Kiên quyết không cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini
Vào đêm ngày 12/9, một trận hỏa hoạn rất lớn đã xảy ra tại chung cư mini cao 10 tầng nằm sâu trong ngách 29/70 phố Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Tòa nhà xây trên nền diện tích 200m2, cao tới 10 tầng (1 hầm, 8 tầng căn hộ, 1 tầng áp mái), 45 căn hộ 35-56m2 với khoảng 150 người sinh sống. Những nhân chứng xung quanh chung cư mini này kể lại rằng, họ thấy lửa bốc lên dữ dội, nhiều tiếng gào khóc thét lên trong trong đêm khuya "cứu cháu với..."... đến rợn người. Lửa càng lúc càng bùng to và khói đen cuộc lên đặc quánh, những tiếng kêu cứu nhỏ dần rồi tắt hẳn. Công tác cứu hộ diễn ra khẩn trương, nhưng ngôi nhà nằm quá sâu trong hẻm, phải mất khá nhiều thời gian lực lượng chức năng mới tiếp cận được và dập tắt đám cháy.
Tối 13/9, Công an TP Hà Nội cho biết, cơ quan chức năng xác định được 56 người tử vong và 37 người bị thương (trong đó, đã xác định được danh tính của 39/56 người tử vong) sau vụ cháy, trong đó có nhiều trẻ nhỏ. Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội đã ban hành công điện yêu cầu các quận, huyện, thị xã tổ chức tổng kiểm tra, rà soát 100% các cơ sở, nhà ở nhiều căn hộ, nhà cho thuê trọ trên địa bàn quản lý, đặc biệt là chung cư mini; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các vi phạm về trật tự xây dựng, phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật. Yêu cầu, hướng dẫn chủ hộ gia đình, chủ cơ sở khắc phục ngay các tồn tại vi phạm về phòng cháy, chữa cháy, đặc biệt là các hành vi vi phạm dẫn đến cháy lớn, cháy gây hậu quả nghiêm trọng về người và tài sản, báo cáo đề xuất giải pháp, biện pháp xử lý, khắc phục trước ngày 30/10/2023.
Điều đáng nói là vụ cháy thương tâm này không phải là vụ việc đầu tiên xảy ra với chung cư mini tại Hà Nội. Vào tháng 3 năm nay, cũng chính tại phường Khương Đình đã xảy ra vụ cháy tại chung cư mi ni tại số 315 phố Vũ Tông Phan, nơi sinh sống của khoảng 170 người dân. Rất may là vụ hỏa hoạn không gây thiệt hại tính mạng của người dân.
Vào tháng 5/2023, một vụ cháy do chập điện bình nóng lạnh xảy ra tại tầng 3 của một chung cư mi ni trong ngách 20, ngõ 426 Đường Láng (quận Đống Đa) khiến nhiều cư dân vội vã tháo chạy.
Trước đó, vào cuối tháng 10/ 2022, vụ cháy chung cư mi ni ở ngõ 132 Cầu Giấy (quận Cầu Giấy) đã khiến lực lượng chức năng phải điều động 4 xe chữa cháy cùng hơn 20 cán bộ, chiến sĩ tới hiện trường dập lửa, giải cứu 11 người.
Nhiều vụ cháy đã xảy ra tại các chung cư mi ni một lần nữa đặt ra vấn đề quản lý đối với loại hình nhà ở này như thế nào để đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản của người dân?
Chia sẻ với Reatimes, Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản phân tích, do nhu cầu bức thiết về chỗ ở, khoảng gần 10 năm trở lại đây chung cư mini được xây dựng nhiều tại Hà Nội, phổ biến tại các khu vực tập trung nhiều trường đại học lớn như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm… Các chung cư mi ni đa phần được xây dựng trên diện tích dưới 200m2 khoảng 6-10 tầng, nằm sâu trong ngõ ngách các khu dân cư với quy mô từ 5 - 10 tầng. Đây là những tòa nhà do chủ đầu tư là cá nhân xây dựng với quy trình như một nhà dân thông thường, do đó không tuân thủ theo các tiêu chuẩn cần thiết về công tác đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, tính mạng của người dân thường xuyên bị đe dọa.
Cảnh báo chung cư mini là một “vấn nạn” của các đô thị, ông Nguyễn Văn Đỉnh nêu quan điểm phản đối việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất “luật hóa” loại hình này dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”: “Như vậy thì điều đó có nghĩa là nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở vài trăm m2 thì có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản? Cụ thể hơn là phải đáp ứng các thủ tục gồm: Chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, cấp phép xây dựng, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu công trình đủ điều kiện khai thác, vận hành...
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi chuẩn bị trình ra Quốc hội vào tháng 11/2023 lại cho phép chủ nhà được lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ, điều này sẽ dẫn đến loại hình chung cư mini được luật hóa và không khác gì căn hộ chung cư thông thường. Theo đó, một hộ gia đình trẻ bỏ ra chưa tới 1 tỷ đồng cũng có thể mua một căn hộ chung cư mi ni khoảng 30m2 và được cấp “sổ hồng” giống hệt như mua căn hộ trong dự án? Nếu chính sách này được thông qua sẽ hình thành làn sóng đi lùng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mi ni bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ. Không chỉ vấn đề an toàn, phòng cháy chữa cháy thì việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế, hành chính, dịch vụ...) cho các hộ gia đình mua chung cư mini sẽ chồng chất thêm cho chính quyền các đô thị Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác.
Điều này không phù hợp với quan điểm tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 là khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đồng bộ, hiện đại, thân thiện với môi trường, phát thải thấp, nâng cao chất lượng nhà ở, đảm bảo kết nối và đồng bộ hệ thống hạ tầng; hạn chế xây dựng nhà ở tự phát của hộ gia đình, cá nhân.
