Xu hướng dẫn đắt thị trường 2019
Tỷ lệ nghịch với sự tăng trưởng đầy sôi động của bất động sản trung và cao cấp, phân khúc nhà ở đại chúng hiện đang đi rất chậm, đây là một thị trường tiềm năng song thực tế vẫn đang bị bỏ ngỏ.
Theo ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tổng lượt tìm kiếm về căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM trong 6 tháng đầu năm nay là 13,08 triệu lượt. Trong đó, lượng tìm kiếm căn hộ ở phân khúc bình dân chiếm 46,55% tổng lượng tìm kiếm căn hộ chung cư. Tuy nhiên, nguồn cung về sản phẩm nhà ở phân khúc này còn khá khan hiếm. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ, hiện nay, diện tích nhà ở bình dân khoảng bốn triệu mét vuông, đạt gần 40% yêu cầu theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn năm 2030.
Lễ khai trương căn hộ mẫu Vincity Ocean Park thu hút hàng nghìn người tới dự
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam nhận định, trong năm 2018, tỷ lệ giao dịch thành công về nhà ở trải đều ở tất cả các phân khúc: Bình dân, cao cấp, thậm chí siêu cao cấp, đặc biệt là ở khu vực TP.HCM. Cơ cấu sản phẩm ngày càng phù hợp với thị trường, phát triển đều ở các phân khúc. Điều quan trọng của thị trường vẫn là cân đối cung - cầu giữa tỷ lệ nhà ở bình dân với nhà ở cao cấp, việc chênh lệch này đã từng xảy ra trong quá khứ khiến thị trường bất ổn. Tuy vậy, để thị trường phát triển cân đối cũng là một thách thức.
Ông Hà cho rằng: “Chủ đầu tư bao giờ cũng muốn thu về lợi cao, người làm cao cấp cũng sẽ có xu hướng thu lợi cao hơn phân khúc khác, tâm lý họ sẽ phát triển cao cấp, không muốn phát triển bình dân, nhà ở thu nhập thấp. Để thị trường cân đối cung cầu thì vai trò điều tiết của Nhà nước rất quan trọng. Bên cạnh đó, bản thân nhà đầu tư cũng phải nghiên cứu được thị trường, đón được nhu cầu của thị trường, .Điển hình như dự án VinCity, mở bán 1 tuần ở Hà Nội đã thấy lượng giao dịch rất tốt. Điều đó cho thấy thị trường nhà ở bình dân, đáp ứng nhu cầu thực rất khả quan. Đối với dự báo thị trường 2019, tôi cho rằng, thị trường sẽ phát triển với nguồn cung dồi dào, tập trung vào các dự án lớn theo nô hình những thành phố thu nhỏ với dịch vụ đầy đủ, hạ tầng đồng bộ như dự án của Vingroup, và đây sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường”.
Thay đổi chiếc lược
Thời gian qua, nhận biết được những diễn biến của thị trường, một số đơn vị phát triển bất động sản đã chủ động thay đổi hoặc điều chỉnh chiến lược kinh doanh bằng cách đầu tư sang loại hình căn hộ bình dân đáp ứng nhu cầu thực. Đây là những tín hiệu đáng mừng cho thị trường cũng như những người có nhu cầu mua nhà khi thu nhập không cao.
Điển hình phải nói đến Tập đoàn Vingroup khi đã nghiên cứu mô hình quy hoạch đô thị hiện đại của Singapore để triển khai các dự án VinCity tại Việt Nam. Các dự án được quy hoạch bài bản, đồng bộ với đầy đủ các dịch vụ thương mại, giáo dục, y tế, thể thao, vui chơi giải trí; đặc biệt có mật độ xây dựng thấp để dành không gian phát triển mảng xanh đô thị.
Ngoài ra, giải pháp "Trả lãi hằng tháng và trả gốc tối đa sau 24 tháng", hoặc "Trả gốc và lãi sau tối đa 24 tháng". Hai gói này đều được hỗ trợ vốn vay lên tới 70% giá trị căn hộ, thời hạn trả góp 35 năm, giảm đáng kể áp lực trả tiền mỗi tháng, đồng thời giúp người mua nhà lựa chọn hình thức chi trả phù hợp với khả năng tài chính của bản thân.
