Các nhà phát triển bất động sản sẽ có thêm nhiều cơ hội hơn nhưng cũng phải đối mặt với không ít rủi ro khi xu hướng phát triển bất động sản trong nước và thế giới đang thay đổi do tác động của dân số thành thị với những nhu cầu mới và yếu tố công nghệ đang làm mới cách làm của chính người chơi.
Báo cáo "Bất động sản 2020: Kiến tạo tương lai" do công ty tư vấn PwC phát hành mới đây cho thấy, thị trường bất động sản đang thay đổi và được mở rộng, tạo nhiều cơ hội hơn cho các nhà đầu tư, đặc biệt tại các nền kinh tế mới nổi.
Sự tăng trưởng này sẽ diễn ra mạnh nhất ở các nền kinh tế mới nổi khi chất lượng cuộc sống con người được nâng cao và ở một số quốc gia, quyền sở hữu tài sản cũng rõ ràng hơn.
Theo dự báo đến 2025, số lượng siêu đô thị sẽ tăng lên con số 37, trong đó có 12 siêu đô thị nằm ở các nền kinh tế mới nổi. Tình trạng di cư diễn ra mạnh mẽ nhất trong lịch sử, đặc biệt tại các nền kinh tế mới nổi sẽ thúc đẩy nhu cầu xây dựng lớn nhất từng thấy.
Giá trị các dự án xây dựng hoàn thành trước 2025 sẽ tăng gấp đôi lên 15 nghìn tỷ USD so với 8,7 nghìn tỷ năm 2012. Các thị trường mới nổi ở châu Á sẽ là khu vực chứng kiến tăng trưởng mạnh nhất, tiếp đến là vùng hạ Sahara châu Phi.
Khi các thành phố đã thu hút được nhiều người hơn, giá bán bất động sản cao cấp sẽ tiếp tục tăng trong khi giá nhà ở giá rẻ sẽ giảm khiến cho mật độ dân cư thành phố tăng lên và các căn hộ sẽ có xu hướng nhỏ đi.
Phối cảnh đại đô thị VinCity Sportia do Vinhomes ở phía Tây Hà Nội
Công nghệ sẽ khiến nhiều dự án nhanh chóng bị lỗi thời
Theo PwC, sự bùng nổ của công nghệ và tính bền vững sẽ là động lực chính thúc đẩy giá trị bất động sản trong thời gian tới. Tất cả các toà nhà sẽ cần có xếp hạng bền vững theo cách hiểu rộng nhất với tiện ích, không gian xanh… nhằm cung cấp cho dân cư một nơi sống và làm việc thoải mái.
Công nghệ sẽ thay đổi tất cả các phân khúc của ngành công nghiệp bất động sản cũng như thay đổi cách vận hành của các nhà đầu tư và quản lý. Trên thực tế, xu hướng này đang diễn ra, không còn mang tính dự báo, song sự thay đổi này sẽ sẽ diễn ra sâu sắc nhất từ năm 2020.
Đáng chú ý nhất, nhu cầu về không gian đã thu hẹp trên hầu hết các phân khúc. Toàn bộ chuỗi bán lẻ đang dần biến mất khỏi các đại lộ ở châu Âu trong khi nhà kho cũng được đặt gần các khu dân cư hơn bởi người dân đang có xu hướng mua sắm online nhiều hơn.
Mặc dù vậy, theo đánh giá của PwC, cửa hàng vẫn đóng vai trò quan trọng, đặc biệt ở các lĩnh vực như làm đẹp, bán đồ nội thất. Lúc này, mấu chốt sẽ là kết hợp giữa buôn bán offline và online trên một nền tảng chung. Chẳng hạn, các trung tâm mua sắm kết hợp mua sắm với ăn uống.
Nhu cầu văn phòng sẽ không còn nhiều trong vài năm tới. Văn hoá công sở đang dần chấp nhận họp hành qua mạng hơn là trực tiếp, tài liệu bản mềm đang thay thế các bản cứng.
Đối với các nhà phát triển bất động sản, tiến bộ công nghệ sẽ giúp việc xây dựng sinh thái hiệu quả hơn. PwC cho rằng, các nhà phát triển bất động sản sẽ cần phải sáng tạo hơn trong việc thiết kế cũng như xây dựng các dự án bất động sản thương mại và nhà ở với sự hỗ trợ đắc lực của sự bùng nổ về công nghệ, đặc biệt là các kỹ thuật xây dựng như nhà làm sẵn, nhà 3D.
Công nghệ đằng sau các ứng dụng thông minh, toà nhà thông minh, hệ thống quản lý thông minh, hệ thống quản lý phân phối tích hợp và hệ thống quản lý năng lượng toàn thành phố sẽ hiện đại và dễ tiếp cận hơn. Với cách làm này, các dự án sẽ được phát triển nhanh hơn, tốn ít chi phí và thân thiện với môi trường hơn; đồng thời giúp khách hàng sử dụng không gian một cách hiệu quả hơn.
