"Nở rộ" mô hình cho thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày: Chế tài nào cho câu chuyện quản lý chung cư?

Việc sử dụng căn hộ chung cư để đáp ứng nhu cầu lưu trú ngắn ngày của khách du lịch một cách ồ ạt đã và đang đặt ra yêu cầu bức thiết về việc tăng cường quản lý và kiểm soát mô hình này. Đã đến lúc cần ban hành các quy định rõ ràng, nhằm đảm bảo sự phát triển của chung cư đúng với mục tiêu ban đầu - phục vụ nhu cầu nhà ở bền vững và lâu dài cho cư dân.

***

Nhộn nhịp "làn sóng" cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày

Trong vài năm trở lại đây, việc sử dụng căn hộ chung cư để đáp ứng nhu cầu lưu trú ngắn ngày của khách du lịch đã trở nên phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt thông qua các nền tảng ứng dụng trực tuyến như AirBnb, Booking.com... hay các diễn đàn, hội nhóm trên mạng xã hội.

Chỉ cần lên Google gõ từ khóa "thuê căn hộ ngắn ngày", "thuê chung cư theo giờ" hoặc truy cập vào Airbnb và những ứng dụng tương tự, người thuê có thể dễ dàng tìm thấy hàng trăm căn hộ cho thuê tại các trung tâm thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM… với mức giá hấp dẫn, trung bình từ 1,3 - 1,4 triệu đồng/đêm tuỳ thời điểm. 

Sự phổ biến của mô hình kinh doanh tương tự nhà nghỉ, khách sạn hoặc homestay này cũng đã thúc đẩy hình thành các cộng đồng trực tuyến với hàng trăm nghìn người tham gia trên các trang mạng xã hội, trở thành nơi chủ sở hữu căn hộ và du khách có thể kết nối trực tiếp để tìm kiếm chỗ ở phù hợp.

Theo khảo sát của Reatimes, trên các diễn đàn, hội nhóm kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày, tình hình cho thuê căn hộ diễn ra sôi nổi, các bài đăng với nội dung quảng cáo dịch vụ lưu trú nhận được lượng lớn sự quan tâm từ khách hàng có nhu cầu.

Sự phát triển nhanh chóng này phản ánh rõ ràng nhu cầu ngày càng cao từ thị trường, khi khách hàng đang tìm kiếm những giải pháp lưu trú linh hoạt, tiện lợi và phù hợp với nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Đặc biệt, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM hay các thành phố du lịch như Quy Nhơn, Nha Trang, Hạ Long… việc cho thuê căn hộ ngắn ngày thông qua các ứng dụng trực tuyến trở thành một kênh sinh lời hấp dẫn đối với người sở hữu chung cư, đồng thời cũng được đông đảo du khách ưa chuộng.

Anh T.V.H. (30 tuổi) hiện đang làm dịch vụ cung cấp căn hộ cho thuê ngắn ngày trên địa bàn Hà Nội cho biết, hiện anh đang có vài căn hộ chung cư cho thuê trong một khu đô thị trên đường Trần Duy Hưng (Cầu Giấy, Hà Nội). Do lượng khách đặt phòng gần đây tăng cao với lịch dày đặc, khách hàng có nhu cầu sẽ phải thông báo trước 2 - 3 ngày để hệ thống sắp xếp, cân đối lịch lưu trú.

"Dù là ngày thường, thế nhưng các căn hộ cho thuê đều đạt gần tối đa công suất. Trong mùa du lịch, tỷ lệ lấp đầy đạt gần như 100%, nếu không đặt trước hoặc chốt nhanh thì khả năng cao là không còn phòng để thuê", anh H. chia sẻ.

Anh H. cũng cho biết thêm, căn hộ chung cư theo giờ, theo ngày được khách hàng ưa chuộng bởi giá hợp lý, dao động từ 600.000 đồng/2 giờ đầu và cộng thêm 100.000 đồng trong giờ tiếp theo; nếu thuê theo ngày thì có mức giá 950.000 đồng/ngày. Riêng những căn hộ studio thì mức giá thuê sẽ mềm hơn, dao động từ 650.000 - 850.000 đồng/ngày, thuê theo giờ thì dao động ở mức 350.000 - 550.000 đồng/2 giờ và cộng thêm 50.000 đồng trong giờ tiếp theo.

Cũng theo anh H., kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày đã đem lại cho anh mức thu nhập tương đối ổn định, vào mùa du lịch, trừ đi chi phí vận hành, lợi nhuận thu về đạt khoảng 30 - 40 triệu đồng/tháng.

Vậy điều gì khiến hình thức căn hộ cho thuê ngắn hạn phát triển thành một thị trường hấp dẫn như hiện nay?

