Nhiễu loạn giá thị trường chung cư
Sau những xáo trộn bởi dịch bệnh vừa qua, năm 2022 được xem là năm bản lề cho giai đoạn phát triển tiếp theo của nền kinh tế. Trước bối cảnh nguồn cung khan hiếm, thị trường bất động sản đang ngày càng nhộn nhịp trở lại, kéo theo đà tăng giá đất, giá nhà ở khắp mọi nơi.
Trên thực tế, giá chung cư liên tục đi lên, trong khi thu nhập của đại bộ phận người lao động thành thị lại chưa thể theo kịp tốc độ tăng giá nhà hiện nay. Các báo cáo thị trường quý đầu năm đều cho thấy, chung cư – loại hình nhà ở phổ biến nhất Hà Nội tiếp tục đà tăng giá. Giá chung cư bán và cho thuê ở tất cả các phân khúc được thiết lập mặt bằng mới.
Cụ thể, theo Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá rao bán chung cư quý I/2022 ở phân khúc cao cấp tăng 5%, từ 46 triệu đồng/m2 lên 48 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp tăng 7%, từ 33 triệu đồng/m2 lên 35 triệu đồng/m2; phân khúc bình dân tăng 8%, từ 24 triệu đồng/m2 lên 25 triệu đồng/m2.
Đơn cử, một dự án ở quận Hoàng Mai (Hà Nội), giá bán của chủ đầu tư đưa ra chỉ từ 32 - 40 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. Dù chỉ mới mở bán nhưng lại nhanh chóng “cháy hàng” ngay lập tức. Những khách hàng có nhu cầu mua căn hộ tại dự án này, buộc phải chuyển sang mua sang nhượng từ chủ cũ. Giá bán của các căn hộ này đã tăng lên từ 40 - 42 triệu đồng/m2.
Anh Long Ngọc, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, thông thường giá bán thứ cấp cao hơn giá bán sơ cấp là điều đương nhiên. Ngay cả những dự án đã đưa vào sử dụng lâu năm, cũng đang rục rịch tăng giá nhanh chóng. Thế nhưng, cũng có những dự án đi ngược lại với quy luật này, giá bán sơ cấp cao hơn rất nhiều so với giá bán thứ cấp.
Chẳng hạn, căn hộ 45m2 tại một dự án thuộc quận Nam Từ Liêm, dự kiến nhận nhà vào tháng 5/2023 hiện có giá 1,9 tỷ đồng, tương đương 42,3 triệu đồng/m2. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, khách hàng dễ dàng tìm mua từ chủ cũ, với mức giá chỉ từ 1,5 - 1,6 tỷ đồng, tương đương 33 - 35 triệu đồng/m2.
Điều đặc biệt, các căn hộ được rao bán trên thị trường thứ cấp có giá rẻ hơn vài trăm triệu đồng là hàng mới, chưa sử dụng, thậm chí có căn còn chưa được bàn giao cho khách hàng. Một môi giới bất động sản tại dự án này cho biết, do chủ đầu tư có chính sách thay đổi giá bán 3 tháng/lần, nên giá sơ cấp cao hơn nhiều so với giá thứ cấp.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân khiến giá sơ cấp tăng là quỹ đất phát triển các dự án như nội thành Hà Nội, TP.HCM khá khan hiếm, những nút thắt pháp lý gần như không tháo gỡ nhiều, thời gian triển khai kéo dài và ảnh hưởng nguồn cung, vấn đề cung - cầu thị trường khi 2 năm vừa qua nguồn cung giảm rất mạnh, chi phí đầu vào, chi phí vật liệu, nhân công đều tăng rất cao… Ngoài ra, những cơn sốt đất liên tiếp đã đẩy mặt bằng giá đất tại các khu vực lên cao. Bên cạnh đó, sự lệch pha cung - cầu cũng là nguyên nhân cần được nhắc tới. Hiện tại thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp nhưng lại thừa nhà giá cao, trong khi với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân hiện nay rất khó để có thể sở hữu nhà.
Cần xây dựng chỉ số giá bất động sản
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, tại thị trường chung cư, trong khi nguồn cung sơ cấp trong quý I hạn chế, giảm 20 - 50% so với cùng kỳ tại Hà Nội và TP.HCM, thì trên thị trường thứ cấp, giá chung cư ở phân khúc trung cấp trở lên đã tăng 7 - 9%.
Mức tăng giá thứ cấp này cao hơn so với mức tăng giá trung bình trong vòng 5 năm trở lại đây. Điều này phản ánh xu hướng tiếp tục tăng giá của bất động sản trong thời kỳ đại dịch.
Về bất động sản nhà ở, theo bà An, giá mở bán mới của một số dự án căn hộ trung cấp nằm trong các khu đô thị xa trung tâm tiếp tục ghi nhận các bước giá tăng cao hơn trước đó, hiện đã tiệm cận với mức giá của phân khúc cao cấp.
Còn đối với hiện tượng giá sơ cấp cao vượt trội so với giá thứ cấp, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, tình trạng này rất có thể là một chiêu trò của ngành sale bất động sản. Về bản chất giai đoạn vừa rồi ở Hà Nội nguồn hàng khan hiếm các chủ đầu tư tận dụng tình trạng cầu cao, cung ít nâng giá lên và thông qua các đơn vị phân phối để bán sản phẩm.
Ông Đính nhận định, tình trạng này xuất hiện không mang lại lợi ích nào cho người mua, mà chỉ tạo ra sự hỗn loạn cho thị trường và thông tin trở nên "bát nháo". Tức là trên thị trường có nhiều giá bán như giá trần, giá làm hàng, giá chênh… từ đó tạo ra một thị trường không chuyên nghiệp, thiếu minh bạch.
Bên cạnh đó, ông Đính cho hay: "Thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém".
Đồng quan điểm, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế khẳng định đây chỉ là chiêu trò "thổi giá" của chủ đầu tư để tối đa hóa lợi nhuận.
"Giá bán sơ cấp cao hơn nhiều lần so với giá thứ cấp thì giới mua đi bán lại "ăn chênh lệch" thế nào? Rõ ràng, đây là một trường hợp rất lạ và không hợp lý so với quy luật của thị trường bất động sản", ông Thịnh nói.
Cũng theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, trong trường hợp này, cả người mua nhà thật lẫn nhà đầu tư đều bị chịu thiệt. Chỉ có duy nhất chủ đầu tư được hưởng lợi từ việc giá nhà đất lên cao.
Để hiện tượng này không tiếp tục diễn ra, các chuyên gia bất động sản cho rằng, cần tính minh bạch trong giá bán các căn hộ trên thị trường. Đặc biệt là Nhà nước, các cơ quan quản lý cần sớm xây dựng, ban hành chỉ số giá để cho các nhà đầu tư, khách hàng có cơ sở để so sánh, đối chiếu trong trường hợp mua bán hàng hoá trên thị trường, tránh rủi ro lớn nhất đến với người mua./.