“Công nghệ sẽ tác động rất lớn đến ngành bất động sản, nếu người chơi không nắm được điều này, họ sẽ bị đặt vào tình thế bất lợi. Giảm nhu cầu thuê văn phòng và bán lẻ, tăng nhu cầu các loại nhà kho mới đặt gần khách hàng; tận dụng dữ liệu thông minh để tăng giá trị. Sát sao thông tin người thuê nhà có thể giúp đưa ra các quyết định đầu tư tốt hơn”, PwC nhận định.
Căn hộ có thể không cần bếp
Khi dân số tăng lên, các nhà đầu tư có thể lựa chọn phát triển các dự án cao cấp hướng đến tầng lớp trung lưu hoặc các dự án nhà ở giá rẻ hướng đến số đông. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng khi cơ cấu xã hội thay đổi, nhu cầu của các phân khúc cũng khác đi. Bất động sản nhà ở sẽ đặc thù hơn, bị ảnh hưởng sâu sắc bởi sự khác biệt về văn hoá.
Chẳng hạn, các căn hộ cho giáo sư trẻ tuổi có thể sẽ nhỏ hơn trong tương lai, không cần đến bếp và bãi đỗ xe; sẽ cần tới nhà ở cho những người hưu trí; và các gia đình ở một số nền kinh tế mới nổi có thể tìm đến các cộng đồng nằm ngoài trung tâm thành phố.
Theo đó, cũng chính sự gia tăng và già hoá dân số sẽ tác động đến các phân khúc. Mặc dù bất động sản văn phòng, công nghiệp, bán lẻ và nhà ở vẫn là các loại hình chính, các phân khúc như nhà ở giá rẻ, đất nông nghiệp, chăm sóc sức khoẻ và hưu trí sẽ trở nên quan trọng hơn so với trước đây.
Lúc này, việc kết nối hạ tầng giao thông, đặc biệt là giao thông công cộng đóng một vai trò quan trọng cho sự thành công của các đô thị. Nhu cầu chi tiêu cho hạ tầng và đầu tư ở khoảng 1 nghìn tỷ USD/năm trong vòng 20 năm tới ở Top 40 thị trường mới nổi.
Chiến lược cần có của các nhà đầu tư lúc này là kết nối chặt chẽ với chính quyền để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, hạn chế những rủi ro trong thế kỷ 21 khi các dự án bất động sản đang giúp định hình các thành phố mới. Họ sẽ cần chính phủ hỗ trợ về cả hạ tầng địa phương và giao thông công cộng cho dự án họ đầu tư, hoặc thực hiện các dự án hợp tác công tư, cần hiểu được tham vọng phát triển thành phố của chính quyền.
“Các nhà đầu tư tư nhân và chính quyền cần hợp tác để đảm bảo phát triển hạ tầng phù hợp, đặc biệt là giao thông công cộng, phù hợp với quy hoạch các đô thị. Mặc dù ở nhiều thành phố mới hình thành vẫn đang phải phụ thuộc vào nguồn tài chính công”, PwC nhấn mạnh.
Trong bối cảnh cạnh tranh đang diễn ra ngày càng gay gắt, PwC cho rằng các nhà đầu tư cần tính toán lâu dài để thu về lợi tức hấp dẫn hơn. Họ có thể xây các dự án bất động sản nhà ở, thương mại… ở các vùng phát triển nhanh nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro cao, hoặc chuyển hướng tập trung vào các phân ngành đang phát triển nhanh như nông nghiệp, hưu trí…
Các nhà đầu tư cần cần nắm rõ hơn về những phân khúc và khu vực hoạt động, có tầm nhìn xa hơn, mang tính toàn cầu, để xác định hướng đầu tư ở giai đoạn đầu trong mỗi thị trường.
Ngoài việc kết nối chặt chẽ với chính quyền địa phương, các nhà đầu tư cũng cần có một đối tác địa phương để hiểu được thị trường, tính toán được nhu cầu khách thuê.
Tuy nhiên, PwC cũng khuyến cáo, khi cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản đang bùng nổ, đặc biệt là từ năm 2020, các nhà đầu tư, phát triển bất động sản cũng cần cẩn thận trước những rủi ro có thể gặp phải, đặc biệt là nguy cơ về biến đổi khí hậu, thay đổi hành vi nhanh chóng và rủi ro chính trị.
Chẳng hạn, ở các nền kinh tế mới nổi, việc kết hợp với các nhà đầu tư trong nước có thể gặp một số rủi ro về chậm tiến độ hoặc gian lận trong quá trình thực hiện. Còn ở các nước phát triển, nhiều dự án bất động sản có thể nhanh chóng bị lỗi thời. Khi nhiều nhà đầu tư ngoại xuất hiện, cơ chế thuế và các quy định có thể sẽ trở nên phức tạp hơn.
“Để chuẩn bị cho những thay đổi này, các tổ chức đầu tư bất động sản sẽ cần phải đảm bảo một khả năng và chất lượng hợp lý”, PwC nhấn mạnh.
