Sốt đất, không phải ai đầu tư cũng có lãi...
Đến hẹn lại lên, mỗi khi cơ quan Nhà nước hay chính quyền địa phương ban hành các văn bản liên quan đến quy hoạch là những cơn sốt đất lại rục rịch “nổi sóng”. Thông tin được giới đầu cơ tận dụng nhiều nhất, nhanh nhất, có lẽ là quy hoạch sân bay. Ví như tại Long Thành (Đồng Nai), Mũi Né (Bình Thuận) và mới đây là Hớn Quản (Bình Phước)..., khi có thông tin về quy hoạch sân bay, giá đất đã nhanh chóng tăng theo cấp số nhân. Cùng với đó, hàng trăm nhà đầu tư, từng tốp, từng đoàn kéo nhau về những khu vực này tìm kiếm cơ hội, đầu tư đất nền. Nhưng liệu có phải ai cũng thực sự kiếm được tiền từ những cơn sốt đất này?
Câu chuyện của chị Lê Huyền Trang sinh sống tại Cầu Giấy (Hà Nội) là một ví dụ. Dựa vào lời giới thiệu của người quen đang “ăn nên làm ra” từ đất, chị Trang, vốn đang là chủ cửa hàng mỹ phẩm có tiếng tại đường Xuân Thuỷ đã bỏ ra gần 800 triệu đồng để mua lô đất 120m2 tại Hoà Lạc. Khi đó, hai vợ chồng chị đi xem giới thiệu một lần và được môi giới cam đoan giá sẽ tăng mạnh sau 1 năm. Thấy pháp lý đầy đủ, chị gom tiền và giao hết cho người quen làm hợp đồng mua bán. Thời điểm năm 2017 đó, chị Trang đặt bút ký mua mà không mảy may nghi ngại về miếng đất và tin tưởng rằng chỉ vài năm nữa có thể bán cho khách làm nhà dịch vụ, hoặc chí ít sẽ xây nhà trọ cho sinh viên, công nhân thuê.
Đến cuối năm 2018, hạ tầng xung quanh lô đất chị Trang mua vẫn gần như không có gì, chủ yếu là đất vườn. Và đến giờ, đất Hoà Lạc vẫn được thổi giá tăng vù vù nhưng lô của chị rao bán bằng giá cũng không có người mua. Nguyên nhân là do các lô kế bên bán giá thấp hơn, bởi chi phí mua ban đầu thấp. Vốn kinh doanh chẳng còn, đất không sinh lời cũng không bán được, kinh tế gia đình bỗng rơi vào cảnh “thắt chặt”.
Ông Nguyễn Hoàng Anh cũng là “nạn nhân” sau khi ăn theo làn sóng đầu tư đất tại Vân Đồn. Vào thời điểm đầu năm 2018, khi cơn sốt đất đang nóng, ông quyết định bán đi căn nhà mặt phố 120m2, nằm trên tuyến đường khá sầm uất của quận Thanh Xuân với giá 10 tỷ đồng. Số tiền này ông dành để mua 3 lô đất tại Vân Đồn, sau đó nhanh tay bán ra ngay trong thời điểm cuối năm với giá lời 700 - 800 triệu đồng/lô. Với số tiền kiếm được khá lớn, cùng với vốn vay ngân hàng, ông tiếp tục quay vòng đầu tư thêm 2 lô nữa tại Vân Đồn nhưng trớ trêu thay, chỉ chưa đầy 3 tháng, cơn sốt dịu lại. Giá đất Vân Đồn không tăng lên và những mảnh đất của ông hơn 2 năm nay vẫn nằm lặng lẽ, không sinh lời cũng không bán được, trong khi đó ở Hà Nội, gia đình ông vẫn sống trong căn hộ thuê lại tại một toà chung cư.
Đây chỉ là hai trong số rất nhiều trường hợp chịu thiệt hại nặng khi một cơn sốt đất đi qua. Rất nhiều chuyên gia đã nhìn nhận rằng, không ít nhà đầu tư thắng lớn do đón được "sóng" bất động sản, nhưng ngược lại, cũng không ít trường hợp "ôm hận" vì chạy theo những thông tin sốt ảo.
