Ninh Bình: Hạ tầng ven biển 'bùng nổ' - đòn bẩy kích hoạt phát triển thị trường bất động sản

Tỉnh Ninh Bình sau sáp nhập có với quy mô diện tích khoảng 3.942,6km2 và dân số trên 3,8 triệu người. Vị trí địa lý giáp biển, tiếp giáp Thủ đô Hà Nội kết nối vùng thủ đô và trục động lực Bắc Bộ. Không gian ven biển được mở rộng với chiều dài bờ biển hơn 88km, vươn ra vịnh Bắc Bộ - Bắc Biển Đông. Đây là lợi thế vượt trội để phát triển kinh tế biển đa ngành như logistics, du lịch và công nghiệp biển, du lịch sinh thái - văn hóa, năng lượng tái tạo...  

Hạ tầng ven biển bùng nổ - đòn bẩy phát triển bất động sản

Phát triển bền vững kinh tế biển đã trở thành tư tưởng chỉ đạo xuyên suốt của Đảng, thể hiện nhất quán qua các kỳ Đại hội. Từ Nghị quyết số 09-NQ/TW (năm 2007) về chiến lược biển Việt Nam đến năm 2020; đến Nghị quyết số 36-NQ/TW (2018) về chiến lược phát triển bền vững kinh tế biển Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến 2045 đều có mục tiêu nhất quán là xây dựng Việt Nam trở thành quốc gia biển mạnh, dựa trên tăng trưởng xanh, bảo tồn sinh thái và ứng phó hiệu quả với biến đổi khí hậu.

Trên nền tảng đó, việc hợp nhất 3 tỉnh Hà Nam, Nam Định, Ninh Bình thành tỉnh Ninh Bình mới không chỉ làm tinh gọn bộ máy hành chính mà còn mở ra không gian phát triển liên vùng chiến lược. Sự hợp nhất giúp tái cấu trúc không gian, định vị lại lợi thế cạnh tranh, đặc biệt là tầm nhìn xây dựng tỉnh Ninh Bình mới với hướng mở phát triển không gian kinh tế ven biển. 

Thời gian qua, tỉnh Ninh Bình đã chú trọng vào phát triển đồng bộ hạ tầng ven biển, các tuyến đường huyết mạch như: cao tốc Ninh Bình - Hải Phòng - Quảng Ninh, cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình, Quốc lộ 10, 21A, 37B, 38B đang được xây dựng và hoàn thiện, tạo mạng lưới kết nối vùng rộng khắp. Hệ sinh thái biển được phục hồi với rừng ngập mặn, hình thành "vành đai xanh" chống biến đổi khí hậu và phát triển du lịch sinh thái.

Một bước ngoặt lớn là Quyết định số 88/QĐTTg ngày 14/01/2025 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập Khu kinh tế Ninh Cơ quy mô 13.950ha tại cửa sông Ninh Cơ. Đây sẽ là trung tâm cảng biển, công nghiệp đóng tàu, logistics và du lịch với tổng vốn đầu tư giai đoạn 2021 - 2030 dự kiến đạt khoảng 83.500 tỷ đồng. Trong đó, các dự án trọng điểm khoảng 79.500 tỷ đồng, khẳng định tầm vóc chiến lược của tỉnh và vùng.

Kế hoạch mở rộng không gian phát triển kinh tế biển sau sáp nhập 3 tỉnh được xem là điểm sáng trong định hướng phát triển vùng. Mở ra tiềm năng phát triển kinh tế biển, phát triển du lịch biển và dịch vụ bền vững, logistics hàng hải hiện đại và xanh. Cùng với đó, việc phát triển hành lang kinh tế biển theo trục Quảng Ninh – Hải Phòng – Ninh Bình được đánh giá là chiến lược quan trọng.

Song song với đó, các dự án công nghiệp then chốt tại không gian ven biển Giao Thủy – Nghĩa Hưng đang thu hút nhiều lao động và đội ngũ chuyên gia, qua đó tạo ra nhu cầu ở và dịch vụ đi kèm. Tiêu biểu có Khu công nghiệp Hải Long (VSIP Nam Định) với diện tích 180ha, tổng vốn đầu tư khoảng gần 2.250 tỷ đồng. Khu công nghiệp Dệt may Rạng Đông – Aurora IP hiện có quy mô được phê duyệt 520ha (giai đoạn 1) nằm trong Khu kinh tế Ninh Cơ. Bên cạnh đó, Tổ hợp Thép xanh Xuân Thiện Nam Định với diện tích hơn 400ha, tổng vốn đầu tư khoảng 98.000 tỷ đồng đã khởi công tháng 6/2025. Những dự án này không chỉ tạo công ăn việc làm mà còn kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ và hạ tầng xã hội.

Sự bùng nổ hạ tầng ven biển tại Ninh Bình mới đang mở ra không gian phát triển chiến lược, kết nối mạnh mẽ kinh tế biển với công nghiệp, du lịch và dịch vụ. Đây chính là đòn bẩy quan trọng, tạo nền tảng vững chắc để thị trường bất động sản ven biển bứt phá trong giai đoạn tới.

