Tách một công trình phức hợp làm đôi để thế chấp cho Vietinbank
Dự án này tọa lạc tại số 25-26 Phạm Văn Đồng, phường Vĩnh Hải, TP Nha Trang, được UBND tỉnh Khánh Hoà giao 7.666,1 m2 đất ở tại đô thị, tại quyết định số 1700/QĐ-UBND, ngày 04/7/2014, cho Công ty Nha Trang Bay thực hiện Khu nhà ở căn hộ Nha Trang Bay (tên thương mại là Scenia Bay).
Ngày 1/12/2014, UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành BR 990911 cho Công ty Nha Trang Bay, diện tích đất 7.666,1 m2.
Ngày 27/9/2017, Sở Xây dựng đã cấp phép xây dựng số 134/GPXD-SXD cho dự án Tổ hợp công trình hỗn hợp khách sạn, dịch vụ và chung cư Nha Trang Bay trên phần diện tích đất 7.666,1 m2.
Đến ngày 8/5/2020, Văn phòng đăng ký đất đai Khánh Hoà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành CU 214108 cho Công ty Nha Trang Bay do đăng ký bổ sung tài sản trên đất. Thông tin công trình trên giấy chứng nhận, tên công trình: Tổ hợp công trình hỗn hợp khách sạn, dịch vụ và chung cư Nha Trang Bay (Khối dịch vụ và chung cư); Diện tích xây dựng 2,481 m2; Diện tích sàn 84,402,2 m2; Hình thức sở hữu: Sở hữu riêng; Cấp công trình: Cấp 1.
Tuy nhiên, đến ngày 4/7/2020, Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Khánh Hoà (văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hoà) đã tách thành 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 214215 và CU 214217. Từ một thửa tổng diện tích 7.666m2 ban đầu, Công ty Cổ phần Nha Trang Bay đã xin tách thành công thành 2 thửa đất có diện tích lần lượt 2.581m2 và 5.084m2.
Với riêng thửa đất có diện tích 2.581m2 vừa được tách sổ ngày 4/7/2020, chủ đầu tư mang đi thế chấp vào Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – CN TP.HCM.
Cư dân dự án cho rằng việc chủ đầu tư thế chấp dự án khi đã bán cho người dân là sai pháp luật và đề nghị cơ quan chức năng xem xét trách nhiệm của chủ đầu tư và phía Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam.
Hàng loạt các hệ lụy từ việc tách thửa đất và công trình trên đất
Phản ánh tới Reatimes cư dân cho rằng, việc văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Khánh Hoà cho phép Công ty Nha Trang Bay tách thửa đất trên là không đúng quy định. Chủ đầu tư được phê duyệt khối công trình Tổ hợp công trình hỗn hợp khách sạn, dịch vụ và chung cư Nha Trang Bay trên diện tích 7.666,1 m2 và đã thoả thuận với toàn bộ khách hàng trong Hợp đồng mua bán đã ký kết ngay từ đầu là diện tích 7.666,1 m2. Nhưng chủ đầu tư tự ý tách thửa không xin ý kiến cư dân.
Trong khi đó, theo ông Hoàng Bá Thái Bình, đại diện cho cư dân sinh sống tại Scenia Bay Nha Trang, cho biết: Từ năm 2017 đến nay, cư dân dự án Scenia Bay Nha Trang đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với Công ty Cổ phần Nha Trang Bay.
Đến tháng 3/2020, cư dân tại đây nộp chi phí để chủ đầu tư làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Thế nhưng từ đó đến nay đã hơn 3 năm, chủ đầu tư không thực hiện như cam kết.
Theo cư dân dự án Scenia Bay Nha Trang, đúng ra sau khi chủ đầu tư được cấp “sổ đỏ” thì phải làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ cho cư dân vì hồ sơ và lệ phí đã nộp sẵn cho chủ đầu tư vào tháng 3/2020.
Tuy nhiên, Công ty Cổ phần Nha Trang Bay lại đơn phương đề nghị với cơ quan quản lý nhà nước tách từ “sổ tổng” ra thành 2 “sổ” mà không thông qua và chưa có ý kiến đồng ý cư dân.