Nhiều cơn sốt đất chóng vánh diễn ra cũng từ những hoạt động mua bán qua tay của giới đầu cơ. Thậm chí, dân đầu cơ còn dùng các chiêu trò để thổi giá nhằm kiếm lợi từ nhà đầu tư khác. Rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp cuối cùng phải ôm những quả bom nổ chậm, chôn vốn vì đầu tư kiểu lướt sóng.
TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam nhận định: “Sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, nước ta đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007 khiến thị trường lập tức đóng băng, đi kèm theo là rất nhiều hệ lụy. Tưởng chừng sau những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội chứng kiến sau những lần sốt đất, hiện tượng này sẽ không còn. Song với những cơn sốt gần đây như tại Long An và Bình Phước, dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội”.
... Nhưng cứ đến hẹn lại lên
Nhận định về thực trạng sốt đất trong thời gian vừa qua, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, không thể phủ nhận các địa phương có hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ (sân bay, bến cảng, cao tốc...) sẽ thu hút được nhiều đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ, du lịch, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh. Từ đó kéo theo nhu cầu về nhà ở, dịch vụ thương mại, du lịch tăng, khiến giá bất động sản cũng tăng.
Tuy nhiên, không đợi đến khi có dự án xây dựng sân bay, đường sá, trung tâm hành chính... mà ngay khi mới chỉ là thông tin, thậm chí chỉ là đề xuất của một cơ quan tham mưu, hay ý kiến của một cá nhân trong hội nghị, hội thảo nào đó, nhiều người đã lợi dụng để tung tin thất thiệt, đẩy giá bất động sản nhằm trục lợi.
Không ít đối tượng dùng chiêu trò để tạo sóng, thu lợi rồi rút và để lại hậu quả nhiều mặt. Chẳng những nhà đầu tư nhỏ bị chôn vốn, mất vốn, gánh nợ ngân hàng, mà đời sống kinh tế - xã hội của cả khu vực cũng bị làm xáo trộn, để lại những khu đất bỏ hoang.
Nhiều đợt sốt đất trong quá khứ đã để lại bài học nhãn tiền nhưng dường như không có “sức nặng” đối với nhà đầu tư. Ví như năm 2008, cơn sốt đất khu vực Ba Vì xảy ra sau khi có thông tin điều chỉnh địa giới hành chính TP. Hà Nội, quy hoạch Thủ đô sẽ chuyển trung tâm hành chính các bộ, ngành đến Ba Vì, thì đến năm 2009, cơn sốt đất tại các xã trong dự kiến quy hoạch đã xảy ra.
Năm 2011, khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch xây dựng Thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 không có quy hoạch trung tâm hành chính ở khu vực này, giao dịch đất đai tại đây đã không còn sôi động và hậu quả là nhiều nhà đầu tư hiện vẫn bị chôn vốn. Tuy vậy, tình trạng sốt đất ăn theo thông tin quy hoạch vẫn cứ lặp đi lặp lại tại Hà Nội và một số địa phương trên cả nước.
Theo giới phân tích, có bốn nguyên nhân chính khiến tình trạng sốt đất ảo lặp đi lặp lại. Một là, khi có đầu tư phát triển thì giá đất tăng lên khá nhanh, làm tổng giá trị đất đai tăng thêm, có thể giúp người có đất đổi đời.
Hai là, những người có tiền muốn tham gia để có tiền nhiều hơn trong khi rất thiếu chuyên nghiệp, hay bị tác động của hiệu ứng đám đông, tức là chỉ vì lòng tham mà không tìm hiểu thông tin rõ ràng.
Ba là, giới đầu cơ thành thạo đã dùng nhiều chiêu trò dẫn mối, lôi kéo, kích động nhiều người tham gia “lướt sóng” nhằm kiếm lời.
Bốn là chính quyền, cơ quan quản lý Nhà nước cũng chỉ mới đưa ra khuyến cáo chứ chưa có giải pháp gì để khắc phục triệt để tình trạng tiêu cực này.
Giới chuyên gia cũng nhận định, việc sốt đất ảo khiến nhà đầu tư gặp rủi ro chỉ là câu chuyện trong giới đầu tư chứ đây không phải là “bong bóng” của thị trường bất động sản nói chung, vì vậy chỉ nên nói: ở các địa phương sốt đất có những trường hợp “đầu tư thất bại” ./.
