Cơ hội đầu tư vào BĐS du lịch Việt Nam: Những vướng mắc với nhà đầu tư quốc tế
Đóng góp của FDI vào phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam trong giai đoạn hơn 33 năm qua kể từ tháng 12/1987 khi Luật Đầu tư nước ngoài được ban hành trong lĩnh vực bất động sản bao gồm cả bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là rất lớn. Hiện tại, nguồn vốn FDI chiếm bình quân khoảng 25% tổng vốn đầu tư toàn xã hội hàng năm, tạo việc làm trực tiếp cho trên 4,7 triệu lao động và hàng vạn lao động gián tiếp khác, góp phần không nhỏ vào kết quả thực hiện mục tiệu “công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước”. Cụ thể, tính lũy kế đến 20/10/2021, FDI đầu tư vào hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục đứng vị trí thứ hai với 978 dự án và 61,3 tỷ USD.
Vai trò và đóng góp của FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không nhỏ, đây là nguồn vốn có mặt sớm nhất tại Việt Nam ngay sau khi Việt Nam ban hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam vào tháng 12/1987. Nguồn vốn này đã giúp Việt Nam ngay trong những năm đầu khó khăn khi mới mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế. Đặc biệt, trong đó đã hình thành được một cơ sở hạ tầng du lịch nghỉ dưỡng cao cấp với một loạt các khách sạn 5 sao tại Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo đủ điều kiện để đón khách quốc tế đến Việt Nam: Các đoàn ngoại giao, các nhà đầu tư nước ngoài, khách du lịch,… cũng như đứng ra tổ chức các hội nghị quốc tế có quy mô lớn tại Việt Nam.
Các khách sạn 5 sao đầu tiên ở hai thành phố này có thể kể đến như Metropole, Melia, Daewoo,… Các khách sạn này cũng thay thế các khách sạn cũ vốn đã bé, do đã được đầu tư trước đó rất lâu, để thực hiện các nhiệm vụ mới trong hội nhập kinh tế quốc tế ngay từ thời gian đầu Việt Nam mở cửa nền kinh tế vào kinh tế khu vực và thế giới.
Đến nay, nhiều khách sạn 5 sao có quy mô lớn, các khu nghỉ dưỡng đẳng cấp quốc tế có vốn FDI đã mọc lên tại nhiều các thành phố, địa phương khác,… góp phần thay đổi, nâng cấp cơ sở vật chất cũng như chất lượng dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam, đưa Việt Nam trở thành một trong những điểm đến yêu thích của khách du lịch quốc tế.
Tuy nhiên, trong quá trình phát triển và đóng góp tích cực của FDI nêu trên, không tránh khỏi những tồn tại. Cụ thể, do nhu cầu vốn của các địa phương để xây dựng cơ sở hạ tầng du lịch rất lớn, trong khi ngân sách Nhà nước còn thiếu, doanh nghiệp Việt Nam chủ yếu là các doanh nghiệp nhỏ và vừa không đủ khả năng để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng du lịch tại các địa phương, nên nhiều dự án FDI vào bất động sản du lịch chưa được lựa chọn kỹ đã được cấp phép đầu tư (trong giai đoạn sau này còn có những dự án được cấp phép vào các vùng nhạy cảm về an ninh, quốc phòng), đặc biệt trong giai đoạn các năm 2001 - 2010.
Giai đoạn này đã có sự “bùng nổ” của các dự án FDI quy mô lớn từ vài trăm triệu đến vài tỷ Đô la Mỹ. Ví dụ cụ thể, năm 2008, FDI đầu tư vào bất động sản đạt mức cao nhất nhưng phần lớn lại là các dự án “treo” chiếm giữ các diện tích đất lớn đã làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và đời sống người dân - nơi các dự án đăng ký đầu tư.
Với vai trò và đóng góp như vậy của FDI vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cho thấy việc xác định rõ “những vướng mắc với nhà đầu tư quốc tế” và cả những thách thức mới trong giai đoạn hiện nay. Khi các nhà đầu tư quốc tế tiến hành các hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam, việc tháo gỡ vướng mắc giúp họ nhận rõ mặt trái của thị trường, nhằm bảo vệ quyền lợi cho họ cũng như sự phát triển bền vững, hiệu quả thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam.
