Nhìn lại một năm nhiều biến động của thị trường bất động sản 2019

Hơn 1 năm trước, diễn biến giảm tốc của thị trường với cơn sốt đất nền bùng nổ đã đặt ra e ngại về một kịch bản bong bóng bất động sản sẽ vỡ. Ám ảnh của "lời nguyền" bong bóng cùng một vòng quay chu kỳ khủng hoảng 10 năm đang diễn ra khiến lo ngại đổ vỡ trên thị trường sẽ xuất hiện. Nhưng, đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đã bước theo một quỹ đạo vận động hoàn toàn khác, không bong bóng, không khủng hoảng, dẫu rằng, đó là một khoảng thời gian đầy biến động và sóng gió không hề nhỏ.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên vừa qua, đánh giá về thị trường bất động sản trong năm 2019, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng: “Sự phát triển của thị trường bất động sản chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn yếu tố rủi ro; tình trạng các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật còn xảy ra tại một số địa phương; cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch; công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm chưa đáp ứng yêu cầu quy định”.

Dù còn nhiều khó khăn, nhưng Thứ trưởng Lê Quang Hùng khẳng định, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng để phát triển.

Cũng tại Diễn đàn, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định: “Mặc dù còn gặp nhiều khó khăn và biến động, song nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro so với thời kỳ trước”.

Còn góc độ cơ quan quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi cũng đồng tình với nhận định của phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra. Theo ông Khởi: “Thị trường ngày càng phát triển ổn định, đi vào chiều sâu. Các nhu cầu bất động sản thực sự có thanh khoản cao”.

Cà phê cuối tuần xin giới thiệu bức tranh toàn cảnh về thị trường bất động sản năm 2019 trên từng phân khúc.

“Sốt đất nền” đã trở thành từ khóa trong cuộc săn tìm phân khúc có khả năng sinh lời lớn. Thực tế năm 2018, với sức sốt nóng của đất nền, thị trường bất động sản 2019 đã rơi vào tình trạng cảnh báo vỡ bong bóng. Song, may mắn là điều đó đã không xảy ra. Phân khúc đất nền năm 2019 vẫn được đánh giá là kênh đầu tư "vua" khi  vẫn tiếp tục đảm bảo khả năng sinh lời.

Đây cũng là năm mà sự dịch chuyển rót vốn vào vùng ven diễn ra mạnh mẽ như: Quảng Ninh, Bắc Giang, Bắc Ninh, Thừa Thiên Huế, Ninh Thuận, Bình Thuận, Tây Ninh… Cùng với đó là sự xê dịch của các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong thời điểm quỹ đất nội đô eo hẹp.

Tuy nhiên, 2019 là một năm biến động của đất nền khi tình trạng sốt nóng xảy ra ở nhiều địa phương. Đặc biệt, sự vụ Công ty Alibaba lừa đảo khách hàng liên quan đến đất nền đã được đưa ra trước ánh sáng. Kết quả điều tra cho thấy, trong vòng 2 năm Alibaba đã lừa đảo hơn 6.700 khách hàng với số tiền lên đến 2.500 tỷ đồng chỉ bằng hình thức vẽ dự án "ma". Với chiêu thức đánh vào lòng tham của nhà đầu tư muốn tìm kiếm nguồn lợi khổng lồ, Alibaba đã tạo ra một hệ thống đa cấp biến tướng của đất nền.

Nhận định về tác động của vụ việc này, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Sự đổ vỡ từ vụ Alibaba làm cho giao dịch, mua bán đất nền dừng lại, thậm chí khiến các dự án đang hoạt động trên thị trường đều phải đồng loạt trải qua kiểm tra, rà soát. Thị trường do đó càng khó khăn hơn, thậm chí nhiều người dân, nhiều nhà đầu tư “tiền mất tật mang”.

Tác động của sự vụ lừa đảo Alibaba là không hề nhỏ. Theo ông Đính, tính đến thời điểm hiện tại, ở một số địa phương phát triển đầu tư đất nền đã chững lại do các nhà đầu tư hoang mang, nghi ngại, e sợ. Ngay bản thân chính quyền các địa phương cũng lo sợ nên giờ mới bắt đầu rà soát và ngăn chặn. 