Bất động sản ven biển thu hút nhờ "biên độ giá hợp lý"

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Ninh Bình sau sắp xếp đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, khu vực ven biển được các chuyên gia bất động sản đánh giá là vùng có "giá cả cạnh tranh" và đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư. Đây là khu vực sở hữu tiềm năng phát triển mạnh, giá bất động sản hiện đang thấp hơn đáng kể so với giá trị thực, mặt bằng chung của thị trường và các khu vực lân cận.

Theo ghi nhận của Reatimes, các lô đất thổ cư ven biển có diện tích khoảng 90 - 100m² thường được rao bán với giá từ 900 triệu - 2,2 tỷ đồng. Nhiều giao dịch thực tế cho thấy các lô đất này có giá khoảng 1,2 tỷ - 1,4 tỷ đồng cho diện tích tương đương. Những lô đất nằm trên trục đường chính, có mặt tiền lớn, khả năng kinh doanh tốt hoặc gần các dự án quy mô có thể đạt mức giá cao hơn, lên tới 20 - 22 triệu/m².

Phân khúc đất ven biển hoặc gần bãi tắm có giá trị cao nhất và được "săn đón" nhiều nhất. Các lô đất cách bãi tắm Quất Lâm chỉ vài trăm mét, lý tưởng để xây khách sạn, nhà nghỉ hoặc homestay, có giá từ 12 triệu/m² - 20 triệu/m², thậm chí ở vị trí đắc địa đang được các môi giới chào bán với giá từ 45 triệu/m2 - 55 triệu/m2. 

Tại khu vực ven biển Kim Sơn đã ghi nhận mức tăng đáng kể, với giá trung bình dao động từ 10 - 30 triệu đồng/m². Giá đất tại các xã ven biển như Tân Thành, nơi có dự án đường ven biển đi qua, đã tăng lên khoảng 12 - 14 triệu đồng/m².

Khu vực Quất Lâm, Thịnh Long tăng mạnh vì có dự án phát triển du lịch biển (Flamingo tại Quất Lâm, Thịnh Long đang cải tạo bãi biển). Với mức giá đất nền ven biển trung bình khoảng 1,1 tỷ - 2 tỷ đồng, đây là mức giá hấp dẫn so với các khu vực ven biển khác, đặc biệt khi hạ tầng giao thông và du lịch đang được đầu tư mạnh mẽ. 

Chia sẻ với Reatimes, ông Trần Văn An - Giám đốc công ty TNHH Lành An Land cho biết: "Trong 2 - 3 năm gần đây, bất động sản ven biển Ninh Bình, đặc biệt là khu vực Thịnh Long có xu hướng tăng trưởng rõ rệt. Nguyên nhân chính đến từ việc hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ, định hướng phát triển du lịch biển và sự quan tâm của nhà đầu tư từ các tỉnh lân cận. Sau khi sáp nhập địa phương, giá đất đã điều chỉnh tăng, dao động từ 7,5 triệu đến trên 20 triệu/m² tùy vị trí. Nếu so với giai đoạn trước, mức tăng trung bình khoảng 20 - 30%, nhưng so với các thị trường biển khác như Sầm Sơn hay Hải Tiến (Thanh Hoá) thì vẫn còn nhiều dư địa để phát triển".

Ông An cho biết: "Nhu cầu hiện nay khá đa dạng nhà đầu tư mua để đón sóng hạ tầng và chờ tăng giá chiếm tỷ trọng lớn. Bên cạnh đó, nhiều khách hàng có nhu cầu thật sự để xây dựng homestay, khách sạn, quán ăn nhằm phục vụ du lịch biển. Đối tượng khách hàng gồm cả phân khúc trung lưu đến cao cấp, từ người dân địa phương, nhà đầu tư ở Hà Nội, Hưng Yên đến kiều bào hoặc khách nước ngoài quan tâm. Điểm chung là họ nhận thấy tiềm năng phát triển du lịch biển Ninh Bình còn rất lớn".

Khu vực sát biển, gần bãi tắm trung tâm, trục đường Trần Phú và các tuyến đường kết nối trực tiếp ra biển được xem là điểm nóng về giá và giao dịch tại Thịnh Long hiện nay. Những lô đất có mặt tiền rộng, pháp lý rõ ràng, tiện kinh doanh dịch vụ thường được nhà đầu tư săn đón. Đây cũng là phân khúc có tính thanh khoản tốt và biên độ tăng giá cao.

Trao đổi với Reatimes, chị Vũ Thị Thim - Trưởng ban điều hành VARS tại Nghĩa Hưng cho biết: Sau sáp nhập thị trường bất động sản ven biển Ninh Bình được đánh giá có nhiều tiềm năng tăng trưởng mạnh, đặc biệt trong các phân khúc nghỉ dưỡng biển, logistics và đô thị hóa. Khu vực Nghĩa Hưng dù chưa có dự án phát triển du lịch biển nhưng bất động sản tại đây vẫn ghi nhận sự tăng giá 10 - 20%.

