Vì sao dòng tiền kinh doanh của Nhà Khang Điền (KDH) âm liên tục trong nhiều năm?

Kết quả kinh doanh tích cực nhờ mảng bất động sản

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) vừa công bố báo cáo tài chính quý III/2025 với doanh thu thuần đạt 1.098 tỷ đồng, tăng 334% so với cùng kỳ năm trước. Biên lợi nhuận gộp cải thiện mạnh mẽ từ mức 62,62% lên 70,58%.

Trong đó, phần lớn doanh thu của Nhà Khang Điền đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, tăng 352% so với cùng kỳ năm trước. Còn lại là doanh thu từ hoạt động cung cấp dịch vụ (14 tỷ đồng) và doanh thu từ hoạt động cho thuê (4,3 tỷ đồng).

Sau khi bỏ qua các chi phí phát sinh trong kỳ, Nhà Khang Điền thu về 526 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, cao gấp 8 lần kết quả đạt được trong quý III/2024. Đây cũng là khoản lợi nhuận cao nhất kể từ khi niêm yết (2010) của doanh nghiệp. Lũy kế 9 tháng đầu năm, công ty này ghi nhận doanh thu thuần đạt 2.857 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 841 tỷ đồng, lần lượt tăng 132% và 105% so với cùng kỳ năm trước. Qua đó, công ty đã hoàn thành 75% mục tiêu doanh thu và 84% mục tiêu lợi nhuận cả năm nay.

Dòng tiền kinh doanh âm liên tục trong 5 năm?

Mặc dù ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng tích cực nhưng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Nhà Khang Điền trong 9 tháng đầu năm nay vẫn là con số âm. Đáng chú ý, xu hướng dòng tiền kinh doanh âm của công ty này đã xuất hiện và kéo dài nhiều năm. 

Về mặt lý thuyết, dòng tiền âm có nghĩa là dòng tiền chi ra nhiều hơn dòng tiền thu về, doanh nghiệp đang có sự bất ổn trong hoạt động kinh doanh. Cụ thể, trạng thái này có thể đến từ việc khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ; trong việc thu tiền bán hàng và cung cấp dịch vụ. Tình trạng này nếu kéo dài sẽ tác động tiêu cực đến tình hình tài chính của doanh nghiệp: Vốn ứ đọng, vốn bị chiếm dụng gia tăng, nguồn tài trợ tăng, chi phí sử dụng vốn tăng. 

Tuy nhiên, khi nhìn vào trạng thái của dòng tiền thì chưa thể kết luận ngay tình trạng của doanh nghiệp, mà phải xem xét dựa trên bối cảnh thực tế của nền kinh tế và của chính doanh nghiệp đó.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm trong giai đoạn đầu tư mở rộng dự án là hoàn toàn bình thường. Bởi do đặc thù ngành nghề, mỗi dự án bất động sản cần một khoảng thời dài để hoàn thiện thủ tục pháp lý, triển khai trước khi được phép mở bán. Tuy nhiên, nếu các dự án đã được bàn giao mà dòng tiền vẫn âm, đặc biệt là âm trong thời gian dài thì đó mới là dấu hiệu cảnh báo sự suy yếu về dòng tiền của doanh nghiệp.

Tại Nhà Khang Điền, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh bắt đầu trạng thái âm vào năm 2021 với giá trị là 2.009 tỷ đồng, nguyên nhân chủ yếu là do giảm các khoản phải trả và tăng các khoản phải thu, làm cho dòng tiền ra nhiều hơn dòng tiền vào. 

Cụ thể, trong năm 2021, công ty này đã phát sinh các khoản tiền để mua quyền sử dụng đất và góp vốn vào CTCP Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên – chủ đầu tư dự án Bình Trưng Đông. Trong năm này, công ty đã phát hành thêm cổ phiếu và gia tăng nợ vay để cân đối dòng tiền

Trong năm 2021, công ty tiếp tục phát triển các dự án như Khu dân cư Tân Tạo, Bình Trưng Đông, Phú Hữu... Cùng với đó, tiến độ bán hàng tại các dự án như Lovera Vista, Safira hay Verosa cũng rất tích cực, mang lại dòng tiền cho Nhà Khang Điền.