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia kinh tế nhận định rằng, dưới góc độ tích cực, nền tảng công nghệ hiện nay đã mở ra nhiều lựa chọn mới mẻ cho việc cho thuê căn hộ. Những nền tảng này không chỉ giúp chủ nhà linh hoạt hơn trong việc quản lý tài sản mà còn đáp ứng được nhu cầu đa dạng của khách hàng. Chủ nhà có thể lựa chọn cho thuê toàn bộ căn hộ, cho thuê từng phòng riêng lẻ hoặc thậm chí cung cấp dịch vụ cho thuê phòng ở ghép nhiều khách hàng với nhau. Hình thức này không chỉ tối ưu hóa việc sử dụng không gian mà còn gia tăng khả năng sinh lời từ bất động sản, phù hợp với xu hướng thay đổi nhu cầu lưu trú của khách hàng trong thời đại số.

Theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, một trong những điểm tích cực nổi bật của mô hình này là cho phép chủ sở hữu tận dụng không gian trống của căn hộ để kiếm thêm thu nhập mà không cần phải chuyển nhượng quyền sở hữu. Mô hình này không chỉ giúp chủ nhà tăng thêm nguồn thu nhập mà còn đáp ứng nhu cầu lưu trú ngắn hạn của du khách, đặc biệt là những người mong muốn có một kỳ nghỉ tiết kiệm mà vẫn đảm bảo chất lượng dịch vụ. Với sự phát triển của du lịch và nhu cầu linh hoạt trong lựa chọn nơi ở, mô hình này trở thành một giải pháp hiệu quả cho cả chủ sở hữu lẫn khách thuê, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường lưu trú hiện đại.

"Mô hình này mang lại nhiều lợi ích cho người thuê, đặc biệt là những cá nhân có nhu cầu lưu trú ngắn hạn như công tác, du lịch, hay nghỉ dưỡng. So với việc thuê khách sạn, việc thuê căn hộ chung cư không chỉ giúp họ có trải nghiệm riêng tư, ấm cúng mà còn tiết kiệm chi phí. Chính sự tiện lợi này đã góp phần làm cho mô hình kinh doanh căn hộ cho thuê ngắn hạn trở nên phổ biến và phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn hiện nay", chuyên gia nhấn mạnh.

Ngoài ra, các căn hộ chung cư cho thuê ngắn ngày thường được ưa chuộng bởi nằm ở vị trí trung tâm và cung cấp nhiều tiện ích hấp dẫn như hồ bơi, phòng gym, công viên,... So với phòng nghỉ khách sạn truyền thống, việc thuê căn hộ chung cư ngắn ngày đem lại nhiều lợi thế, từ sự tiện nghi đến sự linh hoạt trong việc sử dụng không gian, chính vì vậy, loại hình này ngày càng trở thành lựa chọn phổ biến hơn đối với khách du lịch tìm kiếm một trải nghiệm lưu trú thoải mái nhưng vẫn đầy đủ tiện nghi.

Chị Hoàng Thị Vân (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết: "Giá thuê các căn hộ lưu trú ngắn ngày thường rẻ hơn nhiều so với mức giá của khách sạn 4 - 5 sao, trong khi cùng nằm ở vị trí trung tâm, lại đi kèm với nhiều tiện ích hấp dẫn như hồ bơi, phòng gym,... Cá nhân tôi thường chọn phương án này mỗi khi có nhu cầu du lịch hay đi công tác. Vả lại, sau khi hoàn tất đặt chỗ lưu trú, mọi thông tin về nơi ở, hướng dẫn check in, quy định trong thời gian lưu trú đều sẽ được gửi qua email cá nhân, không phải làm việc qua lễ tân như ở khách sạn".

Tương tự, anh Nguyễn Tuấn Dương (quận Tân Bình, TP.HCM) chia sẻ, anh có trải nghiệm dịch vụ tốt với một căn hộ 2 phòng ngủ tại một chung cư ở Gia Lâm vào đầu tháng 8 vừa rồi. Anh Dương cho biết: "Khi đi du lịch, bản thân thích tìm căn hộ cho thuê hơn là thuê khách sạn bởi thao tác đặt phòng đơn giản, nhanh gọn, chỉ cần đặt phòng trực tuyến qua chủ nhà hoặc trên các ứng dụng booking. Giá thuê căn hộ theo ngày rẻ hơn khách sạn, lại tự do, yên tĩnh và có cảm giác ấm cúng như ở nhà".

