PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến: "ESG++ là tiêu chuẩn bắt buộc cho đô thị biển thế hệ mới"

Tiến ra biển, khai thác không gian biển bằng mô hình siêu đô thị ESG++ không chỉ là một lựa chọn về quy hoạch, mà còn là một chiến lược phát triển dài hạn, góp phần quyết định vào việc hiện thực hóa khát vọng mục tiêu phát triển năm 2045.

Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu trở thành quốc gia phát triển, có thu nhập cao vào năm 2045, yêu cầu "mở không gian tăng trưởng mới" trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Các mô hình phát triển dựa trên quỹ đất truyền thống ở đất liền đang tiến đến giới hạn, trong khi biến đổi khí hậu, nước biển dâng và rủi ro môi trường buộc chúng ta phải chuyển sang tư duy phát triển dựa vào biển, nơi còn rất nhiều tiềm năng chưa được khai thác.

Chính vì vậy, tiến ra biển, khai thác không gian biển bằng mô hình siêu đô thị ESG++ không chỉ là một lựa chọn về quy hoạch, mà còn là một chiến lược phát triển dài hạn, góp phần quyết định vào việc hiện thực hóa khát vọng mục tiêu phát triển năm 2045. Những siêu đô thị biển thế hệ mới gắn với cảng biển, logistics, tài chính, du lịch, công nghệ sẽ tạo ra những "siêu động lực" tăng trưởng, tương tự mô hình Singapore, Tokyo Bay, Busan hay Dubai đã tạo ra bước nhảy vọt cho các quốc gia.

Đối với Việt Nam, bài toán tiến ra biển càng có ý nghĩa khi chúng ta đã có một hệ thống pháp lý khá đầy đủ cho việc lấn biển, quản lý đô thị biển và phát triển kinh tế biển bền vững theo Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Tài nguyên, Môi trường biển và hải đảo cùng nhiều chiến lược quốc gia. Điều này mở đường để hình thành các đại đô thị biển hiện đại, được quản trị theo chuẩn ESG++, nơi bảo vệ môi trường, tái sinh hệ sinh thái, phát triển đô thị thông minh và tăng trưởng xanh được đặt làm tiêu chuẩn bắt buộc.

Trước thềm Hội thảo "Tiến ra biển bằng siêu đô thị ESG++: Chiến lược đầu tư bền vững", Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) đã có cuộc trao đổi sâu với PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, nhằm phân tích rõ những cơ sở pháp lý, tầm nhìn chiến lược và động lực phát triển để Việt Nam có thể vươn khơi, kiến tạo những siêu đô thị biển thế hệ mới.

- Thưa chuyên gia, trong hành trình vươn tới sự thịnh vượng, vì sao Việt Nam nhất định phải "tiến biển" và phải tiến bằng mô hình "siêu đô thị ESG++"?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Trước hết, nếu nhìn vào không gian phát triển truyền thống của Việt Nam, chúng ta sẽ thấy mô hình đô thị - công nghiệp bám dọc quốc lộ, trục đất liền đã gần đến giới hạn. Quỹ đất thuận lợi quanh các đô thị lớn ngày càng cạn; áp lực hạ tầng, ô nhiễm, ngập úng, ùn tắc… ngày càng nặng nề. Trong bối cảnh cần một không gian tăng trưởng mới, lấn biển là mệnh lệnh của thời đại. Việt Nam có hơn 3.200km bờ biển, nhiều vịnh, cửa sông, bán đảo, đảo ven bờ.

Điểm khác căn bản so với giai đoạn trước là bây giờ, Việt Nam đã có cơ sở pháp lý khá đầy đủ để tiến ra biển một cách minh bạch, kiểm soát được rủi ro, chứ không phải đi theo kiểu "mạnh ai nấy làm". Luật Đất đai năm 2024 cùng Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/07/2024 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã thiết lập một khung pháp luật khá chi tiết về lấn biển, từ việc xác định khu vực lấn biển phải được tích hợp trong quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch không gian biển; yêu cầu xác định ranh giới, diện tích, toạ độ khu vực lấn biển; đến trình tự chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất - giao khu vực biển, nghiệm thu lấn biển rồi mới cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ("sổ đỏ").

