"Ôm" hàng tồn kho khủng
Được xem là một trong những "ông lớn" bất động sản phía Nam, đặc biệt tại TP. HCM - CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Khang Điền, HoSE: KDH) mới đây đã công bố BCTC quý II/2025.
Theo báo cáo, lợi nhuận sau thuế của Khang Điền hiện chỉ đạt 315 tỷ đồng, giảm 9% so với cùng kỳ.
So với kế hoạch của năm 2025 đặt ra là 3.800 tỷ đồng doanh thu và 1.000 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, hiện doanh nghiệp này mới lần lượt hoàn thành 46% và 31,5% mục tiêu đề ra.
Cơ cấu hàng tồn kho của Khang Điền.
Tổng tài sản của Nhà Khang Điền ghi nhận tại thời điểm 30/6/2025 là hơn 31.251 tỷ đồng, tăng nhẹ so với thời điểm đầu năm.
Trong đó, lượng hàng tồn kho chiếm hơn 23.000 tỷ đồng, tăng gần 1.000 tỷ đồng, tập trung phần lớn ở các dự án lớn như: The Emeria – Bình Trưng Đông 3.725 tỷ đồng; Clarita – Bình Trưng Đông 4.639 tỷ đồng và Khang Phúc – KDC Tân Tạo (Mega Township) với 8.146 tỷ đồng.
Trong cơ cấu hàng tồn kho của KDH, chiếm tỷ trọng lớn nhất là Dự án Khu đô thị Tân Tạo ( Mega Township) với 8.146 tỷ đồng. Dự án này do Công ty TNHH Khang Phúc - công ty con của Khang Điền làm chủ đầu tư. Dự án này được triển khai trên diện tích gần 330ha và là dự án lớn nhất của Khang Điền tại khu vực Tây Nam của TP. HCM.
Sau khi hoàn thành, dự án được kỳ vọng sẽ hình thành khu trung tâm dịch vụ - thương mại và đô thị, gồm các hạng mục như khu thương mại phức hợp, khu trung tâm vui chơi, giải trí, khu bệnh viện...
Diện án hiện đã có chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500 và công tác giải phóng mặt bằng hiện đạt xấp xỉ 90%.
Hiện nay, công tác đền bù giải phóng mặt bằng đang tiếp tục được triển khai, dự kiến sẽ hoàn thành vào cuối năm 2025, nhằm mục tiêu khởi công dự án vào năm 2027.
Đối với Dự án The Gladia (Clarita & Emeria), hiện nay liên doanh KDH và Keppel Land đã được cấp giấy phép bán hàng cho phân khu Emeria (gồm 67 căn nhà thấp tầng và biệt thự.
Dự kiến, phân khu còn lại sau khi hoàn thiện thủ tục pháp lý và được cấp giấy phép bán hàng sẽ giúp KDH triển khai kế hoạch mở bán chính thức toàn dự án, đúng với tiến độ đặt ra vào quý II/2025 như dự kiến.
Tồn kho khủng: Thách thức hay cơ hội?
Việc CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền ghi nhận lượng hàng tồn kho vượt 23.000 tỷ đồng – tương đương gần 74% tổng tài sản, đây là một con số đáng chú ý, nếu không muốn nói là "vượt chuẩn" trong bối cảnh ngành bất động sản đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc khốc liệt.
Tuy nhiên, bản chất của hàng tồn kho bất động sản không giống với các ngành sản xuất hàng hóa thông thường. Tồn kho của Khang Điền chủ yếu nằm ở các dự án có quy mô lớn, đã tích lũy từ nhiều năm trước, trong đó nổi bật là Mega Township (Khang Phúc -Tân Tạo, 8.146 tỷ đồng) và bộ đôi Clarita – Emeria (khoảng 8.300 tỷ đồng), đây đều là những dự án trọng điểm nằm tại các khu vực chiến lược như Tây TP. HCM và Đông TP. HCM.
