Theo Hội đồng Khoa học và Công nghệ quốc gia Trung Quốc, “thành phố ma” là những nơi bị bỏ hoang với nguồn tài nguyên đã bị cạn kiệt. Định nghĩa này giờ được mở rộng thành bất kỳ nơi nào có tỷ lệ nhà không người ở cao và các khu đô thị không sáng đèn vào buổi tối.
Khi Trung Quốc tăng cường khuyến khích người dân di chuyển từ nông thôn lên thành thị, chính quyền địa phương và các công ty xây dựng đã ào ạt xây thị trấn mới, tạo ra bong bóng bất động sản, nhất là tại các đô thị loại 3, 4.
Kangbashi là thị trấn "ma" nổi tiếng của thành phố Ordos (Nội Mông, Trung Quốc). Kangbashi được xây dựng như một thành phố hiện đại với các tòa nhà cao tầng, sân vận động lớn và nhiều không gian công cộng. Toàn bộ cơ sở hạ tầng được xây dựng trong 10 năm, nhưng thành phố lại không thu hút được người dân tới sống.
Nhưng sau nhiều năm chẳng ai ghé thăm thì nay tại thành phố này không chỉ bán hết các căn hộ trống trước đây mà nhiều doanh nghiệp còn xây thêm những khu nhà cao tầng mới. Chia sẻ trên Nikkei Asia, một môi giới bất động sản cho hay: “Kangbashi của chúng tôi không còn là thị trấn ma nữa”. Có được sự hồi sinh kỳ diệu này, ngành giáo dục chính là vũ khí bí mật hồi sinh thần kỳ của Kangbashi.
Để con cái được nhập học tại các trường đại học hàng đầu ở Bắc Kinh hay Thượng Hải, nhiều ông bố bà mẹ chấp nhận đưa ra nhiều mức giá để có thể cho con điều kiện học tập và môi trường sống tốt nhất. Nhận thấy điều này, chính quyền thành phố Ordos di dời một số trường học top đầu đến Kangbashi.
Sau khi sự di dời này được diễn ra, phụ huynh học sinh cũng nối đuôi nhau đưa con em đến Kangbashi để có cơ hội học tập tốt hơn. Theo đó, giá bất động sản và việc các doanh nghiệp rót vốn đầu tư vào Kangbashi cũng tăng dần theo thời gian.
Người dân địa phương ở Kangbashi cũng cho rằng việc các trường trung học hàng đầu tỉnh được chuyển về đây giúp đời sống người dân cải thiện đáng kể.
“Họ thuyết phục các giáo viên giỏi của trường điểm về đây nhờ cam kết ưu đãi mua nhà với giá rẻ chỉ bằng một nửa”, một quan chức địa phương giải thích cách các trường điểm giữ được giáo viên dù phải chuyển đến một địa phương hẻo lánh hơn
Tại một phòng giao dịch, môi giới bất động sản đã kể lại biến động giá nhà chung cư ở Kangbashi trong hơn 10 năm qua. Cụ thể, quá trình xây dựng một trung tâm đô thị mới ở Kangbashi bắt đầu tăng tốc từ năm 2009. Để đưa đất nước thoát khỏi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008 - 2009, chính phủ Trung Quốc đã bơm 4.000 tỷ nhân dân tệ (tương đương 610 tỷ USD) vào nền kinh tế. Gói kích thích kéo giá than tăng vọt và giúp thị trường bất động sản ở Ordos trở nên sôi động hơn.
Khi bong bóng bất động sản vỡ tung, những căn hộ lúc cao điểm có giá hơn 8.000 nhân dân tệ/m2 (tương đương khoảng 1.200 USD/m2) lao dốc xuống còn 3.000 - 5.000 nhân dân tệ/m2. Tuy nhiên, hiện giờ giá nhà ở trung tâm thị trấn Kangbashi đã tăng lên đến 15.000 nhân dân tệ/m2.