Trong khi đó, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh Savills miền Bắc và miền Trung cũng nhận định: “Sau vụ Alibaba, nhà đầu tư đã cẩn trọng hơn về yếu tố pháp lý. Bởi các nhà đầu tư hiện nay đã có thể đến các cơ quan chính quyền địa phương để xác nhận thông tin của dự án có đúng là được phê duyệt không? Có giấy phép gì chưa? Chúng ta phải hiểu, các dự án được mở bán phải đạt các điều kiện cần và đủ".

Dù được đánh giá vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong những năm trở lại đây song phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đã có một năm giảm nhiệt và biến động. Đánh giá từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tiếp nối sự trầm lắng từ nửa cuối năm 2018, bất động sản nghỉ dưỡng 2019 ghi nhận dự án mới ra đời ít, lượng giao dịch giảm, hàng tồn kho gia tăng. Đặc biệt, sự giảm tốc mạnh mẽ của loại hình condotel - từng "làm mưa làm gió" trước đó, khiến cho thị trường tiếp bước vào gam màu trầm.

Năm 2019, báo cáo về tốc độ tăng trưởng của du lịch chững lại đã đưa tới e ngại về về bất động sản nghỉ dưỡng khi phân khúc này đã bão hòa. Tuy nhiên, chia sẻ với Reatimes, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: “Không nên quá áy náy khi nhìn vào những con số thống kê cho thấy sự chững lại của khách du lịch vào Việt Nam nửa đầu năm nay, bởi sự sụt giảm này chỉ mang tính thời điểm và chưa có gì đáng ngại. Thay vào đó, chúng ta nên nghĩ cách làm sao để tăng và thu hút nhiều hơn nữa lượng khách quốc tế”.

Chưa dừng lại ở đó, vào tháng 11/2019, thương vụ phá vỡ cam kết lợi nhuận 12% của Cocobay Đà Nẵng đã dấy lên sự hoài nghi, tranh luận về sự đổ vỡ domino trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Rõ ràng, ở thời điểm, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đối mặt với sự tồn kho và bão hòa thì sự vụ Cocobay khiến tâm lý nhà đầu tư phải dao động và lo ngại.

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương nhận định: “Thị trường Việt Nam cũng có một số dự án condotel được lên kế hoạch kỹ lưỡng và thực hiện tốt. Các sản phẩm này không nên bị quy chụp và bị ảnh hưởng bởi các sản phẩm không tốt trên thị trường”.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng: "Thực tế condotel vẫn đang là "đứa con lai lắm tài nhiều tật", chưa rõ ràng về chế độ sử dụng đất, quy định về công nhận quyền sở hữu và cả công tác quản lý vận hành. Cũng vì chưa được thừa nhận nên “đứa trẻ” này cứ thế lớn lên một cách không kiểm soát”.

Tác động của Cocobay đến tâm lý nhà đầu tư là điều không phủ nhận. Nhưng theo giới chuyên gia, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng khi tốc độ tăng trưởng được dự báo tốt. Chưa kể, giá bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn ở mặt bằng thấp.

Điểm sáng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đến từ chiến lược “đánh bắt xa bờ” của các doanh nghiệp địa ốc. Những vùng đất mới như Bình Thuận, Ninh Thuận, Phú Yên, Vũng Tàu, Quảng Bình, Quy Nhơn và Quảng Ninh… đã dần lột xác về cơ sở hạ tầng, trở thành điểm du lịch đầy hứa hẹn. Đây được coi là động lực cho thị trường bất động sản du lịch năm 2020.

Các báo cáo của những tổ chức bất động sản trong năm qua đều cho thấy, thị trường nhà ở tại TP.HCM và Hà Nội sụt giảm mạnh. Theo Sở Xây dựng Hà Nội nguồn cung bất động sản năm 2019 chỉ bằng 40% số lượng của năm 2018. Còn tại TP.HCM, HoREA cho biết, trong 9 tháng qua chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%.

