Tại Dự thảo Hồ sơ đề nghị sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được Bộ Xây dựng công bố mới đây để lấy ý kiến góp ý, Bộ đánh giá hoạt động môi giới bất động sản là loại hình kinh doanh dịch vụ ngày càng trở nên phổ biến ở Việt Nam. Từ năm 2008 đến nay, có khoảng 32.912 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản với khoảng 80% bất động sản giao dịch thành công đều thông qua môi giới. Lực lượng môi giới đông đảo với chuyên môn tốt, được đào tạo bài bản đã góp phần không nhỏ trong việc giải phóng một lượng lớn bất động sản tồn kho giai đoạn 2014 - 2019, giúp thị trường phát triển ổn định và lành mạnh.
Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cũng vẫn còn những tồn tại, hạn chế. Trong đó, đáng chú ý là việc nguồn nhân lực thừa về số lượng nhưng thiếu về chất lượng, khiến thị trường bất động sản bị lũng đoạn và những cơn sốt đất ảo cũng từ đó hình thành.
Căn cứ vào thực trạng trên, Bộ Xây dựng kiến nghị chỉnh sửa một số nội dung trong chính sách về kinh doanh môi giới bất động sản để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực hiện môi giới được chuyên nghiệp, nâng cao chất lượng; đồng thời, xây dựng cơ chế thuận lợi cho công tác quản lý Nhà nước, bảo vệ quyền, lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất giải pháp sửa đổi, bổ sung pháp luật kinh doanh bất động sản theo phương án các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới đều phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới. Họ phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân không được hoạt động môi giới độc lập.
Trước đề xuất này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định: “Việc Bộ Xây dựng đề xuất quy định này là cần thiết để hướng đến xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp và nâng tầm hoạt động môi giới bất động sản”.
Bên cạnh đó, để giải quyết tận gốc bài toán quản lý môi giới chất lượng, ông Nguyễn Văn Đính hiến kế, vấn đề then chốt của môi giới bất động sản là cần đào tạo bảo đảm yêu cầu kỹ năng nghiệp vụ chuyên nghiệp, quan trọng nhất là phải có chứng chỉ hành nghề và được cấp mã số định danh.
Ở góc độ nghiên cứu pháp luật, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW phân tích, đề xuất của Bộ Xây dựng nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới, giúp thị trường minh bạch hơn. Tuy nhiên, với các môi giới cá nhân hoạt động độc lập mà có đủ chứng chỉ thì việc cấm môi giới độc lập sẽ hạn chế quyền của những người đang kinh doanh bất động sản với tư cách cá nhân.
Xoay quanh câu chuyện hoạt động của môi giới bất động sản thời gian qua, đánh giá về dự thảo của Bộ Xây dựng và góp ý thêm các giải pháp nhận diện môi giới chuyên nghiệp, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
PV: Thưa ông, những “khuyết tật” của thị trường bất động sản thời gian qua có nguyên nhân rất lớn bắt nguồn từ sự thiếu chuyên nghiệp của lực lượng môi giới bất động sản. Ông nhìn nhận thế nào về nhận định này?
Ông Phan Việt Hoàng: Bất động sản là một trong những thị trường có vị trí, vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân và có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính, xây dựng, công nghiệp… Nếu có chính sách phát triển và quản lý hiệu quả, thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị.
Mặc dù môi giới bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện nhưng một số đơn vị lại chấp nhận hoạt động manh mún, chắp vá theo thời vụ và ăn theo những cơn sốt đất tại các địa phương. Lực lượng môi giới tự phát không có chứng chỉ hành nghề, không được đào tạo cơ bản về kiến thức chuyên môn cũng là một trong những "con sâu làm rầu nồi canh".
Hệ lụy của việc quản lý không chặt chẽ hoạt động môi giới bất động sản là tình trạng hành nghề thiếu chuyên nghiệp, thiếu kiến thức pháp luật, nặng tính “chụp giật” bất chấp để kiếm lời.
Hiện nay, các sàn giao dịch bất động sản đang lách luật giữa khái niệm sàn giao dịch bất động sản và doanh nghiệp hoạt động tư vấn hay trung tâm giao dịch để không chịu ảnh hưởng của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định của Nhà nước có liên quan, gây khó khăn cho cơ quan Nhà nước trong quá trình quản lý cũng như quá trình kiểm tra, xử lý các sai phạm.
PV: Phải chăng những quy định của pháp luật hiện tại chưa điều tiết, quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới?
Ông Phan Việt Hoàng: Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới bất động sản còn hơi lỏng lẻo và quá dễ dàng. Tuy nhiên, luật không quy định buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được dự thi lấy chứng chỉ môi giới bất động sản. Điều này dẫn đến tình trạng hiện nay đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp… Đáng chú ý là việc cá nhân môi giới hoàn toàn có thể tự do hành nghề ở bất kỳ đâu, có thể ăn theo các sàn giao dịch bất động sản để lấy thông tin và làm cộng tác viên; hay tự đi khai thác nguồn thông tin sản phẩm có nhu cầu bán mà chủ yếu là nhà, đất ở có sẵn để môi giới cho khách hàng có nhu cầu mua.
