PDR của bất động sản Phát Đạt còn gì để “chuyển giao thế hệ”?

Chính thức bước chân vào lĩnh vực bất động sản từ năm 2004, với vốn điều lệ 20 tỷ đồng và mảng chủ lực là phát triển các dự án bất động sản cao cấp, khách sạn, resort… Sau 15 năm, vốn điều lệ của Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt đã đạt trên 3.000 tỷ đồng với tổng quỹ đất đang sở hữu hơn 420ha tại TP HCM và một số tỉnh, thành phố ven biển trên cả nước như Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Bình Định.

Song, ít ai biết rằng đằng sau con số vốn hóa khủng và từ khóa quỹ đất "mỹ miều" đó là những điểm mờ mà khi soi vào sự án, quỹ đất, cổ phiếu và những đợt phát hành trái phiếu với lãi suất "bất chấp"... Tất cả đã phần nào chứng minh PDR đang khủng hoảng dòng tiền và quá phụ thuộc vào thị trường vốn hóa.

Những minh chứng PDR đang khủng hoảng dòng tiền

5 năm qua ông chủ Phát Đạt làm được những gì?

Sỡ dĩ trong bài viết này Reatimes lấy dấu mốc từ năm 2015 bởi vì trong khoảng thời gian đó, từng có lần chia sẻ với báo chí, ông chủ Phát Đạt đã tuyên bố rằng sau 5 năm nữa ông sẽ lui về hậu trường. Nhưng đến nay, nhìn số cổ phần ông đang nắm giữ thì sẽ thấy chưa có dấu hiệu gì cho kế hoạch “chuyển giao thế hệ”.

Trong câu chuyện lần đó, ông Đạt nói rằng “Tôi đã chuẩn bị cho mình kế hoạch để 5 năm nữa có thể lui về. Người có thể thay thế mình là con trai tôi. Cháu 25 tuổi (sinh năm 1990), đã trải qua sự huấn luyện, đào tạo chuyên nghiệp ở nước ngoài.

Tôi có ba đứa con, một trai, hai gái, đều đi học ở nước ngoài. Tôi sẽ chuyển giao ngành bất động sản cho con trai đầu. Con gái thứ hai học ở Anh hai năm nữa về sẽ tiếp quản ngành tàu biển, cháu là người chuẩn mực, bài bản. Còn con gái thứ ba sẽ tiếp quản ngành khách sạn 4 - 5 sao cùng căn hộ cho thuê…”

Nhìn lại, trong 5 năm qua tổng tài sản của PDR liên tục tăng trưởng qua các năm. Từ năm 2015 tổng tài sản là 7.540 tỷ đồng, đến cuối 2018 con số này đã tăng 46% lên mức 11.057 tỷ đồng. Tại thời điểm ngày 30/6/2019, tổng tài sản PDR tiếp tục tăng lên, đạt 11.368 tỷ đồng. Nhưng phần tài sản này chủ yếu nằm ở “hàng tồn kho” của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, đi kèm với mức tăng ấn tượng về tổng tài sản thì khoản mục “nợ phải trả” của PDR cũng tăng theo tương đương. Từ 5.270 tỷ đồng năm 2015, khoản nợ  của công ty đã tăng 43% lên 7.545 tỷ đồng cuối năm 2018. Đến hết quý II/2019, tổng nợ đã tăng lên mức 7.635 tỷ đồng. Chủ yếu những khoản nợ này đều là những khoản nợ dài hạn.

Đặc biệt, từ năm 2015 đến nay, tổng nợ/vốn chủ sở hữu luôn duy trì ở mức cao trên 2,5 lần. Những thông số tài chính này phần nào cho thấy rủi ro đang rình rập công ty này. 

Dấu hiệu dễ dàng nhìn thấy đầu tiên phải kể đến việc PDR liên tục phát hành trái phiếu với tốc độ chóng mặt. Mới đây nhất, công ty đã thông báo hoàn tất phát hành 3 đợt trái phiếu với tổng giá trị 845 tỷ đồng. Trong đó, PDR đã hoàn tất đợt phát hành 550 tỷ đồng kỳ hạn 60 tháng trong thời gian từ 3/6 đến 31/7. Lãi suất trái phiếu 4 kỳ tính đầu tiên là 10,5% và kỳ tính tiếp theo bằng tổng của tối thiểu 3,5% /năm và lãi suất tiền gửi cá nhân kỳ hạn 24 tháng.

