Tại Hội thảo “Xu hướng chọn mua BĐS năm 2017” diễn ra mới đây tại TP. HCM, Luật sư Nguyễn Kiều Hưng – Giám đốc hãng Luật Giải Phóng đã chia sẻ những vấn đề pháp lý mà người mua nhà dự án có thể gặp phải. Luật sư Hưng cho hay, thực tế cho thấy tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư là câu chuyện muôn thuở. Do vậy, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ các vấn đề pháp lý dự án cũng như cam kết rõ ràng với chủ đầu tư để tránh gặp phải những rủi ro về sau.
Theo Luật sư Nguyễn Kiều Hưng, những rủi ro pháp lý mà người mua nhà dự án có thể gặp phải có thể gói gọn những nội dung sau:
Không kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án
Thực tế khi mua nhà dự án hiện nay khách hàng chủ yếu nắm bắt thông tin về dự án từ đơn vị môi giới hoặc bộ phận kinh doanh của chủ đầu tư. Phần lớn đó là những thông tin có lợi cho dự án, thậm chí còn được “thổi phồng”. Người mua dễ bị sa vào những thông tin phần nổi này mà xem nhẹ tính pháp lý của dự án.
Nhiều khách hàng mua nhà chỉ quan tâm giá bán, vị trí và tiện ích của dự án mà không lưu ý đến quyền sử dụng đất, các giấy phép của chủ đầu tư. Theo quy định của Luật đầu tư và Luật kinh doanh BĐS, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ hoàn tất các vấn đề pháp lý về quyền sử dụng đất dự án đầu tư, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trước khi bán ra thị trường.
Người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp toàn bộ thông tin về dự án một cách chính xác và đầy đủ. Do vậy trước khi quyết định mua, khách hàng cần cẩn trọng rà soát tính pháp lý của dự án bên cạnh các yếu tố giá cả, vị trí, tiện ích, dịch vụ…
Những “kẽ hở” trong hợp đồng
Thông thường chủ đầu tư dự án là bên soạn thảo hợp đồng mua bán, những kẽ hở trong hợp đồng là “thủ phạm” gây ra những tranh chấp về sau, không loại trừ chuyện chủ đầu tư cố tình tạo ra các kẽ hở để giảm rủi ro cho mình. Nhiều hợp đồng soạn thảo không đúng các quy định về hình thức hoặc nội dung theo Bộ luật dân sự hiện hành, theo Luật kinh doanh bất động sản, theo các văn bản hướng dẫn khác có liên quan…
Với chủ đầu tư, nên soạn thảo các hợp đồng theo hướng cân bằng về lợi ích giữa người mua nhà và chủ đầu tư. Có nghĩa vụ giải thích hợp đồng hoặc liên hệ với bên thứ ba độc lập về pháp lý để giải thích hợp đồng cặn kẽ đến người mua. Đảm bảo việc đọc, hiểu hợp đồng phải được thực hiện trước khi ký kết.
Còn với người mua nhà, cần có sự tìm hiểu những kiến thức pháp luật cần thiết liên quan đến mua nhà dự án. Có thể tự thực hiện theo các kênh thông tin truyền thông hoặc liên hệ với các đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý để kiểm tra, xem xét về hợp đồng, thỏa thuận mua bán trước khi đặt bút ký kết.
Trong trường hợp người mua không thương lượng được về hợp đồng để chỉnh sửa phù hợp thì nên có sự cân nhắc nên tiếp tục ký hợp đồng hay không chứ không thể nhún nhường trước chủ đầu tư một cách dễ dàng. Để thực hiện yêu cầu đó, người mua nhà có thể đưa ra các yêu cầu độc lập và nhà đầu có có nghĩa vụ xem xét và đáp ứng các yêu cầu minh bạch thông tin nêu trên.
Luật sư Nguyễn Kiều Hưng chia sẻ những rủi ro, tranh chấp pháp lý mà người mua nhà có thể gặp phải.
Cam kết “mập mờ” của chủ đầu tư
Theo Luật sư Nguyễn Kiều Hưng, một trong những cam kết “mập mờ” của chủ đầu tư có thể gây ra rủi ro cho khách hàng đó là thời hạn bàn giao nhà không rõ ràng.
