UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết trong thời gian thị trường bất động sản địa phương đang nóng nên nhiều tổ chức, cá nhân đã lợi dụng quy định cho phép tách thửa đất nông nghiệp để thực hiện phân lô , tách thửa, làm đường giao thông trái phép. Sau đó, các đơn vị này đã rao bán đất dưới hình thức các dự án.
Bên cạnh đó, một số địa phương còn thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý đất đai và quản lý xây dựng; không báo cáo kịp thời và có phương án xử lý triệt để, dẫn đến không khắc phục kịp thời các sai phạm và nhiều trường hợp tái phạm với quy mô lớn.
Bên cạnh những trường hợp không phép thì cũng có trường hợp đã được địa phương chấp thuận chủ trương đầu tư, đã đầu tư hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật nhưng vẫn chưa chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan chức năng chưa thực hiện nghiệm thu công trình. Lại có trường hợp đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa đảm bảo các điều kiện, chất lượng công trình không theo quy chuẩn đã đưa vào sử dụng...
Một số cá nhân, tổ chức cố tình làm sai quy định của Nhà nước, tự ý làm đường trên đất nông nghiệp để phân lô hoặc lợi dụng sự thiếu chặt chẽ tại Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND quy định về việc tách thửa trên địa bàn để lách luật, thực hiện tách thửa để trục lợi.
Theo kết quả kiểm tra của Sở xây dựng, tại TP. Bà Rịa có một tổ chức (Công ty Cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings) và 7 cá nhân đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật (HTKT) với diện tích các khu đất phân lô từ 8.690,0m2 đến 38.250,1m2; tại huyện Châu Đức có 1 tổ chức (Công ty TNHH Cali Green Park) đầu tư cơ sở HTKT với diện tích khoảng 9.923m2 tại xã Đá Bạc; tại huyện Xuyên Mộc có 03 cá nhân với diện tích các khu đất phân lô từ 13.269m2 đến 32.000m2.
Ngoài ra, Sở Xây dựng, các sở, ngành và địa phương liên quan cũng đã tiến hành thanh tra, rà soát toàn diện về cơ sở pháp lý và các vấn đề liên quan đến các dự án Baria Citi (TP.Bà Rịa) và khu ruộng muối dọc tỉnh lộ 44A (huyện Long Điền).
Kết quả có 17 trường hợp đã có chủ trương chấp thuận đầu tư của huyện, trong đó có 7 trường hợp đã có giấy phép xây dựng và 10 trường hợp đã có văn bản chấp thuận thi công; 13 trường hợp đang xem xét, khảo sát.
Báo cáo của Sở Xây dựng còn cho thấy các dự án do tổ chức thực hiện cơ bản tuân thủ theo các quy định về đầu tư dự án nhà ở. Đối với dự án của cá nhân, đa phần là tự tổ chức đầu tư xây dựng HTKT làm cơ sở để phân lô theo quy định tại Quyết định số 23/2017/QĐ-UBND của UBND tỉnh và sau đó chuyển nhượng đất; tuy nhiên trình tự và thủ tục pháp lý đầu tư HTKT chưa đảm bảo theo quy định.
Cụ thể như: việc đầu tư HTKT để phân lô, chuyển nhượng đất đai là hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại nhưng không thực hiện các thủ tục đầu tư dự án nhà ở theo quy định; các khu đất trên chỉ được UBND tỉnh cấp huyện chấp thuận chủ trương bằng văn bản kèm bản vẽ tổng mặt bằng khu đất; việc tổ chức xây dựng HTKT khi chưa được xem xét cấp giấy phép xây dựng là không đúng với quy định hiện hành; đa số hệ thống HTKT thi công chưa đảm bảo kết nối với khu vực (cao độ nền, cấp nước, thoát nước…).
Hiện nay, trên các trang mạng thường xuyên đăng tải thông tin rao bán rầm rộ về "dự án" đất nền thương mại với tên gọi Khu dân cư Baria Residence có vị trí trên đường Hùng Vương (phường Long Tâm, TP. Bà Rịa).
Cụ thể, tại trang https://eximpremium.com quảng cáo dự án KDC Baria Residence có diện tích 8ha, được phát triển bởi Công ty CP Dịch vụ BĐS Eximrs. Trên website http://vietholdingsland.com cũng giới thiệu do Công ty CP BĐS Việt Holdings (gọi tắt Công ty Việt Holdings địa chỉ 20-22 đường số 1, KP3, P.Bình Khánh, Q.2, TP.HCM) là đơn vị phát triển "dự án".
Theo quảng cáo, "dự án" trên đã tổ chức mở bán giai đoạn 1 từ hồi tháng 4/2019, có giá dao động khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2. Cũng theo lời quảng cáo, dự án có tổng cộng 302 nền nhưng khách hàng đã mua gần hết, giai đoạn 2 chỉ còn 71 nền. Như vậy, đơn vị phát triển dự án này chính thức là ai vẫn còn là câu hỏi bỏ ngỏ?
Tương tự, "dự án" Baria Central được chào bán ở hàng chục trang web môi giới bất động sản. "Dự án" Baria Central nằm trên địa bàn tại xã Long Phước, TP. Bà Rịa. Theo thông tin trên các trang web môi giới bất động sản, "dự án" này đã nhận thu tiền giữ chỗ từ tháng 4/2019; "dự án" có tổng diện tích 2,2ha, được chia làm 106 nền có diện tích mỗi nền 7mx17,5m; 7mx19,5m thổ cư 80%, giá từ 10 - 15 triệu đồng/m2, "sổ đỏ" riêng từng nền.
