Nhà phố thương mại phía Tây Hà Nội "nằm im bất động", mức giá vẫn "trên trời"

Nở rộ trên thị trường vào khoảng năm 2015, nhà phố thương mại được nhiều chuyên gia, giới đầu tư đánh giá và dự đoán là “con gà đẻ trứng vàng”. Làn sóng bỏ vốn vào phân khúc này gia tăng mạnh mẽ chỉ trong ngắn hạn, bởi khi đó, giới đầu tư nhận định, đây là dòng sản phẩm linh hoạt trong đầu tư, vừa để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê lại mặt bằng. 

Khả năng tích hợp các ưu điểm cộng với vị trí sát các tuyến đường lớn khiến nhà phố thương mại nhận được nhiều “lời có cánh” về một mô hình mới có khả năng đem lại siêu lợi nhuận nhờ mô hình gắn liền với đất nền.

Trong cơn bão bùng nổ nhà phố thương mại, bất động sản phía Tây Hà Nội trở thành điểm đến của mô hình được mệnh danh là “con gà đẻ trứng vàng”. Chỉ trong vài năm trở lại đây, nhà phố thương mại “mọc lên như nấm”. Những khu đất dọc tuyến đường lớn như Tố Hữu, Nguyễn Văn Lộc… đều được lấp đầy bởi nhà phố thương mại. 

Ngay trong các khu đô thị, nhà phố thương mại như một sản phẩm không thể thiếu trong concept một dự án. Một số dự án, ngoài quy hoạch nhà cao tầng, lượng nhà phố thương mại chiếm tới hơn 70% tổng sản phẩm. Một khảo sát sơ bộ ở khu vực phía Tây Hà Nội có ít nhất 10 dự án sở hữu sản phẩm nhà phố thương mại.

Không phải ngẫu nhiên mà nhà phố thương mại trở thành mô hình được ưa chuộng với các doanh nghiệp địa ốc đến như vậy. Phân tích từ góc độ thị trường, khi quỹ đất nội đô ngày càng trở nên chật chội, phía Tây Hà Nội sẽ trở thành trung tâm xê dịch mới. Những mảnh đất còn trống là cơ hội để các nhà phát triển địa ốc kiến tạo và thiết lập một sân chơi khác. 

Và khi cơ sở hạ tầng còn nâng cấp, dư địa tăng trưởng tốt, khả năng lấp đầy của các nhà phố thương mại sẽ là “miếng bánh màu mỡ” để doanh nghiệp địa ốc không thể bỏ lỡ. Chưa kể, với ưu điểm sẵn có cộng khả năng thanh khoản được mặc định không bao giờ sụt giảm, nhà phố thương mại ra đời được mệnh danh là phân khúc đầu tư “bất khả chiến bại”.

Nhà phố thương mại nở rộ tại thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội.

Chỉ vào tuyến đường rộng 27m trong khu đô thị Dương Nội, ông N.M.H, Giám đốc văn phòng môi giới tại Hà Đông kể: “4 năm trước, diện tích một mét vuông shopvilla tại đây là 65 triệu đồng/m2. Đến hiện tại, mức giá này đã lên 130 triệu đồng/m2, tương đương với khoảng 23 tỷ đồng/căn. Ở mặt đường nhỏ hơn, mức giá trung bình rơi vào 68 - 70 triệu đồng/m2”.

Điều khiến những shopvilla đắt người mua là bởi: “Nếu đầu tư vào những nhà phố thương mại như shopvilla hay shophouse có rất nhiều điểm lợi. Tầng 1 có thể cho thuê và từ tầng 2 trở lên có thể dùng để ở. Tất cả giai đoạn 1 nhà thấp tầng của chủ đầu tư Nam Cường đều đã bán hết từ sớm qua một nhà phân phối thứ cấp. Hiện tại, mọi hoạt động giao dịch thông qua nhà phân phối với khách hàng”.

Tuy nhiên, theo ông H. mức giá này vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với các căn nhà phố thương mại tại mặt đường Tố Hữu. Một căn nhà phố thương mại trên đường Tố Hữu có mức giá trung bình là 200 triệu đồng/m2.