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch, mô hình chia sẻ phòng lưu trú trên nền tảng công nghệ được xem là một mô hình đầu tư hấp dẫn, góp phần đa dạng hóa các hình thức lưu trú dành cho du khách tại Việt Nam. Việc cho thuê căn hộ ngắn hạn hoặc thuê căn hộ theo giờ, đặc biệt là những chung cư trung tâm có vị trí đẹp được đánh giá là phù hợp với xu thế hội nhập và ít nhiều tác động đến sự tăng trưởng của ngành du lịch Việt Nam. Đồng thời tạo ra những sản phẩm lưu trú hấp dẫn, đa dạng hơn đối với khách du lịch tại Việt Nam.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực giúp đáp ứng nhu cầu thị trường, song mô hình kinh doanh này thực chất vẫn mang tính tự phát, theo đó làm nảy sinh nhiều điểm bất cập bởi chung cư vốn không được quản lý như khách sạn, nhà nghỉ.

Gỡ "nút thắt" cho bài toán quản lý chung cư

Theo số liệu từ Outbox Consulting, tính đến hết năm 2023, Việt Nam hiện có tới 18.230 chủ nhà sử dụng các nền tảng chia sẻ để cho thuê cơ sở lưu trú. Đáng chú ý, 69% trong số đó đang cho thuê nhiều hơn một cơ sở lưu trú, cho thấy rằng một phần lớn trong số họ là những nhà đầu tư chuyên nghiệp, không phải chỉ là các hộ gia đình tận dụng phòng trống để kiếm thêm thu nhập. Cũng chính vì lý do đó, loại hình lưu trú này không còn đơn thuần là nguồn tăng thu nhập cho những cá nhân có chỗ ở nhàn rỗi, mà đang trở thành sản phẩm kinh doanh du lịch với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Đây được xem là một trong những nguyên nhân trực tiếp khiến hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày đang ngày càng biến tướng với nhiều hậu quả tiêu cực. Theo đó, việc một cá nhân hoặc tổ chức nhỏ sở hữu và quản lý nhiều căn hộ cho thuê có thể gây ra sự thiếu kiểm soát chặt chẽ. Khi việc cho thuê ngắn hạn chỉ cần thực hiện qua vài bước đơn giản trên nền tảng trực tuyến, rất khó để đảm bảo rằng các căn hộ này được sử dụng vào những mục đích chính đáng.

Theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, việc cho thuê căn hộ chung cư theo ngày hoặc theo giờ dù đáp ứng nhu cầu của thị trường nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro liên quan đến an ninh, trật tự và công tác quản lý địa bàn. Theo quy định, các căn hộ được cho thuê theo ngày hoặc giờ phải là những cơ sở mang tính chất dịch vụ thương mại, đáp ứng nhu cầu lưu trú đặc thù của khách du lịch. Tuy nhiên, hiện nay mô hình này đang gặp phải nhiều vấn đề do không tuân thủ các tiêu chuẩn và điều kiện đặc thù về trật tự cũng như quản lý nhân sự trong các tòa nhà chung cư tại các khu đô thị. Sự thiếu kiểm soát này không chỉ gây ra rủi ro về an ninh mà còn làm xáo trộn trật tự sinh hoạt của cư dân trong các tòa nhà. 

"Thay vì kinh doanh lưu trú tại địa điểm độc lập có biển hiệu, đăng ký, những điểm cho thuê này được đặt trong các tòa nhà, khu dân cư, khu đô thị… Khách đến thuê cũng được hưởng các tiện ích giống như cư dân, từ đó dẫn đến hàng loạt các bất cập, có thể kể đến như việc khách thuê gây quá tải cho các khu tiện ích, thang máy, bãi xe, hồ bơi, rác thải sinh hoạt,... nhất là vào cuối tuần. Bên cạnh đó, việc cho thuê căn hộ ngắn hạn thường không được đăng ký kinh doanh chính thức cũng dẫn đến việc nhà nước gặp khó khăn trong việc quản lý và thu thuế đối với hoạt động này, tạo nên lỗ hổng trong công tác quản lý tài chính và pháp lý", PGS. TS. Đinh Trọng Thinh nhận định.

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cũng cho rằng, mô hình cho thuê căn hộ lưu trú ngắn ngày đang nảy sinh nhiều bất cập đáng lo ngại. Những bất cập này không chỉ liên quan đến vấn đề an ninh và trật tự xã hội, mà còn ảnh hưởng đến sự quản lý và sinh hoạt chung trong các tòa nhà. Cụ thể, việc không kiểm soát chặt chẽ danh tính và hoạt động của khách thuê ngắn ngày có thể dẫn đến các rủi ro về an ninh, làm tăng khả năng xảy ra các tình huống phức tạp mà ban quản lý tòa nhà khó có thể xử lý kịp thời. Ngoài ra, sự luân chuyển khách thuê liên tục còn gây ra những xáo trộn trong cuộc sống của cư dân, từ tiếng ồn, sự mất trật tự cho đến việc gia tăng nguy cơ mất mát tài sản. 

