Cơn sốt đất hạ nhiệt và dịch Covid-19 diễn biến phức tạp khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản (BĐS) “không kịp trở tay”, trong đó các nhà đầu tư nhỏ, áp lực dòng vốn ngân hàng dường như quá sức chịu đựng khi phải trải qua 3 đợt dịch trước đó.
Quả thực, thị trường BĐS "lặng sóng" nhưng nhìn lại khoảng thời gian nóng sốt cho thấy, không ít nhà đầu tư (NĐT) đã bị "kẹp hàng", thua lỗ dòng tiền.
Theo các chuyên gia, cơn sốt đi qua, nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ hoặc may mắn hơn là giá đi ngang. Rất khó để có thể biết được bao nhiêu nhà đầu tư bị "bỏ lại" sau cơn sốt đất. Người "bị bỏ lại" là nhà đầu tư "ôm đất" chưa kịp ra hàng trước khi cơn sốt đất "hạ nhiệt". Đặc biệt thiệt hại nặng nề nhất là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao để "ôm đất".
Trong khi đó, người "thắng đậm" là một số nhà đầu tư F0, F1 nhanh tay "đẩy hàng" ngay trong giai đoạn "đỉnh sốt", thu tiền chênh lệch. Toàn cảnh của cơn sốt đất, người được hưởng lợi nhiều nhất chính là "cò" khi không mất vốn mà vẫn được hưởng hoa hồng cao. Một bộ phận chủ đất cũng được hưởng lợi bởi chiêu thức thổi giá đã khiến cho giá trị đất tăng cao gấp nhiều lần so với giá trị thực.
Theo một chuyên gia có kinh nghiệm 20 năm trong lĩnh vực BĐS, tỷ lệ nhà đầu tư thắng đậm sẽ rất thấp so với tỷ lệ "thua đậm" và hệ lụy đằng sau những cơn sốt đất sẽ rất dai dẳng đối với sự phát triển của địa phương và bản thân những nhà đầu tư "sa lầy" trong cơn sốt.
Theo các chuyên gia BĐS, nguyên nhân của đợt sốt đất ảo thời gian qua xuất phát một phần từ khung giá đất được chính quyền các địa phương đồng loạt điều chỉnh tăng 15 - 20%. Cùng với đó, ảnh hưởng dịch bệnh khiến nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh do đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả.
Lãi suất ngân hàng giảm cộng với việc đầu tư ngắn hạn có thể mang lại lợi nhuận kinh tế tức thì, nên nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ nhanh chóng chốt và giữ giá trị tài sản bằng đất đai. Như vậy, cầu đầu tư tăng trong khi lượng hàng khan hiếm khiến giá đất tăng mạnh. Đồng thời, xuất hiện nhiều hiện tượng đầu tư bất chấp quy định pháp luật. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất.
Trước đó, nhiều người choáng váng vì thông tin BĐS liên tục tăng giá ở nhiều nơi trên cả nước. Việc tăng giá đất bất thường đợt này có thể kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng có thể bị đẩy lên rất cao. Tuy nhiên, đây là thời điểm nền kinh tế đang tìm cách phục hồi sau dịch Covid-19 nên rất khó để diễn ra các giao dịch thật sự. Do đó, khi nền kinh tế chưa tìm lại được hướng phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra có thể sẽ thua lỗ nặng. Đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tín dụng có cầm cố tài sản của chính mình.
Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Nguyễn Quang Tâm - Giám đốc Công ty BĐS TADALAND cho hay, qua đợt dịch này thì giới đầu tư đã hết sức chịu đựng, các nhà đầu tư nhỏ sẽ ra hàng để cắt lãi ngân hàng. Cụ thể, tại Đà Nẵng, 2 cơn sốt trong thời gian qua quá gần nhau, nhất là đợt tháng 3/2021 rớt quá nhanh khiến giới đầu tư, đầu cơ trở tay không kịp.
Còn ông Mai Đức Toàn, Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT Group cho hay, dịch bệnh bắt đầu có chiều hướng xấu từ cuối tháng 4, thời điểm hiện tại đã 1,5 tháng và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong suốt thời gian này, rõ ràng thị trường BĐS đã trầm lắng rõ rệt. Trước đó, thị trường BĐS vừa đi qua "sốt", sau đó lại gánh thêm cú bồi từ dịch Covid-19 khiến lượng quan tâm lẫn giao dịch giảm. Minh chứng là mức độ quan tâm toàn thị trường tháng 4 sụt giảm 18%.
Theo ông Toàn, ở các đợt dịch trước, chúng ta mất khoảng 1 tháng để kiếm soát được dịch bệnh song đợt dịch này kéo dài và phức tạp hơn dự kiến. Do đó, còn quá sớm để dự đoán thị trường BĐS sẽ diễn biến ra sao trong thời gian tới. Teho đó, tất cả đều phụ thuộc vào thời gian kết thúc dịch bệnh hoặc thời gian Việt Nam đạt được miễn dịch cộng đồng. Thị trường BĐS sẽ tiếp tục trầm lắng đến khi chúng ta kiểm soát được hoàn toàn dịch bệnh.
Theo ông Toàn, giữa lúc thị trường đang gặp thách thức và khó khăn, kết hợp với những cơn sốt đất hạ nhiệt, nhà đầu tư nên chuẩn bị nguồn dòng vốn hướng tới đầu tư trung – dài hạn. Chúng ta không nên kỳ vọng nhiều vào việc đầu tư lướt sóng không chỉ ở thời điểm này mà cả trong vài năm tới.
Đồng thời, tại thời điểm dịch bệnh đang diễn ra, nhà đầu tư nên cẩn trọng trước mỗi quyết định giao dịch. Vì hiện tại những dòng tiền chảy vào BĐS như kiều hối, tiết kiệm, sản xuất kinh doanh…, đều đang bị chậm hơn so với đầu năm. Chỉ khi nào dịch bệnh kết thúc, đồng thời các dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế rõ ràng hơn, lúc đó mới có thể lạc quan về sức khỏe của thị trường BĐS. Chính vì vậy, thời điểm phục hồi của thị trường BĐS vẫn phải chờ cột mốc dịch bệnh được kiểm soát hoàn toàn, khi đó thị trường BĐS mới có thể đoán định được.
Nhà đầu tư cũng nên lưu ý một số yếu tố cần tránh trong và sau thời điểm nhạy cảm này như việc dốc tiền mua BĐS theo phong trào, mua nhà đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính, dồn trứng vào một rổ,…
Đặc biệt, hạn chế sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính, tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào BĐS cao (từ khoảng 50 – 80%) nhà đầu tư sẽ bị áp lực trả lãi và vốn gốc. Nếu như thanh khoản kém nhà đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo BĐS với giá thấp.
Bên cạnh đó, để đảm bảo dòng vốn an toàn với tỷ lệ tăng giá ổn định trong giai đoạn này, nhà đầu tư nên tìm đến các chủ đầu tư uy tín và dự án, sản phẩm có pháp lý minh bạch.
