Nhà ở, bất động sản chờ hành lang pháp lý mới

Thay đổi “số phận” chung cư mini

Khi Luật Nhà ở được sửa đổi, quy định thế nào về nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân (chung cư mini) để bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu quản lý và nhu cầu phát triển, đáp ứng nguồn cung nhà ở cho người có thu nhập thấp, luôn là bài toán khó.

Sau vụ cháy chung cư mini tại Khương Đình, Hà Nội làm 56 người chết, những sai phạm của loại hình này càng bộc lộ nghiêm trọng hơn, trong khi theo thống kê sơ bộ, riêng Hà Nội đã có hơn 2.000 nhà riêng lẻ khác kiểu chung cư mini.

Nhưng, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là có thật, dù khi mua chung cư mini, họ đều phải chấp nhận không có giấy chứng nhận (sổ hồng) riêng hoặc có thể không bao giờ có. Bởi thế, Luật Nhà ở sửa đổi sẽ giải bài toán trên thế nào là vấn đề được cả đại biểu và cử tri quan tâm.

Tại cuộc họp báo công bố lệnh của Chủ tịch nước về các luật vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ sáu, trong đó có Luật Nhà ở, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã đề cập điểm mới liên quan đến quản lý chung cư mini. “Luật đã bổ sung quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhằm bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản của người dân”, ông Sinh khái quát.

Trả lời câu hỏi của phóng viên Báo Đầu tư về nội dung này, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Điều 57, Luật Nhà ở 2023 quy định rất rõ điều kiện để phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê. Theo đó, cá nhân có quyền sử dụng đất muốn xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ để bán, cho thuê mua, cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Việc đầu tư xây dựng phải thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, cũng như quy định khác liên quan.

Thông tin cụ thể hơn, ông Sinh cho biết, theo quy định của Luật, căn hộ chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; hoặc từ 2 tầng, có quy mô 20 căn hộ trở lên để cho thuê) đáp ứng đủ điều kiện, thì được cấp sổ hồng, được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Còn với nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ, tại mỗi tầng có thiết kế xây dựng căn hộ để cho thuê, thì phải đáp ứng 3 điều kiện. Đó là đáp ứng yêu cầu về xây dựng nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và tới đây sẽ có quy định cụ thể; đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và đáp ứng về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của UBND cấp tỉnh.

“Luật mới cũng có quy định một số điều khoản chuyển tiếp cho các trường hợp nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng trước khi luật này có hiệu lực thi hành”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng thông tin thêm.

Bên cạnh nội dung trên, Luật Nhà ở 2023 còn có nhiều nội dung mới về phát triển nhà ở, cải tạo, xây dựng lại, quản lý, sử dụng nhà chung cư, về nhà ở xã hội… theo hướng đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc chăm lo nhà ở cho người dân.

Nhiều biện pháp điều tiết thị trường bất động sản

Được thông qua tại cùng một kỳ họp và có hiệu lực cùng lúc với Luật Nhà ở 2023 là Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Tháo gỡ các vướng mắc trong thực tế, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch là mục đích được luật này hướng tới.

Theo đó, Luật có rất nhiều nội dung mới, từ phạm vi điều chỉnh đến quy định cụ thể về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, điều kiện với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai…

Đáng chú ý, Luật Kinh doanh bất động sản mới đã bổ sung quy định mới về thẩm quyền, nguyên tắc, các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản. Thông tin rõ hơn về nội dung này khi trả lời câu hỏi của phóng viên Báo Đầu tư, đại diện cơ quan soạn thảo - lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường.

Ngoài ra, còn thực hiện điều tiết thông qua một số chính sách về đất đai, tài chính, tín dụng… Điều 78 của Luật quy định 6 biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, trong đó có gia hạn nộp thuế cho các đối tượng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có khó khăn đặc biệt trong từng thời kỳ; hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi đối với khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với các loại hình bất động sản cần hỗ trợ, ưu tiên phát triển.

Một nội dung mới khác cũng được quan tâm ở lần sửa đổi này là quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, theo hướng siết chặt việc phân lô. Theo đó, Điều 31 về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở quy định “đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai”.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Điều 32 quy định, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai, gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

“Những quy định này nhằm bảo đảm tính pháp lý, chặt chẽ, khả thi đối với kinh doanh quyền sử dụng đất”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh khẳng định.