Theo ghi nhận từ Nikkei, người dân địa phương đều đồng lòng nhất trí rằng giáo dục đã cải thiện đáng kể bộ mặt thị trấn của Kangbashi. Các trường chất lượng hàng đầu như Trường Trung học số 1 Ordos, nơi có thể mở rộng cánh cửa của học sinh đến những trường đại học nổi tiếng tại thủ đô Bắc Kinh, đã được chuyển về Kangbashi.
Các quy định nghiêm ngặt để nhập học tại Kangbashi yêu cầu các bậc cha mẹ muốn gửi con đến học tập phải sở hữu một căn nhà để có thể đảm bảo môi sống đảm bảo sức khoẻ để con theo học, giá nhà theo đó mà tăng cao đến mức gây lo ngại. Đặc biệt, các bất động sản gần những khu học ở Bắc Kinh hay Thượng Hải đôi khi có giá đến hàng triệu USD.
Nhiều quan điểm cũng nhận định Ordos như một hình mẫu cho các thành phố khác xử lý tình trạng ứ đọng bất động sản, nhưng thực tế thì đây không phải chuyện hiếm ở đất nước tỷ dân. Trước đó, Thiên Tân đã từng xây dựng một trường học mới trong khu vực bị ảnh hưởng bởi vụ nổ hóa chất hồi tháng 8/2015 để bán bất động sản bị tồn kho.
Nikkei dẫn quan điểm từ một số chuyên gia cho hay, Trung Quốc ưu tiên bán nhà ở hơn hệ thống giáo dục. Điều đó cũng cho thấy nước này nền kinh tế đang phụ thuộc nhiều vào lĩnh vực bất động sản. Trên mạng xã hội ở Trung Quốc, không ít người cho rằng bất động sản đang là “trùm sò” của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Đầu tư vào bất động sản sẽ trực tiếp giúp GDP tăng trưởng và thúc đẩy nhu cầu trong các ngành nghề liên quan như thép và xi măng.
Được biết, quý I/2021, nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng kỷ lục 18,3% so với cùng kỳ năm trước. Song, động lực cho tăng trưởng lại đến từ lĩnh vực bất động sản, khiến một số chuyên gia lo ngại rằng đất nước tỷ dân có nguy cơ dư thừa nhà ở chung cư.
Theo công ty chứng khoán Haitong Securities, hơn 30% tốc độ tăng trưởng kinh tế từ mùa xuân năm ngoái đến cuối năm 2020 có thể đã đến từ đầu tư bất động sản. Tỷ lệ này cao hơn mức đóng góp trung bình của ngành bất động sản vào tăng trưởng GDP trong thập kỷ qua. Khá nhiều chính quyền địa phương ở Trung Quốc không đủ chi phí để trang trải nếu không có thêm thu nhập từ bán đất xây nhà ở và thu thuế bất động sản.
Viện Nghiên cứu và Phát triển E-House Trung Quốc cho biết, nếu tính theo tổng diện tính đến cuối năm ngoái thì tồn kho căn hộ chung cư mới tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đã chạm mức đỉnh 4 năm rưỡi.
Trong khi nguồn cung nhà ở tăng lên thì dân số Trung Quốc đang chững lại. Số người ở độ tuổi 20 đến 30 - cũng chính là nhóm đối tượng mua nhà nhiều nhất, cũng giảm mạnh. Chỉ tính riêng ở Ordos, dân số tăng trung bình gần 5%/năm trong giai đoạn 2007 - 2012, nhưng tốc độ này đã tụt xuống còn 0,6% kể từ khi bong bóng bất động sản kết thúc.
Di dời các trường học lớn đến những thị trấn ma có tác động lớn nhưng chỉ mang tính tạm thời và có giới hạn. Có lẽ cần phải có phương án xa hơn cho câu chuyện tồn kho bất động sản, thành phố ma. Một lãnh đạo công ty bất động sản tại Ordos bày tỏ: “Chúng tôi không thể ngừng lo lắng, nếu chúng tôi tiếp tục xây thêm chung cư mới, một thị trấn ma khác sẽ ra đời”.
