Sức thu hút FDI sẽ ngày càng mạnh mẽ
Kể từ tháng 12/1987, khi Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (nay là Luật Đầu tư) được ban hành, nguồn vốn FDI đã đổ vào lĩnh vực BĐS Việt Nam với nhiều dự án quy mô lớn, tại mỗi giai đoạn phát triển của nền kinh tế. Tính đến cuối năm 2015, nguồn vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp vào BĐS (FDI BĐS), không tính đến BĐS công nghiệp, đã đạt trên 50,2 tỷ USD với 426 dự án trên hầu hết các phân khúc của thị trường, như nhà ở, khách sạn, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, các khu nghỉ dưỡng... Con số này đã đưa BĐS đứng ở vị trí thứ 2 trong bảng xếp hạng 19 lĩnh vực, ngành nghề thu hút FDI (chỉ sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo).
Trong 11 tháng đầu năm 2016, theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), FDI BĐS tiếp tục phát triển với tổng vốn đăng ký mới và tăng thêm 740,9 triệu USD (49 dự án cấp mới, chiếm 4,1% tổng vốn đăng ký).
Tuy giữ vị trí thứ hai trong số các ngành, lĩnh vực thu hút FDI trong 11 tháng qua, nhưng so với cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ vốn FDI đổ vào BĐS có sự sụt giảm nhẹ. Mặc dù vậy, năm 2016 cũng có nhiều dự án lớn đón nhận được nguồn vốn nước ngoài như: Dự án Midtowen với tổng vốn đầu tư trên 225,6 triệu USD tại TP. HCM; Dự án thành phố Amata Long Thành (Đồng Nai) với vốn đăng ký 309,3 triệu USD của nhà đầu tư Thái Lan đầu tư xây dựng khu đô thị mới…
TS. Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam.
Bên cạnh đó, theo thống kê hiện nay, trong danh mục gần 80 dự án FDI quy mô vốn trên 500 triệu USD/dự án, đã có đến 28 dự án có vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Có thể nói, FDI BĐS đã chiếm vị trí số 1 trong danh sách các dự án FDI có quy mô vốn lớn. Điều này cho thấy, lĩnh vực BĐS đã được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm và vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn các “đại gia” ngoại.
Chưa kể, với tiềm năng của một nền kinh tế tăng trưởng ổn định trong nhiều năm, cộng với quy mô gần 100 triệu dân có nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở, nghỉ dưỡng..., Việt Nam đang ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư Nhật Bản, Hoa Kỳ.
Điển hình cho thực tế này là việc nhiều tập đoàn BĐS hàng đầu Nhật Bản, như Haseko, Fujita, Mitsubishi..., đã đầu tư và đang tiếp tục tìm kiếm các dự án BĐS tại Việt Nam. Ngoài ra, tháng 5/2016, nhóm các nhà đầu tư Hoa Kỳ bao gồm Stellman Partner, Cartor Fitzgerald và Weider Resorts đã đề xuất với UBND TP. HCM về việc đầu tư một dự án BĐS tích hợp nhiều chức năng tại khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng vốn đầu tư đăng ký 4 tỷ USD.
Trước diễn biến sôi động của thị trường BĐS nói chung và dòng chảy nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS Việt Nam nói riêng, những năm gần đây, để thu hút các nhà đầu tư ngoại, Chính phủ đã ban hành những quy định thực sự cởi mở, thậm chí còn được coi là một trong những luật cởi mở nhất so với nhiều nước trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Singapore. Đơn cử như chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam.
Những nỗ lực này của Chính phủ và Nhà nước, cùng với quyết tâm của chính quyền nhiều địa phương trong việc xử lý các dự án FDI BĐS “treo” nhằm để dành đất cho các dự án mới, là cách tiếp cận phù hợp nhất trong tình hình hiện nay đối với FDI BĐS.
Mặc dù còn bộc lộ một số hạn chế trong quá trình đầu tư, song với các động thái tích cực nêu trên cho thấy, trong giai đoạn 2017 – 2020, chúng ta hoàn toàn có quyền kỳ vọng dòng vốn ngoại vẫn tiếp tục đổ vào thị trường BĐS Việt Nam. Vấn đề đặt ra là, chúng ta cần phải có cách tiếp cận mới với FDI BĐS để nguồn vốn này được đảm bảo thực hiện hiệu quả và bền vững, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam.
FII qua các hoạt động M&A: Tiếp tục “ngóng” các thương vụ lớn
Những năm gần đây, nguồn vốn đầu tư gián tiếp từ nước ngoài (FII) vào Việt Nam đã tăng trưởng, đặc biệt từ năm 2014, thị trường Việt Nam trở thành tâm điểm trên sân chơi M&A, trong đó sự tập trung được dồn vào lĩnh vực BĐS. Nguyên nhân chính của sự tập trung này là do thị trường BĐS tiếp tục đà phục hồi và một số điều kiện pháp lý đối với hoạt động M&A cũng bắt đầu thông thoáng hơn.
Trong đó, nhờ các thông tin tích cực như nền kinh tế Việt Nam được dự báo sẽ tăng trưởng ở mức 6,3-6,5% trong năm 2016, Chính phủ Việt Nam đã ban hành một số quy định nhằm giúp quá trình mua cổ phần tại các doanh nghiệp trong nước của các nhà đầu tư nước ngoài thuận lợi hơn. Hoạt động mua bán, sáp nhập M&A nói chung tại Việt Nam theo đó cũng đạt được những giá trị đáng kể.