Trường hợp nữa là "dự án" Baria Garden tọa lạc tại xã Hòa Long, TP. Bà Rịa, được trang môi giới bất động sản alonhadat.com.vn giới thiệu có tổng diện tích 11.681m2, cơ sở hạ tầng hoàn thiện, pháp lý minh bạch, nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở đô thị của TP. Bà Rịa; quy mô 40 nền, thổ cư 100%, xây dựng tự do; diện tích nền 96m2, 104m2, 112m2, 159m2, 174m2 giá 11,5 triệu đồng/m2.
Còn tại trang thacoland.vn lại giới thiệu "dự án" cũng có tổng diện tích 11.681m2, nhưng quy mô 65 nền, thổ cư 80%, xây dựng tự do, diện tích nền trung bình 105m2, 112m2, 129m2. Quảng cáo của 2 trang môi giới bất động sản này cho thấy, cùng tại 1 "dự án" mà thiết kế có 2 quy mô 40 và 65 nền với các diện tích nền và thổ cư 80% và 100% không đồng nhất?
Tuy nhiên, Phòng Quản lý nhà - Sở Xây dựng cho biết, hiện nay trên địa bàn tỉnh không có bất kỳ dự án nào mang tên Baria Central, Baria Residence hay Baria Garden được cấp phép đầu tư xây dựng. Tương tự, UBND TP. Bà Rịa cũng xác nhận, trên địa bàn TP. Bà Rịa không có quy hoạch dự án Baria Central, Baria Residence hay Baria Garden.
Được biết, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu từ đầu tháng 4/2019 đã ban hành văn bản số 6907/UBND-VP về việc xử lý vi phạm trong việc tách thửa, phân lô, bán nền, quảng cáo trên các trang mạng xã hội và huy động vốn, kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, UBND tỉnh yêu cầu Sở Xây dựng rà soát, kiểm tra, hướng dẫn UBND các huyện, thị xã, thành phố trong công tác quản lý quy hoạch chi tiết hoặc phương án mặt bằng phân lô phải bảo đảm điều kiện hạ tầng giao thông kết nối sau khi đầu tư và điều kiện hạ tầng phục vụ để ở, khi thực hiện phân lô tách thửa.
UBND tỉnh giao Công an tỉnh kiểm tra, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động giao dịch chuyển nhượng đất phân lô trên giấy, huy động vốn, góp vốn đầu tư, đặt chỗ, khi chưa có giấy tờ pháp lý đảm bảo điều kiện chuyển nhượng theo quy định. Sở Văn hóa Thông tin, Sở Thông tin Truyền thông tăng cường công tác kiểm tra, chấn chỉnh việc đăng tải thông tin quảng cáo để giao dịch, kinh doanh bất động sản theo hình thức huy động vốn, góp phần đầu tư, đặt chỗ, khi chưa có giấy tờ pháp lý đảm bảo điều kiện chuyển nhượng theo quy định.
UBND các huyện, thị xã, thành phố, tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng cung cấp dịch vụ điện, nước tại những khu đất chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, xây dựng trái phép và chịu trách nhiệm trước UBND tỉnh đối với vấn đề này.
Theo Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, thời gian qua, trên địa bàn tỉnh vẫn còn tình trạng một số nhà đầu tư chưa thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản. Việc làm này gây khó khăn cho công tác quản lý, tiềm ẩn rủi ro, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng.
Từ đó, các cơ quan chức năng đã có văn bản yêu cầu các tổ chức, doanh nghiệp, chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở, các dự án kinh doanh bất động sản (nhà ở, văn phòng cho thuê, dịch vụ nghỉ dưỡng, khách sạn, du lịch…) thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng. Đặc biệt, phải cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin dự án (vị trí, quy mô, thiết kế, hình ảnh, phối cảnh tổng thể…), tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước của khách và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Chính những quy định được ban hành kịp thời này, thị trường bất động sản nhiều khu vực trên địa bàn tỉnh đã đi vào quy cũ, không còn cảnh chào bán dự án "ảo" hay dự án "ma". Hầu hết những dự án bất động sản có pháp lý rõ ràng đều được các cơ quan quản lý liên quan công khai rõ ràng trên hệ thống trang web của đơn vị mình. Do vậy, khách hàng dễ dàng tiếp cận nhiều thông tin chính thống, quy hoạch cần thiết nên sẽ an tâm khi đầu tư.
Khảo sát tại các địa phương khác như TX. Phú Mỹ, TP. Bà Rịa, TP. Vũng Tàu… cho thấy làn sóng đầu tư đất nền đã tăng mạnh trở lại lại, mặt bằng giá đang giữ ở mức cao. Một nhân viên môi giới bất động sản ở TP. Bà Rịa, cho biết đất nền gần các khu quy hoạch dự án thường hấp dẫn các nhà đầu tư. Người mua đất chủ yếu là mua rồi bán lại để kiếm lời, khiến giá đất không ngừng tăng. Chẳng hạn, tại một số khu vực ven biển giá đất đã tăng gấp 3 - 4 lần so với 2 năm trước.
Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng khuyến cáo, trước khi mua, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ và so sánh với giá đất do nhà nước công bố tại khu vực đó, bởi giá thị trường hiện nay không phải là giá trị thực.
Hơn nữa, nếu muốn đầu tư, người mua nên tìm hiểu tính pháp lý của thửa đất như nguồn gốc, giấy tờ, quy hoạch, bởi các thông tin này đều được công khai. Trường hợp còn thắc mắc, người mua có thể đến các cơ quan chức năng để được trả lời bằng văn bản, tránh nghe các thông tin sai lệch từ giới "cò" đất, tránh thiệt hại cho bản thân.
