Theo ghi nhận từ JLL, 9 tháng đầu năm nay đã chứng kiến khoản đầu tư khách sạn trị giá 7,8 tỷ USD trong khu vực Châu Á - Thái Bình Dương. Với dự đoán mức đầu tư tăng 25 - 30% qua mỗi năm, năm nay, đầu tư vào khách sạn được kỳ vọng sẽ lên đến hơn 11 tỷ USD.
Ông Adam Bury, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn Khách sạn của JLL cho hay: “Trong bối cảnh môi trường kinh tế khá thận trọng và phụ thuộc nhiều vào tình hình chính trị, lãi suất trái phiếu có chiều hướng giảm thì hiệu suất đầu tư khách sạn tại Châu Á - Thái Bình Dương lại khá hấp dẫn nhờ vào nhu cầu du lịch bùng nổ. Nhu cầu đầu tư phân khúc khách sạn trong năm nay đã được các quỹ đầu tư, các công ty phát triển bất động sản và nhà đâu tư đón nhận. Điều này khiến chúng tôi tin rằng năm 2019 sẽ là năm giao dịch phân khúc khách sạn cao thứ ba trong thập kỷ qua. Đến nay, chỉ có năm 2017 và năm 2015 đã vượt qua ngưỡng 11 tỷ USD”.
Ông Adam cũng cho biết, những yếu tố phát triển về du lịch này sẽ thúc đẩy nhu cầu về lưu trú, đặc biết đối với các nhà đầu tư đang tìm cách tận dụng làn sóng nhu cầu. Thực tế cho thấy, trên toàn khu vực, triển vọng thị trường khách sạn vẫn đang theo chiều hướng tích cực.
Nhật Bản là thị trường có hiệu suất hoạt động khách sạn cao hàng đầu trong khu vực và dự báo sẽ đạt mức kỷ lục 4 tỷ USD về khối lượng giao dịch trong năm nay. Ở Trung Quốc, vì nhu cầu thuê văn phòng và thị trường bán lẻ sụt giảm đã khiến các nhà đầu tư chú ý tới phân khúc khách sạn, nơi hiệu quả giao dịch đã có dấu hiệu phục hồi.
Tại Việt Nam, JLL cũng ghi nhận diễn biến của phân khúc khách sạn khá sôi động trong năm 2019. Một số giao dịch thành công nổi bật trên thị trường trong năm này bao gồm khu nghỉ dưỡng Ho Tram Grand Strip đã được bán cho quỹ đầu tư Warburg Pincus. Bên cạnh đó, tập đoàn Berjaya chuyển nhượng thành công 75% cổ phần của Công ty TPC Nghi Tam Village sở hữu khách sạn Intercontinental với trị giá hơn 53,4 triệu USD cho nhà đầu tư khách sạn trong nước là Công ty TNHH Phát triển du lịch khách sạn Hà Nội.
Đặc biệt, trong khi phần lớn các nhà đầu tư trong nước quan tâm phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng từ các quỹ đất trống, thì các nhà đầu tư nước ngoài lại quan tâm đến các khách sạn đang được vận hành với dòng tiền có sẵn.
Bà Võ Quốc Phương Trang, Giám đốc Bộ phận tư vấn giao dịch khách sạn của JLL cho biết: “Trên thực tế, giá bán tài sản khách sạn tại Việt Nam hiện đang cao hơn so với mức vốn đầu tư dự trù của hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ các thị trường có mức lãi suất vay nợ doanh nghiệp thấp từ 2 - 4% như Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kong và Singapore.
Đồng thời, tỷ suất lợi nhuận được ghi nhận sau các thương vụ thành công gần đây tại thị trường Việt Nam rơi vào khoảng 7 - 8%. Mức tỷ suất này hiện thấp hơn so với chi phí vay ở Việt Nam, đây cũng là lý do hầu hết các nhà đầu tư trong nước lại tập trung vào việc phát triển tài sản khách sạn từ các quỹ đất trống, với mong muốn thu được lợi nhuận cao hơn so với việc đầu tư vào các tài sản hiện hữu.
Bà Trang cũng cho hay, nhu cầu đầu tư khách sạn của các nhà đầu tư trong nước cũng đang lớn dần trong vài năm trở lại đây. Với lợi thế hiểu biết về mặt địa lý, kinh tế cũng như tinh hình chính trị trong nước, các nhà đầu tư trong nước sẵn sàng theo đuổi các thương vụ có giá trị giao dịch lớn, mang lại sự cạnh tranh khá khốc liệt với các nhà đầu tư nước ngoài.
Xét về thị trường mục tiêu, Hà Nội và TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục là hai thành phố được các nhà đầu tư nước ngoài ưu ái hàng đầu, theo sát sau đó là hai thành phố ven biển nổi tiếng là Đà Nẵng và Nha Trang vì dòng tiền từ việc khai thác khách sạn tại các trung tâm kinh tế sẽ mang lại hiệu suất cao hơn và ổn định hơn so với các khu nghỉ dưỡng và khách sạn ven biển.
Không chỉ các dự án khách sạn quy mô lớn, theo đánh giá từ Savills, Hà Nội và TP.HCM hiện đang chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc của xu hướng Home-sharing (chia sẻ nhà ở). Xu hướng này cho phép các nhà điều hành khách sạn tập trung vào sự khác biệt giữa phòng khách sạn và homestay đồng thời cung cấp các loại hình sản phẩm mới đáp ứng nhu cầu và xu hướng của nền kinh tế chia sẻ (sharing economy), mang lại giá trị cho chủ đầu tư và du khách, phù hợp với các dự án xây dựng mới cũng như các dự án hiện hữu.
Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, các khách sạn 3 - 4 sao là phân khúc khá quen thuộc với du khách nội địa tại hầu hết quốc gia và Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ. Phân khúc bình dân đang đứng trước nhiều cơ hội để nắm bắt lợi thế từ sự bùng nổ của du lịch trong tương lai ngắn hạn và trung hạn. Phân khúc bình dân tuy vậy cũng chịu áp lực cạnh tranh lớn bởi chi phí đầu tư thấp, do đó nhiều nhà đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận.
Theo ông Troy: “Biên lợi nhuận vận hành đối với các khách sạn bình dân rất nhỏ nên hiệu quả hoạt động là cần thiết. Tuy vậy việc tăng doanh thu thông qua tăng công suất cho thuê cũng rất quan trọng. Các đơn vị vận hành quốc tế và các trang đặt phòng đem đến lợi thế này và ở quy mô mạng lưới, các thương hiệu quốc tế đem đến các khách hàng trung thành”.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC cũng cho hay: “Với số lượng thương hiệu và nhà điều hành khu vực và quốc tế ngày càng gia tăng, các chủ đầu tư hiện đang có khá nhiều lựa chọn cho các dự án khách sạn nghỉ dưỡng. Việt Nam hiện đang là quốc gia tiềm năng đối với các nhà điều hành khách sạn. Các chủ đầu tư Việt Nam cũng mong muốn hợp tác với các thương hiệu quốc tế để đảm bảo về chất lượng xây dựng và quản lý”.