Nói cách khác, lấn biển vốn trước đây là "vùng xám" thì nay đã được đặt vào một hành lang pháp lý rõ ràng: Phải phù hợp hệ thống quy hoạch (đất, xây dựng, giao thông, không gian biển); Phải chịu những điều kiện rất chặt chẽ về quốc phòng, an ninh, môi trường, phát triển bền vững; Phải được thẩm định, chấp thuận chủ trương ở cấp cao đối với các dự án lớn, nhạy cảm; Phải nghiệm thu hoạt động lấn biển, hoàn thành nghĩa vụ tài chính rồi mới được cấp "sổ đỏ" cho đất hình thành sau lấn biển.

Như vậy, chúng ta không tiến ra biển bằng "khoảng trống pháp lý", mà tiến ra biển trên nền một khung pháp luật đang ngày càng hoàn thiện, có thể kiểm soát, có thể giám sát. Điều đó giúp Nhà nước quản lý rủi ro, giúp nhà đầu tư yên tâm về an toàn pháp lý, và giúp cộng đồng có cơ sở để giám sát, phản biện.

Tuy nhiên, chỉ có pháp luật về lấn biển vẫn chưa đủ. Trong bối cảnh biến đổi khí hậu, nước biển dâng, xói lở bờ biển, bão lụt cực đoan… nếu chúng ta chỉ "lấy đất từ biển" để xây nhà, xây đường theo tư duy cũ thì cái giá phải trả sẽ rất lớn. Vì vậy, theo tôi, tiến ra biển mà không gắn với một khung triết lý phát triển bền vững như ESG++ thì là bước đi đầy rủi ro.

Ngược lại, khi tiến ra biển bằng mô hình "siêu đô thị ESG++", ta đang kết hợp hai thứ: Khung pháp lý mới về lấn biển với khung triết lý phát triển thế hệ mới. ESG++ ở đây không chỉ là mấy chữ "xanh - sạch - thông minh" cho đẹp, mà là cách tiếp cận dựa trên bốn lớp rất rõ: ESG truyền thống: Bảo vệ môi trường, đảm bảo công bằng xã hội, nâng chuẩn quản trị; Cộng thêm Regeneration (tái sinh): Không chỉ giảm hại, mà tái tạo hệ sinh thái, phục hồi rừng, mặt nước, đa dạng sinh học. Và Resilience (chống chịu): Thiết kế đô thị chịu được các cú sốc khí hậu, nước biển dâng, thiên tai, kinh tế - không dễ bị tổn thương, sụp đổ.

Tiến ra biển bằng siêu đô thị ESG++ nghĩa là quy hoạch, đầu tư, xây dựng và vận hành đô thị biển phải dựa trên quy hoạch lấn biển - sử dụng đất - không gian biển đã được tích hợp và phê duyệt; Tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn về môi trường, bảo tồn rừng ngập mặn, hành lang bảo vệ bờ biển, vốn đang là yêu cầu bắt buộc trong Luật Đất đai, Luật Tài nguyên, Môi trường biển và hải đảo; Áp dụng mô hình đô thị thông minh, năng lượng tái tạo, kinh tế tuần hoàn để hướng tới trung hoà carbon. Và đặc biệt, xem thiên nhiên, nhất là hệ sinh thái biển, rừng ngập mặn là đối tác, không phải vật cản.

Nếu nhìn ra thế giới, Singapore với Marina Bay - Sentosa, Nhật Bản với Tokyo Bay, Hàn Quốc với Songdo, UAE với Dubai Marina… đều đã dùng các siêu đô thị biển - ven biển - lấn biển để mở rộng không gian phát triển, đưa cảng biển, logistics, tài chính, dịch vụ quốc tế gắn chặt với không gian đô thị. Việt Nam muốn thực sự bước vào nhóm nền kinh tế phát triển, không thể chỉ "quay lưng vào đất liền"và sống bằng nội địa, mà phải có ít nhất một vài siêu đô thị biển đóng vai trò "đầu kéo".

