Kênh “hốt bạc” của không ít nhà đầu tư
Trong bối cảnh đất nền tại nhiều tỉnh thành đang tăng giá quá nóng khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại và đã ngay lập tức quay lại với hướng đầu tư cũ là xây nhà để bán.
Theo lý giải của anh Ngô Tất Thái, nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội thì nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn đang tăng mạnh. Mới đây, đề xuất chung cư sở hữu ngắn hạn cùng với quan niệm “tấc đất, tấc vàng” khiến cho không ít người người mua nhà đã bỏ qua phân khúc căn hộ chung cư để chọn những ngôi nhà đất có diện tích vừa phải.
Bên cạnh đó, với các nhà đầu tư có kinh nghiệm nắm bắt thăng trầm của thị trường thì sản phẩm này cũng khiến họ bớt lo lắng mỗi khi thị trường có biến động. Bởi những đô thị lớn như Hà Nội, luôn có lượng khách hàng lớn sử dụng thực cao.
Theo anh Thái, từ trước tới nay xu hướng đa phần là các nhà đầu tư đều mua đất nền bán kiếm lời, tuy nhiên mỗi khi cơn sốt đi qua, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng sẽ khó thanh khoản. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư bị chôn vốn một thời gian dài, dẫn tới chuyện bán “cắt lỗ”.
Bởi vậy, từ cuối năm 2021, anh và một số người bạn đã rút vốn từ đất nền sang mua đất tại trung tâm Hà Nội, xây nhà để bán.
“Tôi đã đầu tư đất nền tại nhiều tỉnh thành, trải qua nhiều cơn sốt giá đất tăng cao, lãi thì có nhưng chẳng may thị trường bất động sản bị tác động giống như Covid-19 hiện nay, chắc chắn thị trường sẽ bị chững lại. Do đó, tôi cho rằng việc xây nhà bán ở nội đô sẽ thu được lợi nhuận đều và bền vững, phù hợp với nhu cầu của người mua nhà hiện nay, tính thanh khoản cao”, anh Thái chia sẻ.
Nhà đầu tư này cho hay, tại các quận, huyện như Hà Đông, Thanh Trì, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Hoài Đức... hiện nay vẫn còn khá nhiều quỹ đất trống, mức giá tại các khu vực này thường dao động từ 40 - 50 triệu đồng/m2, nằm ở mặt ngõ rộng 2,5 - 3m.
Đối với những mảnh đất to, anh thường chia nhỏ thành các lô rộng từ 30 - 35m2 để xây dựng nhà từ 4 - 5 tầng. Sau thi công xong anh bán với giá khoảng từ 2,5 - 4 tỷ đồng, tùy vào diện tích và vị trí khác nhau.
“Mức giá từ 2 - 4 tỷ đồng nếu mua chung cư tại khu vực trung tâm chỉ có diện tích sử dụng từ 60 - 80m2, trong khi với nhà đất có thể dễ dàng mua với diện tích tới 150m2 sử dụng. So việc mua căn hộ chung cư thì nhà đất có thể đem lại giá trị lâu dài. Hơn nữa, người mua yên tâm sau khi cọc xong có thể sang tên ngay, không có rủi ro về pháp lý”, anh Thái nói thêm.
Nhà ở xây sẵn được dự báo thu lợi nhuận đều và bền vững. (Ảnh: NVCC)
Khảo sát của phóng viên cho thấy, tại quận Cầu Giấy giới đầu cơ đã mua vào một lượng diện tích đất khá lớn, và đang rao bán rất nhiều nhà xây thô, giá từ 1,7 tỷ đồng trở lên. Tại làng Hậu, phường Dịch Vọng Hậu hiện vị trí đẹp trên dưới 60 triệu đồng/m2. Ở thôn Trung, nhà, đất đẹp có giá trên 40 triệu đồng/m2.
Qua khảo sát, tại một số khu vực đang rao bán nhà ở xây sẵn với giá sau: Nhà 5 tầng khu chia lô ngõ 79 Cầu Giấy, mặt bằng 40m2 thiết bị cao cấp, nội thất gỗ, có sổ đỏ, giá 3,5 tỷ đồng.