Tài sản đảm bảo là toàn bộ các quyền tài sản gắn liền với dự án Phân khu số 2, quyền sử dụng đất tại Phân khu số 2 thuộc KĐT Du lịch sinh thái Nhơn Hội, Bình Định; một phần quyền sử dụng đất tại Phân khu số 4 KĐT Du lịch sinh thái Nhơn Hội và quyền sử dụng đất tại địa chỉ khối Tân Mỹ, phường Cẩm An, TP. Hội An, tỉnh Quảng Nam.

Cũng trong đợt này, PDR chào bán được 70 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất danh nghĩa 13,5%/năm, trả lãi mỗi 3 tháng/lần. Tài sản đảm bảo là 5,5 triệu cổ phiếu PDR. Giá trị trái phiếu chào bán ban đầu lên tới 220 tỷ đồng trái phiếu tuy nhiên được PDR điều chỉnh còn 70 tỷ đồng.

Ngoài ra, đợt phát hành 225 tỷ đồng trái phiếu kết thúc vào ngày 1/8 cũng đã được thực hiện thành công với lãi suất danh nghĩa 9,5% kỳ hạn thanh toán định kỳ 3 tháng/lần.

Trước đó, PDR đã phát hành được 150 tỷ đồng trái phiếu trong ngày 24/6 . Trái phiếu có lãi suất phát hành danh nghĩa 14%/năm, trả lãi mỗi 3 tháng/lần, được đảm bảo bằng 13 triệu cổ phiếu PDR.

Ngày 4/6, công ty này cũng phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất danh nghĩa 12%/năm và kỳ hạn trả lãi mỗi 6 tháng/lần. Số trái phiếu này được đảm bảo bởi 8,2 triệu cổ phiếu PDR.

Trong lần đầu phát hành trái phiếu riêng lẻ vào 8/4, PDR chào bán được 200 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất danh nghĩa 14,45%/năm, trả lãi mỗi 3 tháng/lần, đảm bảo bằng 18 triệu cổ phiếu PDR.

Tính ra, với 6 lần huy động từ đầu năm đến nay, PDR đã phát hành khoảng 1.295 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất thấp nhất 9,5%/năm, cao nhất 14,45%.

Động thái liên tiếp phát hành trái phiếu doanh nghiệp được lãnh đạo PDR thực hiện trong bối cảnh việc huy động vốn từ ngân hàng gặp khó khăn do lĩnh vực bất động sản đang nằm trong diện hạn chế tín dụng.

Tuy nhiên, theo đánh giá của giới chuyên gia tài chính ngân hàng, việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh siết tín dụng bất động sản là cần thiết nhưng cũng có một số doanh nghiệp vốn đang mắc cạn trên thị trường vốn hóa thì đây lại là cơ hội "đục nước béo cò".

Lợi nhuận được làm bằng... giấy

Tiền sử của HĐQT PDR là đã từng chuyển nhượng dự án làm nên thương hiệu bất động sản Phát Đạt ngày nay và dự án này được xem là "gà đẻ trứng vàng" nhưng lại bị PDR chuyển nhượng để thanh toán các khoản trái phiếu, nợ vay của Công ty Phát Đạt tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đông Á (DongA Bank).

Tiếp đó là những “tai tiếng”, như lùm xùm trong vụ đội vốn dự án BT Nhà thi đấu Phan Đình Phùng, căn hộ chuẩn “5 sao” nhưng phải mua chỗ để xe ô tô, hay vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án Khu Resort & Spa Marriott Hội An (Quảng Nam) khi chưa thu hồi và đền bù giải tỏa xong đất dân.

Những lùm xùm về nợ nần trái phiếu chưa một ngày "thoát xác" thì mới đây PDR lại tiếp tục tự mua dây buộc mình khi tại thời điểm Sở TNMT Quảng Ngãi kiểm tra, PDR chưa báo cáo kết quả khai thác và sử dụng cát cho đoàn kiểm tra.

