Những tác động làm "đau đầu" doanh nghiệp
Đại diện Ngân hàng Nhà nước tại TP.HCM cho biết, việc năm 2017 thị trường bất động sản phát triển tốt, tuy nhiên, các doanh nghiệp và nhà đầu tư lại quá phụ thuộc vốn vào ngân hàng làm cho phía Ngân hàng Nhà nước đứng trước mối lo “vết xe đổ” năm 2007. Thời điểm đó, khi ngân hàng buông lỏng tín dụng, cho vay thoải mái, kết quả, thị trường bất động sản lâm vào khủng hoảng, hậu quả là tới nay những khoản nợ xấu của ngành bất động sản vẫn còn cao, thậm chí trong năm 2017 có tới hơn 10 dự án bất động sản bị ngân hàng phát mãi vì doanh nghiệp mất khả năng chi trả.
Doanh nghiệp địa ốc sẽ khó khăn trong việc huy động vốn từ ngân hàng trong năm 2018.
Để không đi lại vết xe đổ trên, ngày 28/12/2017, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình.
Theo đó, từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2018, tỷ lệ này là 45%; từ ngày 01/01/2019 là 40%; đồng thời vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản.
Không dừng lại ở đó, ngày 23/01/2018, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn số 563/NHNNTTGSNH yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh.
Theo phía Ngân hàng Nhà nước thì công văn này chủ yếu để hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.
Bên cạnh đó, để tránh rủi ro cho các khoản vay và kiểm soát được năng lực doanh nghiệp ngành địa ốc, phía ngân hàng sẽ thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án bất động sản, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp.
Chỉ có kiểm soát tốt chất lượng tín dụng tiêu dùng, nâng cao hiệu quả công tác xét duyệt hồ sơ, đặc biệt là các điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro phát sinh, giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư, kinh doanh bất động sản mới tạo cho thị trường một cuộc phát triển bền vững.
Đánh giá về văn bản này, ông Trần Văn Tuấn, Giám đốc chi nhánh ngân hàng TMCP Sài Gòn chi nhánh quận 1, TP.HCM cho rằng những văn bản trên từ phía Ngân hàng Nhà nước sẽ là động lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các giải pháp phù hợp để có dòng vốn bền vững trong phát triển bất động sản, không quá phụ thuộc vào phía ngân hàng như thời gian qua.
Đến lúc doanh nghiệp phải tự đứng bằng đôi chân tài chính của mình
Trao đổi với phóng viên quanh những chính sách mới của Ngân hàng Nhà nước về tín dụng bất động sản, một vị tổng giám đốc của doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM cho rằng đây là việc tất yếu mà các doanh nghiệp địa ốc đã nhận định Ngân hàng Nhà nước sẽ đưa ra. Tuy nhiên, ông không nghĩ các chính sách sẽ ra sớm như vậy bởi hiện nay thị trường mới hồi phục được khoảng 4 năm, doanh nghiệp vẫn còn khó khăn trong việc kêu gọi vốn.
“Trước tới nay, để phát triển một dự án không hề đơn giản, bởi nguồn tiền phát triển dự án là không nhỏ, dù doanh nghiệp có lớn nhưng cũng khó có thể có trong tay nhiều ngàn tỷ đồng để có thể chi ra phát triển dự án ngay được, chính vì vậy sẽ phụ thuộc vốn vào ngân hàng. Ngoài ra, ngân hàng cũng cần có những khoản vay này để giải ngân bởi hiện chỉ có ngành bất động sản mới có những hợp đồng vay số tiền lớn, những khoản vay này cũng làm cho các ngân hàng bớt đi mối lo giải ngân vay. Thế nhưng, nếu lãi suất và các khoản vay bị siết lại, cả hai phía là ngân hàng và doanh nghiệp sẽ gặp khó”, vị tổng giám đốc xin giấu tên cho hay.
Phía Hiệp hội bất động sản TP.HCM thì cho rằng, các văn bản của Ngân hàng Nhà nước đưa ra nêu trên là tác động tốt, tạo ra sự bền vững và tập cho doanh nghiệp ngành địa ốc có thể đi bằng chính đôi chân tài chính của mình, không còn quá phụ thuộc vốn vay ngân hàng như trong thời gian qua. Bởi việc quá phụ thuộc vào ngân hàng sẽ tạo ra một kịch bản cực xấu nếu thị trường đóng băng như năm 2007.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng doanh nghiệp muốn vượt qua được khó khăn trong chính sách mới của Ngân hàng Nhà nước thì phải đảm bảo ra dự án đúng thời điểm, đảm bảo hiệu quả kinh doanh, đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất, dự án đầu tư phát triển, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp...
Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp, xem xét kêu gọi nguồn vốn ngoại cùng mình phát triển dự án cũng như đưa doanh nghiệp niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản trong nước hùng mạnh.
“Nhưng các doanh nghiệp cũng cần lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực của chính mình. Tránh tình trạng nhận vốn góp bừa bãi…”, ông Châu nói.
Nếu làm tốt những điều này, nguồn vốn trong tay doanh nghiệp được đảm bảo dư dả thì sẽ tạo sức bật cho năm 2019 bởi theo phía Ngân hàng Nhà nước, năm 2019 sẽ hạn chế tín dụng vào bất động sản dự kiến áp dụng kể từ ngày 01/01/2019 theo lộ trình của Thông tư 19/2017/TT-NHNN.
Cũng theo người đứng đầu Hiệp hội bất động sản TP.HCM, việc giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng đang ngày càng hạn chế vừa là thách thức nhưng cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh nhằm phát triển doanh nghiệp và thị trường bất động sản ngày càng minh bạch, lành mạnh và bền vững.
Ngoài ra, giới phân tích thị trường cũng cho rằng, Thông tư này dù khó khăn cho doanh nghiệp trong năm 2018 nhưng nếu nhìn kỹ sẽ nhận thấy mục tiêu giúp dòng vốn chảy vào thị trường ổn định hơn. Đối với những doanh nghiệp yếu kém thì khả năng bị tác động sẽ lớn hơn các doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính vững chắc. Về phía doanh nghiệp, nếu doanh nghiệp chủ động, không phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng thì siết tín dụng hay không cũng ít bị ảnh hưởng./.