Nguyên nhân của tình trạng này đến từ cuộc rà soát về pháp lý. Tất yếu của tình trạng này là sự ách tắc dự án, thiếu nguồn cung. Trong khi đó, các báo cáo đều chỉ ra rằng, nhu cầu về nhà ở thực vẫn lớn, tỷ lệ hấp thụ lên tới trên 80%. Đặc biệt, cũng trong năm 2019, sự xuất hiện của những khu đô thị với tiện ích đồng bộ trở thành điểm sáng trên thị trường khi sở hữu tỉ lệ hấp thụ sản phẩm lớn. Dự báo từ giới chuyên gia, mô hình nhà ở "tất cả trong một" này vẫn tiếp tục giữ vững sức hấp lực trong tương lai.

Một điểm nổi bật khác của thị trường bất động sản năm 2019 là tình trạng mất cân đối về cơ cấu sản phẩm. Theo ông Nguyễn Văn Đính, “Cơ cấu sản phẩm cũng bị mất cân đối. Đặc biệt là thị trường TP.HCM mất hẳn nguồn cung sản phẩm cho giá rẻ, bình dân. Nhiều dự án lúc mở bán xác định là nhà ở cho phân khúc bình dân chỉ 10 - 20 triệu đồng/m2, nhưng đến khi chào bán toàn trên 30 triệu đồng/m2, vượt khỏi ngưỡng nhà ở bình dân”.

Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cũng nhấn mạnh, NƠXH, nhà ở giá thấp, từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống là rất thiếu, đặc biệt là ở các tỉnh và thành phố loại I. Thiếu tức là nhu cầu cao và phải có yếu tố thúc đẩy nhu cầu. Các chủ đầu tư đang hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án của mình, và chắc chắn năm 2020 sẽ có các sản phẩm bán ra.

Ông Khởi đưa ra khuyến nghị, các doanh nghiệp địa ốc đã đến lúc phải cơ cấu lại sản phẩm của mình, bởi thị trường cầu về nhà ở giá thấp vẫn rất lớn.

Trong khi đó, ông Đính cho rằng, thị trường bất động sản 2020 sẽ tiếp tục gặp vấn đề cầu nhiều mà cung ít nếu như không có giải pháp rà soát đúng quy định pháp luật. Ông dự báo, tình trạng này tiếp tục sẽ khiến thị trường đi xuống hơn so với 2019.

Năm 2019 cũng là năm chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ của thị trường bất động sản công nghiệp, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics. Thị trường này ở Việt Nam đang đứng trước những cơ hội phát triển mạnh mẽ, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài trong xu hướng dịch chuyển đầu tư quốc tế, đặc biệt trong bối cảnh chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc.

Trước đó, Savills Việt Nam đã công bố báo cáo chuyên đề bất động sản công nghiệp những tháng đầu năm 2019 và đưa ra đánh giá tích cực cho chu kỳ phát triển mới đầy tiềm năng của thị trường này. Báo cáo cũng lý do giải mã vì sao bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào thời hoàng kim và trở thành thỏi nam châm thu hút sự quan tâm của giới đầu tư trong vòng 6 - 12 tháng qua.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định: “Tương lai của thị trường bất động sản công nghiệp nằm ở việc dịch chuyển lên trên chuỗi giá trị, hướng đến những ngành công nghiệp giá trị cao hoặc ngành công nghiệp trong khu vực 3 của nền kinh tế - các ngành công nghiệp dịch vụ. Với xu hướng đó, hãy chú ý đến Đà Nẵng: Thị trường này dường như đang "ngủ quên" nhưng hiện đã có tất cả những yếu tố tiên quyết để phát triển bất động sản công nghiệp giá trị cao”.

Kết thúc năm 2019, Hội thảo chuyên đề "Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách" diễn ra tại Hà Nội đã mở ra hướng phát triển mới cho năm 2020. Tại Hội thảo, những vấn đề về kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp được các chuyên gia phân tích, đánh giá tiềm năng.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, thị trường bất động sản nông nghiệp đã được hình thành từ sớm song mức độ quan tâm và bỏ ngỏ với lĩnh vực này còn lớn.