Theo cư dân dự án Scenia Bay Nha Trang, việc chia tách dự án đã làm ảnh hưởng tới quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là căn hộ chung cư và không đúng như chủ đầu tư đã cam kết. Khi tách thửa đất đã ảnh hưởng đến phần sở hữu chung tại sân vườn ngắm cảnh, nhà sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi trẻ em…
“Văn phòng Đăng ký Đất đai tỉnh Khánh Hòa vi phạm nhiều quy định”
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Khánh Hòa vi phạm nhiều quy định trong giải quyết thủ tục hành chính.
Về việc tách thửa đất rồi phân chia công trình, đây là một khối công trình có tính thống nhất, đã xây dựng xong, nghiệm thu và hoàn thành, nhưng Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Khánh Hòa dùng thủ thuật tách thửa đất đồng thời tách luôn quy hoạch, hồ sơ kỹ thuật và công trình vật chất tồn tại.
Với thửa đất chưa xây dựng thì có thể tách thửa để việc quy hoạch xây dựng, xin phép xây dựng, hoàn công căn cứ trên các diện tích đất sử dụng. Sau đó, chủ đầu tư có thể chuyển nhượng một phần dự án, với điều kiện các phần dự án này có thể độc lập trong việc đầu tư, quản lý, vận hành và sở hữu.
Tuy nhiên, với công trình đã xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng thì việc tách thửa đồng thời phân chia tài sản gắn liền với đất (công trình kỹ thuật, PCCC, điện, nước, xử lý chất thải, giao thông…) phải có Cơ quan quản lý về xây dựng xem xét. Ở đây, Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Khánh Hòa “cắt đôi” công trình như chia bánh là không đúng thẩm quyền và không đúng quy định pháp luật.
Về việc cấp 2 giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận CU 21418 - Khối khách sạn dịch vụ và chung cư - 84.402,2 m sàn xây dựng – với hình thức “sử dụng riêng” là không đúng “hình thức: sử dụng chung” tại khoản 4, Điều 6, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, ngày 19/5/2014. Như vậy, Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Khánh Hòa chưa nắm rõ quy định Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. Ngoài ra, diện tích đất ở của công trình nhà chung cư không nối liền với 25-26 Phạm Văn Đồng nhưng vẫn được Giấy chứng nhận ghi nhận địa chỉ này.
Giấy chứng nhận CU 214217 - Khối khách sạn dịch vụ - 24.664,2 m sàn xây dựng ghi với loại đất ở và thời hạn lâu dài là không đúng Thông tư 23/2014/TT-BTNMT. Mặt khác chế độ sử dụng đất này đối với đất thượng mại dịch vụ phải là hình thức cho thuê đất không quá 50 năm, loại đất thương mại, dịch vụ. Hết thời sử dụng đất thì có thể được gia hạn và sau đó Nhà nước thu hồi không có bồi thường. Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Khánh Hòa sáng chế ra một chế độ về loại đất mới, không đúng Luật Đất đai 2013.
Về bản chất pháp lý về sở hữu, đây là việc biến sở hữu chung về quyền sử dụng đất của một tổ hợp công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp (nhà chung cư và khu thương mại dịch vụ) đã bị tách thành 2 phần sở hữu chung của 2 nhóm chủ sở hữu (Một cho khu căn hộ, hai là cho khu thương mại dịch vụ). Việc tách thửa về đất nhập nhèm tách luôn về công trình (bản chất Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Khánh Hòa chỉ có quyền ghi nhận việc đăng ký sở hữu đối với công trình sau khi được tách với các chức năng độc lập, hạ tầng kỹ thuật độc lập). Văn phòng ĐKĐĐ tỉnh Khánh Hòa đã sai nhiều quy định trong nhiều văn bản pháp luật.
Đối với các văn bản liên quan trong vụ việc này cho thấy cơ quan quản lý không hiểu và đã áp dụng sai quy định pháp luật nên đã dẫn đến hậu quả việc cho tách thửa đất, việc tự ý ghi nhận tách một khối công trình là không đúng quy định pháp luật.
Qua phân tích vụ việc Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, những cư dân, người sở hữu phần thương mại dịch vụ của dự án có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu hủy 2 Giấy chứng nhận CU 214215 và Giấy chứng nhận CU 214215 cấp ngày 04/7/2020, theo các căn cứ pháp luật trình bày trên. Khi Giấy chứng nhận CU 214217 (Khối khách sạn dịch vụ - 24.664,2 m sàn xây dựng) bị hủy thì giao dịch thế chấp của chủ đầu tư và Vietinbank cũng không có hiệu lực, do không đủ điều kiện theo quy định Điều 117, Bộ Luật dân sự 2015.