"Lối sống của những người sinh sống cố định tại các chung cư thường chịu sự ảnh hưởng trực tiếp từ Ban Quản lý và đều phải tuân thủ những quy tắc chung của cộng đồng. Những vấn đề phát sinh từ sinh hoạt hàng ngày trong cộng đồng này là điều không thể tránh khỏi, nhưng chúng thường xảy ra với tần suất thấp. Ngược lại, đối với hình thức cho thuê ngắn ngày, tần suất các sự cố phiền toái tăng lên đáng kể. Những người thuê ngắn hạn thường đến với mục đích vui chơi, giải trí và không coi nơi ở là chốn cư trú lâu dài, do đó, mức độ tuân thủ các quy tắc cộng đồng cũng có phần lỏng lẻo hơn", luật sư Hồi nhận định.

Thậm chí, theo luật sư Hồi, việc cho thuê căn hộ ngắn hạn không còn đơn thuần chỉ là mất an ninh trật tự, gây phiền nhiễu cho người dân mà việc không đảm bảo rõ ràng thông tin khách hàng có thể sẽ là nơi tụ họp cho các tệ nạn xã hội như mại dâm hay thậm chí là ma túy, tội phạm công nghệ cao,...

"Việc cho thuê căn hộ chung cư theo ngày hoặc theo giờ tiềm ẩn nhiều rủi ro liên quan đến an ninh, trật tự và quản lý địa bàn. Theo quy định, các căn hộ được cho thuê theo ngày hoặc giờ phải là những cơ sở mang tính chất dịch vụ thương mại, đáp ứng nhu cầu lưu trú của khách du lịch. Do đó, cần tuân thủ các tiêu chuẩn và điều kiện đặc thù về an ninh, trật tự xã hội cũng như quản lý nhân sự trong các tòa nhà", luật sư Hồi khẳng định. 

Chia sẻ với Reatimes, anh T.T.A. cư dân sống tại chung cư Times City (Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho biết, cứ đến mùa du lịch, mô hình kinh doanh căn hộ lưu trú ngắn lại tấp nập khách thuê, điều này vô tình gây phiền toái cho cư dân trực tiếp sinh sống tại đây. Theo đó, những tiện ích mà chủ đầu tư trang bị cho cư dân như hồ bơi, khu vực phòng gym, sảnh, thang máy… được khách thuê vô tư sử dụng dẫn đến quá tải, nhất là vào cuối tuần.

"Bình thường chúng tôi chỉ mất khoảng 3 - 5 phút chờ thang máy thì nay phải chờ 10 - 15 phút do có những đoàn khách lên xuống liên tục. Bên cạnh đó, chung cư nào cũng có quy chế nội quy mà cư dân sinh sống tại đó đều biết và tuân thủ chấp hành. Nhưng khách du lịch đến lưu trú 1 – 2 ngày thì không biết nội quy đó. Do vậy, họ thường vi phạm gây phiền phức cho cư dân. Vào cuối tuần, cư dân thường nghỉ ngơi sau cả tuần làm việc vất vả thì khách du lịch lại gây ồn ào", anh A. bức xúc nói.

Còn chị N.H.H., cư dân sống tại chung cư Royal City (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết: "Cá nhân tôi cho rằng, dịch vụ cho thuê lưu trú ngắn ngày ở chung cư bản chất là không xấu, vì rất tiện lợi cho khách du lịch, công tác... với giá thuê rẻ hơn nhiều so với khách sạn hay resort. Tuy nhiên, ở đâu thì phải tuân thủ quy định ở đó, chung cư có nhiều quy định, nội quy rất rõ ràng, nhưng nhiều khách thuê phòng không thực hiện, hoặc biết mà vẫn phớt lờ. Lối đi trong hành lang của các chung cư thường dài và nhỏ hẹp, khách thuê gây ồn ào, chen lấn, xô đẩy trong khu vực cần có sự yên tĩnh nhất định. Chung cư là nơi có nhiều người, nhiều gia đình, có cả người già, trẻ nhỏ cư trú, nên không thể để cho một số người hành nghề khách sạn gây mất an ninh trật tự, tạo ra nhiều nguy cơ cháy nổ, tai nạn cho cư dân".