Ông H. cho rằng: “Nếu để kinh doanh, tuyến phố giao thông lớn như Tố Hữu lại là điểm bất lợi vì lượng khách hàng dừng lại sử dụng dịch vụ thấp". 

Mặt khác, vị này cũng cho biết thêm, giá những căn nhà phố thương mại tại mặt đường Tố Hữu khó có khả năng tăng giá cao vì cơ sở hạ tầng sẽ không có nhiều thay đổi. 

Có thể thấy, các căn shopvilla tại khu đô thị Dương Nội nhờ "ăn theo" hạ tầng" tuyến đường Lê Quang Đạo kéo dài hoàn thiện nên được "thổi lên" rằng có cơ hội tăng giá cao. Việc bàn giao các shopvilla sẽ mang tới tỷ lệ lấp đầy cư dân lớn dẫn tới mức giá của sản phẩm nơi đây không chỉ dừng lại tại mức 22 - 23 tỷ đồng/ căn.

Dù quảng cáo về những căn shopvilla tại khu đô thị Dương Nội đầy hấp dẫn nhưng thực tế khảo sát cho thấy, dòng sản phẩm này vẫn trong tình trạng "ngủ đông" với mức giá "trên trời". 

Thực tế, không chỉ có những căn shopvilla tại dự án khu đô thị Dương Nội được ghi nhận mức giá ở ngưỡng cao. Khảo sát một số nhà phố thương mại tại khu vực phía Tây Hà Nội cho thấy, khu nhà phố thương mại trên đường Nguyễn Văn Lộc dao động từ 15 - 20 tỷ đồng/căn 50m2. 

Một căn nhà phố thương mại trên đường Tố Hữu thuộc dự án Him Lam Van Phuc được rao bán với mức giá 279 triệu đồng/m2. Trong khi đó, mức giá cho một căn nhà phố thương mại nằm trong khu đô thị The Manor Central Park cũng từ dao động 200 - 240 triệu đồng/m2 với căn 75m2.

“Trong khi các kênh đầu tư vàng, ngoại tệ và chứng khoán ngày càng rủi ro cao và lợi nhuận không đáng kể, làn sóng đầu tư bất động sản ngày càng trở nên mạnh mẽ. Bất động sản là sự lựa chọn số 1 của nhiều nhà đầu tư hiện nay. Và việc sở hữu một nhà phố thương mại - shophouse giá trị nhà đầu tư có thể yên tâm hơn đầu cơ vào vàng và chứng khoán. Bởi giá trị của bất động sản hiện nay có xu hướng tăng đều và ổn định vượt qua lạm phát lẫn trượt giá của đồng tiền. Hơn nữa khai thác cho thuê từ shophouse còn đem lại cho nhà đầu tư lợi nhuận từ 8 - 12%/năm! Rất ổn định và an toàn”, đó là lời quảng cáo đầy hấp dẫn về nhà phố thương mại.

Liệu có đúng là chỉ cần bỏ tiền vào nhà phố thương mại thì nhà đầu tư chắc chắn có lời? Liệu có đúng là nhà phố thương mại trở thành kênh đầu tư “bất khả chiến bại” như vậy? Và như quảng cáo của các môi giới, chưa có một kênh đầu tư nào lại sở hữu nhiều ưu việt đến vậy.

Nếu nhìn vào bức tranh thực tế sẽ thấy diễn biến trên thị trường đã bị đảo chiều.

Ngay từ thời điểm Covid-19 xuất hiện cùng với chính sách cách ly xã hội, làn sóng trả mặt bằng cho thuê đã diễn ra ồ ạt. Tại các khu phố lớn trung tâm Hà Nội, nhiều mặt bằng đã bị trả lại vì không có khả năng cầm cự và kéo dài qua thời điểm Covid-19. Một mặt bằng cho thuê làm ăn tốt kéo dài nhiều năm, nằm ở vị trí dân cư đông nhưng vẫn ế ẩm thì liệu rằng những căn nhà phố thương mại tại phía Tây Hà Nội có khả năng đem lại dòng tiền cho thuê tốt?