Vì vậy, tôi đề nghị cần có biện pháp kiểm soát chặt chẽ loại hình này, đặc biệt là không công nhận giao dịch mua bán căn hộ chung cư mini, kiên quyết không cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ chung cư mini để không làm bùng phát loại hình này, tránh nguy cơ mất an toàn và quá tải hệ thống hạ tầng đô thị. Nếu hộ gia đình, cá nhân nào có quyền sử dụng đất ở, muốn xây chung cư thì phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã và lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản".
Cần đẩy nhanh việc cải tạo hàng nghìn tòa chung cư cũ
Từ vụ việc cháy chung cư mini khiến gần 60 người thiệt mạng tại quận Thanh Xuân, nhiều chuyên gia cảnh báo các địa phương cần phải ngay lập tức rà soát và thúc đẩy nhanh quá trình cải tạo, xây dựng lại tại các khu tập thể, chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng cả về chất lượng công trình và hầu hết đều không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy.
Theo thống kê, hiện cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương, trong đó đa phần được xây dựng tại TP.HCM và Hà Nội.
Vì sao quá trình cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ diễn ra quá chậm? Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh đánh giá, cách thiết kế các chính sách phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư chưa làm rõ trách nhiệm của chủ sở hữu với tài sản của mình cũng như trách nhiệm đối với an toàn của cộng đồng. Luật Nhà ở hiện quy định chỉ đối với những chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng (thường gọi là chung cư cấp D) thì chủ sở hữu mới buộc phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới, hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ. Các trường hợp khác không phải “chung cư cấp D” thì phải được 100% chủ sở hữu đồng ý thì mới được phá dỡ. Vì vậy, cần thiêt phải sửa luật theo hướng ấn định trường hợp này chỉ cần 2/3 hoặc 80% người dân đồng ý là có thể phá dỡ được.
Ông Đỉnh phân tích thêm: “Nhà chung cư cũng như nhà riêng lẻ đều có tuổi thọ và sẽ đến lúc phải phá dỡ, xây dựng lại. Do có quy mô lớn, tính chất phức tạp và liên quan đến đời sống, sự an toàn của hàng trăm, hàng nghìn người, việc cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư là vấn đề nan giải không chỉ của riêng Việt Nam.
Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, cơ quan soạn thảo đã bỏ quy định về thời hạn sở hữu chung cư để tránh xung đột với quy định về quyền sở hữu tài sản trong pháp luật dân sự (Bộ luật dân sự không có khái niệm "thời hạn sở hữu" mà chỉ quy định các căn cứ, thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản; các căn cứ, thời điểm chấm dứt quyền sở hữu tài sản). Sự sửa đổi này là rất đáng ghi nhận. Tuy nhiên ở một khía cạnh khác, quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lại tồn tại bất cập khi dường như chính sách đang được thiết kế mang nặng tính bao cấp, quy định phần lớn trách nhiệm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc về Nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu.
Cụ thể, phương án xây dựng chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chưa nêu bật được nguyên tắc quan trọng và hết sức sâu sắc trong pháp luật dân sự: Chủ sở hữu tài sản được thụ hưởng toàn bộ giá trị tài sản mang lại nhưng cũng đồng thời phải chịu rủi ro do tài sản của mình gây ra.
Nguyên tắc ấy được mọi người thừa nhận, trở thành "luật tự nhiên" trong quan hệ dân sự. Bộ luật Dân sự hiện hành cũng đã ghi nhận các quyền của chủ sở hữu tài sản: "Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác" (Điều 160); "Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác" (Điều 190).
Như vậy, quyền của chủ sở hữu tài sản được pháp luật công nhận, được mọi người tôn trọng nhưng không phải là quyền tuyệt đối. Việc khai thác, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được xâm phạm đến quyền, lợi ích của các chủ thể khác. Mặt khác, Bộ luật Dân sự cũng quy định nghĩa vụ gánh chịu rủi ro về tài sản của chủ sở hữu: "Chủ sở hữu phải chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác" (Điều 162).
Với tài sản là căn hộ chung cư thì sau khi mua từ chủ đầu tư, chủ sở hữu phải nhận chuyển giao rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản theo Điều 441 Bộ luật Dân sự. Theo đó, do nhà ở là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nên trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành đăng ký, nghĩa là sau khi được cấp "sổ hồng" thì rủi ro thuộc về khách hàng mua căn hộ.
Như vậy, chủ sở hữu căn hộ chung cư được thụ hưởng giá trị mà tài sản mang lại, đồng thời cũng phải gánh chịu trách nhiệm bảo đảm an toàn cho cộng đồng, ngăn ngừa rủi ro mà tài sản của mình gây ra cho mọi người ở xung quanh.
Tuy nhiên, phương án dự thảo hiện nay còn mang nặng tư duy bao cấp. Chẳng hạn quy định về việc UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương để thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng hoặc có dấu hiệu hư hỏng, thậm chí còn phải chi ngân sách để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (tại khoản 8 Điều 62).
Các quy định này chưa làm rõ được trách nhiệm của chủ sở hữu với tài sản của mình như đã nêu trên. Do đó, cần chỉnh lý các quy định về trách nhiệm của nhà nước với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hướng: Trường hợp cần thiết, Nhà nước bố trí ngân sách để thực hiện một số công việc, bao gồm kiểm định, đánh giá chất lượng các nhà chung cư nhưng sau đó các chủ sở hữu có trách nhiệm hoàn trả cho nhà nước. Việc Nhà nước phải chi ngân sách cho các công việc này mà không được bồi hoàn là không công bằng với các chủ thể khác không phải chủ sở hữu nhà chung cư”.