Nhà 4 tầng trong ngõ đường Hoàng Quốc Việt, mặt bằng 30m2, có sổ đỏ, giá 2 tỷ đồng. Nhà 3 tầng, nội thất đẹp, mặt bằng 35m2, có sổ đỏ, tại ngõ 667 đường Nguyễn Văn Cừ, giá 2,7 tỷ đồng. Nhà 5 tầng, diện tích đất 42m2, đường Phan Văn Trường, ô tô đỗ cửa, giấy tờ thành phố cấp, giá 3,5 tỷ đồng.
Nhà khung 4 tầng, tại phố Yên Hòa, mặt bằng 55m2, ô tô đỗ cửa, sổ đỏ chính chủ, giá gần 5 tỷ đồng. Nhà khung 3 tầng, diện tích 36 m2 cũng tại phố này, được rao bán giá 2,7 tỷ đồng.
Đại diện Sàn bất động sản Minh Tâm (một đơn vị kinh doanh nhà xây sẵn quy mô vừa và nhỏ) tại quận Nam Từ Liêm chia sẻ, trong quý II/2022 vừa qua, sàn có doanh số bán nhà tăng 70% so với cùng kỳ. Nửa năm qua, công ty này bán được 40 căn nhà phố xây sẵn ở cụm quy mô nhỏ, giá trung bình 1,9 - 4 tỷ đồng một căn.
“Chúng tôi luôn có nguồn hàng hạn chế do đó nhiều căn nhà dù chưa xây xong đã có khách mua. Điểm đặc biệt là hơn 90% khách hàng của chúng tôi mua để ở và định cư ngay trên địa bàn này”, đại diện sàn này cho hay
Lý giải làn sóng săn lùng nhà xây sẵn cũng đang lan ra khu vực ngoại thành, giới chuyên gia cho rằng, đô thị Hà Nội đang phải chịu áp lực lớn về dân số. Đặc biệt là di dân cơ học, thu hút lượng lớn người lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc. Vì vậy áp lực giãn dân ra các trục đô thị mới hoặc khu đô thị vệ tinh xung quanh Hà Nội là một lẽ tất yếu và chính khách hàng, nhà đầu tư cũng ủng hộ xu hướng nhà ở xây sẵn này.
Nhà đất xây sẵn phù hợp với tâm lý sở hữu lâu dài bất động sản của người Việt Nam. (Ảnh: An Vy)
Rủi ro "ế hàng"
Dạo quanh một vòng các sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho thấy, mặc dù nhà xây sẵn được cho là đang hút khách song hầu hết các khách hàng tìm đến đây phần lớn đều có chung một mục đích: Tìm hiểu thông tin về các khu đất ngoại thành. Chính vì vậy, số lượng giao dịch thành công đối với nhà xây sẵn chưa thực sự lớn.
Ông Trần Cảnh, Sàn giao dịch bất động sản ACBS Hà Nội cho biết, trong thời gian gần đây, số lượng khách hàng đến sàn này chủ yếu là tìm hiểu thông tin về đất đơn lẻ tại khu vực ngoại thành. Ngay cả số lượng giao dịch thành công qua sàn này đối với đất phân lô, liền kề cũng tăng lên cao hơn nhiều so với sản phẩm nhà xây sẵn trong nội thành.
Theo ông Cảnh, sở dĩ trước đó lượng khách tìm nhà có sẵn, nhà đơn lẻ, giá vừa phải vì phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ. Chính vì vậy, thay vì phải dành dụm tiền để mua những căn hộ chung cư 2 - 3 tỷ, họ đã chọn phương án mua một mảnh đất giá vừa phải để giải quyết nhu cầu chỗ ở.
Tuy nhiên, trong vòng 1 tháng trở lại đây, lượng giao dịch nhà xây sẵn tại sàn giao dịch đột ngột giảm hẳn, chỉ khoảng 1 - 2 giao dịch thành công, so với hơn 10 giao dịch/tháng cách đây mấy tháng.
Vị này cho hay: “Hơn 1 tháng nay, tất cả các suất nhà dự án tại các khu “hot” như Văn Khê, Văn Phú, Bắc An Khánh, Mỹ Đình… đều có giao dịch thành công không đáng kể. Phần lớn khách hàng đều hỏi mua đất ngoại thành là chính. Nguyên nhân có thể là do, thị trường bất động sản đang dần hồi phục, nhà đầu tư có nhiều giỏ hàng để lựa chọn hơn. Đối với người có nhu cầu thực, hiện tại giá nhà xây sẵn cũng tăng hơn trước khiến cho đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình đều trì hoãn việc mua nhà”.