Mặt khác, đa phần nhà phố thương mại khu vực phía Tây Hà Nội nằm trong khu đô thị lớn, lượng cư dân đến ở còn thấp. Một số nhà phố thương mại nằm ở khu vực tuyến đường giao thông quan trọng. Nhưng đúng như lời chia sẻ của vị giám đốc văn phòng môi giới Hà Đông, lượng giao thông quá lớn lại không phải ưu thế để đảm bảo khách hàng dừng lại sử dụng dịch vụ tại các nhà phố thương mại ven đường.

Như vậy, nhà phố thương mại khu vực phía Tây Hà Nội đang mất đi ưu thế đầu tư nổi bật nhất, đó chính là không có khả năng lấp đầy trong cho thuê.

Lượng căn shophouse tại dự án The Manor Central Park chiếm tới 70% tổng số lượng căn thấp tầng. 

Chưa kể, nhìn vào tương quan cung - cầu, khu vực phía Tây Hà Nội lại đang quá dư thừa nguồn cung nhà phố thương mại. Chỉ tính riêng trong khu quần thể The Manor Central Park, chủ đầu tư Bitexco đang tung ra hơn 700 căn nhà phố thương mại. Khảo sát ước lượng dọc tuyến đường Tố Hữu và lấy bán kính trong vòng 1km, đã có tới ít nhất 8 khu nhà phố thương mại lớn.

Nguồn cung quá lớn, giá bán quá cao cũng như trước tình hình khó khăn do tác động của Covid-19, nhà phố thương mại đang phải trải qua tháng ngày “ế ẩm” với tình trạng đóng cửa im lìm trên tuyến phố lớn.

Trước nghi hoặc về tình trạng ế ẩm, một môi giới tại Hà Nội khi giới thiệu về các căn nhà phố thương mại trên đường Tố Hữu khẳng định: Đầu tư vào nhà phố thương mại vẫn lời vì chỉ cần đợi thêm khoảng thời gian ngắn, mức giá sẽ không dừng lại. Nhưng, dẫu không phải Covid-19 thì nhìn lại khoảng thời gian kéo dài để lấp dầy của những nhà phố thương mại mới thấy, đó chắc chắn không phải là một con đường “mua nhanh, bán gọn”.

Điển hình như khu đô thị Dương Nội, chủ đầu tư Nam Cường đã xây dựng những khu nhà phố này từ cách đây 6 - 7 năm trước. Đã có khoảng thời gian, khu vực này tưởng như “vùng đất hoang” vì tình trạng ngủ đông kéo dài. 

Nhưng đến thời điểm hiện tại, một số căn nhà phố thương mại mới bắt đầu được hồi sinh. Nhân tố quan trọng giúp thổi lửa cho khu đô thị này được nhắc đến với sự xuất hiện của trung tâm thương mại lớn nhất AEON MALL Hà Đông và công viên Thiên Văn Học. Hiện tại, các căn shopvilla mới lác đác xuất hiện hoạt động kinh doanh, còn đa phần đều trong tình trạng xây thô, chưa hoàn thiện.

Những căn shopvilla có mức giá lên tới 130 triệu đồng/m2 nhưng gần 1 thập kỷ trôi qua, tỷ lệ lấp đầy vẫn chưa lớn. 

Trong khi đó, ngay tại tuyến phố Tố Hữu với mật độ toà nhà cao tầng dày đặc, đến nỗi mỗi sáng dịch chuyển vào trung tâm Hà Nội, tình trạng tắc đường diễn ra liên miên. Nhưng, các nhà phố thương mại vẫn đóng băng, im lìm. Đó là còn chưa kể những khu nhà phố thương mại trong các phố nhỏ hay ngay nội tại khu dự án, tỷ lệ lấp đầy cư dân thấp, khả năng lấp đầy và hồi sinh trở thành trung tâm giao thương sẽ còn thấp hơn.

Các shophouse dọc tuyến đường Tố Hữu có mức giá trên 200 triệu đồng/m2. 

Một trong những khu nhà phố thương mại được nhắc đến với màn ngủ đông dài là khu vực dọc tuyến đường Lê Trọng Tấn (Hà Đông). 

