Thị trường bất động sản Ninh Bình: Nhiều dư địa tăng trưởng sau sắp xếp

Nằm tại vị trí cửa ngõ chiến lược kết nối các tỉnh phía Bắc, tỉnh Ninh Bình sau sáp nhập 3 địa phương Ninh Bình, Nam Định và Hà Nam đã trở thành đơn vị hành chính mới có diện tích tự nhiên là 3.942,62km2 với dân số hơn 4,4 triệu người. Việc sáp nhập không chỉ thay đổi địa giới hành chính mà còn mở ra dư địa phát triển lớn cho nhiều lĩnh vực của tỉnh, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.

Tác động từ quá trình sáp nhập tỉnh tới thị trường bất động sản

Việc chọn Ninh Bình làm trung tâm chính trị - hành chính của tỉnh mới đã nâng tầm vị thế khu vực, đưa nơi đây thành hạt nhân trong phát triển vùng. Điều này giúp thu hút mạnh dòng vốn đầu tư vào các dự án đô thị mới, khu hành chính, thương mại và dịch vụ chất lượng cao.

Sự hợp nhất của 3 tỉnh mang lại cho Ninh Bình nguồn lực đa dạng với lợi thế địa lý giáp Hà Nội; hệ thống khu công nghiệp của Hà Nam cũ; quỹ đất rộng cùng hơn 70km đường bờ biển từ tỉnh Nam Định cũ. Sự cộng hưởng này giúp thị trường bất động sản của tỉnh mở rộng cả về quy mô lẫn phân khúc bất động sản, từ bất động sản công nghiệp, đô thị vệ tinh đến bất động sản nghỉ dưỡng ven biển.

Với hạ tầng ngày càng hoàn thiện, chính sách thu hút đầu thông thoáng và tiềm năng tăng trưởng mạnh, Ninh Bình sau sáp nhập hứa hẹn trở thành "vùng đất vàng" cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế.

Ghi nhận cho thấy, trong quý I và nửa đầu quý II/2025, giá bất động sản tại 3 tỉnh cũ gần như đi ngang do tâm lý chờ sáp nhập tỉnh. Tuy nhiên, sau khi thông tin sáp nhập được xác nhận, giá bất động sản tại nhiều khu vực đã có dấu hiệu tăng rõ rệt, đặc biệt là những nơi có tiềm năng trở thành trung tâm hành chính - kinh tế mới hoặc hưởng lợi từ hạ tầng kết nối vùng.

Trao đổi với Reatimes, ông Trần Thanh Thương, Trưởng ban Điều hành VARS tại Nam Định - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Hội môi giới bất động sản VARS Nam Định, cho biết quá trình sáp nhập địa giới hành chính đã tạo ra những chuyển biến lớn đối với thị trường bất động sản của khu vực.

Phân khúc đất nền ghi nhận mức giá tăng mạnh nhất, đặc biệt tại các khu vực giáp ranh, như: phường Phủ Lý – xã Ý Yên hoặc phường Tam Điệp - xã Bình Lục. Đơn cử tại xã Ý Yên, giá đất nền đã tăng từ 8 – 9 triệu đồng/m² lên 11 - 12 triệu/m², tương đương với mức tăng khoảng 15 – 25% chỉ sau vài tuần có thông tin sáp nhập.

Ở phân khúc nhà ở thương mại có mức tăng chậm hơn, tuy nhiên vẫn ghi nhận sự quan tâm tăng ở các đô thị trung tâm như: phường Nam Định, phường Hoa Lư, phường Phủ Lý. Giá có xu hướng tăng từ 5 - 10%, đặc biệt là ở các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí gần trung tâm hành chính mới. Theo ông Thương, tác động có thể được nhìn nhận trên ba khía cạnh chính:

Tâm lý thị trường và kỳ vọng tăng giá: Nhà đầu tư và người dân thường có xu hướng đón đầu quy hoạch và chính sách mới. Việc sáp nhập sẽ kéo theo kỳ vọng về một "vùng kinh tế mở rộng", hạ tầng được đồng bộ hơn, thúc đẩy dòng tiền đầu tư dịch chuyển vào các khu vực trung tâm mới hoặc vùng giáp ranh. 

Cơ hội phân bổ lại nguồn lực đầu tư: việc sáp nhập có thể dẫn đến tái phân bổ quy hoạch hành chính, đầu tư công và hệ thống giao thông. Các khu vực trung tâm hành chính mới, các đô thị loại II, III, khu công nghiệp, logistics sẽ được hưởng lợi nhiều nhất. 