Mục tiêu của họ chỉ là làm cách nào để bán được sản phẩm nhanh và hiệu quả nhất, mà thường không có trách nhiệm với khách hàng về các sản phẩm họ đã môi giới.
Trên những cơ sở này, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Ngoài ra, các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới đều phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới, phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cá nhân không được hoạt động môi giới độc lập...
PV: Quan điểm của ông về nội dung được Bộ Xây dựng dự thảo đề nghị sửa tại Luật Kinh doanh bất động sản liên quan đến quản lý chặt môi giới, trong đó có môi giới cá nhân ra sao?
Ông Phan Việt Hoàng: Nghề môi giới bất động sản bản chất là nghề tư vấn - dịch vụ, mà lĩnh vực này rộng và chịu quản lý của nhiều quy định pháp luật khác nhau đối với từng sản phẩm đặc thù. Trước đây theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản cũ năm 2006, việc mua bán nhà, thuê nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng kể từ thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực thi hành (ngày 1/7/2015) thì đã bỏ các quy định nêu trên.
Từ đó hình thành trào lưu nhà nhà làm môi giới, người người làm môi giới dẫn đến nhiều bất cập như hiện nay. Trong khi các tổ chức, doanh nghiệp bất động sản phải tuân thủ nhiều quy định pháp luật và chế tài đi cùng thì các cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản gần như là vô thưởng, vô phạt, có khi thiếu trách nhiệm dẫn đến gây hậu quả nghiêm trọng, làm thị trường bất động sản méo mó, khiến cho xã hội kỳ thị gọi môi giới là cò đất.
Bên cạnh đó, cũng do một số quy định pháp luật hiện nay về quản lý hoạt động môi giới còn khá lỏng lẻo dẫn đến tình trạng các tổ chức, cá nhân môi giới có cơ hội “lách luật” trốn thuế. Lực lượng hành nghề môi giới bất động sản Việt Nam tuy đông, nhưng phần lớn chất lượng chưa cao, thiếu tính chuyên nghiệp, thiếu ý thức tuân thủ pháp luật, nặng tâm lý ăn xổi, chộp giật. Tôi cho rằng, việc chấn chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản đối với cá nhân là rất cần thiết. Siết chặt môi giới bất động sản cá nhân là một trong những cách thanh lọc thị trường hiệu quả.
PV: Định danh môi giới cá nhân là một giải pháp đã được nhiều chuyên gia đề cập. Ông nghĩ sao về giải pháp này?
Ông Phan Việt Hoàng: 6 năm triển khai Luật Kinh doanh bất động sản đã đạt được nhiều kết quả quan trọng, các văn bản quy định chi tiết được ban hành kịp thời đã tạo cơ sở pháp lý để hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển và từng bước đi vào nề nếp, đồng thời giúp cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Tuy nhiên, sau một thời gian dài, sự phát triển cũng đã bộc lộ một số vướng mắc. Để giúp nghề môi giới bất động sản giữ đúng vai trò của mình, tôi cho rằng Nhà nước cần điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng: Trước khi được cấp chứng chỉ hành nghề, môi giới buộc phải qua đào tạo để có đủ kiến thức, hiểu rõ về vai trò của môi giới; sau khi được cấp chứng chỉ hành nghề sẽ được cấp mã số công nghệ. Quản lý và hoạt động của môi giới sẽ được ứng dụng công nghệ số; bổ sung vai trò của Hội Môi giới Bất động sản tham gia cùng Sở Xây dựng các địa phương tổ chức sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề cho môi giới bất động sản; bổ sung quy tắc đạo đức, văn hóa ứng xử nghề môi giới bất động sản vào chương trình đào tạo và thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề.
PV: Câu chuyện cấp chứng chỉ hành nghề cho môi giới chưa thực sự được đẩy mạnh trong thời gian qua. Theo ông, nguyên nhân do đâu và giải pháp cho vấn đề này là gì?
Ông Phan Việt Hoàng: Việc cấp chứng chỉ hành nghề chưa phát triển mạnh nguyên nhân là bởi điều kiện hành nghề lỏng lẻo và đa số chỉ muốn hoạt động thời vụ, không muốn đầu tư kiến thức cho nghề để có chứng chỉ hành nghề hợp pháp.
Theo Dự thảo Hồ sơ đề nghị sửa Luật Kinh doanh bất động sản, cá nhân không được phép hoạt động môi giới độc lập mà phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới… và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Việc quản lý hoạt động của người hành nghề môi giới bất động sản bằng chứng chỉ hành nghề và pháp nhân, ngoài việc tránh thất thoát tiền thuế cho Nhà nước còn góp phần bảo vệ người mua bất động sản.
Bởi trước đây, không ít trường hợp người mua bị giới cò đất lừa bán các dự án ma, lừa bán đất quy hoạch, bị làm giá, thổi giá đất. Khi phát hiện thì cò đất đã "cao chạy xa bay", chỉ còn người mua phải lãnh hậu quả.
Đối với một người nghiêm túc với nghề, việc trải qua kỳ thi sát hạch để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là điều hết sức tự hào.
PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!
