Ông Đặng Thành Tâm: Người đi... xây nền cho 'làn sóng' FDI

Năm 2025, hai nhóm hàng điện tử lớn nhất đã mang về cho Việt Nam hơn 164 tỷ USD kim ngạch xuất khẩu. Nhưng để có được những con số ấy, điều Việt Nam cần chuẩn bị đầu tiên không phải là nhà máy, mà là quỹ đất sạch, hạ tầng đồng bộ và những khu công nghiệp sẵn sàng đón các tập đoàn toàn cầu. Hơn hai thập kỷ trước, khi nhiều người còn chưa hình dung Việt Nam sẽ trở thành một trung tâm sản xuất điện tử của thế giới, ông Đặng Thành Tâm đã bắt đầu theo đuổi lựa chọn đó.

Không phải nhà máy, khu công nghiệp mới là nơi câu chuyện bắt đầu

Theo tìm hiểu, năm 2025, Việt Nam ghi nhận khoảng 107,7 tỷ USD kim ngạch xuất khẩu nhóm hàng máy vi tính, sản phẩm điện tử và linh kiện; cùng 56,7 tỷ USD từ điện thoại và linh kiện. Chỉ riêng hai nhóm hàng này đã mang về hơn 164 tỷ USD, chiếm hơn một phần ba tổng kim ngạch xuất khẩu của cả nước và tiếp tục giữ vai trò đầu tàu của nền kinh tế.

Đằng sau những con số ấy là hàng nghìn nhà máy của Samsung, LG, Canon, Foxconn, Luxshare, Goertek, Amkor cùng hàng trăm doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ đang hoạt động trên khắp dải đất của Việt Nam.

Nhưng trước khi có những dây chuyền sản xuất hiện đại, trước khi những "đại bàng" công nghệ toàn cầu lần lượt đặt chân đến Việt Nam, nền kinh tế cần một điều kiện tiên quyết. Đó là những khu công nghiệp được quy hoạch bài bản, có quỹ đất sạch, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh và sẵn sàng bàn giao ngay khi nhà đầu tư đưa ra quyết định.

Ít ai để ý rằng, những "mảnh ghép" đầu tiên của hệ thống hạ tầng ấy đã được chuẩn bị từ hơn hai thập kỷ trước, khi bất động sản công nghiệp vẫn còn là một khái niệm khá mới ở Việt Nam.

Trong số những doanh nhân đi tiên phong ở giai đoạn đó có Đặng Thành Tâm. Ông không sản xuất điện thoại, không lắp ráp linh kiện cũng không trực tiếp tham gia chuỗi cung ứng điện tử. Điều ông lựa chọn là phát triển những khu công nghiệp có thể trở thành "điểm đáp" của dòng vốn đầu tư nước ngoài trong tương lai.

Khi ấy, ít người biết rằng quyết định đó sẽ gắn chặt với một trong những giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ nhất của nền kinh tế Việt Nam.

Khi nhiều người còn nhìn thấy những cánh đồng, có người đã nghĩ đến chuỗi cung ứng toàn cầu

Đầu những năm 2000, bức tranh công nghiệp của Việt Nam đã có nhiều biến động. Giai đoạn này, dòng vốn FDI đã bắt đầu hiện diện sau hơn một thập kỷ đổi mới, nhưng quy mô vẫn còn khiêm tốn và tập trung chủ yếu tại TP. HCM, Đồng Nai hay Bình Dương cũ.

Ở phía Bắc, Bắc Ninh vẫn chưa phải "thủ phủ điện tử", Hải Phòng chưa được biết đến như một trung tâm sản xuất công nghệ, trong khi đó, khu vực Bắc Giang cũ vẫn chủ yếu phát triển nông nghiệp.

Việt Nam khi đó cũng chưa gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), trong khi cuộc cạnh tranh thu hút đầu tư giữa các quốc gia trong khu vực ngày càng gay gắt. Trong bối cảnh ấy, đầu tư phát triển khu công nghiệp là một lựa chọn không hề dễ dàng.