Đến năm 2022, dòng tiền kinh doanh của Nhà Khang Điền âm 1.046 tỷ đồng, chủ yếu do tăng các khoản phải thu và tăng hàng tồn kho. Theo đó, công ty này tiếp tục chi tiền để mua đất và chi tạm ứng để thực hiện dự án bất động sản. Trong năm 2022, Nhà Khang Điền tích cực triển khai các dự án như Khu dân cư Tân Tạo, Bình Trưng Đông (cụm dự án Gladia), An Dương Vương (The Privia), Khu dân cư Bình Hưng 11A (The Solina)...

Năm 2022, doanh nghiệp tập trung triển khai Khu dân cư Tân Tạo, Bình Trưng Đông, An Dương Vương, Bình Hưng 11A. Cùng với đó, bắt đầu mở bán dự án Phú Hữu và một số dự án khác.

Sang năm 2023, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh tiếp tục âm hơn 1.500 tỷ đồng do hàng tồn kho tăng mạnh. Để cân đối dòng tiền, doanh nghiệp đã bán công ty con. Nguồn thu từ khoản này không chỉ giúp bù đắp dòng tiền bị thiếu hụt khi phát triển dự án mới mà còn để trả nợ vay.

Năm 2023, Nhà Khang Điền tiếp tục tập trung vào các dự án như Khu dân cư Tân Tạo, Bình Trưng Đông, Phong Phú 2, An Dương Vương, Bình Hưng 11A... Song song, công ty triển khai bán hàng tại dự án Phú Hữu.

Năm 2024, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Nhà Khang Điền âm 3.647 tỷ đồng, và công ty đã cân bằng dòng tiền bằng cách phát hành thêm cổ phiếu. Bên cạnh đó, nhờ có khoản tiền và tương đương tiền đầu năm dồi dào nên đến cuối năm, tiền và tương đương tiền của công ty này vẫn được đảm bảo.

Trong năm 2024, dự án An Dương Vương (The Privia) đã được mở bán nên hàng tồn kho ghi nhận giảm. Ngược lại, công ty tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án Khu dân cư Tân Tạo, Bình Trưng Đông, Bình Hưng 11A, Khu định cư Phong Phú 2.

Sang đến năm 2025, trong 9 tháng đầu năm, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Nhà Khang Điền âm 3.294 tỷ đồng, chủ yếu là do giảm các khoản phải trả.

Tại thời điểm cuối tháng 9, Nhà Khang Điền vẫn tiếp tục triển khai dự án Khu dân cư Tân Tạo, Bình Trưng Đông, Bình Hưng 11A, Khu định cư Phong Phú 2 và đã mở bán thêm 1 số dự án khác. 

Mặc dù nợ vay tăng nhưng tài sản cũng tăng tương ứng, do vậy tỷ lệ nợ vay/tổng tài sản của Nhà Khang Điền trong khoảng thời gian trên vẫn được đảm bảo ở ngưỡng an toàn (dưới 0,5).

Thông qua những phân tích trên, có thể thấy rằng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Nhà Khang Điền tuy duy trì xu hướng âm trong nhiều năm nhưng không phải phản ánh sự yếu kém của doanh nghiệp mà chính là kết quả của việc đẩy mạnh các dự án chiến lược. Dòng tiền vào không chỉ tăng lên nhờ hoạt động bàn giao sản phẩm tại các dự án đã hoàn thiện mà còn đến từ các chiến lược phát hành cổ phiếu, trái phiếu, vay ngân hàng, chuyển nhượng công ty con... Dòng tiền này được sử dụng để đầu tư vào các dự án mới và tái cơ cấu nợ, giúp doanh nghiệp duy trì sức khỏe tài chính ổn định.

Theo đánh giá của Chứng khoán KB, trong thời gian tới, các dự án trọng điểm như Bình Trưng Đông (cụm dự án Gladia), Khu dân cư Bình Hưng 11A (The Solina) sẽ là động lực tăng trưởng doanh thu chính của của Nhà Khang Điền. Cụ thể, cụm dự án Gladia đã có giấy phép mở bán từ quý II/2025, dự kiến sẽ mang lại doanh số khoảng 5.525 tỷ đồng trong năm 2025. Còn với The Solina, dự án được kỳ vọng sẽ mở bán trong năm 2026 và mang về doanh số khoảng 6.207 tỷ đồng./.