Đi qua 6 tháng “bĩ cực“, khi nào thị trường bất động sản Việt Nam đến được “hồi thái lai“?

6 tháng đầu năm, Chính phủ đã ban hành hàng loạt nghị quyết, nghị định, thông tư, cùng với đó là rất nhiều cuộc họp đầu ngành được tổ chức để tìm hướng giải quyết những khó khăn trên thị trường bất động sản. Điều này cho thấy sự cam kết mạnh mẽ của Chính phủ trong việc đồng hành, giải cứu thị trường này; quyết tâm cao độ để thị trường tránh rơi vào tình trạng đổ vỡ hàng loạt.  

Tuy nhiên, sự quyết liệt của Chính phủ có tỷ lệ thuận với những chuyển biến trên thị trường địa ốc trong suốt thời gian qua? Và cộng đồng doanh nghiệp đã thực sự được gỡ khó để hồi phục?

******

Gần 10 nghị quyết, nghị định, thông tư được ban hành chỉ trong… 6 tháng

Đi qua 6 tháng đầu năm 2023, điểm nhấn nổi bật nhất của thị trường bất động sản có lẽ là sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ trong việc hỗ trợ thị trường hồi phục. 

Ngay những ngày đầu năm, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc nhằm tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. 

Sự kiện có ý nghĩa “xông đất” đầu năm 2023 cho thị trường bất động sản và được cộng đồng doanh nghiệp bất động sản trông chờ. Bởi sau Hội nghị, nhiều chính sách quyết định đến sự “sống còn” của các doanh nghiệp sẽ được ban hành.

Trên thực tế, sau khi Hội nghị kết thúc, rất nhiều nghị quyết, nghị định, thông tư lần lượt được Chính phủ đưa ra với mục đích tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, khôi phục thanh khoản thị trường, lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư, từ đó đưa thị trường địa ốc nhanh chóng hồi phục và trở lại quỹ đạo phát triển. 

Cụ thể, ngày 11/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Nghị quyết nêu rõ quan điểm: Tất cả các chủ thể có liên quan phải đề cao trách nhiệm, chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc phát triển an toàn, công khai, minh bạch và bền vững; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự; bảo vệ cán bộ, những người làm đúng…

Vì vậy, Nghị quyết đã nhấn mạnh nhiệm vụ xây dựng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, bất động sản đảm bảo đồng bộ, khả thi; tháo gỡ ngay các vướng mắc còn tồn đọng để tạo động lực phát triển nhà ở xã hội; yêu cầu tạo điều kiện để doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Trước khi Nghị quyết 33 ra đời, ngày 5/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/NĐ-CP giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu. 

Đến ngày 23/4, Chính phủ tiếp tục chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước ban hành thêm Thông tư số 02/TT-NHNN và Thông tư số 03/TT-NHNN liên quan tới các hoạt động của ngân hàng thương mại và trái phiếu doanh nghiệp nhằm giúp các doanh nghiệp có cơ hội cơ cấu các khoản nợ đến hạn.

Đối với vướng mắc pháp lý của một số loại hình bất động sản đặc thù như bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, officetel, đầu tháng 4 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/NĐ-CP, trong đó công nhận quyền sở hữu với người mua bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho khoảng 83.000 căn hộ condotel trên cả nước, làm yên lòng những nhà đầu tư và đưa họ trở lại thị trường. 

Riêng phân khúc nhà ở xã hội, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 388/QĐ-TTg phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”. Cùng với đó là giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của bốn ngân hàng thương mại dành cho chủ đầu tư và cá nhân vay mua nhà tại dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2%...  

Với vấn đề lãi suất tăng cao, chỉ trong vòng hơn 3 tháng, Ngân hàng Nhà nước đã có tới 04 lần hạ lãi suất điều hành để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp và phục hồi tăng trưởng kinh tế. Đợt giảm lãi suất gần nhất có hiệu lực từ ngày 19/6/2023. Trước đó, từ trung tuần tháng 3 tới nay, Ngân hàng Nhà nước đã 03 lần điều chỉnh giảm lãi suất điều hành các đợt ngày 14/3, 31/3 và 25/5.

