Nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa thể thoát lỗ trong dòng chảy phục hồi của thị trường

Lợi nhuận doanh nghiệp bị chi phí "ăn mòn"

Quý III/2025 khép lại với bức tranh lợi nhuận nhiều gam màu trái ngược. Trong khi không ít doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh khởi sắc, vẫn có những cái tên tiếp tục vật lộn với thua lỗ.

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã NVL) đang được ghi nhận là doanh nghiệp bất động sản lỗ nặng nhất sàn chứng khoán. Trong quý III/2025, Novaland ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.683 tỷ đồng, giảm 16% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, do doanh thu tài chính giảm mạnh 88% và chi phí tài chính tăng đột biến gấp 4,5 lần cùng kỳ nên công ty phải chịu khoản lỗ 1.153 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức lãi 2.950 tỷ đồng trong quý III/2024.

Tính chung 9 tháng đầu năm, Novaland có gần 5.400 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 26% so với cùng kỳ năm 2024 và lỗ ròng 1.820 tỷ đồng.

Doanh thu hoạt động tài chính của Novaland giảm mạnh 72% so với cùng kỳ năm 2024, còn 1.483 tỷ đồng. Trong đó giảm mạnh nhất là khoản lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư và lãi tiền cho vay (lần lượt giảm 72% và 62%).

Trong khi đó, chi phí lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư tăng 7% so với cùng kỳ, lên 2.310 tỷ đồng; ngoài ra công ty còn ghi nhận thêm khoản lỗ lớn lên tới 775 tỷ đồng do chênh lệch tỷ giá. Đây là những khoản mục chiếm tỷ trọng lớn khiến chi phí tài chính của Novaland phình to, áp đảo doanh thu.

Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng (Mã: VPH) có doanh thu thuần quý III/2025 đạt 38,5 tỷ đồng, tăng 110% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, do giá vốn tăng mạnh 228%, lên tới 38,2 tỷ đồng nên lợi nhuận gộp trong kỳ của doanh nghiệp này chỉ vỏn vẹn 382 triệu đồng, so với cùng kỳ đạt 6,7 tỷ đồng.

Theo thông tin đề cập trong báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2025 của Vạn Phát Hưng, doanh thu chủ yếu đến từ hợp đồng xây dựng tại 3 dự án là Phú Mỹ, Phú Xuân và Nhơn Đức (TP.HCM), trong đó dự án Nhơn Đức mang lại nguồn thu lớn nhất. Đáng chú ý, giá vốn tại các dự án này cao ngang với doanh thu.

Về hoạt động tài chính, trong quý III/2025, Vạn Phát Hưng ghi nhận 5,3 tỷ đồng doanh thu, giảm mạnh so với mức 355,7 tỷ đồng cùng kỳ (nhờ chuyển nhượng cổ phần tại công ty con). Trong khi đó, chi phí tài chính là 7,4 tỷ đồng, cao hơn cả doanh thu.

Bên cạnh đó, Vạn Phát Hưng còn phải chịu thêm khoản chi phí quản lý doanh nghiệp 9,2 tỷ đồng.

Do ảnh hưởng từ các loại chi phí bao gồm giá vốn, chi phí tài chính, chi phí quản lý, Vạn Phát Hưng đã báo lỗ ròng 10,1 tỷ đồng trong quý III/2025, trong khi cùng kỳ lãi tới 183 tỷ đồng (chủ yếu nhờ hoạt động tài chính).

Lũy kế 9 tháng đầu năm, Vạn Phát Hưng thu về 81,5 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 140% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, công ty báo lỗ ròng 19,6 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức lãi 145 tỷ đồng đạt được trong 9 tháng đầu năm 2024.

Lỗ vì hoạt động cốt lõi suy yếu

Bên cạnh các doanh nghiệp báo lỗ vì áp lực chi phí, vẫn có một số doanh nghiệp gặp khó trong hoạt động kinh doanh cốt lõi khiến nguồn thu suy giảm, kết quả kinh doanh yếu kém.