Theo đó, Công ty Phát Đạt khai thác cát tại mỏ cát tổ 6 hầu như không phục vụ cho dự án Khu dân cư Bàu Cả theo giấy phép được UBND tỉnh Quảng Ngãi cấp, mà chủ yếu cung cấp cát ra ngoài khu vực dự án.

Không chỉ làm khó nhà đầu tư trên trận địa bất động sản mà trên thị trường chứng khoán những năm qua nhà đầu tư của PDR cũng bao phen "hoảng hốt". 

Sau giai đoạn 2 năm, từ năm 2015 đến năm 2017 giá cổ phiếu PDR đi ngang quanh vùng giá 7.500 - 9.500 đồng/cổ phiếu. Có thời điểm lên vùng giá 11.000 đồng/cổ phiếu nhưng chỉ trong thời gian ngắn.

Nhưng chỉ 1 năm sau đó, từ cuối tháng 3/2017 đến giữa tháng 4/2018, giá cổ phiếu PDR bỗng chốc "lên đồng" và đã lập đỉnh lịch sử với giá đóng cửa là 29.400 đồng/cổ phiếu, kèm với đó thanh khoản cũng gia tăng hơn giai đoạn trước.

Sau thời điểm đó, thị trường chung lao dốc, hầu hết các cổ phiếu đều giảm mạnh và PDR cũng không tránh khỏi hệ lụy. Từ vùng đỉnh, PDR đã giảm 29% xuống vùng 20.000 đồng/cổ phiếu.

Tuy nhiên từ đầu năm 2019 tới nay giá cổ phiếu DPR đã tăng 30% lên vùng 26.000 đồng/cổ phiếu, thanh khoản được duy trì ở mức cao.

Còn với những cổ đông trung thành nhất cũng không kiềm chế được sự bất bình trong những kỳ đại hội đồng cổ đông. Theo đó, dù trong các kỳ đại hội cổ đông của PDR cả 2 năm liền, HĐQT luôn đặt mục tiêu doanh thu 2.000 tỷ đồng/năm, nhưng rồi nhà đầu tư PDR đều nhận một "điệp khúc" lợi nhuận bằng cổ phiếu. Cụ thể, năm 2016, PDR chia cổ tức bằng 10% cổ phiếu và lặp lại năm 2017. Đến năm 2018, PDR chia cổ tức ở mức 20% nhưng vẫn bằng cổ phiếu.

Gần đây nhất là tại ĐHCĐ 2019, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc đã công bố kế hoạch kinh doanh của PDR trong năm 2019. Theo đó, mục tiêu năm nay PDR đạt doanh thu 9.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế là 1.000 tỷ đồng. So với kết quả thực hiện được ở năm 2018, doanh thu năm 2019 tăng gấp 4,5 lần và lợi nhuận sau thuế tăng 24%. Nhưng cuối cùng PDR cũng vẫn dự kiến chia cổ tức năm 2019 hứa hẹn với 90% lợi nhuận sau thuế đạt được nhưng chắc rằng cổ tức lại vẫn tiếp tục được chia bằng... giấy.

Có một thực tế mà giới đầu tư đều thuộc lòng là trong chiến lược ngắn hạn, PDR cũng trình các kế hoạch phát hành thêm cổ phiếu phổ thông và ESOP để tăng vốn. Điều này phần nào chứng minh PDR đang khủng hoảng dòng tiền và quá phụ thuộc vào thị trường vốn hóa. Tỷ lệ chia cổ tức của PDR dù ấn tượng nhưng thực chất chỉ góp phần pha loãng giá trị cổ phiếu và gia tăng giá trị ảo.

Dấu mốc nào để "chuyển giao thế hệ"?

Báo cáo tài chính nửa đầu năm 2019 của PDR cho thấy, công ty này đang có tổng cộng 7.635,8 tỷ đồng nợ phải trả, tăng hơn 90 tỷ đồng so với đầu năm.

Đáng chú ý là Phát Đạt đang bị âm dòng tiền kinh doanh. Tại thời điểm cuối tháng 6, lưu chuyển tiền thuần sử dụng vào hoạt động kinh doanh của PDR trên bảng lưu chuyển tiền tệ âm 1.070,1 tỷ đồng (cùng kỳ dương 216,6 tỷ đồng).

