Gần 2 năm trở lại đây, thị trường BĐS Việt Nam tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM xuất hiện loại hình sản phẩm mới là Căn hộ - Văn phòng (Office-tel). Phân khúc sản phẩm này đã thu hút sự quan tâm và trở thành xu hướng đầu tư mới. Khảo sát sơ bộ tại thị trường TP. HCM đã có khoảng 40 – 50 dự án phát triển theo mô hình này. Vậy điều gì đã làm nên sức hút của Office-tel và cần có những giải pháp gì cho loại hình này phát triển? PV Reatimes đã phỏng vấn PGS. TS. Trần Kim Chung để rõ hơn về loại hình này.
PGS. TS. Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương
PV: Hiện nay trên thị trường BĐS Việt Nam xuất hiện loại hình mới là Office-tel. Nhiều dự án khu phức hợp đang nắm bắt xu hướng mới và tung ra hàng loạt căn hộ dạng này. Theo ông, những ưu điểm của Office-tel là gì?
PGS. TS. Trần Kim Chung: Đầu tiên phải nói đến nguồn gốc của Office-tel. Đây là phần diện tích thương mại, để tăng khả năng thu hút nguồn vốn nên chủ đầu tư chia nhỏ ra các ô và chuyển nhượng quyền khai thác cho bên thứ hai. Đây là liệu pháp tăng khả năng thanh khoản (chia một khoản lớn thành các khoản nhỏ, hướng tới các chủ đầu tư có khả năng phù hợp), có thể đánh giá là rất tốt cho thị trường.
Trong bối cảnh hiện nay, bất cứ một giải pháp gì tạo thêm giải pháp, tạo thêm nguồn vốn cho thị trường đều đáng được ghi nhận.
Thực tế, rất nhiều người đang có nhu cầu sử dụng những căn hộ có mô hình như Office-tel. Ví dụ như các văn phòng đại diện nhỏ, đơn vị khởi nghiệp hoặc những người đi vãng lai trong khoảng thời gian ngắn…, họ muốn có chỗ làm việc, có chỗ ở nhưng nếu ở ngoại thành rồi lại vào thành phố làm việc thì rất phức tạp. Mô hình 2 trong 1 này đem lại sự tiện lợi, tiết kiệm chi phí và thời gian di chuyển. Vì thế, Office-tel cũng tạo điều kiện tăng khả năng nguồn cầu (luồng tiền) và tăng nguồn cung cho thị trường, kích thích nhà đầu tư.
Một ưu điểm nữa của Office-tel là giá thành dễ dàng chấp nhận. Vì thực chất, giao dịch Office-tel là bán quyền khai thác, sử dụng trong khoảng 50 năm, chứ không phải bán đứt. Giá thành Office-tel hiện nay khoảng 30 - 35 triệu/m2. Mỗi căn có diện tích khoảng 40 - 50m2 thì giá chỉ khoảng xung quanh 1,5 tỷ.
Mô hình Office-tel
PV: Như PGS vừa đánh giá, người mua chỉ được sử dụng căn hộ Office-tel trong một thời hạn nhất định, khoảng 50 năm chứ không phải sở hữu vĩnh viễn. Điều này gây ra khó khăn gì thưa ông?
PGS. TS. Trần Kim Chung: Có 3 vấn đề gây nên sự phi phỏng liên quan đến Office-tel:
Thứ nhất, tính phi phỏng của vấn đề tài sản. Sau 50 năm, số phận của tài sản Office-tel sẽ ra sao thì chưa ai biết cả. Vì thế, rất cần nghiên cứu và quy định cụ thể, sau 50 năm thì việc sử dụng, khai thác Office-tel sẽ như thế nào?
Thứ hai, tính phi phỏng liên quan đến các bên liên quan trong tòa nhà. Chủ đầu tư xây xong dự án, họ không “ăn đời, ở kiếp” nơi đó mà sẽ đi nơi khác. Khi đó, việc mua đi, bán lại quyền quản lý và khai thác tổng thể cả tòa nhà, trong đó có phần Office-tel này sẽ như thế nào? Kéo theo là những dịch vụ đi kèm đối với tòa nhà như dọn dẹp vệ sinh, nâng cấp, sửa chữa... Điều này cũng chưa ai hình dung ra. Đó là tính phi phỏng của sự tương tác giữa chủ đầu tư phát triển – chủ đầu tư quản lý và chủ đầu tư thứ cấp Office-tel.
Thứ ba là tính phi phỏng của khả năng cho thuê. Nhà đầu tư phát triển ban đầu bao giờ cũng đưa ra viễn cảnh tươi đẹp, nhưng thực tế nhu cầu của thị trường như thế nào? Đối tượng khách hàng thực sự cần sử dụng những căn hộ thế này có nhiều không? Để trả lời được những câu hỏi đó cần có sự tìm hiểu kỹ lưỡng.
Nhưng tôi nhấn mạnh, những điều trên là tính phi phỏng chứ không phải là tiêu cực. Trong bối cảnh hiện nay, tiền có, các diện tích như thế này ngày càng ra đời và phát triển thì thị trường bắt buộc phải tìm được giải pháp.
PV: Office-tel đang chênh vênh vì không phải văn phòng cho thuê, cũng không phải chung cư. Theo ông, có nên xếp Office-tel vào một trong hai loại hình này không?
PGS. TS. Trần Kim Chung: Theo tôi, nó không chênh vênh mà bản thân nó là như thế. Không việc gì phải xếp Office-tel vào văn phòng cho thuê hay chung cư mà hãy cho nó một cái tên riêng với những khung pháp lý riêng. Bởi nếu ép nó phải là loại hình này hay loại hình kia, sẽ gây ra rất nhiều rắc rối sau đó.