Không chỉ giải quyết vấn đề về vốn, pháp lý, Chính phủ còn nhận diện được tình trạnh né tránh trách nhiệm của một bộ phận lãnh đạo các cấp chính quyền trong việc thực thi chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản hiện nay. Vì vậy, cuối tháng 5, Phó Thủ tướng Chính phủ đã ký Công điện 469/CĐ-TTg về tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và giao nhiệm vụ cụ thể cho từng bộ, ngành hướng dẫn địa phương các quy định thuộc lĩnh vực mình phụ trách. Công điện nhấn mạnh, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của thị trường phải theo nguyên tắc, vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào thì cấp đó phải giải quyết. 

Gần như chưa bao giờ thị trường bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm tháo gỡ khó khăn từ phía Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước như thời gian vừa qua, khi mà thị trường này rơi vào tình trạng đóng băng thanh khoản từ nửa cuối năm ngoái. 

Chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm, Chính phủ đã ban hành gần 10 nghị quyết, nghị định, thông tư, cùng với đó là nhiều cuộc họp đầu ngành được tổ chức để tìm ra hướng giải quyết những khó khăn trên thị trường. 

Theo nhận định của giới chuyên gia, điều này đã và đang cho thấy sự cam kết mạnh mẽ, quyết liệt của Chính phủ trong việc đồng hành, giải cứu thị trường bất động sản. Đó là sự quyết tâm cao độ để thị trường này tránh rơi vào tình trạng đổ vỡ hàng loạt, ảnh hưởng đến sự hồi phục và phát triển của nền kinh tế. 

Từ chính sách đến thực tiễn vẫn còn quá xa

Sự quyết tâm của Chính phủ là không thể phủ nhận, các chính sách ban hành cũng được đánh giá cao, nhưng từ chính sách đến thực tiễn như thế nào cũng không kém phần quan trọng. Chính sách đưa ra tốt, nhưng việc thực thi chính sách không đảm bảo tiến độ, hiệu quả thì chính sách cũng không thể phát huy hết vai trò và nhanh chóng đi vào cuộc sống để giải quyết các vấn đề đặt ra. 

Trên thực tế, việc thực thi chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản nửa đầu năm 2023 cũng được đánh giá là chưa thực hiện tốt. Từ chính sách đến thực tiễn vẫn còn một khoảng quá xa khiến mức độ thẩm thấu của chính sách vào thị trường gần như không có. 

Lấy ví dụ, Nghị định 10 về tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được kỳ vọng rất nhiều ngay từ khi ban hành, nhưng đến nay đã gần 2 tháng trôi qua, kết quả thực thi của chính sách này gần như chưa có. 

Mặc dù, ngay sau khi Nghị định 10 ra đời, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng có Công văn 3382/BTNMT-ĐĐ gửi UBND các tỉnh, thành phố yêu cầu rà soát, ban hành theo thẩm quyền các văn bản để tổ chức thực hiện Nghị định 10. Trong đó, Bộ yêu cầu các địa phương cần đẩy mạnh việc cấp sổ đỏ cho condotel, biệt thự du lịch, officetel, thương mại dịch vụ…

Tuy nhiên, vẫn chưa có căn hộ condotel nào được cấp sổ đỏ từ khi Nghị định 10 và Công văn 3382 ban hành. Các thông tin mới chỉ tích cực về mặt chính sách, còn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khá ảm đạm. 

Một dẫn chứng khác là Ngân hàng Nhà nước đã 04 lần giảm lãi suất điều hành, nhằm hạ mặt bằng lãi suất cho vay để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân dễ tiếp cận nguồn vốn tín dụng, nhưng hiệu quả không được như kỳ vọng. 

Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, dù lãi suất giảm thì doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vì nhiều quy định liên quan đến tài sản đảm bảo, thế chấp, đánh giá nhóm nợ.

Chưa kể, dù đã giảm liên tiếp 04 lần nhưng lãi suất cho vay vẫn còn ở mức cao. Lãi suất điều hành hiện nay còn cao hơn mức lãi hồi tháng 9/2020 từ 0,5 - 1%. Cụ thể, lãi suất tái cấp vốn cao hơn 1%, lãi suất chiết khấu cao hơn 1% và lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của Ngân hàng Nhà nước đối với ngân hàng cao hơn 0,5%. Theo đó, nhiều doanh nghiệp, người dân vẫn chịu lãi suất cho vay 13 - 15%/năm từ các ngân hàng thương mại.