Những năm gần đây, nguồn vốn đầu tư gián tiếp từ nước ngoài (FII) vào Việt Nam đã tăng trưởng, đặc biệt từ năm 2014, thị trường Việt Nam trở thành tâm điểm trên sân chơi M&A
Cụ thể, năm 2015, hoạt động M&A đạt mức 5,2 tỷ USD, trong đó giá trị các thương vụ M&A của các nhà đầu tư ngoại tăng 40%, lên mức 4,3 tỷ USD. Từ đầu năm 2016 đến nay, tuy chưa có số liệu thống kê chính thức về hoạt động này nhưng có dự báo sẽ đạt mức kỷ lục trong nhiều năm tới, hướng đến giá trị 10 tỷ USD vào năm 2020.
Những tháng đầu năm 2016, nhiều thương vụ M&A được thực hiện thành công. Điển hình như việc hai quỹ đầu tư Hankyu Realty và Nippon Railroad (Nhật Bản) đã mua lại 50% vốn cổ phần của Công ty CP đầu tư Nam Long phát triển dự án Fuji Residence; Chủ đầu tư khách sạn Duxton Sài Gòn chuyển nhượng khách sạn cho nhà đầu tư ngoại Low Keng Huat với giá trị 49,24 triệu USD; Các nhà đầu tư khác mua lại Empire City, Somerset VistraHCM,Kumho Asian a Plaza,…
Tuy nhiên, một số khó khăn về chính sách có thể là yếu tố khiến kết quả của các thương vụ M&A BĐS thời gian qua và trong tương lai khó đạt được như kỳ vọng. Vướng mắc trong quá trình thực thi các chính sách liên quan đến công tác chuyển nhượng dự án chưa được xử lý triệt để có thể gây khó khăn cho các chủ đầu tư, khiến họ phải “chạy”, không còn “sức” để thực hiện dự án, buộc phải tiến hành chuyển nhượng, cắt lỗ.
Để giải quyết tình trạng này, cơ quan quản lý nên có sự nghiên cứu kỹ lưỡng để ban hành các điều kiện chuyển nhượng phù hợp với thực tế, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đã được cấp phép cũng như tháo gỡ khó khăn cho thị trường hiện nay.
Nếu chúng ta làm được điều đó, cộng với nhiều tín hiệu tích cực về những thương vụ M&A BĐS nêu trên, dự báo trong năm 2017, nhiều khả năng những hoạt động này sẽ tiếp tục gia tăng mạnh mẽ.
Quỹ kiều hối BĐS – cơ hội giúp Việt kiều mua nhà tại Việt Nam
Bên cạnh FDI và FII, dòng vốn nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam còn có cả kiều hối. Theo thống kê không chính thức, trong giai đoạn 1991 – 2014, lượng kiều hối lũy kế vào Việt Nam ước khoảng trên 90 tỷ USD, năm 2015 là 12,25 tỷ USD (chiếm 5,58%GDP), gần bằng 14,5 tỷ vốn FDI thực hiện trong năm 2015. Nếu so với lượng vốn FDI đã giải ngân trong gần 30 năm qua (1987 – 2017) vào khoảng 150 tỷ USD thì lượng kiều hối chảy vào Việt Nam là không hề nhỏ, nhưng về hiệu ứng và thành quả thì nguồn vốn FDI lại thể hiện được nhiều vai trò hơn.
Lý do của thực tế trên có thể dễ dàng nhận thấy kiều hối là nguồn vốn nhỏ, lẻ, từ cá nhân sang cá nhân, phần lớn tập trung vào tiêu dùng nên chưa phát huy được vai trò, tác động cụ thể đến nền kinh tế nói chung và BĐS nói riêng.
Theo Luật Nhà ở hiện hành thì Việt kiều cư trú tại Việt Nam được mua nhà, được sở hữu một căn hộ hoặc một ngôi nhà gắn với quyền sử dụng đất. Đây là một bước tiến mới của chính sách nhà ở đối với Việt kiều, nhưng trên thực tế do thủ tục hành chính quá phức tạp nên số Việt kiều mua được nhà chưa nhiều. Việc Việt kiều chủ động hợp vốn để cùng đầu tư BĐS tại Việt Nam lại càng hiếm, do chưa có kênh đầu tư hiệu quả, bền vững.
Trước thực trạng này, Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) đang nghiên cứu để trình Chính phủ cho thành lập một quỹ “Kiều hối BĐS” giúp bà con Việt kiều giải quyết các khúc mắc này.
Như vậy, nhìn lại tổng thể bức tranh thị trường BĐS Việt Nam hiện nay cho thấy, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam có các gam màu sáng là chủ đạo, cả trong đầu tư trực tiếp phát triển các dự án mới, cũng như thông qua hoạt động M&A.
Vấn đề hiện nay là cần tiếp tục nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đầu tư nước ngoài, trên cơ sở tăng cường công tác giám sát, kiểm tra các dự án đã được cấp phép, các dự án đã hoàn thành thủ tục mua lại - sát nhập, tiến hành phân loại dự án khả thi – không khả thi trong triển khai thực hiện, rà soát lại các quy định pháp lý liên quan đến đầu tư - kinh doanh BĐS để sửa đổi điều chỉnh cho sát với thực tiễn đầu tư của các doanh nghiệp. Về dài hạn, cần dành những khu vực nhất định cho đầu tư trong nước trên cơ sở có một tỷ lệ hài hòa giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài trong BĐS.