Doanh nghiệp lúc này phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn để giải phóng mặt bằng, xây dựng đường giao thông, hệ thống điện, cấp nước, xử lý nước thải và nhiều hạng mục hạ tầng khác. Trong khi đó, nguồn thu chỉ xuất hiện khi có doanh nghiệp đến thuê đất. Nói cách khác, đây là cuộc chơi đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và khả năng chấp nhận rủi ro rất lớn…Bởi không ai có thể chắc chắn khi nào làn sóng đầu tư sẽ thực sự bùng nổ.

Một "canh bạc" mang tên Kinh Bắc

Năm 2002, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) được thành lập, đánh dấu bước chuyển mình của ông Đặng Thành Tâm sang lĩnh vực phát triển khu công nghiệp và đô thị.

Ngay trong giai đoạn đầu, KBC tham gia phát triển Khu công nghiệp Quế Võ tại Bắc Ninh - một trong những khu công nghiệp quy mô lớn đầu tiên của địa phương. Nhìn từ hiện tại, Bắc Ninh hiện nay đã trở thành một trong những trung tâm công nghiệp và điện tử lớn nhất cả nước.

Nhưng hơn 20 năm trước, rất ít người tin một tỉnh có diện tích nhỏ như Bắc Ninh sẽ thu hút được những tập đoàn công nghệ hàng đầu thế giới. Điều mà Đặng Thành Tâm lựa chọn không phải là đi theo dòng vốn. Ông chuẩn bị hạ tầng trước khi dòng vốn xuất hiện.

Sau Quế Võ, Kinh Bắc tiếp tục mở rộng quỹ đất công nghiệp tại nhiều địa phương khác như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang và TP. HCM với các khu công nghiệp Đại Đồng - Hoàn Sơn, Nam Sơn - Hạp Lĩnh, Tràng Duệ, Quang Châu hay Tân Phú Trung.

Điểm chung của các dự án này là đều hướng tới việc hình thành những khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ, sẵn sàng tiếp nhận các nhà đầu tư quy mô lớn ngay khi Việt Nam bước vào giai đoạn hội nhập sâu hơn với kinh tế thế giới.

"Làm tổ" trước khi "đón đại bàng"

Nhiều năm sau, cụm từ "làm tổ đón đại bàng" trở thành một chiến lược quen thuộc trong thu hút đầu tư của các địa phương. Nhưng với những doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp giai đoạn đầu, đó không phải là khẩu hiệu. Đó là cách làm: Không chờ nhà đầu tư đến mới xây dựng hạ tầng mà xây dựng hạ tầng trước, chấp nhận một khoảng thời gian dài chưa có dòng tiền để đổi lấy cơ hội đón những nhà đầu tư lớn trong tương lai.

Những doanh nghiệp đầu tiên lựa chọn các khu công nghiệp của Kinh Bắc như Canon, Foxconn, Nippon Steel, Tenma, Toyo Ink, Mitac hay ABB đã góp phần chứng minh rằng hướng đi này là đúng.

Quan trọng hơn, sự xuất hiện của họ cho thấy Việt Nam đã bắt đầu được nhìn nhận như một điểm đến mới của ngành sản xuất toàn cầu. Đó cũng là thời điểm bất động sản công nghiệp không còn đơn thuần là hoạt động cho thuê đất. Nó trở thành nền tảng cho quá trình công nghiệp hóa và hội nhập của nền kinh tế.

Với ông Đặng Thành Tâm, dấu ấn không nằm ở việc phát triển bao nhiêu héc-ta khu công nghiệp. Điều đáng chú ý hơn là ông thuộc nhóm doanh nhân sớm nhìn thấy giá trị của việc chuẩn bị hạ tầng trước khi "làn sóng" FDI thực sự hình thành. Đó cũng là tiền đề cho giai đoạn bùng nổ của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong những năm sau.