Từ thực trạng của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hiện nay cho thấy, hiện có các vướng mắc, thách thức sau đối với các nhà đầu tư quốc tế:
Thứ nhất, đối với các nhà đầu tư hiện có
Các nhà đầu tư FDI vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã không tính hết đến đặc thù của quá trình phát triển nhanh của nền kinh tế Việt Nam trong hơn 1 thập kỷ qua như hệ thống luật pháp chính sách không theo kịp tốc độ phát triển của lĩnh vực bất động sản (như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,...). Các doanh nghiệp bất động sản đã tạo ra các sản phẩm du lịch mới với các phương thức kinh doanh mới (như loại hình sản phẩm Condotel,…) nhằm mục đích thu được lợi nhuận cao, thu hồi vốn nhanh.
Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ dựa trên sự chênh lệch về giá đất trước và sau khi đầu tư, chưa tính kỹ yếu tố thị trường Việt Nam và tâm lý của khách hàng Việt Nam, họ bị cuốn theo việc đầu tư của các doanh nghiệp tư nhân Việt Nam cùng tham gia vào các sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng này, làm nóng thị trường, làm giảm hiệu quả đầu tư nói chung vào lĩnh vực bất động sản. Trong khi đó đầu tư vào nhà ở cho những người lao động có thu nhập thấp vẫn chưa được đầu tư thích đáng. Do vậy, việc giải quyết được số sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đã được xây dựng nhưng còn tồn đọng khá khó khăn. Hơn nữa, còn phải mất khá nhiều thời gian để có thể có được một chính sách phù hợp cho các sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng.
Thứ hai, thiếu khung pháp luật cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Như đã nêu trên hệ thống chính sách pháp luật, không theo kịp tốc độ phát triển của bất động sản nên đến nay vẫn thiếu khung pháp luật đất đai cho phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam.
Trong thành công phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam nói chung trong hơn 3 thập kỷ vừa qua, diện mạo của nền kinh tế Việt Nam trên hầu hết các lĩnh vực từ công nghiệp, nông - lâm - ngư nghiệp, đến dịch vụ đã thay da đổi sắc, cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, sân bay, bến cảng, đời sống của người dân được nâng cao, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng, cùng với đó là nhu cầu nhà ở, du lịch của người dân cũng tăng nhanh, lượng khách quốc tế đến Việt Nam cũng ngày một nhiều hơn,…
Trong bối cảnh đó, các nhà đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tuy đã nhìn thấy đúng tiềm năng của lĩnh vực này trước những thành công của bất động sản nhà ở nói chung, đã bỏ qua các cơ sở pháp lý cần có cho loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, mà cụ thể là quy định về thời hạn sử dụng đất đối với loại hình đầu tư này. Sau khi chạy thủ tục chuyển đổi được mục đích sử dụng đất nhưng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn chỉ là các bất động sản thuộc lĩnh vực sản xuất - kinh doanh với thời hạn sử dụng đất 50 - 70 năm như các loại bất động sản sản xuất - kinh doanh khác nên không còn hấp dẫn với người tiêu dùng Việt Nam.
Với tập quán bất động sản phải gắn với nhà đầu tư cả đời, nên phải gắn liền với quyền được sử dụng đất vĩnh viễn, đòi hỏi này lại không được đáp ứng. Bởi vậy, nhà đầu tư đã quay lưng lại với sản phẩm của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, các thất bại của một số dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được công bố công khai trên các phương tiện truyền thông thời gian qua, như dự án Cocobay tại Đà Nẵng đã đẩy thêm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vào các khó khăn mới về thị trường đầu ra.
Thứ ba, đại dịch Covid-19 đã đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vào những khó khăn mới.
Đại dịch Covid-19 xảy ra tại Việt Nam từ đầu năm 2020 đến nay, đã ảnh hưởng nặng nề tới ngành du lịch, từ đó đã làm sụt giảm mạnh sức tiêu thụ của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng: Có thể nói trong năm 2020 thị trường giao dịch Condotel gần như đóng băng, sang năm 2021, phần lớn các sản phẩm như biệt thự nghỉ dưỡng, villas, shophouse,.. lượng giao dịch cũng rất thấp; số khách quốc tế đến du lịch, nghỉ dưỡng gần như bằng không, khách du lịch nội địa giảm mạnh, nhiều khách sạn phải đóng cửa, các cơ sở du lịch có vốn FDI cũng không nằm ngoài tình trạng đó.