Đó là lý do mà đại diện một doanh nghiệp đã thẳng thắn thừa nhận: “Lãi suất giảm chỉ có trên tivi, hiện tại, chúng tôi vẫn đang chịu lãi cho khoản vay ngân hàng với mức 13,9%/năm”.

Có thể nói, với hàng loạt trợ lực từ phía Chính phủ, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ nhanh chóng phục hồi trở lại. Tuy nhiên, đã gần nửa năm trôi qua kể từ khi các chính sách tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ được ban hành (nếu không tính những chính sách được ban hành từ cuối năm 2022), thị trường vẫn gần như “án binh bất động”.

Từ Bắc chí Nam, các giao dịch địa ốc vẫn bế tắc, dòng tiền của các nhà đầu tư chưa trở lại thị trường. Còn với các doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực này, họ vẫn đang phải đối mặt với những thách thức chưa từng có. Nhiều doanh nghiệp cho biết, họ đang ngày càng khó khăn hơn so với thời điểm cuối năm 2022, mọi nguồn lực đang cạn kiệt một cách nhanh chóng. 

Theo Báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2023 của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp giải thể trên thị trường là 341 doanh nghiệp (tăng 30,2%), số doanh nghiệp ngừng kinh doanh có thời hạn là 1.816 doanh nghiệp (tăng 60,7%) so với cùng kỳ năm trước. Số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thành lập mới trong quý I là 940, giảm đến 63,2% so với cùng kỳ năm 2022.

Với các sàn giao dịch, do không có nguồn tiền từ môi giới bán sản phẩm, chỉ 43% doanh nghiệp có thể trụ được đến hết năm 2023, khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý III/2023. Số doanh nghiệp còn lại sẽ buộc phải rời khỏi thị trường sớm hơn dự kiến.

Nhìn nhận về thực thế này, chia sẻ với Reatimes vào giữa tháng 5/2023, chuyên gia kinh tế, TS. Bùi Trinh đã nhiều lần nhấn mạnh, chính sách của Chính phủ rất quyết liệt nhưng việc thực thi chính sách hoàn toàn chưa như kỳ vọng mà Chính phủ, doanh nghiệp và cả thị trường bất động sản đều đang trông chờ. 

Đánh giá một cách thẳng thắn, TS. Bùi Trinh cho rằng, các động thái, chính sách của Chính phủ có thể có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo ra tâm lý tích cực hơn đối với thị trường bất động sản nhưng chưa đủ mạnh để tạo ra nhiều chuyển biến cho thị trường này. Nhìn chung, mức độ thẩm thấu của các chính sách gần như bằng không nên thị trường hiện nay không ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực.

“Quyết sách như xe cấp cứu, nhưng lái xe cứ chạy từ từ thì làm sao đạt được hiệu quả như mong muốn. Đồng ý là việc thực thi chính sách luôn có độ trễ nhưng trễ quá thì cần phải xem lại”, TS. Bùi Trinh nhấn mạnh. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đánh giá độ “ngấm” của chính sách vào thị trường đang quá kém. Trên cứ ban hành nhưng dưới không thực thi khiến các chính sách dù đúng, trúng nhưng cũng không giải quyết được vấn đề. 

Dẫn lời của Phó thủ tướng Trần Hồng Hà trước đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, mỗi cán bộ quản lý cần “chỉ rõ vướng mắc ở văn bản pháp luật nào, thuộc cấp nào ban hành, ai giải quyết, bao giờ xong” để sớm có giải pháp triệt để, “không thể cứ họp nhiều nhưng thị trường vẫn như vậy, vướng mắc vẫn như vậy”. Điều này sẽ khiến các dự án bị ách tắc kéo dài, đình trệ, gia tăng chi phí và rủi ro cho doanh nghiệp, kéo theo đó là thị trường bất động sản vẫn mãi chưa thể phục hồi.

Có thể nói, để thị trường bất động sản nhanh chóng ghi nhận những chuyến biến tích cực, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc sớm hồi phục và phát triển, rất cần những quyết sách đúng đắn từ phía Chính phủ nhưng cũng cần sự quan tâm và tham gia mạnh mẽ từ các bộ, ngành, địa phương. Đó phải là sự hợp lực từ nhiều phía thì động lực mới đủ mạnh để thị trường lấy lại phong độ./.