Trên cơ sở nghiên cứu, khảo sát, giám sát việc thực thi pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong thực tiễn ở các đô thị lớn, Ủy ban Pháp luật cho rằng, các quy định của dự thảo luật về vấn đề này cần phải tháo gỡ được các điểm nghẽn sau đây:
(1) Không di dời được người dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ;
(2) Không lựa chọn được chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong trường hợp người dân tự góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư;
(3) Không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư sau khi đã lựa chọn được chủ đầu tư dẫn đến việc triển khai dự án kéo dài, không bảo đảm tiến độ thực hiện kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
(4) Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải áp dụng quy định về trình tự, thủ tục đầu tư của cả Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công gây khó khăn, kéo dài thủ tục thực hiện dự án cũng là một vướng mắc cần phải khắc phục.
Để khắc phục điểm nghẽn thứ 2, Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 65 của dự thảo Luật: “b) Trường hợp thuộc diện quy định tại các điểm c, d và điểm đ khoản 2 Điều 61 của Luật này thì các chủ sở hữu có thể hợp tác, lựa chọn các doanh nghiệp có đủ điều kiện quy định tại Điều 37 của Luật này, đáp ứng các tiêu chí làm chủ đầu tư dự án...; c) Trường hợp thuộc diện quy định tại điểm b khoản này mà không lựa chọn được chủ đầu tư dự án trong thời hạn theo quy định của Chính phủ thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.”; đồng thời đề nghị nghiên cứu giao Chính phủ quy định các tiêu chí làm chủ đầu tư dự án tại điểm b khoản 1 Điều 65 để tổ chức thực hiện thống nhất.
Đối với điểm nghẽn thứ 1, thứ 3, thứ 4, Ủy ban Pháp luật đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:
Một là về trình tự, thủ tục di dời. Khoản 4 Điều 61 của dự thảo Luật quy định: “4. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm chấp hành việc di dời để phá dỡ nhà chung cư theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 134 của Luật này. Trường hợp không chấp hành di dời thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế di dời theo quy định của Luật này.”.
Ủy ban Pháp luật cho rằng, quy định này tác động trực tiếp đến các quyền hiến định (quyền có nơi ở hợp pháp, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở, quyền sở hữu nhà ở…) nên cần phải quy định trong Luật, tuy nhiên, dự thảo Luật chưa quy định cụ thể về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời, biện pháp cưỡng chế, dẫn đến khó khăn trong công tác triển khai. Nếu chung cư cũ, hư hỏng, có nguy cơ sập đổ mà chưa di dời được người dân, hậu quả xảy ra ai sẽ chịu trách nhiệm? Do đó, Ủy ban Pháp luật đề nghị Chính phủ nghiên cứu, quy định cụ thể và bổ sung giải pháp quyết liệt hơn, trong đó có các biện pháp cưỡng chế cần thiết, phù hợp để khắc phục tình trạng này.
Hai là về phương án bồi thường, tái định cư. Khoản 2 Điều 70 của dự thảo Luật quy định: “2. Trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này thì các doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án lập phương án bồi thường, tái định cư để các chủ sở hữu nhà chung cư quyết định lựa chọn.”.
Theo Ủy ban Pháp luật, quy định này đặt ra 02 vấn đề vướng mắc, cần phải tháo gỡ, làm rõ như sau: (i) Việc lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư cần sự đồng thuận của các chủ sở hữu đến mức độ nào? Bởi vì thực tế hiện nay cho thấy, nhiều quyết định của Hội nghị nhà chung cư hay Hội nghị các chủ sở hữu nếu cần sự đồng thuận 100% là rất khó triển khai; (ii) Nếu các chủ sở hữu không thống nhất được phương án bồi thường, tái định cư thì việc triển khai dự án sẽ được xử lý ra sao?
Để khắc phục vấn đề này, Ủy ban Pháp luật đề nghị xác định trong Luật tỷ lệ biểu quyết lựa chọn phương án bồi thường, tái định cư của các chủ sở hữu căn hộ; đồng thời bổ sung quy định sau một thời hạn nhất định theo quy định của Chính phủ (tương tự như quy định tại điểm c khoản 1 Điều 65 của dự thảo Luật) mà không thống nhất được phương án thì việc bồi thường, tái định cư thực hiện theo phương án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trên cơ sở các nguyên tắc bồi thường, tái định cư đã được Luật Nhà ở quy định, tương tự như quy định của dự thảo Luật đối với các dự án do Nhà nước làm chủ đầu tư.
Ba là về quyền sử dụng đất dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Điểm a khoản 3 Điều 75 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khác là tất cả các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.
Như vậy, việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (bao gồm cả di dời người dân, cưỡng chế phá dỡ, bồi thường, tái định cư...) phải theo quy định của Luật Đất đai chứ không phải Luật Nhà ở.
Theo Ủy ban Pháp luật, quy định này của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng xung đột với nội dung quy định tại điểm a khoản 1 Điều 72 của dự thảo Luật Nhà ở (kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành) quy định: “a) Trường hợp theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được bố trí tái định cư tại chỗ ... Các chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư mới.”, nghĩa là người dân có nhà chung cư phải phá dỡ, xây dựng lại trong trường hợp này vẫn có quyền sử dụng đất chứ không phải quyền sử dụng đất bị thu hồi.
Bốn là về trình tự, thủ tục đầu tư. Ủy ban Pháp luật đề nghị đánh giá thêm về tính cần thiết của thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Đầu tư công. Trên cơ sở đó, tiếp tục nghiên cứu, làm rõ tính chất đặc thù của các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để xây dựng các quy định về trình tự, thủ tục đầu tư phù hợp, khả thi, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, trường hợp có nội dung khác với quy định của luật có liên quan thì xác định cụ thể việc áp dụng để thuận lợi cho công tác tổ chức thi hành Luật.
Bên cạnh đó, một số ý kiến đề nghị dự thảo Luật cần phải làm rõ thêm các vấn đề sau đây: (i) Đối với trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đầu tư vốn để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thuộc điểm b khoản 2 Điều 61 thì quyền sở hữu các nhà chung cư sau khi xây dựng lại được xác định như thế nào; (ii) Cần phải cân nhắc thêm về tính khả thi của các quy định tại Điều 70 về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu nhà chung cư bị phá dỡ trong điều kiện nguồn lực nhà nước còn hạn chế./.