Nhìn nhận vấn đề ở góc độ pháp lý, theo luật sư Lê Văn Hồi, với quy định của pháp luật hiện hành, mô hình kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày là không được phép thực hiện. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 cùng các văn bản pháp luật có liên quan đã quy định hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị nghiêm cấm, do đó, không thể sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê ngắn hạn theo giờ, theo ngày. Trường hợp chủ nhà là tổ chức thực hiện việc cho thuê ngắn hạn này, hành vi này có thể bị xử phạt số tiền từ 20 - 40 triệu đồng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở theo quy định tại điểm e, khoản 1 Điều 70 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với cá nhân thì mức xử phạt sẽ bằng một phần mức xử phạt nêu trên.

Cũng theo vị luật sư này, hiện nay xu hướng cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn dưới hình thức tương tự homestay, nhà nghỉ đang trở thành trào lưu trên toàn thế giới. Việc huy động nguồn tiền nhàn rỗi để đáp ứng nhu cầu của xã hội là việc hoàn toàn đúng đắn, không có gì phải bàn cãi. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng, mô hình này đang tồn tại nghiễm nhiên trong một khu dân cư, khu đô thị - nơi mà đặc thù cơ sở hạ tầng vốn được thiết kế chỉ để đáp ứng nhu cầu ở của một số lượng người nhất định. Và khi mô hình này bị biến tướng thành một loại hình dịch vụ du lịch, rất có thể sẽ tạo ra áp lực lớn lên hạ tầng chung - vốn là tài sản thuộc sở hữu chung của toàn bộ cư dân trong khu vực, đồng thời làm mất đi sự công bằng trong việc khai thác và sử dụng tài sản chung của tòa nhà cho tất cả các đồng sở hữu.

"Công năng của chung cư không phải là để phục vụ lưu trú du lịch và việc sử dụng sai mục đích này có thể sẽ phá vỡ cấu trúc vốn có của một cộng đồng cư dân, bởi môi trường sống và môi trường du lịch có những yêu cầu và đặc thù hoàn toàn khác nhau. Một môi trường hỗn hợp giữa văn hóa cư dân và du lịch sẽ không thể đảm bảo sự hài hòa và ổn định cần thiết cho sự phát triển chung của một khu đô thị. Theo tôi, những khu vực này có thể cần phải chuyển đổi thành mô hình quản lý như condotel, quản lý theo kiểu thương mại dịch vụ với chức năng tương tự khách sạn, homestay, thay vì theo kiểu nhà ở thông thường", luật sư Hồi nhấn mạnh.

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way

Công năng của chung cư không phải là để phục vụ lưu trú du lịch và việc sử dụng sai mục đích này có thể sẽ phá vỡ cấu trúc vốn có của một cộng đồng cư dân, bởi môi trường sống và môi trường du lịch có những yêu cầu và đặc thù hoàn toàn khác nhau.

Theo luật sư Lê Văn Hồi, cần thực hiện một số biện pháp nhằm ngăn chặn sự phát triển lệch lạc của mô hình trên, đồng thời đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản:

Thứ nhất, các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân có liên quan chấp hành quy định của quy chế này và pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư đúng mục đích, trong đó nhấn mạnh việc cho thuê, kinh doanh ngoài mục đích để ở là trái quy định pháp luật. Đồng thời, cần chú trọng công tác quản lý, giám sát lưu trú của các cơ quan có thẩm quyền trong việc theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền để ngăn ngừa, xử lý dứt điểm tình trạng này.

Thứ hai, bên cạnh trách nhiệm của cấp chính quyền cơ sở, các cư dân cũng cần tham gia vào việc hạn chế tình trạng trên. Khi phát hiện có hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, cần phản ánh ngay đến UBND cấp phường, quận để kịp thời xử lý theo thẩm quyền. Qua đó, phần nào tháo gỡ khó khăn trong xử lý vi phạm cho thuê ngắn ngày, qua đêm tại các căn hộ chung cư đang hoạt động tự phát hiện nay.

Còn theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, để ngăn chặn sự phát triển lệch lạc của mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày và đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản, việc tăng cường giám sát từ phía chính quyền địa phương là vô cùng cần thiết. Chính quyền cần chủ động trong việc theo dõi và quản lý sự biến động về nhân sự cũng như hoạt động kinh doanh trên địa bàn. Đồng thời, khi phát hiện các trường hợp vi phạm, cơ quan chức năng có thể áp dụng các biện pháp xử phạt, từ đó giảm thiểu tình trạng cho thuê căn hộ chung cư không đúng quy định. Việc quản lý chặt chẽ sẽ góp phần đảm bảo môi trường sống an toàn, lành mạnh cho cư dân, đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực có thể phát sinh từ mô hình cho thuê căn hộ không tuân thủ quy định.