Tiến ra biển là tất yếu, vì đó là không gian tăng trưởng mới của Việt Nam. Và tiến ra biển bằng mô hình siêu đô thị ESG++ là cách duy nhất để chúng ta vừa mở không gian phát triển, vừa kiểm soát rủi ro pháp lý - môi trường, vừa thực hiện các cam kết quốc tế về tăng trưởng xanh, Net Zero, phát triển bền vững.

Đó không chỉ là một lựa chọn kỹ thuật trong quy hoạch đô thị, mà là một lựa chọn chiến lược về con đường phát triển của Việt Nam trong nhiều thập kỷ tới.

- Như vậy, siêu đô thị lấn biển có phải là "chìa khóa mở không gian tăng trưởng mới" của Việt Nam, thưa ông?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Siêu đô thị lấn biển, xét trên cả phương diện pháp lý lẫn tầm nhìn phát triển, đúng là "chìa khóa mở không gian tăng trưởng mới" cho Việt Nam. Nhưng để hiểu điều này một cách thấu đáo, chúng ta phải nhìn vào bản chất của các siêu đô thị biển trên thế giới: Singapore không thể thành công nếu không lấn biển; Tokyo Bay chỉ trở thành trung tâm tài chính - công nghệ của Nhật Bản khi mở được không gian ven biển; Busan, từ một thành phố cảng, vươn lên thành đô thị quốc tế nhờ liên tục mở rộng ra biển; Dubai biến vùng đất sa mạc thành trung tâm thương mại - du lịch toàn cầu nhờ chiến lược "kiến tạo không gian mới" bằng các quần đảo nhân tạo.

Điểm chung của tất cả các trường hợp này là: Nếu không có đô thị biển thì không có cạnh tranh quốc tế. Lợi thế cạnh tranh của các quốc gia hàng đầu đều nằm ở khả năng sở hữu một siêu đô thị ven biển làm "cửa ngõ toàn cầu", nơi hội tụ cảng biển nước sâu, logistics, trung tâm tài chính, khoa học công nghệ, dịch vụ quốc tế và hệ sinh thái đổi mới sáng tạo.

Với Việt Nam, như tôi đã phân tích, điều kiện pháp lý để làm điều đó hiện đã tương đối hoàn chỉnh. Điều quan trọng không nằm ở việc "có luật hay chưa", mà nằm ở việc chúng ta có dám đặt mục tiêu ngang tầm Singapore, Tokyo Bay, Dubai… hay không.

Ở góc độ địa kinh tế, Việt Nam chỉ có một số ít vị trí hội đủ cả ba yếu tố: Hướng ra biển - gần trung tâm kinh tế lớn, có khả năng kết nối quốc tế. Và Cần Giờ là một trong những vị trí đặc biệt hiếm hoi như vậy. Đây là một "không gian pháp lý sạch", chưa bị chia nhỏ, chưa bị phát triển manh mún, nơi có thể triển khai các mô hình đô thị hoàn toàn mới theo chuẩn ESG++ mà không gặp những ràng buộc phức tạp trong nội đô. Nếu Singapore có Marina Bay, Nhật Bản có Tokyo Bay, Hàn Quốc có Songdo, UAE có Dubai Marina thì Việt Nam có một cơ hội rất rõ: Cần Giờ hoàn toàn có thể trở thành biểu tượng đô thị biển đương đại của Việt Nam trong thế kỷ XXI.

Chúng ta đã có pháp lý. Chúng ta có vị trí chiến lược. Và hiện tại, chúng ta đang có quyết tâm kiến tạo một siêu đô thị biển ESG++ thực sự mang tầm khu vực và quốc tế.

- Ông có thể phân tích sâu hơn, vì sao Cần Giờ được xem là vị trí chiến lược nhất cho siêu đô thị biển của Việt Nam?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Cần Giờ được xem là vị trí chiến lược nhất để phát triển một siêu đô thị biển; vì đây là khu vực hiếm hoi ở Việt Nam hội tụ đầy đủ các yếu tố địa kinh tế, không gian tự nhiên và hành lang pháp lý thuận lợi, thuộc trung tâm kinh tế năng động nhất cả nước là TP.HCM. Trên bản đồ phát triển quốc gia, Cần Giờ có tiềm năng vượt xa những gì chúng ta quen nhìn thấy: Vừa có bờ biển dài, vùng nước khá sâu, vừa sở hữu một trong những hệ sinh thái rừng ngập mặn đặc sắc nhất Đông Nam Á - yếu tố mang giá trị sinh thái, khí hậu và cảnh quan hiếm có đối với một đại đô thị ven biển.

