Thị trường bất động sản trong thời gian qua vẫn còn nhiều khó khăn. Điều này đã khiến cho động thái của các nhà đầu tư bị xáo trộn đáng kể.
Bán lỗ sâu vẫn bị ép giảm giá đến 50%
Đối với phân khúc đất nền, nhiều nhà đầu tư lao đao khi thị trường “tụt dốc không phanh”. Nhiều người hiện nay đang ôm khá nhiều tài sản nhưng không thể bán được, nếu bán, họ phải bán lỗ ít nhất 20% cho đến 30% so với giá mua vào. Thời điểm hiện tại, nếu như thị trường đất nền tại khu vực TPHCM đã có giao dịch trở lại, đất nền ở các tỉnh lân cận và đặc biệt là dòng đất nông nghiệp và đất vườn vẫn đang gặp khó khăn về vấn đề thanh khoản.
Nhiều nhà đầu tư vì khó khăn trong việc xoay sở dòng tiền mặt đã chấp nhận cắt lỗ sâu để thanh lý tài sản nhằm lấy ngắn nuôi dài. Điều đáng nói, dù đã chấp nhận bán với giá lỗ sâu nhưng một số nhà đầu tư vẫn bị ép giảm giá đến 50% so với giá mua vào. Từ đầu năm nay, tình trạng này đã bắt đầu manh nha xuất hiện trên thị trường bất động sản, cho đến nay đã và đang có dấu hiệu tăng dần.
Liên quan đến tình trạng này, mới đây anh Hùng - một nhà đầu tư nhà đất ở khu vực TPHCM đã rao bán một mảnh đất vườn tại Đồng Nai, diện tích gần 3.000m2 với giá 2,4 tỷ đồng. So với mức giá mua vào hồi cuối năm 2021, giá rao bán đã giảm 500 triệu đồng. Điều đáng nói, sau khi anh Hùng rao bán đã có nhà đầu tư vào trả giá mảnh đất là 1,8 tỷ đồng, tức là giảm hơn 1 tỷ đồng so với giá mua vào. Anh Hùng chia sẻ, còn có môi giới gọi điện nói giá 1,5 tỷ đồng thì sẽ có khách đặt cọc ngay. Con số này khiến anh Hùng ngã ngửa, không biết phải nói thêm điều gì.
Anh Hùng cho biết, dù bản thân gặp khó khăn về dòng tiền nhưng cũng không đến nỗi phải bán tống bán tháo, bán đổ tài sản của mình bằng mọi giá. Thực tế, anh Hùng cũng là một nhà đầu tư lâu năm trong lĩnh vực bất động sản. Thời gian qua, anh ôm quá nhiều tài sản cùng một lúc nên gần đây mới muốn bán “lỗ” bớt tài sản để gồng gánh cho những bất động sản khác. Trong trường hợp không thể bán được, anh vẫn có thể xoay sở được dòng tiền trong ngắn hạn. Thế nhưng nhiều người mua và môi giới lại ép giá quá mức, khiến anh không thể nào chấp nhận được.
Theo nhà đầu tư này, mức giảm giá đất nền từ 20% cho đến 30% so với mức giá mua vào là khá sâu. Vì thế, rất khó để nhà đầu tư có thể giảm 50% cho đến 70%, đặc biệt là trong giai đoạn thị trường đang có những tín hiệu phục hồi về mặt thanh khoản. Liên quan đến vấn đề này, anh Hùng bổ sung thêm: “Dù giá bất động sản hiện nay phải mất thêm một khoảng thời gian nữa để tăng trở lại, song khi lãi suất giảm thì nhà đầu tư sẽ xoay sở được dòng tiền thay vì bán tháo tài sản. Vì thế, dù người mua có ép giá xuống cũng khó mà đạt được giao dịch như kỳ vọng”.
Nhà đầu tư dần mất niềm tin vào môi giới
Chia sẻ về chuyện người mua trả giá khi mua bất động sản, một môi giới chuyên nhà đất ở khu vực TPHCM cho biết, hiện khá nhiều người bán đau đầu vì đã bán lỗ nhưng vẫn gặp cảnh bị trả giá giảm sâu hơn nữa. Điều này khiến họ mất dần niềm tin vào môi giới nhà đất. Cũng theo người này, đối với các nhà đầu tư thì việc “ra hàng” trong thời điểm khó khăn không khác gì biện pháp cuối cùng. Đa phần họ là người có tài sản nhưng lại thiếu dòng tiền mặt, thế nên buộc phải cơ cấu tài sản để tránh tình trạng “ngộp thở”. Chính vì thế, đa phần những tài sản rao bán là lỗ thật, ít nhất cũng phải lỗ 10% so với giá mua vào. Rất hiếm các trường hợp bán ngang giá hoặc có lãi so với lúc mua.
Ngoài ra, với những trường hợp rao bán với giá cao hơn giá mua, hầu hết đó là tài sản mà nhà đầu tư đã sở hữu từ nhiều năm trước, ít cũng phải 5-6 năm. Còn với những nhà đầu tư “chốt đơn” trong thời điểm 2020-2022, hầu hết họ đều đã phải bán lỗ so với giá mua vào.
Chia sẻ thêm về vấn đề này, các môi giới cho biết, tâm lý giằng co giữa bên bán và bên mua vẫn đang diễn ra trên thị trường bất động sản trong thời gian qua. Bên bán không chịu bán tài sản với mức giá quá lỗ trong khi bên mua vẫn ôm tâm lý chờ đợi giảm giá sâu hơn. Vì thế, giao dịch không thể xảy ra khi chưa “thuận mua vừa bán”. Những tháng qua, giao dịch bất động sản càng trở nên ảm đạm, ít ỏi.
Theo dự báo, thị trường nhà đất sẽ có cơ hội phục hồi kể từ cuối năm nay. So với giai đoạn đầu năm tình trạng cắt lỗ bất động sản cũng sẽ dần hạ nhiệt. Cụ thể, một chuyên gia trong ngành nhấn mạnh rằng: “Những nhà đầu tư “gồng” được đến thời điểm này đồng nghĩa với việc họ đã xoay sở được dòng tiền và nắm được tình hình thị trường”.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group cho rằng, hiện nay cung cầu vẫn chưa gặp nhau, dù đà giảm giá đang diễn ra nhưng những người ôm tài sản có ngưỡng chịu lỗ giới hạn. Cụ thể, khi vùng giá bán bước qua ngưỡng giảm lời, chuyển hẳn sang vùng cắt lỗ, nếu mức lỗ vượt quá ngưỡng chịu đựng của nhà đầu tư tức là mất trắng, không đủ bù chi phí phát sinh khiến giao dịch sẽ bị bế tắc. Đến mức mất trắng, người bán sẽ dừng bán và tìm phương án khác để thay thế.