Trong cơ cấu hàng tồn kho của KDH, chiếm tỷ trọng lớn nhất là Dự án Khu đô thị Tân Tạo ( Mega Township) với 8.146 tỷ đồng. Ảnh: Khang Điền
Thay vì nhìn hàng tồn kho như một "gánh nặng", cần đánh giá lại bản chất của từng khoản mục. Với Khang Điền, tồn kho chủ yếu là chi phí phát triển dở dang cho các dự án đã có phê duyệt quy hoạch, có tiến độ giải phóng mặt bằng khả quan, pháp lý cơ bản đầy đủ, và nhiều dự án đã bước vào giai đoạn tiền mở bán.
Nói cách khác, Khang Điền không "ôm đất chết", mà đang nắm giữ "hàng tiền mở bán" – tức nguồn cung sẵn sàng bung ra khi thị trường hồi phục mạnh.
Khu Tây TP. HCM: Vùng trỗi dậy mới?
Giữa bối cảnh thị trường TP. HCM đang khan hiếm nguồn cung sơ cấp, hàng tồn kho này không phải rủi ro, mà chính là quỹ hàng giá trị để chiếm lĩnh thị phần trong các chu kỳ kế tiếp.
Từ cuối năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản phía Nam đã ghi nhận tín hiệu phục hồi tích cực: lãi suất giảm, dòng vốn tín dụng mở lại, một số "deal" mua bán – sáp nhập (M&A) diễn ra sôi động hơn, và đặc biệt là chính sách pháp lý đang có chuyển biến rõ ràng với Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ 1/1/2025.
Theo đó, giới đầu tư bắt đầu "ngắm hàng" trở lại, đặc biệt với các dự án:
- Có pháp lý minh bạch.
- Tọa lạc ở khu vực quy hoạch bài bản.
- Chủ đầu tư có năng lực triển khai thực tế.
Trong chu kỳ bất động sản có tính lặp lại, hàng tồn kho không hẳn là tồn đọng, mà có thể là hàng đợi "thời cơ". Ảnh: Khang Điền
Khang Điền với danh mục tồn kho phần lớn là đất đã có chủ trương, quy hoạch 1/500, giải phóng mặt bằng đạt >90% hoàn toàn có thể đẩy nhanh tiến độ và sẵn sàng tung hàng từ 2026-2027 trở đi. Trong chu kỳ đó, giá vốn thấp hiện tại trở thành lợi thế cạnh tranh về biên lợi nhuận, đặc biệt nếu thị trường vào pha tăng trưởng giá lần 2 (2026-2028).
Dù tồn kho mang tính chiến lược, nhưng con số >23.000 tỷ đồng vẫn đặt ra những áp lực nhất định về dòng tiền. Với tiến độ triển khai chậm ở một số dự án do vướng mắc pháp lý hoặc giải phóng mặt bằng, KDH có thể phải đối mặt với:
- Chi phí lãi vay tăng thêm nếu sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức.
- Rủi ro mất cơ hội nếu thị trường bật dậy trước khi hàng kịp bung ra.
- Áp lực từ cổ đông về tỷ suất sinh lời và hiệu quả sử dụng tài sản.
Tuy nhiên, nhìn vào bảng cân đối tài chính, Khang Điền hiện vẫn duy trì tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu ở mức an toàn, không rơi vào tình trạng "cạn tiền mặt" như một số doanh nghiệp cùng ngành. Đây là điểm cộng lớn giúp họ "cầm cự" và chờ đúng thời điểm bung hàng thay vì bán tháo cắt lỗ.
Giữa bối cảnh mặt bằng giá bị nén chặt suốt 2 năm qua, khu Tây TP.HCM (nơi có Mega Township) đang nổi lên là điểm đến mới của dòng vốn dịch chuyển từ Đông Sài Gòn, do quỹ đất rộng, kết nối giao thông ngày càng hoàn thiện (cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, đường Vành Đai 3...).
Nếu KDH khéo léo cấu trúc sản phẩm theo mô hình:
- Nhà phố diện tích nhỏ phù hợp khả năng hấp thụ thị trường
- Shophouse - biệt thự liền kề trung tâm thương mại (đáp ứng nhu cầu dịch vụ tại chỗ của khu đô thị lớn)
- Sản phẩm thương mại dịch vụ gắn liền logistic... thì khả năng bán hàng thành công ở chu kỳ tới là rất cao. Đặc biệt, liên doanh với Keppel Land cũng là yếu tố đảm bảo năng lực triển khai chuẩn quốc tế, tăng sức hấp dẫn với người mua nhà và nhà đầu tư trung lưu.