Nguyên nhân do tăng các khoản phải thu (618,5 tỷ đồng), tăng các khoản phải trả (364,6 tỷ đồng) và hàng tồn kho tăng từ 129 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước lên 892 tỷ đồng. Với việc trúng thầu và trở thành chủ đầu tư phân khu 2 - 4 - 9 thuộc Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, Bình Định, PDR đang có 1.217 tỷ đồng giá trị hàng tồn kho tại dự án này tính đến 30/6 (bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí thiết kế, tư vấn, khảo sát, xây dựng cơ sở hạ tầng dự án).

Vậy trước thực trạng bức tranh tài chính 6 tháng đầu năm là dòng tiền kinh doanh âm và bình quân mỗi tháng phát hành trái phiếu một lần thì PDR phải đứng trước những nguy cơ nào? Và liệu còn "cửa" nào cho Chủ tịch PDR thực hiện lời hứa “chuyển giao thế hệ” là toàn bộ tài sản là bất động sản cho cậu quý tử Nguyễn Tấn Danh (sinh năm 1990)?

Đựợc biết dù là thế hệ 9x và chưa kinh qua môi trường kinh doanh bất động sản nhưng sau khi ra trường Nguyễn Tấn Danh đã trải qua nhiều cương vị lãnh đạo cấp cao tại doanh nghiệp địa ốc với quy trình bổ nhiệm “thần tốc” tại PDR.

Theo đó, tháng 9/2015, ông Nguyễn Tấn Danh chính thức nhận quyết định giữ chức Phó tổng giám đốc kinh doanh Tập đoàn Phát Đạt.

Cuối tháng 3/2016, ông Danh là ứng cử viên duy nhất cho ghế thành viên HĐQT vừa bị bỏ trống theo đơn từ nhiệm của chú ruột là ông Nguyễn Văn Tuấn. Sự sắp đạt hoàn hảo đến mức đủ 100% phiếu bầu để cậu chủ 9x "danh chính ngôn thuận" ngồi vào hàng ngũ lãnh đạo cấp cao của doanh nghiệp bất động sản nghìn tỷ.

Đến tháng 8/2016, Nguyễn Tấn Danh tiếp tục được bổ nhiệm lên chức Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Phó tổng giám đốc PDR.

Bất ngờ hơn, tháng 5/2017, con trai ông Đạt nhận quyết định thôi làm Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Phát Đạt. Nhưng sau đó một tháng, Nguyễn Tấn Danh được thông báo đang kiêm nhiệm chức vụ Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Elements và Chủ tịch HĐQT công ty CTCP Đầu tư Phú Mỹ Hưng.

Đến nay Nguyễn Tấn Danh đang đảm nhiệm vị trí Phó Chủ tịch HĐQT nắm giữ 1.476.000 cổ phiếu PDR tương ứng 0,45% tính tại thời điểm 24/4/2019. Nghĩa là nếu tính theo giá đóng cửa ngày 14/8 thì cậu quý tử này chỉ nắm giữ số cổ phần tương đương với 38,9 tỷ đồng.

Theo giới thiệu của Tập đoàn Phát Đạt, Danh tốt nghiệp chuyên ngành quản trị kinh doanh, tiếp thị và tài chính tại Đại học San Francisco (Mỹ). Sau khi trở về Việt Nam, Danh gia nhập vào Quỹ Đầu tư Openasia và công ty Chứng khoán Bản Việt với vai trò Chuyên viên nghiên cứu, phân tích thị trường.

Như vậy, sau gần 5 năm, cậu quý tử 9X được hứa hẹn sẽ kế thừa ngành bất động sản giờ cũng gần 30 tuổi. Nhưng nhìn vào tỷ lệ nắm giữ trong PDR cho thấy ông chủ của bất động sản Phát Đạt vẫn chưa hề có động thái “chuyển giao” cho người con trai duy nhất . Phải chăng còn nhiều lý do để ông chủ này không đẩy con vào "thử lửa" trong khi PDR đang đối diện với chỉ số tài chính ở mức báo động, đặc biệt với những điểm mờ trong việc liên tục phát hành trái phiếu với lãi suất “bất chấp”?