Mặc dù có nhiều điểm sáng nhưng thị trường bất động sản Việt Nam những tháng đầu năm 2019 còn tồn tại một số điểm nghẽn sau:
Thứ nhất, về nguồn vốn: Năm 2018, mức tăng trưởng tín dụng tối đa mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giao cho các ngân hàng thương mại (NHTM) là 14%, thấp hơn nhiều so với các năm trước (khoảng 17 - 18%), nhưng đến tháng 6/2018, nhiều ngân hàng đã dần cạn room tín dụng được cấp từ đầu năm. Để khắc phục tình trạng trên, ngày 31/7/2018, NHNN đã ban hành Thông tư số 16/2018/TT-NHNN sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn của các ngân hàng trong hoạt động của tổ chức tín dụng (TCTD).
Theo đó, từ 1/1/2019, tỷ lệ đảm bảo an toàn giảm xuống 40% đối với ngân hàng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài, giữ nguyên đối với TCTD phi ngân hàng. NHNN cũng yêu cầu các NHTM kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng và hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán, đồng thời, nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 200%...
Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) lo lắng: "Dòng tiền vào thị trrường bất động sản nếu bị cắt đột ngột rất nguy hiểm, mà chắc chắn các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng. Đợt khủng hoảng giai đoạn 2011 - 2013 là một bài học như vậy mà sau đó rất lâu mới có thể phục hồi được".
Còn theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, không chỉ các doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng, mà các ngành có liên quan đến bất động sản như vật liệu xây dựng, môi giới, du lịch… cũng sẽ chịu tác động. Do đó, việc siết tín dụng cho bất động sản cần được xem xét thấu đáo về cả lộ trình giảm và mức giảm.
“Thận trọng là cần thiết. Tuy nhiên, chính sách là để nhằm lành mạnh hóa chứ không phải để hạn chế sự phát triển của thị trường”, GS. Võ cho hay.
Cũng theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, việc siết tín dụng cũng sẽ khiến người mua nhà chịu ảnh hưởng lớn. Người mua nhà tại Việt Nam, đa phần vẫn phải đi vay để mua. Người mua nhà cũng lựa chọn những gói vay trung và dài hạn là chủ yếu. Theo thống kê tại 1 dự án bất động sản tại quận Hoàng Mai, số người vay tiền mua nhà tại dự án này lên tới 80%, thời hạn vay đều từ 2 - 5 năm.
“Việc siết chặt này sẽ dẫn đến hệ quả giảm nguồn vốn cho vay trung và dài hạn, vì vậy, người mua nhà sẽ khó tìm được gói vay phù hợp với nhu cầu của gia đình. Hơn nữa, khi nguồn vốn bị hạn chế, mức lãi suất cho vay chắc chắn sẽ bị đẩy lên cao, khiến người mua nhà chịu thiệt thòi”, vị chuyên gia nhận định.
Thứ hai, khó khăn về thủ tục hành chính: Hiện nay, Chính phủ đang đẩy mạnh công tác phòng chống tham nhũng nhằm làm trong sạch bộ máy, minh bạch hóa bộ máy công quyền, xử lý nghiêm khắc nhiều cán bộ, đảng viên sai phạm. Thực tế trong thời gian qua, đã có hiện tượng nhiều dự án bất động sản của các nhà đầu tư trong nước không được hoặc chậm phê duyệt, cấp phép, nguyên nhân là do các cơ quan chức năng "vừa làm vừa nghe ngóng" hoặc đùn đẩy lên cấp trên, làm ảnh hưởng đến hiệu quả triển khai dự án bất động sản.
Theo dự báo, trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản trên thị trường có thể chưa ảnh hưởng nhiều vì các doanh nghiệp vẫn còn hàng để bán. Tuy nhiên, đến năm 2020, nếu điểm nghẽn này không được tháo gỡ, thị trường sẽ thiếu nguồn cung nghiêm trọng.
Thứ ba, về chấp thuận chủ trương đầu tư: Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước triển khai dự án. Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung và giao dịch dự án. Điều kiện này cũng khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.
Ngoài ra còn những điểm nghẽn liên quan đến thuế, đất đai, bồi thường dự án… đã được nhắc đến nhiều lần tại các Diễn đàn thường niên, Hội thảo, Toạ đàm do VNREA tổ chức. Để giải quyết những khó khăn này, VNREA cũng đã nhiều lần tổng hợp các ý kiến của doanh nghiệp hội viên gửi lên Thủ tướng Chính phủ, Ban Kinh tế Trung ương, Uỷ ban Kinh tế Quốc hội, kiến nghị tháo gỡ.
Đặc biệt, tại Hội nghị gặp mặt hội viên VNREA năm 2019 diễn ra ngày 27/7/2019, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA gửi 6 thông điệp tới các doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, Chủ tịch Nguyễn Trần Nam thay mặt VNREA kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành sớm sửa đổi, ban hành khung pháp lý liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản cho phù hợp với những vấn đề thực tiễn nảy sinh. Để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, trong thời gian tới, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế pháp luật, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, cải cách các thủ tục hành chính, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong quá trình thực hiện các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thị trường đang phải đối mặt với nhiều khó khăn khi phải chờ đợi nhiều bộ Luật, văn bản liên quan trong giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện như Luật Quy hoạch, Luật Nhà ở… quy định chuyện mua nhà của người nước ngoài, condotel, offitel...
Hay như khoản 3 điều 8 của Nghị định 20 triệt tiêu động lực phát triển của doanh nghiệp, tạo ra chi phí vô lý, tạo thêm gánh nặng cho doanh nghiệp cần gấp rút sửa đổi theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng.
Chủ tịch Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh: “Các chính sách tín dụng cần phải khéo léo, mềm mại, có lộ trình phù hợp, tránh tình trạng thay đổi đột ngột để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Những chính sách sau khi ban hành cần phải có đánh giá tác động hàng năm và sửa đổi kịp thời khi có những bất hợp lý trong quá trình thực hiện. Theo ý kiến của Hiệp hội, lộ trình giảm việc sử dụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn nên thực hiện trong 5 năm, mỗi năm 2% để đưa từ 40% về 30%; không nên hạn chế tín dụng để mua nhà ở; chỉ nên hạn chế tín dụng mua đất”.
Tiếp nối những vấn đề trước đó, Diễn đàn bất động sản Việt Nam 2019 tổ chức ngày 27/11 tới đây, VNREA sẽ kiến nghị giải quyết những khó khăn của thị trường bất động sản 2019 đồng thời kiến nghị phương án phát triển cho các loại hình bất động sản mới. Đặc biệt, Diễn đàn dự kiến có sự tham dự của lãnh đạo Bộ Xây dựng, các ban, ngành, địa phương cùng các chuyên gia uy tín trong các lĩnh vực bất động sản, pháp luật, chính sách và doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản cùng thảo luận về những chủ đề nổi bật của thị trường./.