Về địa kinh tế, Cần Giờ nằm tại vị trí kết nối trực tiếp ra Biển Đông và nằm trên trục giao thương quốc tế của toàn vùng Nam Bộ. Khoảng cách di chuyển nhanh đến lõi trung tâm TP.HCM giúp khu vực này có tiềm năng trở thành cực tăng trưởng mới, tương tự vai trò của Tokyo Bay đối với Nhật Bản hay Sentosa - Marina Bay đối với Singapore. Lợi thế vùng nước sâu tự nhiên cho phép phát triển các trung tâm dịch vụ cảng biển, logistics quốc tế, du lịch - thương mại - tài chính biển, những lĩnh vực mà Việt Nam còn thiếu một điểm "tựa biển" quy mô lớn đúng nghĩa.

Một yếu tố quan trọng không kém là không gian pháp lý và quy hoạch của Cần Giờ vẫn còn "sạch", không bị chia nhỏ, không bị phát triển manh mún như nhiều khu vực ven đô khác. Luật Đất đai năm 2024 cùng các nghị định mới đã chính thức đưa hoạt động lấn biển và sử dụng đất hình thành sau lấn biển vào khuôn khổ pháp lý minh bạch. Điều này tạo điều kiện để quy hoạch một đại đô thị hiện đại ngay từ đầu, không bị giới hạn bởi cấu trúc đô thị cũ và có thể tích hợp toàn diện các tiêu chuẩn ESG++, năng lượng tái tạo, đô thị thông minh và phát triển bền vững.

Cần Giờ cũng có một giá trị mà không nhiều đô thị biển trên thế giới có được: Một hệ sinh thái tự nhiên nguyên sơ, được bảo tồn và công nhận là khu dự trữ sinh quyển thế giới. Rừng ngập mặn Cần Giờ không chỉ là "lá phổi xanh" của vùng Đông Nam Bộ mà còn là vùng đệm tự nhiên giúp điều hòa khí hậu, giảm tác động của bão, gió, xói lở và nước biển dâng. Nhờ đó, phát triển đô thị biển tại Cần Giờ có nền tảng để thực hiện đúng triết lý "tự nhiên là tài sản", tức là phát triển dựa trên sự tôn trọng, bảo tồn và nâng giá trị môi trường, thay vì đánh đổi thiên nhiên lấy tăng trưởng ngắn hạn. Đây chính là tinh thần của một siêu đô thị ESG++: Phát triển nhưng không phá vỡ hệ sinh thái; mở rộng nhưng vẫn tái sinh tự nhiên; hiện đại nhưng không đánh mất bản sắc địa sinh học.

Không thể không nhắc tới động lực hạ tầng. Trong vài năm gần đây, Cần Giờ đang được "kéo gần" với trung tâm lõi TP.HCM và cả vùng Đông Nam Bộ nhờ hàng loạt công trình chiến lược: Cầu Cần Giờ được xây dựng chuẩn bị thay thế phà Bình Khánh; tuyến đường sắt đô thị tốc độ cao kết nối trực tiếp với trung tâm thành phố; các tuyến ven biển và hành lang giao thông liên kết Long Thành - Nhơn Trạch - Vũng Tàu; cùng các đề xuất trục vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu. Khi những hạ tầng này hoàn thành, Cần Giờ sẽ không còn là khu vực biệt lập mà trở thành "cánh cửa biển" của TP.HCM và trục kinh tế phía Nam.