Tính đến thời điểm hiện tại, trải qua gần 1 thập kỷ, tình trạng lác đác mở cửa hàng mới xuất hiện. Trong khi đó, dọc tuyến đường Lê Trọng Tấn dù đã có tới 3 toà nhà chung cư lớn xuất hiện với tỷ lệ dân lấp đầy cao.

Shophouse trên đường Lê Trọng Tấn (Hà Đông) trong tình trạng án binh bất động nhiều năm trôi qua. 

Khảo sát này cho thấy, tỷ lệ dân cư đông với khả năng kinh doanh của mặt bằng nhà phố thương mại không phải lúc nào cũng tỷ lệ thuận.

Ông Nguyễn Minh (Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Đông) cho rằng, nhiều nhà phố thương mại ra đời với quảng cáo về khả năng cho thuê tốt nhờ lượng cư dân lớn đến từ các toà nhà chung cư. Về lý thuyết, rõ ràng, cửa hàng mua bán nên đặt ở khu dân cư đông. Nhưng từ lý thuyết đến thực tế là khoảng cách rất xa vì ngay tại một số toà nhà chung cư đã lấp đầy cư dân nhưng khối đế thương mại nội khu lại thất bại trong kinh doanh. 

Thị hiếu và khoản tài chính của cư dân là yếu tố quan trọng quyết định tới việc sử dụng dịch vụ, mặt hàng tại các khu nhà phố thương mại. Đa phần những người mua nhà phố thương mại đều là dân đầu tư có tiền. Nhưng các khu vực dân cư tại toà chung cư là thuộc phần lớn thu nhập trung bình - thấp nên mới dịch chuyển ra khỏi trung tâm Hà Nội để mua. Điều này dẫn tới nghịch lý cung - cầu bị kéo giãn khoảng cách.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cũng chỉ ra rằng, nhà phố thương mại chỉ thực sự tiềm năng khi đạt được nhiều yếu tố. Thứ nhất, dự án có khả năng lấp đầy nhanh. Thứ hai, dịch vụ tiện ích thật tốt. Thứ ba, phải có cộng đồng cư dân nội khu đủ lớn và thứ tư là có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.

Với thực tiễn này, nhà phố thương mại vẫn còn là một gam màu xám của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Nhà phố thương mại liệu có còn là "con gà đẻ trứng vàng" như giới đầu tư đã từng kỳ vọng? 

“Dưới tác động của đại dịch Covid-19, phân khúc nhà phố cho thuê, shophouse đang chịu những ảnh hưởng tiêu cực, điển hình là trả mặt bằng hàng loạt tại các khu phố rất sầm uất và cao cấp của thành phố” - đó là nhận định của bà Trần Thị Thu Hà, phụ trách bán lẻ của Savills Việt Nam. Trong bức tranh chung ế ẩm của nhà phố cho thuê, số phận của nhà phố thương mại phía Tây Hà Nội cũng sẽ không mấy tươi sáng

Dẫu Hà Nội nhận định về khả năng kiểm soát dịch tốt nhưng nếu nhìn vào giai đoạn tới khi nền kinh tế bắt đầu “thấm mệt”, tốc độ giao dịch và thanh khoản của nhà phố thương mại còn là một ẩn số. Giá quá cao cộng với lượng cung quá lớn là điều khiến giỏ hàng nhà phố thương mại rơi vào tình trạng ế ẩm.

Kịch bản trong tương lai được dự báo sẽ không hoàn toàn là bức tranh tươi sáng cho nhà phố thương mại, nhất là trong bối cảnh thắt chặt chi tiêu của phần lớn người dân. 

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, nhà phố thương mại không hoàn toàn là một kênh đầu tư quá an toàn cho nhà kinh doanh. Nguồn cung quá lớn, trong khi đó, khả năng kinh doanh của nhà phố thương mại là vô cùng khó khăn trong làn sóng ồ ạt trả mặt bằng.

Vị chuyên gia này cũng đưa ra lời khuyên, đối với nhà đầu tư khi muốn bỏ vốn vào nhà phố thương mại phía Tây Hà Nội cần cẩn trọng bởi mức giá “trên trời” không phản ánh đúng giá trị thực của khu vực.