Office-tel là sản phẩm của xã hội, tại sao không cho nó quyền được “danh chính ngôn thuận” để phát triển? Xã hội phải ủng hộ, không thể để lãng phí nguồn lực (cả bên cung và bên cầu loại hình này). Vì suy cho cùng, Office-tel chính là giải pháp của thị trường. Cũng giống như đất khô hạn, nếu trong bối cảnh không có nước để tưới, chúng ta có thể xới lên, làm cho đất tươi xốp, không khí lưu thông cũng làm giảm hạn hán. Loại hình BĐS mới ra đời, ta cũng phải tìm ra cơ chế cho nó hoạt động, hoàn thành sứ mệnh của mình.
PV: Thưa ông, để Office-tel rộng đường phát triển trong tương lai, ông có những đề xuất nào?
PGS. TS. Trần Kim Chung: Tôi nghĩ trách nhiệm ở đây thuộc về tất cả mọi người, của tất cả các bên liên quan, không phải của riêng ai. Thứ nhất là xã hội phải trải thảm đỏ cho Office-tel phát triển, “nương nhẹ” với nó chứ đừng chưa gì đã nhảy vào “dìm hàng”.
Thứ hai, Nhà nước phải làm “bà đỡ”, “ươm mầm” cho loại hình này phát triển bằng cách nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý, cho nó một cái tên ngang hàng với nhà, đất, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê; một khung pháp lý để Office-tel có thể tham gia vào thị trường, chứ đừng lảng tránh hay loại bỏ mô hình mới này.
Office-tel là sản phẩm của xã hội, tại sao không cho nó quyền được “danh chính ngôn thuận” để phát triển? Xã hội phải ủng hộ, không thể để lãng phí nguồn lực (cả bên cung và bên cầu loại hình này).
Thứ ba, những người làm thị trường BĐS nên ngồi lại với nhau, thống nhất đưa ra lộ trình phát triển, người làm nghề cũng nên tham gia vào với thái độ xây dựng, chứ đừng chộp giật. Những cam kết về giao sản phẩm; những cam kết về nộp tiền; những cam kết về hỗ trợ vốn; những cam kết về lợi nhuận tiềm năng cần được chăm sóc, chứ hết sức không nên đối đầu, vụ lợi.
Thứ tư là những nhà đầu tư thứ cấp - người trực tiếp sẽ bỏ tiền ra giao dịch Office-tel - đừng “nóng lạnh” với loại hình này mà nên xác định đúng khả năng của mình. Nếu bản thân không phải đi vay thì không có vấn đề gì, nhưng nếu đi vay phải xác định chọn chủ đầu tư uy tín, tìm hiểu kỹ lưỡng về dự án, tránh cảnh vừa xuống tiền xong phát hiện mình bị hớ hay khi dự án không đáp ứng được yêu cầu thì có những phản ứng tiêu cực.
Và cuối cùng, tôi nghĩ bản thân truyền thông nên thông tin với một thái độ khách quan, trung thực và trung tính. Đừng chưa gì đã xỉa xói hay lại “tâng” lên tận trời xanh khiến người mua không đánh giá được khả năng thật của loại hình.
PV: Một trong những vướng mắc lớn nhất của Office-tel là khung pháp lý, ông có thể đưa ra những giải pháp cụ thể gỡ rối tồn tại này?
PGS. TS. Trần Kim Chung: Để giải quyết vướng mắc về khung pháp lý, đầu tiên, Bộ Xây dựng – cơ quan chịu trách nhiệm quản lý thị trường BĐS - phải cho Office-tel một cái tên, từ đó mới có thể đưa ra những quy định cụ thể liên quan đến quản lý, sử dụng, giao dịch.
Về mặt đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường - cơ quan chịu trách nhiệm cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (nếu có) - cần phải nghiên cứu cấp cho Office-tel một loại sổ. Theo nghị định mới đây, đất lấn chiếm nếu không tranh chấp, đã sử dụng ổn định còn được cấp sổ đỏ; tại sao một sản phẩm BĐS lại không có một loại sổ riêng? Ta đã có sổ hồng, sổ đỏ, sổ trắng (hợp đồng mua bán căn hộ chung cư)… nay có thể cấp cho Office-tel một loại sổ như sổ tím chẳng hạn. Loại sổ này không phải là sử dụng đất mà là sở hữu tài sản.
Về phía cơ quan tư pháp, cũng cần phải cho loại hình này một cái quyền với những điều luật cụ thể về tài sản đối với tài sản Office-tel.
Ngân hàng cũng nên nghiên cứu xem Office-tel có giá trị như thế nào? Có thể chấp nhận cho thế chấp không?
Ngành Tài chính thì nên đưa ra những hướng dẫn về quỹ đầu tư, trái phiếu…để có thể tạo dòng tiền cho giao dịch sản phẩm Office-tel; cũng như định giá, áp giá, thuế đối với sản phẩm này.
Tất cả phải “xắn tay” làm, không thể để Office-tel mơ hồ như bây giờ hay ai cũng nói không liên quan. Một sản phẩm mới ra đời, rất nhiều vấn đề cần phải làm. Dù làm một cái gì đó, rất nhỏ, còn hơn không làm gì cả. Một cây cổ thụ cũng bắt đầu từ một mầm cây rất nhỏ.
PV: Xin cảm ơn ông!
