Từ nhu cầu đến làn sóng
Tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm. Khu vực trung tâm được quy hoạch chặt chẽ để không vượt quá số dân theo quy định và giảm thiểu áp lực lên hạ tầng. Nhu cầu về nhà ở đại chúng ngày càng tăng cao nhưng nguồn cung đang khan hiếm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp lại đang có dấu hiệu dư cung, khó bán. Tại khu vực vùng ven thành phố, giá nhà cũng đang tăng cao khiến nhiều người dân có nhu cầu nhưng không đủ tiềm lực tài chính nên khó tiếp cận.
Khi giá nhà ngày càng đắt đỏ, người dân dần thay đổi quan niệm từ sở hữu nhà ở “an cư, lạc nghiệp” sang có chỗ để ở bằng cách đi thuê nhà. Với những người có nguồn vốn mỏng, họ sẽ cân nhắc, không dốc hết tiền mua nhà nhưng vẫn có chỗ ở như mong muốn bằng cách đi thuê nhà tại những dự án phù hợp với khả năng tài chính cũng như thuận lợi cho công việc của mình. Đây là xu hướng chung trên thế giới và cũng đang ngày càng phổ biến tại Việt Nam.
Theo thống kê, hiện nay có tới 80% người đang có nhu cầu mua nhà ở không đủ điều kiện về tài chính. Hàng năm, lượng người đổ xô về các thành phố lớn có chiều hướng gia tăng, cùng với đó là việc sinh viên sau tốt nghiệp có xu hướng ở lại thành phố làm việc nên nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng cao. Thêm vào đó, sự mở rộng và phát triển của các doanh nghiệp nước ngoài tại các thành phố lớn và các tỉnh, thành lân cận khiến cho phân khúc khách hàng nước ngoài đang là đối tượng lớn cho thị trường bất động sản cho thuê.
Ngoài ra, dòng vốn FDI vào Việt Nam, đặc biệt là 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM tăng liên tục góp phần đưa một số lượng lớn người nước ngoài đến làm việc. Những năm gần đây số lượng chuyên gia nước ngoài và nhân sự cấp cao đến Việt Nam ngày càng nhiều. Họ thường lưu trú từ 3 – 5 năm nên thường có nhu cầu thuê căn hộ dài hạn.
Chính vì lẽ đó, việc kinh doanh, đầu tư bất động sản theo mô hình cho thuê là lựa chọn để tạo ra dòng tiền thông minh trong thời điểm hiện nay. Từ một số vốn đầu tư nhỏ, nhà đầu tư có thể thực hiện các thủ tục thuê lại bất động sản từ các chủ xây dựng sau đó sẽ kết nối tới các đơn vị có nhu cầu và bỏ túi lợi nhuận phát sinh cho mình. Khi đó, nhà đầu tư có thể chủ động kiểm soát dòng tiền và tìm ra được cách khai thác bất động sản sao cho hiệu quả nhất.
Nhiều môi giới bất động sản cho biết, trước đây, người mua nhà chủ yếu mua để bán sang tay thì hiện nay đang dần chuyển sang mục đích mua để ở, hoặc để đầu tư cho thuê lại. Họ xem đây như một kênh bảo toàn vốn an toàn vì giá nhà dường như đang khó có thể giảm xuống.
Bên cạnh đó, trong thời điểm bất động sản rơi vào khó khăn khi cung – cầu chênh lệch, hình thức cam kết thuê lại căn hộ vừa mua của khách hàng với giá cao được xem là giải pháp xử lý nhà ở tồn đọng mang lại hiệu quả tích cực được nhiều chủ đầu tư áp dụng. Đây là một trong những “chiêu” kinh doanh cao tay khi mà thực tế hiện nay, nếu người mua phân khúc bình dân chủ yếu mua để ở thì phân khúc hạng sang vẫn là do giới có tiền mua để đầu tư hoặc chờ thời điểm tốt bung ra bán lại. Thay vì mua xong bỏ không và chịu phí tu bổ, bảo trì hàng năm, bỏ tiền mua những dự án mà chủ đầu tư cam kết có thể cho thuê lại với giá cao rõ ràng sẽ có lợi hơn rất nhiều.
