Luật sư Đỗ Pháp – Trưởng Văn phòng Luật sư Đỗ Pháp.
Theo Luật sư Đỗ Pháp – Trưởng Văn phòng Luật sư Đỗ Pháp thì không chỉ đầu tư bất động sản mà ở tất cả các lĩnh vực đầu tư khác, nhà đầu tư đều cần bảo vệ đồng tiền của mình. “Muốn bảo vệ được mình, bảo vệ đồng tiền của mình thì chính các nhà đầu tư phải am hiểu về pháp luật, mà cụ thể ở đây là Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014...”.
Luật sư Đỗ Pháp cho biết, đối với đất nền, theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Mặc dù vậy, trên thực tế hiện nay, nhiều dự án bất động sản chưa thuộc diện được phép phân lô, bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn “cầm đèn chạy trước ô tô”, thực hiện việc rao bán, quảng cáo dự án cho người mua rồi chạy giấy tờ sau. Điều này khiến khách hàng bị nhầm lẫn và hợp đồng của các bên có thể bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật vì chuyển nhượng tài sản không được phép giao dịch.
“Thực tế trong thời gian qua, cũng xảy ra những vụ việc kêu cứu, kiện tụng liên quan đến việc các chủ đầu tư chia lô bán nền khi chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở, thậm chí chưa được định giá. Việc này đã khiến nhiều nhà đầu tư “đi cũng dở, ở không xong”. Chính vì vậy, khi nhận chuyển nhượng đất nền dự án, khách hàng cần lưu ý tới việc dự án đó có được phép phân lô, bán nền hay không? Nếu có thì yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản cho phép của UBND cấp tỉnh nơi có dự án để xác thực thông tin” - Luật sư Đỗ Pháp nhấn mạnh.
Cùng với đó, theo Luật sư Đỗ Pháp, hiện nay nhiều chủ đầu tư cũng như sàn giao dịch “lách luật” bằng việc ký hợp đồng góp vốn với nhà đầu tư. Theo đó, khách hàng sẽ thanh toán tiền mua đất nền dưới dạng “vốn góp” theo nhiều giai đoạn và sẽ được chủ đầu tư giao sổ đỏ sau khi hoàn thành dự án.
Tuy nhiên, không phải lúc nào mọi chuyện cũng “xuôi chèo, mát mái” vì thực tế diễn ra trên thị trường cho thấy sau khi ký hợp đồng góp vốn theo phương thức nêu trên với khách hàng, có một số chủ đầu tư “lấy râu ông nọ, cắm cằm bà kia”, sử dụng nguồn vốn huy động được để đầu tư vào dự án khác mà không tiến hành hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng để phục vụ dự án đã ký hợp đồng góp vốn với khách hàng.
Hoặc cũng có trường hợp chủ đầu tư không thể tiến hành thủ tục sang tên cho khách hàng góp vốn vì dự án không thể hoàn thiện hạ tầng, không được phê duyệt hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án đã bị chủ đầu tư đem thế chấp tại các tổ chức tín dụng. Thậm chí, nhiều trường hợp chủ đầu tư còn tranh nhau lấy dự án trong khi không đủ năng lực tài chính để thực hiện nên bị thu hồi dự án….
Chính vì vậy, Luật sư Đỗ Pháp đưa ra lời khuyên, khách hàng khi nhận chuyển nhượng đất nền thông qua hợp đồng góp vốn cần phải lưu ý:
Thứ nhất, yêu cầu chủ đầu tư trình bày hồ sơ của dự án, các bước tiến hành thủ tục pháp lý.
Thứ hai, nếu đã ký hợp đồng thì cũng không nên đặt kỳ vọng quá lớn vì nguyên tắc từ xưa đến nay là lợi nhuận cao thường đi đôi với rủi ro lớn.
Và cuối cùng, khách hàng cần chủ động đàm phán các phụ lục và điều khoản bồi thường khi điều kiện bất khả kháng xảy ra đối với hợp đồng góp vốn bởi sự chuẩn bị càng chu đáo cho tình huống thất bại chính là cách tốt nhất đảm bảo an toàn cho suất đầu tư bằng hợp đồng góp vốn.
Liên quan đến việc đầu tư bất động sản, Luật sư Đỗ Pháp cho rằng: Trong trường hợp nhà đầu tư không hiểu pháp luật thì cần tham vấn luật sư để nắm rõ những điều khoản hợp đồng, điều kiện mua, điều kiện thanh toán, cam kết của nhà đầu tư, thủ tục chuyển nhượng, thủ tục hỗ trợ vốn từ ngân hàng (nếu có) và toàn bộ những thông tin pháp lý liên quan đến dự án.
“Điều này là rất cần thiết vì khi xảy ra tranh chấp, người mua sẽ thiệt thòi nhất và có xu hướng yếu về pháp lý bởi các hợp đồng chủ đầu tư đưa ra là áp đặt” – Luật sư Đỗ Pháp khẳng định.