Tổng hòa các yếu tố này cho thấy Cần Giờ không chỉ có lợi thế để phát triển một đô thị biển, mà còn có khả năng trở thành hình mẫu quốc gia về siêu đô thị biển thế hệ mới: Xanh, tái sinh, thông minh, gắn với hệ sinh thái tự nhiên và kết nối hạ tầng hiện đại. Đây là một cơ hội đặc biệt hiếm có: Một vùng đất có đủ không gian - đủ pháp lý - đủ thiên nhiên - đủ vị thế - đủ động lực hạ tầng để Việt Nam xây dựng một siêu đô thị biển mang tầm vóc quốc tế trong thế kỷ XXI. Nếu biết nắm bắt, Cần Giờ hoàn toàn có thể trở thành biểu tượng của Việt Nam trên bản đồ các đô thị biển đương đại của thế giới.

- Vì sao Cần Giờ trở thành "tâm điểm dòng vốn mới" trên thị trường bất động sản?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Cần Giờ trở thành "tâm điểm dòng vốn mới"; bởi đây là một trong những khu vực hiếm hoi hội tụ đủ ba yếu tố mà nhà đầu tư luôn tìm kiếm: Không gian phát triển lớn, vị trí chiến lược và hành lang pháp lý ổn định. Trong khi nhiều khu vực đô thị đã phát triển đến ngưỡng, quỹ đất sạch thu hẹp và giá trị tăng trưởng có dấu hiệu bão hòa, thì Cần Giờ lại đang ở giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển mới. Vị trí vừa ven biển, vừa thuộc trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, lại nằm trên tuyến cửa ngõ giao thương quốc tế, khiến Cần Giờ trở nên nổi bật trên bản đồ đầu tư.

Yếu tố khiến dòng vốn đổ về Cần Giờ mạnh hơn trong hai năm trở lại đây chính là sự bùng nổ của hạ tầng chiến lược đã biến Cần Giờ từ khu vực bị "cô lập bởi phà" thành một trung tâm kết nối mới. Khi "rào cản hạ tầng" được gỡ bỏ, giá trị bất động sản tại đây lập tức bước vào pha hấp dẫn các nhà đầu tư tổ chức, quỹ bất động sản và dòng vốn dài hạn.

Không chỉ dừng lại ở hạ tầng, Cần Giờ còn có một lợi thế rất quan trọng mà các nhà đầu tư quốc tế đặc biệt coi trọng: Không gian pháp lý minh bạch và đồng bộ. Một môi trường pháp lý minh bạch, dễ dự báo ít rủi ro chính là "nam châm" hút vốn mạnh nhất đối với các nhà đầu tư dài hạn.

Cần Giờ còn có một lợi thế rất quan trọng mà các nhà đầu tư quốc tế đặc biệt coi trọng: Không gian pháp lý minh bạch và đồng bộ. Một môi trường pháp lý minh bạch, dễ dự báo ít rủi ro chính là "nam châm" hút vốn mạnh nhất đối với các nhà đầu tư dài hạn.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội

Một yếu tố nữa khiến dòng vốn quan tâm Cần Giờ là sự xuất hiện của mô hình đô thị ESG++. Khi một đô thị vận hành theo chuẩn ESG++, nghĩa là mọi hạ tầng, môi trường, quản trị và dịch vụ đều hướng tới minh bạch, bền vững và chống chịu. Đây là tiêu chuẩn mà các quỹ đầu tư quốc tế, các tập đoàn tài chính và nhà đầu tư tổ chức ngày càng coi là bắt buộc. Với ESG++, Cần Giờ có khả năng trở thành một đô thị biển "an toàn về pháp lý - minh bạch về quản trị - bền vững về môi trường", từ đó giảm đáng kể rủi ro mà nhà đầu tư thường lo ngại đối với các vùng ven biển.

Cuối cùng, Cần Giờ hấp dẫn dòng vốn vì đây là thị trường còn nhiều dư địa tăng trưởng. Quỹ đất lớn, không gian quy hoạch bài bản, hệ sinh thái tự nhiên độc bản, cộng với vị trí thuộc trung tâm tăng trưởng của cả nước tạo ra giá trị dài hạn mà các đô thị khác khó có được. Với chu kỳ đầu tư đang mở ra, Cần Giờ không chỉ hấp dẫn nhà đầu tư trong nước mà đang trở thành điểm đến của dòng vốn quốc tế, dòng vốn có tính dài hạn, bền vững và kỷ luật./.