Khó khăn bủa vây phân khúc nhà ở
Mới đây, tại hội thảo “Tháo gỡ vướng mắc - thúc đẩy đầu tư vào lĩnh vực bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong những năm qua nguồn cung nhà ở mới đưa ra thị trường liên tục giảm mạnh, dẫn tới sự mất cân đối cung cầu nghiêm trọng.
Theo ông Châu, giai đoạn từ năm 2015 - 2021, tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở đang diễn ra ngày càng rõ rệt. Nếu những năm 2015 - 2016, mỗi năm cả nước có khoảng 30.000 căn nhà ở xây mới được chào bán thì đến nay chỉ còn khoảng 16.000 căn/năm.
Đỉnh điểm, trong quý I/2022, TP.HCM chỉ ghi nhận duy nhất một dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với 884 sản phẩm, tương ứng nguồn cung mới theo quý thấp nhất kể từ năm 2013 đến nay.
Cung thấp, trong khi cầu tăng cao đã đẩy giá bán có xu hướng tăng mạnh. Hiện nay, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức gần 55 triệu đồng/m², tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm.
Lý giải nguyên nhân cho việc nguồn cung khan hiếm, ông Châu cho rằng, có rất nhiều khó khăn bủa vây đến sự phát triển của phân khúc nhà ở. Nguyên nhân khách quan do dịch Covid-19 hoặc do xung đột địa chính trị hoặc do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu; nhưng chủ yếu là do các nguyên nhân chủ quan, trước hết là vướng mắc về thể chế pháp luật và công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Chia sẻ tại sự kiện “Diễn đàn dự báo kinh tế Việt Nam 2022 - 2023: Kịch bản tăng trưởng và triển vọng một số ngành kinh tế chính”, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc FiinGroup nhận định, trái ngược với sự sôi động của các phân khúc như đất nền, bất động sản công nghiệp thì bất động sản nhà ở đã phải đối mặt với những khó khăn khi đại dịch Covid-19 bùng phát từ đầu năm 2020 đến nay.
Theo số liệu của Fiingroup thống kê từ 56 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết trên sàn chứng khoán cho thấy tỷ lệ doanh thu nhận trước/hàng tồn kho của các doanh nghiệp này liên tục giảm qua các năm gần đây.
Cụ thể, nếu năm 2019, tỷ lệ này ở mức 31%, tức nếu giá trị hàng tồn kho ở mức 100 tỷ đồng thì doanh nghiệp đã thu được đến 32 tỷ đồng thì đến năm 2021 tỷ lệ này chỉ còn ở mức 17%.
Bên cạnh đó, cũng theo số liệu từ Fiingroup, thị trường bất động sản nhà ở thời gian qua cũng chứng kiến tình trạng sản lượng căn hộ bán được giảm mạnh. Chỉ tính tại Hà Nội và TP.HCM, hai thị trường vốn chiếm khoảng 60% quy mô cả nước thì sản lượng căn hộ bán được trong năm 2021 chỉ bằng chưa đến 30% so với mức đỉnh của năm 2018.
Đáng chú ý, theo ông Nguyễn Quang Thuân, tổng hợp số liệu từ 1.030 doanh nghiệp niêm yết ngành phi tài chính cho thấy, trong quý I/2022, tổng doanh thu của phân khúc bất động sản nhà ở giảm đến 26% so với quý IV/2021, trong khi bất động sản khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 11,8%.
Nhận định về yếu tố tác động đến thị trường nhà ở, ông Nguyễn Quang Thuân cho rằng những biến động về chính sách và vốn tín dụng đang là nguyên nhân ảnh hưởng trực tiếp đến triển vọng của thị trường bất động sản nhà ở.
Thủ tục pháp lý rắc rối, rườm rà cùng việc siết chặt tín dụng đang khiến các doanh nghiệp khó triển khai các dự án. Từ đó ảnh hưởng đến nguồn cung cung cấp ra thị trường.
Cần xây dựng chiến lược pháp lý tổng thể
Theo các chuyên gia, việc để tình trạng nguồn cung nhà ở khan hiếm, dẫn đến mất cân đối cung cầu kéo dài sẽ gây ra nhiều hệ luỵ cho việc phát triển kinh tế cũng như đảm bảo an sinh xã hội.