PGS.TS Trần Đình Thiên cho hay, hiện cả nước có 36.000 trang trại, tăng 500 so 2018, sử dụng nhiều đất, sản xuất lượng nông sản hàng hóa lớn; tổ chức theo chuỗi, hợp tác liên kết quy mô. Năm 2019: số doanh nghiệp (DN) nông nghiệp tăng mạnh: thành lập mới hơn 2.750 DN, tăng 25% so 2018, tổng số: 12.600 DN, tăng 36%, chiếm 1,8% tổng số DN của nền kinh tế. Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp lớn tăng đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao như Vinamilk, TH, Đồng Giao, Nafoods, Dabaco, Masan, Thaoco, Lavifood, Ba Huân, Biển Đông…

Ông Thiên cho rằng, lý do thị trường bất động sản nông nghiệp không phát triển như kỳ vọng đến từ cải cách thể chế chậm, hệ thống chính sách không nhất quán, khó dự báo, chồng chéo và rối rắm. “Tại sao khó giải ngân vốn đầu tư công? Tại sao doanh nghiệp Việt chậm lớn? Tại sao năng lực cạnh tranh chậm cải thiện? Chúng ta phải trả lời cho những câu hỏi này” – PGS. TS. Trần Đình Thiên nói.

Ông Thiên dự báo: “Trong tương lai, xu hướng chung - dài hạn là tiếp tục tăng tích cực do các yếu tố kích phát như du lịch, công nghệ, thị trường thế giới, hỗ trợ của Chính phủ, áp lực giải tỏa nền nông nghiệp “truyền thống” tạo cơ hội. Du lịch được chú trọng thì nông nghiệp công nghệ cao cũng được chú trọng. Xu hướng thị trường thế giới cũng buộc chúng ta xác định nông nghiệp phải là lợi thế, thế mạnh của Việt Nam. Nền nông nghiệp Việt Nam mà khẳng định hướng phát triển của mình, thì bất động sản nông nghiệp cũng theo đó mà phát triển.

Xu hướng ngắn hạn cũng là phát triển tích cực do đang có đà và còn nhiều dư địa, tạo sức hấp dẫn đầu tư”.

----

Thị trường bất động sản năm 2019 kết thúc với nhiều sóng gió và biến động. Dù vậy, giới đầu tư và chuyên gia cho rằng, thị trường đã đi vào giai đoạn bình ổn và chiều sâu. Bước sang năm 2020, thị trường bất động sản sẽ khởi đầu bằng Thông tư 22 chính thức có hiệu lực. Đây được coi là một trong động thái siết tín dụng vào bất động sản.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, chính sách của Ngân hàng Nhà nước là hoàn toàn đúng đắn, nhằm tránh rủi ro có thể xảy ra trên thị trường.

Thực tế, không ít doanh nghiệp bất động sản đã tự chủ động tìm kiếm nguồn vốn mới thông qua các thương vụ M&A hay phát hành trái phiếu. 2019 là năm các doanh nghiệp địa ốc ồ ạt tung ra trái phiếu. 

Báo cáo thị trường tiền tệ mới nhất của SSI Retail Research cho thấy, lũy kế 10 tháng năm 2019 các doanh nghiệp bất động sản với tổng lượng phát hành 61.269 tỷ đồng, chiếm 34.3%.

Dù còn nhiều thách thức nhưng bất động sản 2019 vẫn được nhận định sẽ còn nhiều cơ hội. Như lời khẳng định của ông Nguyễn Mạnh Khởi: “Ở góc độ quản lý Nhà nước, tôi cho rằng, năm 2020 nhìn chung thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phát triển. Cơ sở kinh tế, cơ sở thực tiễn đều khẳng định rằng bất động sản 2020 không thể đi xuống. Nhưng phải xác định phân khúc nào phát triển, phân khúc nào ổn định, hay phân khúc nào cần phải điều chỉnh”.