Nhà ở giá phù hợp: Cơn khát của dân và sự lúng túng của chính sách

Trong cấu trúc của một nền kinh tế - xã hội, nhà ở không chỉ là hàng hóa đơn thuần mà là nền tảng của an sinh và ổn định xã hội. Thế nhưng, tại các đô thị lớn của Việt Nam hiện nay, một nghịch lý nhức nhối đang tồn tại: Người dân "khát" nhà ở giá phù hợp đến cháy bỏng, trong khi các doanh nghiệp bất động sản vẫn đứng ngoài cuộc chơi. Phải chăng chúng ta đang thiếu một "chiếc chìa khóa" phù hợp để mở cánh cửa này?

***

Cuối tháng 2 vừa qua, Bộ Xây dựng vừa qua đã trình Chính phủ Dự thảo Nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp (Affordable Housing). Đây là một nỗ lực đáng ghi nhận, minh chứng rằng các cơ quan quản lý đã nhìn thấy "khoảng trống" mênh mông trên thị trường. Nơi mà phân khúc nhà ở xã hội thì quá ngặt nghèo về đối tượng, còn nhà ở thương mại (đa phần là cao cấp) lại quá xa xỉ so với thu nhập đại bộ phận.

Những điểm cơ bản của dự thảo Nghị quyết có thể tóm gọn như sau:

Về địa điểm và thời gian: Nghị quyết được thí điểm tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III trên cả nước trong 5 năm.

Về tiêu chí căn hộ "Giá phù hợp", Dự thảo xác lập "ngưỡng" để được gọi là nhà ở thương mại giá phù hợp: Giá bán (bao gồm VAT): Không vượt quá 25 triệu đồng/m² (đối với các địa phương khác) và không quá 32 - 35 triệu đồng/m² (đối với Hà Nội và TP.HCM - con số này có sự điều chỉnh theo từng khu vực cụ thể). Diện tích căn hộ: Căn hộ chung cư có diện tích thông thủy từ 25m² đến dưới 70m². Tiêu chuẩn: Phải đảm bảo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở chung cư.

Về cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp: Quy hoạch: Dự án được tăng hệ số sử dụng đất tối đa 1,5 lần so với quy hoạch hiện hành. Tiền sử dụng đất: Doanh nghiệp được chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Thủ tục hành chính: Được áp dụng quy trình rút gọn về lựa chọn chủ đầu tư (không thông qua đấu giá, đấu thầu nếu đã có quyền sử dụng đất phù hợp quy hoạch). Lợi nhuận định mức: Dự thảo vẫn đang cân nhắc mức lợi nhuận định mức cho chủ đầu tư (khoảng 10 - 12% tương tự nhà ở xã hội nhưng linh hoạt hơn).

Về đối tượng và điều kiện thụ hưởng: Đối tượng: Không thắt chặt như nhà ở xã hội. Mọi cá nhân, hộ gia đình đều được mua nhưng ưu tiên người chưa có nhà ở hoặc nhà ở diện tích dưới 15m² sàn/người. Chế tài chống đầu cơ: Người mua chỉ được bán lại căn hộ sau 3 năm kể từ ngày nhận bàn giao (để tránh lướt sóng nhanh).

Chia sẻ quan điểm về dự thảo nghị quyết này, hầu hết các nhà phát triển bất động sản đều cho rằng họ… không "mặn mà". Bởi lẽ, nếu phân tích kỹ dưới góc độ kinh tế học và quản trị rủi ro, các giải pháp trong Dự thảo vẫn mang tính chất "xoa dịu" hơn là "kích cầu". Những đề xuất về miễn giảm tiền sử dụng đất hay ưu đãi tín dụng trong dự thảo hiện nay vẫn chưa đủ để bù đắp cho biên lợi nhuận thấp và rủi ro pháp lý cao. Các chính sách khác cũng thiếu tính đột phá và vẫn còn đó một mê cung thủ tục không khác gì dự án thương mại cao cấp, nhưng giá bán lại bị khống chế. Chúng ta đều biết, muốn doanh nghiệp tham gia, chính sách không thể chỉ là những lời kêu gọi mang tính đạo đức, mà phải là một bài toán kinh tế có lời giải dương.

Cụ thể hơn, doanh nghiệp cho rằng có ít nhất 4 điểm "nghẽn" khiến họ "chưa thiết tha" đó là:

Giá trần chưa theo kịp thực tế: Mức 25 - 35 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn hiện nay là cực kỳ khó thực hiện khi giá đất, giá vật liệu, giá nhân công và chi phí tài chính đều tăng cao.

Ưu đãi "Chậm nộp tiền đất" là chưa đủ: Doanh nghiệp cần miễn/giảm thuế hoặc tiền đất thực chất chứ không chỉ là cho "khất nợ" (chậm nộp).

Rủi ro từ lợi nhuận định mức: Nếu vẫn quản lý theo kiểu tính toán chi phí rồi cộng thêm % lợi nhuận, doanh nghiệp sẽ lại rơi vào vòng xoáy "giải trình" và "hậu kiểm" như tình trạng của nhà ở xã hội.