Điểm nóng về giá và giao dịch tại khu vực xã Rạng Đông do đồng thời có 2 dự án lớn là Aurora IP và Xuân Thiện. Tuy nhiên, giá bất động sản tại đây hiện tại vẫn được tính theo mét ngang, chiều sâu từ 30m trở lên tùy vị trí. "Tại xã Nam Điền, trước sáp nhập giá 120triệu/m ngang, ghi nhận sau sáp nhập, giá tăng lên 140triệu/m ngang. Khu vực đất đấu giá trước sáp nhập 1 lô có diện tích 100m2 sẽ có giá khoảng 1,3 tỷ thì sau sáp nhập tăng lên 1,4 - 1,5 tỷ đồng".- chị Thim chia sẻ. 

Theo chị Thim: "Hiện chưa có khu nghỉ dưỡng 5 sao nào quy mô lớn như ở Quảng Ninh hay Thanh Hóa. Tuy nhiên, với chiến lược phát triển khu kinh tế biển và du lịch sinh thái, có thể trong vài năm tới sẽ xuất hiện các dự án hướng tới khách hàng cao cấp và khách quốc tế". Thị trường ven biển Ninh Bình đang trong giai đoạn sơ khai, nhu cầu thật chủ yếu đến từ công nghiệp (Aurora IP) và dân cư địa phương.

Cẩn trọng pháp lý - đầu tư dài hạn

Trao đổi với Reatimes, ông Trần Văn Hùng - Phó trưởng ban điều hành VA RS tại Hải Hậu - Giám đốc công ty CP Đất Xanh Ninh Cơ cho biết: Dữ liệu từ các cuộc đấu giá đất tại khu vực ven biển Ninh Bình gần đây cho thấy "sức nóng" của thị trường bất động sản. Nhiều lô đất ven biển đã được đấu giá thành công với mức giá cao hơn nhiều so với giá khởi điểm. Có những lô đất ghi nhận mức tăng lên tới 60%, cho thấy nhu cầu đầu tư thực tế và niềm tin mạnh mẽ của các nhà đầu tư vào sự phát triển của khu vực ven biển.

Theo ông Hùng, nhà đầu tư cần bám sát thông tin quy hoạch chính thức về vị trí trung tâm hành chính mới đặt tại Hoa Lư, các trục hạ tầng kết nối biển, sân bay, cảng logistics… Đây sẽ là động lực quan trọng tạo giá trị cho bất động sản. Bên cạnh đó, cần tránh tình trạng mua khi giá bị đẩy lên do tin đồn hay tâm lý đầu cơ. Nhiều khu vực đã ghi nhận hiện tượng sốt ảo khiến nhà đầu tư ngắn hạn dễ gặp rủi ro.

Bên cạnh đó, yếu tố pháp lý cần được ưu tiên hàng đầu. Chỉ nên lựa chọn những lô đất có sổ đỏ riêng, đất ở lâu dài và hạ tầng đồng bộ. Đây không chỉ là cơ sở pháp lý vững chắc mà còn giúp việc chuyển nhượng, khai thác hay vay vốn ngân hàng được thuận lợi hơn. Các nhà đầu tư dài hạn sẽ có lợi thế khi hạ tầng và trung tâm hành chính sau sáp nhập được hoàn thiện, đặc biệt trong khoảng 3 - 5 năm tới.

Giá thị trường thực tế cũng là yếu tố cần cân nhắc. Nhà đầu tư nên so sánh với các phiên đấu giá đất gần nhất để nắm rõ mức giá chuẩn của khu vực. Thực tế cho thấy, giá rao bán thường cao hơn đáng kể so với giá giao dịch. Do đó, việc thẩm định kỹ lưỡng thông qua giá đất chính thức và khả năng khai thác thực tế sẽ giúp hạn chế rủi ro. Nên tập trung vào những vị trí có tiềm năng khai thác bền vững, nhất là các lô đất gần biển, gần đường lớn, vừa dễ kinh doanh, vừa có khả năng tăng giá ổn định. Ngoài ra, phân khúc đất nền, đô thị trung tâm và vùng ven có quy hoạch mở rộng được đánh giá là phù hợp để đầu tư dài hạn, nhờ tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng cao. Ngược lại, cần tránh đất nông nghiệp chưa chuyển đổi hoặc các dự án pháp lý chưa hoàn thiện.

Với sự sáp nhập mở ra không gian phát triển mới, bất động sản Ninh Bình và vùng phụ cận đang trong giai đoạn tái cơ cấu, chọn lọc. Đây là thời điểm đòi hỏi tầm nhìn dài hạn, sự thận trọng và chiến lược rõ ràng để đón đầu cơ hội.