Nếu phần đầu của câu chuyện là những khu công nghiệp được xây dựng trong sự hoài nghi, thì phần tiếp theo chính là lúc lựa chọn ấy bắt đầu được kiểm chứng: Không phải bằng những bản quy hoạch; Cũng không phải bằng diện tích đất đã giải phóng mà bằng sự xuất hiện của những tập đoàn sản xuất hàng đầu thế giới. Đó cũng là thời điểm Việt Nam bắt đầu bước vào một giai đoạn hoàn toàn mới.

Những khu công nghiệp đi trước dòng vốn

Sau khi Hiệp định Thương mại Việt Nam - Hoa Kỳ có hiệu lực năm 2001 và đặc biệt là việc Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) năm 2007, môi trường đầu tư của Việt Nam thay đổi mạnh mẽ. Nhiều tập đoàn quốc tế bắt đầu coi Việt Nam là điểm đến chiến lược trong kế hoạch mở rộng sản xuất tại châu Á.

Tuy nhiên, quyết định đầu tư của họ không chỉ dựa vào chi phí lao động hay các chính sách ưu đãi. Điều mà các doanh nghiệp sản xuất quan tâm đầu tiên là họ có thể xây dựng nhà máy ngay hay không. Muốn làm được điều đó, quỹ đất phải sạch, hạ tầng phải hoàn chỉnh; Điện, nước, giao thông, xử lý nước thải và các dịch vụ hỗ trợ phải sẵn sàng.

Đó chính là lợi thế của những khu công nghiệp đã được chuẩn bị từ nhiều năm trước. Thay vì mất thêm nhiều năm hoàn thiện hạ tầng, các nhà đầu tư có thể nhanh chóng triển khai dự án và đưa nhà máy vào vận hành. Ở góc độ đó, các chủ đầu tư khu công nghiệp không đơn thuần cho thuê đất.

Họ rút ngắn thời gian gia nhập thị trường cho các tập đoàn toàn cầu. Và trong cuộc cạnh tranh quốc tế, thời gian đôi khi là lợi thế lớn hơn cả chi phí.

Khi những cái tên toàn cầu lần lượt xuất hiện

Những năm đầu, các khu công nghiệp của Kinh Bắc đón nhiều doanh nghiệp sản xuất đến từ Nhật Bản, Đài Loan và châu Âu như Canon, Nippon Steel, Tenma, Toyo Ink, Mitac hay Foxconn. Đó là những tín hiệu đầu tiên cho thấy miền Bắc Việt Nam bắt đầu xuất hiện trên bản đồ sản xuất của khu vực.

Nhưng bước ngoặt thực sự đến vào năm 2008 khi Samsung Electronics quyết định đầu tư nhà máy sản xuất điện thoại đầu tiên tại Khu công nghiệp Yên Phong (Bắc Ninh).

Điều cần nhấn mạnh là Yên Phong không phải khu công nghiệp do Kinh Bắc đầu tư. Tuy nhiên, sự kiện này đã tạo ra hiệu ứng lan tỏa rất lớn đối với toàn bộ thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc. Từ đây, hàng loạt tập đoàn công nghệ quốc tế bắt đầu tăng tốc mở rộng đầu tư vào Việt Nam.

LG lựa chọn Hải Phòng. Foxconn liên tục mở rộng hiện diện tại Bắc Giang cũ và Bắc Ninh. Luxshare, Goertek, Pegatron, Amkor cùng nhiều doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ cũng lần lượt gia nhập chuỗi sản xuất.

Khi dòng vốn FDI tăng tốc, những khu công nghiệp đã được chuẩn bị từ trước cũng nhanh chóng trở thành lợi thế cạnh tranh của nhiều địa phương. Đó cũng là giai đoạn bất động sản công nghiệp bước ra khỏi vị thế của một phân khúc "âm thầm" để trở thành một trong những động lực phát triển quan trọng của nền kinh tế.

Không chỉ là bất động sản

Điều thú vị là giá trị lớn nhất của khu công nghiệp lại không nằm ở những lô đất được cho thuê. Một khu công nghiệp hoàn chỉnh có thể kéo theo hàng chục nhà máy. Mỗi nhà máy lại tạo ra hàng nghìn việc làm.Từ đó giúp hình thành nhu cầu về logistics, nhà ở, thương mại, giáo dục, đào tạo nhân lực và hàng loạt dịch vụ hỗ trợ khác.