Thiếu đồng bộ về tín dụng: Dự thảo chưa có đề xuất dòng vốn riêng biệt, dài hạn dành cho phân khúc này. Doanh nghiệp sẽ vẫn phải vay với lãi suất thương mại để làm sản phẩm giá rẻ - một nghịch lý kinh tế không thể tồn tại bền vững.

Có thể nói, nhà ở giá phù hợp (Affordable Housing) là điểm chạm giữa lợi nhuận thị trường và an sinh xã hội và là một mô hình được nhiều nước tiên tiến trên thế giới áp dụng (thay vì tập trung hỗ trợ phân khúc nhà ở xã hội như tại Việt Nam). Xét trong bối cảnh đặc thù của Việt Nam là "Nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa" thì có thể hình dung: Nhà ở thương mại là thị trường toàn phần. Hãy để cung - cầu và bàn tay vô hình của thị trường điều tiết. Nhà ở xã hội là hiện thân của tính "định hướng XHCN". Nhà nước trực tiếp bảo trợ, bao cấp một phần để lo cho nhóm yếu thế nhất. Còn nhà ở giá phù hợp chính là sự hội tụ tinh hoa của khái niệm "Kinh tế thị trường định hướng XHCN". Tại đây, Nhà nước đóng vai trò kiến tạo (quy hoạch, đất đai, thể chế…), doanh nghiệp đóng vai trò thực thi (vốn, công nghệ, quản trị) và Nhân dân cùng tham gia chia sẻ lợi ích. Đây là mô hình "Nhà nước, Doanh nghiệp và Nhân dân cùng làm, cùng chia sẻ", nơi Nhà nước dùng các công cụ thị trường để đạt được mục tiêu xã hội. Chính vì vậy, nó cần có được sự quan tâm đặc biệt để phát triển hiệu quả và bền vững.

Để làm đựợc điều này, chúng ta cần một cuộc cách mạng về tư duy quản lý, phát triển mà Nhà nước phải giữ vai trò "nhạc trưởng" để kiến tạo. Trên cơ sở tham khảo kinh nghiệm quốc tế và tập hợp các nghiên cứu, đề xuất trong nước, chúng tôi đề xuất nhóm giải pháp, kiến nghị tập trung vào các vấn đề sau:

Quy hoạch và phân cấp trách nhiệm: Nhà nước thực hiện quyền lực của mình thông qua quy hoạch và bố trí quỹ đất. Cần ban hành quy định bắt buộc đối với cấp tỉnh (chú trọng các các địa phương trọng điểm) phải bắt buộc dành quỹ đất phù hợp cho phát triển nhà ở đô thị theo từng loại hình theo tỷ lệ nhất định. (Hiện tại, chúng tôi đề xuất tỷ lệ 2 - 3 - 5: 20% dành cho nhà ở xã hội, 30% dành cho nhà ở giá phù hợp, 50% dành cho nhà ở thương mại đơn thuần). Giao trách nhiệm cho UBND và Chủ tịch UBND cấp tỉnh phải là người chịu trách nhiệm trực tiếp về việc thực hiện tỷ lệ này trong nhiệm kỳ của mình. (Nhà nước cấp Trung ương và HĐND cấp tỉnh thực hiện giám sát và hậu kiểm). Địa phương nào không dành đủ quỹ đất cho nhà ở giá phù hợp, lãnh đạo nơi đó phải chịu chế tài về trách nhiệm công vụ.

Cơ chế tài chính, tín dụng đột phá: Cần có quy định giảm thuế TNDN và thuế VAT cho các dự án nhà ở giá phù hợp (kiến nghị mức giảm từ 30 - 50%). Tiền phí sử dụng đất cần được tính toán theo biểu giá cố định ưu đãi để doanh nghiệp có thể hạch toán chính xác ngay từ đầu. Với tín dụng, cần có gói tái cấp vốn riêng cho các dự án này với lãi suất ổn định từ 5 năm trở lên. Thành lập "Quỹ phát triển nhà ở quốc gia", phát hành trái phiếu chính phủ... để cho vay trực tiếp các dự án thuộc danh mục "giá phù hợp" với lãi suất thấp hơn thị trường ít nhất 2 - 4%. Cho phép người mua nhà lần đầu được dùng chính sổ bảo hiểm xã hội (hoặc bảo lãnh bền vững khác) làm tài sản đảm bảo để vay mua nhà giá phù hợp với lãi suất cố định (Kinh nghiệm từ chính sách cho người dân vay mua nhà với lãi suất thấp và dài hạn (đến 30 năm) của Singapore, sử dụng quỹ CPF – tương tự BHXH).

