Thông tin này được đưa ra tại hội thảo về phát triển thị trường bất động sản, do Ban Kinh tế Trung ương phối hợp với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức sáng 27/11.
Loạt vướng mắc chưa được “cởi trói”
Tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện nay, những vướng mắc về cơ chế, thủ tục pháp lý chính là nguyên nhân chính gây tắc nghẽn thị trường lâu dài.
Theo ông Châu, tại TP.HCM, từ tháng 12/2015 đến tháng 9/2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do "ách tắc" thủ tục đầu tư xây dựng. Từ ngày 7/3/2017 đến nay, có khoảng 158 mặt bằng, hoặc dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý, đã phải dừng triển khai để thực hiện việc rà soát, kiểm tra về pháp lý. Ông Châu cho rằng hiện có 7 vướng mắc cần được tháo gỡ sớm.
Thứ nhất, quá trình đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại thường mất khoảng trên dưới 5 năm, thậm chí trên dưới 10 năm, nhưng chủ đầu tư không được quyền tự do chuyển nhượng dự án (M&A) theo nhu cầu kinh doanh.
Thứ hai, về nguồn vốn đầu tư dự án, theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải có tối thiểu 15-20% vốn chủ sở hữu trong tổng mức đầu tư. Phần lớn nguồn vốn còn lại chủ yếu dựa vào vốn vay tín dụng ngân hàng, hoặc huy động vốn trái phiếu doanh nghiệp, hoặc vốn liên doanh liên kết, hợp tác và vốn huy động từ khách hàng.
Thứ ba, do quy định chỉ được tính các khoản chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý được Luật Thuế công nhận, nên giá thành sản phẩm nhà ở thấp hơn rất nhiều so với chi phí thực tế mà chủ đầu tư đã bỏ ra. Trong đó, có cả các "chi phí không tên" và do không được công nhận là chi phí, nên bị coi là "lợi nhuận" phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp trên các chi phí không được tính này. Cuối cùng, tất cả mọi chi phí của chủ đầu tư đều tính trong giá bán, mà người mua nhà phải gánh lấy khi mua nhà.
Thứ tư, một số khoản thu ngân sách nhà nước chưa hợp lý đối với dự án nhà ở thương mại, như mức thu tiền bảo vệ đất lúa khá cao, với mức thu tối thiểu bằng 50% bảng giá đất. Đặc biệt là khoản thu "tiền sử dụng đất" không hợp lý, đối với các dự án nhà ở thương mại.
Thứ năm, phần lớn các nhà môi giới ở nước ta chưa chuyên nghiệp, chưa được đào tạo đầy đủ, nên đã xảy ra nhiều bất cập. Thậm chí, có trường hợp nhà môi giới (cò đất, cò nhà) gây thiệt hại cho người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp, hoặc có lúc đã làm "nhiễu" thị trường.
Thứ sáu, gần như có cả một "rừng" văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, nhìn chung rất rườm rà phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột, như một "ma trận" làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài.
Thứ bảy, công tác thực thi pháp luật cũng còn nhiều mặt hạn chế, nhất là quy trình thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn khuất cơ chế "xin-cho", nhũng nhiễu, tiêu cực. Đây cũng là "lực cản" và là một nguyên nhân làm tăng chi phí đầu tư, tăng giá nhà.
Cầu gia tăng, cung khập khiễng
Tại hội thảo, Bộ Xây dựng cũng đã đưa ra dự báo nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Nguyên nhân chính đến từ tốc độ gia tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa; sự tăng trưởng kinh tế gắn liền với mức thu nhập của người dân tăng làm tăng khả năng chi trả; nhu cầu cải tạo, thay thế nhà ở.
Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Việc này đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Vì vậy, nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung tại một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp, như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu...
Hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Xét riêng cho từng phân khúc nhà ở, Bộ Xây dựng cho rằng, chung cư giá rẻ và trung bình sẽ là phân khúc chiếm thị phần lớn nhất và có xu hướng gia tăng. Nhà biệt thự, liền kề giữ ổn định trong ngắn hạn và có xu hướng giảm thị phần trong dài hạn. Nhà ở cho người thu nhập thấp tiếp tục còn thiếu hụt trong ngắn hạn và trung hạn.
Đáng chú ý, số liệu Bộ Xây dựng cũng cho biết, cả nước đã và đang triển khai khoảng 5.000 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 4,5 triệu tỷ đồng, gấp gần 3 lần năm 2009. Trong tổng số 5.000 dự án nhà ở có hơn 1.000 dự án nhà ở xã hội; 326 khu công nghiệp, gần 40.000 căn hộ du lịch; trên 6 triệu m2 văn phòng cho thuê (gần gấp 3 lần năm 2009)…
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng nhìn nhận, sự phát triển của thị trường giai đoạn 2015 - 2020 vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định. Giá cả hàng hóa bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao và vẫn giữ xu hướng tăng, nhất là tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng).
Cơ cấu một số sản phẩm bất động sản (trong đó có nhà ở) mất cân đối, thiếu sản phẩm có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội; có dấu hiệu thừa nguồn cung nhà ở cao cấp.
Ngoài ra, tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay các dự án chậm tiến độ, đầu tư không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng còn diễn ra tương đối phổ biến, hàng tồn kho nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.