Công ty Cổ phần DRH Holdings (Mã: DRH) ghi nhận doanh thu thuần quý III vỏn vẹn 1,1 tỷ đồng. Dù so với cùng kỳ năm 2024, mức doanh thu này tăng tới 72% nhưng nếu so với quy mô hàng tồn kho khoảng 1.300 tỷ đồng (tại thời điểm cuối tháng 9/2025) thì doanh thu như vậy được đánh giá là quá thấp.

Trong khi đó, doanh thu tài chính trong kỳ chỉ đạt 8,7 tỷ đồng, không đủ để bù lại khoản chi phí tài chính lên tới 33,3 tỷ đồng. Ngoài ra, DRH Holdings còn phải chi 4,4 tỷ đồng cho chi phí quản lý doanh nghiệp. Vì thế, trong quý III/2025, công ty này đã lỗ 25,4 tỷ đồng, so với cùng kỳ lỗ 31,7 tỷ đồng.

Khoản lỗ trong kỳ đã nâng lỗ lũy kế của DRH Holdings lên 156 tỷ đồng. Doanh nghiệp này đã lỗ liên tiếp các quý trong gần 3 năm qua. Trong báo cáo tài chính kiểm toán năm 2023, 2024 và mới nhất là bán niên 2025 của doanh nghiệp này, đơn vị kiểm toán đều nêu ý kiến nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục của công ty.

Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị Vinahud (Mã: VHD) cũng có doanh thu thuần chỉ đạt 7,6 tỷ đồng, giảm 85% so với cùng kỳ năm trước. Phía doanh nghiệp cho biết, khoản doanh thu khiêm tốn này không đủ để bù đắp hàng loạt chi phí trong kỳ (gồm chi phí tài chính 21 tỷ đồng, chi phí quản lý 9,5 tỷ đồng), do vậy, công ty đã báo lỗ ròng 22,3 tỷ đồng trong quý III/2025. Tuy nhiên, so với mức lỗ 51,2 tỷ đồng trong quý III/2024 thì kết quả kinh doanh quý III/2025 của Vinahud vẫn "khả quan" hơn.

Cho đến nay, Vinahud đã lỗ 10 quý liên tiếp. Mới đây, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) đã quyết định đưa cổ phiếu VHD của Vinahud vào diện hạn chế giao dịch kể từ ngày 27/10/2025. Nguyên nhân là doanh nghiệp chậm nộp báo cáo tài chính bán niên 2025 đã được soát xét quá 45 ngày so với thời hạn quy định. Theo quyết định này, cổ phiếu VHD chỉ được phép giao dịch vào phiên thứ Sáu hàng tuần, làm giảm đáng kể tính thanh khoản trên thị trường.

Theo chia sẻ của ban lãnh đạo Vinahud tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2025, chiến lược phát triển trong giai đoạn tới của công ty được định hướng theo tầm nhìn trung và dài hạn. Do vậy, các dự án cần thời gian để hoàn tất các thủ tục pháp lý, triển khai và bán hàng. Ban lãnh đạo Vinahud tiết lộ, dự án Khu đô thị sinh thái và vui chơi giải trí Viên Nam tại xã Quang Tiến, TP. Hòa Bình (nay là xã Thịnh Minh, tỉnh Phú Thọ) đã cơ bản hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng và đang trong quá trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý về đất đai. Dự án Viên Nam có quy mô khoảng 65ha. Vinahud đang phối hợp chặt chẽ với các liên danh nhà đầu tư để cùng triển khai các hạng mục phát triển dự án, hướng tới mục tiêu tạo dòng tiền trong giai đoạn 2025 - 2027.

Tình trạng thua lỗ của một số doanh nghiệp bất động sản trong quý III và lũy kế nhiều quý liên tiếp cho thấy, dù thị trường có dấu hiệu hồi phục, nhưng không phải tất cả các doanh nghiệp đều tận dụng được cơ hội này. Các yếu tố như chiến lược kinh doanh, năng lực tài chính, và sự thích ứng với biến động của thị trường sẽ quyết định sự tồn tại và phát triển của từng doanh nghiệp. Dự báo, trong thời gian tới, ngành bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với không ít thử thách, nhưng cũng đầy cơ hội cho những doanh nghiệp có năng lực, linh hoạt thích ứng, biết nắm bắt xu hướng và có kế hoạch phát triển dài hạn./.