Do đó, theo nhiều chuyên gia bất động sản, mua nhà để cho thuê là một phương thức đầu tư hiệu quả đối với những người có tiền bởi tương quan so sánh với các kênh đầu tư khác thì hiện nay, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn. Thị trường có lúc lên, lúc xuống nhưng tài sản là căn nhà vẫn luôn được bảo toàn, ngoài ra vẫn có được nguồn thu nhập ổn định mà nhiều người cho rằng giống như hình thức bảo hiểm cho cuộc sống và cho tương lai.
Theo phân tích của CBRE, trong giai đoạn hiện nay, việc đầu tư cho thuê nhà đang rát hấp dẫn bởi nó mang lại lợi nhuận tương đương gửi tiết kiệm. Từ đó, chủ đầu tư sẽ có nguồn thu ổn định hàng tháng, đến khi thị trường hồi phục, giá nhà đất tăng trưởng trở lại thì giá chênh lệch sẽ là nguồn lợi lớn hơn nữa. Đây chính là điểm mà nhiều nhà đầu tư nhắm đến khi chọn kênh mua nhà cho thuê lại.
Bên cạnh đó, trong thời điểm hiện nay, khi lãi suất ngân hàng giảm, chứng khoán khôi phục nhưng biến động liên tục, đầu tư địa ốc cho thuê được đánh giá là ổn định và an toàn hơn. Dù không cho thuê được giá cao thì vẫn đảm bảo tài sản cố định không bị xê dịch, mất mát nhiều do biến động thị trường.
Đầu tư bất động sản cho thuê đang dần trở thành xu hướng. Ảnh minh họa.
Gia tăng giao dịch cho thuê: Bức tranh sáng cho nhà ở nội đô
Trong một báo cáo gần đây của Savills, Việt Nam là nước đứng đầu khu vực Đông Nam Á về lợi suất cho thuê căn hộ. Con số này gấp 2 lần Singapore và 1.7 lần Bangkok, Manila. Điều này cho thấy lượng bất động sản cho thuê đang là xu hướng phát triển mạnh mẽ.
Tại TP.HCM, theo báo cáo quý III/2018 của Savills, 3 dự án mới và đợt mở bán tiếp theo của 16 dự án hiện hữu cung cấp gần 11.000 căn hộ cho thị trường. Nguồn cung căn hộ sơ cấp đạt 35.000 căn, giảm 2% theo quý và 11% theo năm.
Công suất cho thuê trung bình giảm 1 điểm phần trăm theo quý nhưng ổn định theo năm. Nguồn cung mới hạng B tác động đến lượng tiêu thụ chậm trong khi tình hình hoạt động hạng C giảm nhẹ. Giá thuê trung bình ổn định theo quý nhưng tăng 3% theo năm.
Đến cuối năm 2018 sẽ có thêm 200 căn hộ gia nhập thị trường. Từ quý IV/2017 tới 2019, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ ghi nhận thêm 1.500 từ 11 dự án. Giá thuê trung bình gần 4 - 8 triệu đồng/tháng. Công suất cho thuê hạng A đạt gần 85%, hạng B và C gần 80%.
Báo cáo 6 tháng đầu năm 2018 của thị trường bất động sản Hà Nội của CBRE chỉ ra rằng, phía Tây Hà Nội là khu vực có tỷ suất căn hộ cho thuê cao nhất Hà Nội với 5,7%/năm, cao hơn so với các khu vực khác: Đống Đa – Ba Đình là 5,4%, Tây Hồ 5,5% hay các quận phía Nam chỉ đạt 5,4% tỷ suất lợi nhuận.
Phân khúc cho thuê đang dần trở thành xu hướng của thị trường, góp phần cứu cánh cho tình trạng “ế” căn hộ ở một số phân khúc nhà ở tầm trung và cao cấp. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể trở thành nhà đầu tư bất động sản cho thuê bởi những đặc trưng riêng về quản lý, hoạch định, thực thi chiến lược kinh doanh, xử lý rủi ro. Do vậy, để “gia nhập” vào thị trường này với mục đích đầu tư sinh lời, các nhà đầu tư nên có sự cân nhắc, tính toán kỹ càng để lựa chọn vị trí đầu tư hợp lý.