Cơ chế hành chính linh hoạt: Nhà nước cần ban hành thủ tục "luồng xanh", thiết lập quy trình phê duyệt rút gọn cho phân khúc này cùng phân khúc nhà ở xã hội. Thiết lập một "Hội đồng thẩm định một cửa" riêng biệt cho 2 phân khúc này tại các địa phương. Nếu dự án đáp ứng đúng tiêu chí về giá và đối tượng, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý (từ chấp thuận chủ trương đến giấy phép xây dựng) không được quá 6 - 9 tháng. Mỗi ngày chậm trễ do lỗi cơ quan nhà nước, doanh nghiệp được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.

Nếu trong 1 dự án, chủ đầu tư cam kết dành ra ít nhất 30% quỹ căn hộ làm nhà ở giá phù hợp, Nhà nước có thể cho phép tăng mật độ xây dựng (hệ số sử dụng đất) thêm 20 - 30% so với quy hoạch ban đầu. Điều này giúp doanh nghiệp tăng được tổng doanh số trên cùng một diện tích đất mà không làm tăng chi phí tiền đất, từ đó bù đắp được biên lợi nhuận thấp của phân khúc giá phù hợp.

Doanh nghiệp có thành tích tốt trong việc phát triển nhà ở giá phù hợp sẽ được ưu tiên khi đấu thầu các dự án phức hợp hoặc các quỹ đất "vàng" khác. Đây là sự bù đắp về mặt chiến lược lâu dài.

Kiểm soát đối tượng, chống trục lợi. Phát triển được nhà là một chuyện, để nhà đến đúng đối tượng là chuyện khác. Chúng ta không thể để nhà ở giá phù hợp trở thành món mồi ngon cho giới đầu cơ trục lợi. Do đó, cần ưu tiên tuyệt đối cho những người mong muốn sở hữu căn nhà đầu tiên, có hộ khẩu hoặc đóng bảo hiểm xã hội tại địa phương đó trên 3 - 5 năm. Có cơ chế bán lại chặt chẽ (học tập Singapore - HDB), người mua nhà giá phù hợp nếu muốn bán lại trong vòng 10 năm đầu thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (hoặc tổ chức, pháp nhân được Nhà nước ủy quyền) hoặc bán cho đối tượng thuộc danh sách ưu tiên theo giá do Nhà nước ấn định (giá gốc cộng lạm phát và một phần lãi suất nhỏ). Ứng dụng công nghệ số và dữ liệu dân cư để giám sát, hậu kiểm. Bất kỳ hành vi trục lợi, đứng tên hộ nào cũng phải bị xử lý hình sự và thu hồi tài sản.

Áp dụng phương án "Giá trần thông minh": Thay vì siết cứng một con số áp đặt theo giá trần định mức và lợi nhuận cố định cho doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp (dự kiến) như hiện nay, Nhà nước nên nghiên cứu áp dụng phương án "Giá trần thông minh".

Việc sử dụng "Giá trần thông minh" không phải là một con số áp đặt từ trên xuống, mà là một công cụ điều tiết động dựa trên dữ liệu thực tế. Thay vì một mức giá "cứng", giá trần này được xác định bởi công thức:

Giá trần thông minh = {Chi phí đầu vào thực tế (đã lượng hóa ưu đãi) + Lợi nhuận định mức cố định} x Hệ số Tọa độ và Hạ tầng

Điểm mới từ "Giá trần thông minh" mà chúng tôi đề xuất là: Nhà nước ấn định giá bán tối đa (đầu ra). Doanh nghiệp được tự do tối ưu hóa đầu vào. Cho phép doanh nghiệp phát huy ứng dụng công nghệ, quản trị để hạ giá thành sẽ được hưởng trọn phần thặng dư dưới khung giá trần. Lợi nhuận lúc này là phần thưởng cho năng lực quản trị. Khi giá bán đã "chốt" ngay từ đầu, Nhà nước không cần đi đếm từng viên gạch của doanh nghiệp, loại bỏ gần như hoàn toàn cơ chế xin - cho, "hậu kiểm". (Với đề xuất này, chúng tôi sẽ trình bày cụ thể hơn vào một bài viết riêng.)

Có thể nói, nhà ở giá phù hợp không phải là một bài toán từ thiện. Đó phải là một bài toán kinh tế - chính trị - xã hội tổng hòa. Nó chỉ có thể thành công khi chúng ta tạo ra một hệ sinh thái mà ở đó Nhà nước dám phân cấp, dám ưu đãi thực chất và dám chịu trách nhiệm quy hoạch. Doanh nghiệp thấy được lợi nhuận minh bạch, rủi ro pháp lý thấp và sự tôn trọng của xã hội. Người dân tin tưởng vào sự công bằng của chính sách.

Khi những rào cản về cơ chế được tháo gỡ, khi lợi ích được chia sẻ hài hòa, chúng ta sẽ không còn phải nghe tiếng thở dài của người dân hay sự thờ ơ của doanh nghiệp. Nhà ở giá phù hợp sẽ không còn là một giấc mơ, mà là nền móng vững chắc cho một Việt Nam thịnh vượng và nhân văn./.