Sự cạnh tranh và chọn lọc rõ rệt: khi quy mô hành chính được mở rộng, các địa phương sẽ cạnh tranh về chính sách thu hút đầu tư, hạ tầng và dịch vụ đô thị. Điều này giúp thị trường minh bạch hơn, loại bỏ các sản phẩm kém chất lượng, dự án "treo", và tạo áp lực cải thiện pháp lý dự án.

Tuy nhiên, ông Thương cũng lưu ý: "Nếu việc sáp nhập không đi kèm với quy hoạch đô thị và đầu tư hạ tầng bài bản thì kỳ vọng tăng giá có thể trở thành "sốt ảo" ngắn hạn". 

Thị trường chờ tín hiệu từ bảng giá đất mới

Mỗi tỉnh cũ đều có tiềm năng riêng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển sau sáp nhập. Nam Định có dân số đông, sở hữu đường bờ biển dài và tuyến đường bộ ven biển thích hợp với phát triển khu công nghiệp, đô thị sinh thái, du lịch nghỉ dưỡng và cảng biển dịch vụ. Hà Nam nổi bật với lợi thế gần Hà Nội, thu hút dòng vốn FDI mạnh phù hợp phát triển thành trung tâm logistics và khu công nghiệp – đô thị liên vùng. Ninh Bình có thế mạnh về du lịch – văn hóa với các danh thắng nổi tiếng như Tràng An, Tam Cốc – Bích Động tạo tiềm năng lớn cho bất động sản nghỉ dưỡng và đô thị ven sông – du lịch sinh thái.

Hiện bảng giá đất tại 3 tỉnh cũ vẫn có sự chênh lệch, tuy nhiên sau sáp nhập, giá đất sẽ được điều chỉnh đồng bộ hơn. Dù vậy, sự khác biệt về hạ tầng, mức độ đô thị hóa và chính sách địa phương vẫn là yếu tố tác động riêng trong từng khu vực.

Chia sẻ với Reatimes, ông Phạm Tiến Mạnh, Trưởng ban Điều hành VARS tại Xuân Trường/ Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Bất động sản Đất Việt cho rằng, quá trình sáp nhập tỉnh chắc chắn sẽ tạo ra những chuyển biến lớn đối với thị trường bất động sản khu vực này. Nhà đầu tư đang kỳ vọng khi bảng giá đất mới được ban hành, đặc biệt tại các vùng có giá còn thấp so với khu vực lân cận sẽ được hưởng lợi. Việc đồng nhất giá đất sẽ giúp giảm chênh lệch đầu tư và tạo cơ hội cho dòng vốn dịch chuyển đến các khu vực tiềm năng mới. Theo ông Mạnh, tác động có thể được nhìn nhận qua 3 vấn đề:

Thứ nhất, tâm lý thị trường đang ghi nhận kỳ vọng tăng giá mạnh sau thông tin sáp nhập với xu hướng nhà tư và ngươi dân đón đầu quy hoạch, chính sách mới. Việc sáp nhập 3 tỉnh tạo ra kỳ vọng về một "vùng kinh tế mở rộng", hạ tầng được đồng bộ, từ đó thúc đẩy dòng tiền đổ vào các khu vực trung tâm hành chính mới hoặc vùng giáp ranh có tiềm năng phát triển.

Thứ hai, sáp nhập mang lại cơ hội phân bổ lại nguồn lực đầu tư. Quy hoạch hành chính, đầu tư công và hệ thống giao thông sẽ được tái cấu trúc. Các đô thị loại II, III, trung tâm hành chính mới, khu công nghiệp, logistics sẽ là những điểm đến đầu tư hấp dẫn nhất.

Thứ ba, quá trình sự cạnh tranh và chọn lọc sẽ diễn ra rõ rệt. Khi quy mô hành chính được mở rộng, các địa phương sẽ cạnh tranh về chính sách thu hút đầu tư, hạ tầng và dịch vụ đô thị góp phần làm minh bạch thị trường, sàng lọc dự án yếu kém về chất lượng, rút ngắn thủ tục pháp lý cho nhà đầu tư.

Sự kết hợp giữa tiềm năng du lịch biển và quỹ đất nông nghiệp dồi dào từ Nam Định, thế mạnh công nghiệp và Hà Nam và du lịch văn hóa – tâm linh Ninh Bình cũ sẽ tạo lực đẩy phát triển mạnh mẽ, đưa tỉnh Ninh Bình trở thành cực tăng trưởng mới phía Nam Hà Nội. Cùng với quỹ đất sạch có dư địa lớn và nhiều dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam đi qua, tỉnh Ninh Bình có đủ điều kiện để hình thành các siêu đô thị, thu hút hàng triệu lao động và chuyên gia trong tương lai gần.