Nói cách khác, khu công nghiệp không chỉ thay đổi một doanh nghiệp. Nó có thể thay đổi cả cấu trúc kinh tế của một địa phương và Bắc Ninh là ví dụ tiêu biểu.

Từ một tỉnh có quy mô kinh tế khiêm tốn, địa phương này đã vươn lên trở thành một trong những trung tâm công nghiệp và xuất khẩu lớn nhất cả nước. Hải Phòng cũng ghi nhận bước chuyển tương tự khi phát triển mạnh các khu công nghiệp và trở thành cứ điểm sản xuất của nhiều tập đoàn công nghệ. Đó là lý do nhiều chuyên gia cho rằng, bất động sản công nghiệp không nên được nhìn nhận đơn thuần là một phân khúc của thị trường địa ốc. Đây cũng là hạ tầng của quá trình công nghiệp hóa.

Từ "cho thuê đất" đến "xây hệ sinh thái" và dấu ấn gắn với bước ngoặt của nền kinh tế

Khi Việt Nam bước vào giai đoạn thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao, cuộc cạnh tranh giữa các khu công nghiệp cũng thay đổi. Nếu trước đây, lợi thế chủ yếu nằm ở diện tích đất và giá thuê, thì ngày nay, các nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến khả năng kết nối với cảng biển, sân bay, cao tốc, nguồn điện ổn định, hạ tầng số, tiêu chuẩn môi trường và hệ sinh thái dịch vụ.

Xu hướng này buộc các chủ đầu tư khu công nghiệp phải thay đổi. Thay vì chỉ phát triển hạ tầng để cho thuê, nhiều doanh nghiệp, trong đó có Kinh Bắc, hướng tới mô hình khu công nghiệp gắn với đô thị và dịch vụ, tạo môi trường sản xuất và sinh sống đồng bộ cho chuyên gia, người lao động và doanh nghiệp. Đó cũng là cách bất động sản công nghiệp chuyển mình từ một mô hình kinh doanh đất đai sang phát triển hệ sinh thái sản xuất.

Nhìn lại hơn hai thập kỷ qua, có thể có nhiều góc nhìn khác nhau về hành trình phát triển của Kinh Bắc hay những biến động của thị trường. Nhưng nếu đặt trong bối cảnh rộng hơn của nền kinh tế, dấu ấn của ông Đặng Thành Tâm không chỉ nằm ở số lượng khu công nghiệp đã phát triển.

Điều đáng chú ý hơn là ông thuộc nhóm doanh nhân sớm tin rằng Việt Nam có thể trở thành điểm đến của các tập đoàn sản xuất toàn cầu khi mà vào thời điểm niềm tin ấy chưa phổ biến. Ông không trực tiếp tạo ra những chiếc điện thoại hay linh kiện điện tử xuất khẩu đi khắp thế giới. Nhưng những khu công nghiệp được phát triển từ rất sớm đã góp phần tạo nên hạ tầng để các nhà đầu tư quốc tế xây dựng nhà máy, mở rộng sản xuất và hình thành các chuỗi cung ứng mới.

Hành trình của ông Đặng Thành Tâm phản ánh một tầm nhìn khác. Đó là nhìn thấy giá trị của những vùng đất còn chưa phát triển, trong bối cảnh Việt Nam đang đứng trước cơ hội hội nhập sâu với nền kinh tế thế giới.

Có lẽ, di sản lớn nhất của ông không nằm ở những héc-ta khu công nghiệp đã được lấp đầy mà ở chỗ, ông là một trong những doanh nhân góp phần chuẩn bị "mặt bằng" cho một giai đoạn tăng trưởng mới của nền kinh tế Việt Nam - giai đoạn mà bất động sản công nghiệp không chỉ phục vụ phát triển doanh nghiệp, mà còn trở thành nền tảng để Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.