Thực tế có rất ít dự án bàn giao nhà đúng thời hạn, đúng thoả thuận ban đầu cho người mua. Về góc độ pháp lý, trách nhiệm bàn giao nhà theo đúng thời hạn là một quy định được thể hiện trong Luật kinh doanh BĐS và tiến độ đầu tư, thực hiện các dự án theo phê duyệt thì cần được tuân thủ như một nghĩa vụ của chủ đầu tư trong Luật đầu tư 2014.
Thường chủ đầu tư giải thích cho việc chậm bàn giao nhà, chậm thực hiện các thủ tục pháp lý khác như cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà… là do yếu tố khách quan để giảm nhẹ trách nhiệm. Trong các hợp đồng mua bán, chủ đầu tư dự án luôn đưa vào các điều khoản loại trừ trách nhiệm vì lý do khách quan hoặc bất khả kháng.
Khi chậm bàn giao nhà, một số chủ đầu tư đưa ra các khoản gọi là hỗ trợ thay vì bồi thường để đảm bảo tránh kiện tụng hoặc tranh chấp về vấn đề liên quan đến thời hạn. Như vậy phần lớn người bị thiệt hại vẫn là người mua. Do vậy, người mua cần đọc kỹ hợp đồng, quy định về trách nhiệm một cách cụ thể và chi tiết. Riêng chủ đầu tư phải có nghĩa vụ tích cực trong việc thương lượng, bồi thường khi chậm bàn giao chứ không để tình trạng chờ khiếu kiện từ người mua rồi mới tìm cách đối phó và khắc phục.
Giá dịch vụ còn chung chung
Luật sư Nguyễn Kiều Hưng cho rằng quy định về giá dịch vụ, tiện ích khác ở dự án như sân chơi, công viên, hầm giữ xe... của người mua trong hợp đồng hiện nay là chưa rõ ràng. Dù luật đã có nhưng không ít chủ đầu tư vẫn tím cách “móc túi” người mua nhà từ việc khai thác các khoản phí này. Rủi ro này thường gây nhiều tranh cãi do hợp đồng quy định không cụ thể về quyền nghĩa vụ của các bên, nhất là khi người mua thiếu hiểu biết pháp lý, chưa xem xét tới yếu tố giá cả dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư.
Chủ đầu tư thường lợi dụng vấn đề pháp luật không chi tiết về vấn đề này để đặt ra các rào cản liên quan đến áp đặt giá dịch vụ một cách bất hợp lý đối với cư dân ngay tại hợp đồng mà người mua không thể nắm được vào thời điểm ký kết.
Do vậy, khi các tranh chấp xảy ra, cơ quan nhà nước phải có những động thái tư vấn, định hướng và điều chỉnh hành vi của các bên một cách phù hợp. Phải thực hiện nguyên tắc minh bạch, công khai trong thủ tục hành chính. Các khoản phí, chi phí khác ngoài tiền mua nhà phải được ghi và thỏa thuận trong hợp đồng hoặc phụ lục một cách chi tiết ngay từ thời điểm ban đầu.
Dự án chưa có ngân hàng bảo lãnh
Theo Luật sư Nguyễn Kiều Hưng, khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014 có quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Nhiều rủi ro xảy ra do người mua không biết rõ về tính pháp lý của dự án, chưa được ngân hàng bảo lãnh hoặc năng lực của nhà thầu yếu kém dẫn đến chậm trễ, vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh. Căn cứ theo quy định hiện hành, những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch thì sau này sẽ là hợp đồng vô hiệu. Khi chủ đầu tư không thể hoàn thiện được dự án thì người mua nhà sẽ rất khó đòi lại tiền.
Luật sư Nguyễn Kiều Hưng cho hay, theo quy định tại Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS 2014, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Từ đó, khách hàng có thể yêu cầu chủ đầu tư thông báo về việc bảo lãnh được thực hiện như thế nào? các vấn đề pháp lý về dự án hiện tại ra sao?