Trong chu kỳ bất động sản có tính lặp lại, hàng tồn kho không hẳn là tồn đọng, mà có thể là hàng đợi "thời cơ". Với Khang Điền - doanh nghiệp có hệ sinh thái khép kín, quỹ đất sạch, năng lực thi công thì con số 23.000 tỷ đồng tồn kho không phải là điểm yếu, mà là lá bài chiến lược nếu biết phân phối đúng thời điểm.
Câu chuyện "ôm hàng" của Khang Điền đang cho thấy sức chịu về năng lực để giữ hàng và tung hàng khi thị trường cần. Và ở góc độ này, Khang Điền vẫn nằm trong nhóm có vị thế tốt nhất trong khu vực phía Nam.
Mặc dù tỷ trọng tồn kho của Khang Điền là cao nhất so với nhóm, không nên xem đây là "gánh nặng". Trong bối cảnh thị trường khan cung nói chung, nguồn lực này càng tạo ra lợi thế cạnh tranh chiến lược, đặc biệt nếu công ty kiểm soát tốt tiến độ bán hàng, pháp lý và tài chính.
Tuy nhiên, rủi ro vẫn hiện hữu nếu thị trường không phục hồi theo kế hoạch, thanh khoản sụt giảm hoặc chi phí lãi vay tăng đột biến. Quan trọng là KDH phải khéo léo điều phối dòng tiền, đàm phán với ngân hàng và đẩy nhanh triển khai pháp lý để chuyển tồn kho thành tiền mặt hiệu quả.
Theo báo cáo phân tích của SSI Research và dữ liệu từ BCTC Khang Điền (Quý II/2025), doanh nghiệp hiện đang sở hữu hơn 650 ha quỹ đất sạch tại TP. HCM và vùng ven – đứng trong Top 3 doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhất khu vực phía Nam.
Trong đó: TP. HCM (Quận 9, Bình Tân, Bình Chánh cũ): ~440ha; Long An cũ - Đồng Nai (vệ tinh): ~210ha cùng nhiều khu đất đã hoàn thiện pháp lý 1/500, sẵn sàng triển khai giai đoạn 2025-2027.
Không đơn thuần chỉ là câu chuyện nắm giữ hàng tồn kho khủng, nếu nhìn nhận một cách lạc quan, Khang Điền đang nắm giữ "phôi đô thị" của giai đoạn phát triển mới tại phía Tây và Đông TP. HCM.
Trong bức tranh đại đô thị hóa, khi vùng ven dần trở thành trung tâm tăng trưởng mới, những quỹ đất sạch, pháp lý hoàn thiện, tọa lạc tại "tọa độ giao thông" chiến lược như Bình Tân, Bình Chánh, Quận 9 cũ... không chỉ là tài sản ngủ yên mà là "vũ khí tăng trưởng" đúng nghĩa.
Ở góc độ liên kết vùng, Mega Township – khu đô thị Tây TP. HCM của Khang Điền không chỉ phục vụ cư dân bản địa, mà còn là điểm trung chuyển dân số từ các tỉnh giáp ranh như Long An cũ, Tiền Giang cũ khi Vành đai 3, cao tốc TP. HCM - Mộc Bài hoàn thiện. Cùng lúc, các dự án ở Quận 9 (cũ) lại bổ khuyết nguồn cung khan hiếm cho lực lượng chuyên gia, kỹ sư, lao động tri thức tại "thung lũng công nghệ" khu vực Thủ Đức.
Hàng tồn kho ở thời điểm hiện tại nếu đủ năng lực vận hành, đủ sức chịu và nhạy bén triển khai sẽ được xem là lợi thế tái cấu trúc thị trường của ngày mai.
Giữa một thị trường đang phân hóa khốc liệt, Khang Điền không chỉ cần "giữ hàng", mà cần định nghĩa lại vị thế: Không chỉ là nhà phát triển bất động sản, mà là nhà kiến tạo đô thị trong chuỗi chuyển dịch cấu trúc vùng TP. HCM mở rộng trong tương lai.