Vì vậy, một trong những vấn đề cần quan tâm trong công tác hồi phục và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển hiện nay là tăng nguồn cung nhà ở.
Theo ông Lê Hoàng Châu, để tăng nguồn cung nhà ở tất yếu phải giải quyết tất cả những bất cập trong thủ tục pháp lý hiện hành. Cần xây dựng chiến lược pháp lý tổng thể để hoàn thiện thể chế pháp lý cho thị trường. Đồng thời nghiên cứu đề xuất sửa đổi các luật liên quan khi có sự chồng chéo và ràng buộc với nhau.
Đơn cử, tại Điều 169, Điều 191, Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp được “nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”, trong đó có “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”, nhưng, Điều 23 Luật Nhà ở 2014 không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp doanh nghiệp chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nên không phù hợp với các quy định trên đây của Luật Đất đai 2013.
Vì vậy, cần sửa đổi Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung quy định để công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở, để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với quy định của Điều 169, Điều 191, Điều 193 Luật Đất đai 2013 giúp làm tăng nguồn cung dự án, tăng nguồn cung nhà ở để kéo giảm giá nhà trên thị trường.
Ngoài ra, mọi doanh nghiệp đều mong muốn tiếp cận được nguồn lực đất đai một cách minh bạch, công bằng thông qua “đấu giá quyền sử dụng đất”, “đấu thầu dự án có sử dụng đất” chứ không “dấm dúi” chỉ định nhà đầu tư như đã có một số trường hợp đã xảy ra trước đây. Do đó, cần phải sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất”, “đấu thầu dự án có sử dụng đất” để không xảy ra tình trạng “đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh - quân đỏ” hoặc thông đồng “dìm giá” hoặc “đẩy giá ảo” hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực.
Tại khoản 2 Điều 19 Luật Đất đai 2013 quy định “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại” thì ở chiều ngược lại, ông Châu đề nghị Nhà nước cũng phải “sòng phẳng” với nhà đầu tư có tầm nhìn, có năng lực, có “suất đầu tư” cao làm gia tăng giá trị sử dụng của đất đai thì nhà đầu tư đó “xứng đáng” được hưởng phần giá trị gia tăng từ đất.
Ngoài ra, ông Châu cho rằng, Chính phủ cũng cần khơi thông nguồn vốn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ để họ cũng có nguồn lực tham gia vào phát triển nhà ở. Việc siết tín dụng, trái phiếu kéo dài sẽ chỉ làm các doanh nghiệp rút khỏi thị trường nhiều hơn.
“Doanh nghiệp bất động sản cần nhận được sự hỗ trợ về cơ chế thuế tương tự như các doanh nghiệp, ngành nghề khác. Không nên phân biệt đối xử và siết dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản một cách cực đoan”, ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã có văn bản số 25/2022/CV, gửi UBND TP.HCM nhằm kiến nghị tháo gỡ khó khăn 29 doanh nghiệp là chủ đầu tư của 38 dự án bất động sản nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, tái định cư trên địa bàn thành phố.
Trước đó, giữa tháng 3, HoREA cũng gửi văn bản lên UBND TP.HCM và Sở Xây dựng báo cáo tổng hợp kiến nghị của 57 doanh nghiệp về gỡ vướng cho 64 dự án bất động sản nhà ở để giải quyết nhu cầu nguồn cung trên thị trường.
Đề xuất giải pháp để thị trường bất động sản nói chung và phân khúc nhà ở nói riêng phục hồi và tăng trưởng trong giai đoạn tới, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia cho rằng, các doanh nghiệp cũng cần tận dụng tối đa nguồn hỗ trợ, tiết giảm chi phí, tăng năng suất. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng nên chủ động tìm hiểu, tiếp cận “Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế”.
Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng khuyến cáo các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thích ứng và thực hiện quản lý thay đổi, quản lý rủi ro, chuyển đổi số, đón đầu xu hướng mới để đáp ứng những thay đổi ngày càng nhanh chóng trong nhu cầu khách hàng. Bởi theo báo cáo và chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam của Kênh đầu tư bất động sản cho thấy 61% người được khảo sát có nhu cầu sống gần không gian xanh và có sân vườn, 45% muốn chuyển ra ngoại ô và các khu vực ít đông đúc hơn. Đây là cơ hội lớn cho các doanh nghiệp bất động sản đi theo xu hướng này./.