Xu hướng đầu tư "đi chậm mà chắc"

Hiện nay, giá bất động sản tại nhiều khu vực giáp ranh Hà Nội như: Phường Phủ Lý, phường Duy Tiên, xã Trực Ninh hay xã Kim Sơn đang ở mức cao so với mặt bằng thu nhập và khả năng khai thác thực tế. Nguyên nhân chủ yếu đến từ kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng liên vùng và xu hướng dịch chuyển "ly tâm" khỏi trung tâm Hà Nội. Tuy nhiên, mức giá bị đẩy lên quá nhanh khi chưa có hạ tầng tương xứng khiến tính thanh khoản thấp, gia tăng rủi ro nếu thị trường chững lại.

Trao đổi với Reatimes, ông Trần Ngọc Thủy, Trưởng Văn phòng đại diện VARS Hà Nam cho biết, hiện tại, các phân khúc bất động sản được quan tâm nhiều nhất là đất nền trung tâm đô thị cấp huyện, thị xã. Phân khúc này có quỹ đất khan hiếm, pháp lý rõ ràng, hạ tầng tương đối hoàn chỉnh nên tiềm năng sinh lời tốt. Đặc biệt, nếu các đô thị này được nâng cấp sau sáp nhập, giá trị bất động sản sẽ còn tăng cao hơn nữa.

Về bất động sản công nghiệp và logistics. Với lợi thế trục phát triển liên tỉnh, các khu vực như: Xã Ý Yên, phường Duy Tiên, xã Yên Khánh đang được quan tâm nhờ nhu cầu phát triển kho bãi, nhà xưởng, nhà ở công nhân và dịch vụ hậu cần.

Với sản phẩm có sổ đỏ, giá trị dưới 2 tỷ đồng, đây là lựa chọn của phần lớn người dân vì dễ thanh khoản, có thể sử dụng thực tế, ít rủi ro và phù hợp với khả năng tài chính phổ thông.

Về bất động sản ven trục giao thông lớn hoặc gần khu quy hoạch thì hấp dẫn nhất là các vị trí gần cao tốc Bắc - Nam, Quốc lộ 21, đường ven biển hoặc tuyến kết nối 3 tỉnh cũ. Đây là các trục chiến lược được kỳ vọng tạo ra sự đột phá về hạ tầng và kết nối vùng.

Về lời khuyên dành cho nhà đầu tư bất động sản tại các địa phương sau sáp nhập, ông Thủy cho rằng: Nên ưu tiên đầu tư dài hạn vì thị trường sau sáp nhập cần thời gian để hoàn thiện về hạ tầng và hành chính. Những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn sẽ được hưởng lợi khi khu vực phát triển ổn định. Bên cạnh đó, cần tập trung vào phân khúc đất nền, đô thị trung tâm và vùng ven có quy hoạch mở rộng. Đây là những khu vực dễ giao dịch và có khả năng tăng giá bền vững. Tránh chạy theo "sốt đất" hoặc đầu tư theo tâm lý đám đông, cần thẩm định kỹ dựa trên dữ liệu quy hoạch, bảng giá đất chính thức và khả năng khai thác thực tế, thay vì nghe theo tin đồn. 

Các nhà đầu tư cũng như người dân có nhu cầu cần chọn sản phẩm pháp lý rõ ràng, ưu tiên đất có sổ đỏ từng thửa, có thể chuyển đổi mục đích sử dụng và dễ dàng chuyển nhượng. Tránh đất nông nghiệp chưa chuyển đổi hoặc các dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Bên cạnh đó, có 3 yếu tố nhà đầu tư cần đặc biệt xem xét đó là vị trí chiến lược và khả năng kết nối; thông tin quy hoạch sau sáp nhập; xem xét giá hiện tại so với tiềm năng phát triển.

Với sự sáp nhập mở ra không gian phát triển lớn hơn, thị trường bất động sản các tỉnh phía Nam Hà Nội, đặc biệt là Ninh Bình, đang bước vào giai đoạn tái cơ cấu và chọn lọc. Đây là thời điểm đòi hỏi nhà đầu tư phải có tầm nhìn, thận trọng và chiến lược rõ ràng để tận dụng cơ hội.