Dù có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư nhà đất, nhưng anh Nguyễn Tuấn Minh (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cũng “đứng ngồi không yên” vì nhiều căn đang “ôm” vẫn chưa thể bán được. Theo lời kể của anh Minh, thời điểm anh mua 2 căn nhà trên là cuối năm 2019. Lúc đó thấy thị trường tốt và giá tăng nhanh, anh cũng chủ động mua căn nhà vị trí đẹp và giá cao hơn khu vực để đảm bảo tính thanh khoản sẽ cao.
Hai căn nhà anh Minh mua có diện tích lần lượt là 30m2 và 35m2 tại khu vực phường Mễ Trì, Nam Từ Liêm đã được xây dựng sẵn 4 tầng, có vị trí cũng gần đường lớn Đại lộ Thăng Long, giá mua vào thời điểm cuối năm 2019 lần lượt là 2,1 tỷ đồng và 2,35 tỷ đồng. Thế nhưng không ngờ đến thời điểm này, thị trường trầm lắng và khó bán được giá cao hơn lúc mua.
"Số vốn đầu tư vào nhà đất trên có một nửa là tiền tôi vay ngân hàng và từ người thân. Giờ muốn bán nhà để trả nợ, nhưng rao mãi cũng không có người mua. Hiện tại, tôi đã rao bán thấp hơn giá mua là gần 200 triệu đồng bởi đang cần giải quyết sớm khoản vay ngân hàng. Mặc dù chấp nhận bán lỗ nhưng 2 căn nhà vẫn ế ẩm, gia đình đành cho hộ gia đình thuê giá rẻ cho nhà đỡ ẩm mốc", anh Minh cảm thán.
Anh Minh cũng thừa nhận, lý do khiến anh gặp khó khăn với sản phẩm này là lựa chọn thời điểm "chốt" giao dịch chuyển nhượng đúng lúc thị trường sôi động và bị cuốn theo giá "ảo". Lúc mua anh tự tin vì có nhiều yếu tố có thể "lướt sóng" tốt, bởi vị trí căn nhà gần đường lớn, ngõ vào nhà ô tô cũng đi được. Nhưng khi thị trường trầm lắng, căn nhà khó bán được giá như mua vào và để chờ tăng giá cũng nhiều rủi ro.
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Khánh, thành viên Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, hầu hết các sản phẩm nhà đất phân lô xây sẵn hiện nay đều được xây dựng liền tường và chung móng với nhau. Trong quá trình thi công và xây dựng, không phải chủ đầu tư nào cũng dành tâm huyết và kiểm soát sát sao. Chính bởi vậy, một số công trình được thực hiện rất ẩu. Nguyên do là họ tự thuê thợ, tự kiểm tra chất lượng và sử dụng nguyên vật liệu giá rẻ để tiết kiệm chi phí. Điều đó khiến cho căn nhà hoàn thiện được rao bán với mức giá rẻ so với thị trường, đánh trúng tâm lý của người dân đang ở chung cư muốn sở hữu nhà đất.
Tuy nhiên, hiện nay người mua nhà thường rất cẩn trọng và tỉ mỉ trong từng khâu đánh giá sản phẩm. Chỉ cần có dấu hiệu cho thấy căn nhà không đủ đảm bảo an toàn về chất lượng công trình hay pháp lý thì căn nhà xây sẵn có đẹp thế nào cũng không thể bán hàng được.
"Có rất nhiều trường hợp, nhà xây sẵn chỉ trải qua một thời gian ngắn mưa nắng đã có hiện tượng nứt thấm nước, mốc meo... khiến cho nhiều người mất niềm tin về phân khúc này.
Đối với nhà đầu tư, việc lựa chọn mua vào bán ra theo kiểu lướt sóng ngắn hạn cũng khiến họ gặp rủi ro. Thị trường bất động sản vẫn luôn nhạy cảm và dễ dàng biến động do đó đầu tư nhà xây sẵn hay bất kỳ phân khúc nào cũng cần nhìn theo tầm nhìn dài hạn để có hiệu quả đầu tư bền vững", ông Khánh nói.