GS. Đặng Hùng Võ
Theo GS. Đặng Hùng Võ phân tích, khi kết thúc gói 30 nghìn tỷ đồng, tín dụng ưu đãi để phát triển thương mại và nhà ở giá rẻ từ cuối 2016 đến nay không phát triển, do đó không có nhiều sản phẩm được đưa ra thị trường.
Nhiều dự án nhà ở xã hội không có nguồn tín dụng cho vay nên chưa phát triển được. Một số dự án hoàn thành rồi nhưng không có ai đến mua vì không vừa lòng người tiêu dùng, có thể là về tiện ích, có thể là vì vị trí quá xa. Khả năng phát triển nhà ở xã hội theo chính sách cũ đang bị ách tắc. Một trong những nguyên nhân là do thiếu ưu đãi vốn.
Ông Võ cho hay: “Hiện tại, chúng ta nên quan sát thị trường, có nhiều dự án với phạm vi lớn có thể làm thỏa mãn khả năng thanh toán của người tiêu dùng trong một thời hạn dài. Ví dụ như dự án Vincity ở ngoại thành, đưa ra thời hạn thanh toán 30 - 35 năm. Đó là một trong những phân khúc mà chúng ta nên tìm kiếm. Đó cũng là một sáng kiến, cách thức phát triển trên thị trường, phù hợp với người tiêu dùng. Các dự án nhỏ lẻ ở các khu vực khác rất khó cạnh tranh với những dự án lớn đồng bộ. Nhưng chúng tôi đánh giá cao các dự án như vậy vì đó là xu hướng tất yếu để đô thị gọn gàng hơn”.
Ông Võ nhận định, do nguồn cung dồi dào, giá cả bất động sản 2019 sẽ không có khả năng tăng giá đột biến, thị trường vẫn ổn định. Cơ cấu hàng hóa sẽ phù hợp với khả năng của thị trường, nhất là nhà ở năm 2019 sẽ phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Đặc biệt, tại phân khúc nhà ở có chuyển động tốt nhưng cần sự điều chỉnh về mặt chính sách, hướng phát triển. Ví như dự án của Tập đoàn Vingroup là yếu tố giải quyết rất tốt cho phân khúc nhà ở bình dân. Chính giải pháp của Vingroup là giải pháp tốt cho chính sách nhà ở, bởi trong bối cảnh nhà ở bình dân thiếu, nhà ở xã hội ế như hiện nay thì Vingroup đưa ra các sản phẩm nhà ở giá không quá thấp nhưng lại có giải pháp giãn khoảng cách trả để người dân có thêm điều kiện mua.
“Hiện tượng nhà ở bình dân của Vingroup là điều các nhà làm chính sách cần lưu ý. Bởi trong năm tới, khả năng lao động du nhập về các thành phố lớn ngày càng nhiều, nhu cầu nhà ở cao sẽ kích thích thị trường bất động sản”, ông Võ cho hay.
Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings nhìn nhận, bất động sản là lĩnh vực kinh doanh không hề dễ. Những năm trước, rất nhiều người muốn nhảy vào thị trường này nhưng 5 năm gần đây, các chủ đầu tư nếu không đủ bản lĩnh, chuẩn bị đầy đủ nguồn lực về vốn, sẵn sàng chấp nhận rủi ro thì sẽ không thể kinh doanh bất động sản.
Về tổng quan thị trường, nhu cầu ở của người dân Việt Nam hiện nay rất cao, nhất là ở thành phố lớn tập trung rất nhiều người ngoại tỉnh đến. Chưa kể, tính sở hữu của người dân Việt Nam chúng ta cũng cao. Do đó, nhu cầu nhà ở cho người dân rất cao, sẽ còn tăng, nhất là thị trường nhà ở phù hợp với túi tiền. Và Vingroup đang tiếp cận rất đúng với thị trường với dự án VinCity vừa ra mắt.