Tuy Việt Nam đang thực hiện mở cửa lại từng bước tích hợp hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp và đời sống kinh tế xã hội để thực hiện thành công nhiệm vụ kép “vừa phòng chống dịch hiệu quả, vừa phát kinh tế thành công” trên cơ sở vắc-xin hóa dân cư trong toàn quốc, đưa đời sống kinh tế - xã hội về trạng thái bình thường mới nhưng cũng cần thấy rõ việc thực hiện được mục tiêu vừa nêu không phải dễ khi khả năng vắc-xin hóa dân cư của Việt Nam còn rất thấp, dịch bệnh tiếp tục có các biến thể mới khó kiểm soát và ngăn chặn được ngay, nên hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn sẽ còn chịu tác động xấu của đại dịch Covid-19 này thêm một thời gian dài nữa (1 - 2 năm tới).
Thứ tư, sự canh tranh giữa nhà đầu tư trong nước và quốc tế.
Mức độ cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch nghỉ dưỡng giữa các nhà đầu tư quốc tế, với các nhà đầu tư tư nhân Việt Nam ngày một gia tăng. Qua thực tiễn cho thấy trong gần 2 thập kỷ kể từ sau tháng 12/1987, một số ít các nhà đầu tư quốc tế giữ vai trò chủ đạo trên thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, sau đó là sự cạnh tranh trong nội bộ các nhà đầu tư quốc tế khi ngày càng có nhiều các dự án FDI hơn.
Hơn 1 thập kỷ gần đây, thị trường bất động sản du lịch Việt Nam đã bùng nổ với vai trò của các doanh nghiệp tư nhân Việt Nam như Vingroup, Sun Group, FLC,… với nhiều loại sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng đa dạng, phong phú và đạt đẳng cấp quốc tế. Sự phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của khối doanh nghiệp tư nhân Việt Nam cũng là những thách thức không nhỏ với các nhà đầu tư nước ngoài.
Bước vào giai đoạn phát triển mới trong thế giới đầy biến động và thách thức bởi đại dịch Covid-19, của cạnh tranh chiến lược, canh tranh thương mại giữa các nước lớn, tác động của biến đổi khi hậu toàn cầu, những tranh chấp về lãnh hải trong khu vực cũng như các bất ổn về chính trị, xung đột vũ trang nhiều nơi trên thế giới,… đã đòi hỏi việc thu hút FDI vào Việt Nam phải được thực hiện theo định hướng mới nhằm nâng cao hiệu quả hợp tác đầu tư nước ngoài trong giai đoạn tới (Nghị Quyết 50- NQ/TW của Bộ Chính trị Ban chấp hành trung ương Đảng ngày 20/8/2019 “về định hướng hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao chất lượng, hiệu quả hợp tác đầu tư nước ngoài đến năm 2030”). Theo đó cũng đòi hỏi các dư án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có vốn FDI phải đạt được các yêu cầu cao hơn về chất lượng dự án (công nghệ quản lý, dịch vụ), có tác động thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển hiệu quả, bền vững, đảm bảo được an ninh quốc gia.
Ngoài ra các vấn đề như thủ tục hành chính trong cấp các loại giấy phép cho hoạt động đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn là một mối quan tâm, quan ngại của các nhà đầu tư nước ngoài: Từ cấp giấy chứng nhận đầu tư, đến giấp phép xây dựng, giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh khác như phòng cháy nổ, thu đổi ngoại tệ, kinh doanh các dịch vụ khác như bán rượu, sauna-matsa,…
Tiềm năng phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng của Việt Nam còn rất lớn nhưng phần lớn mới được tập trung đầu tư vào du lịch nghỉ dưỡng biển. Đặc biệt, ở trong bối cảnh chưa có khung pháp luật phù hợp khi giải quyết nội dung liên quan đến bản chất và tác động của sản phẩm bất động sản du lịch như loại hình Condotel, rất cần phải có những thay đổi, quy định luật mới để loại hình này phát triển bền vững. Ngoài ra, cũng cần có những quy định chặt chẽ trong quy hoạch để không được băm nát, xé lẻ các khu du dịch của cộng đồng, để trở thành tài sản sở hữu cá nhân của một người hoặc nhóm người.
