Nguồn cung BĐS giảm
Bên cạnh những khủng hoảng chung toàn quốc, thị trường địa ốc Hà Nội tiếp tục chứng kiến sự suy giảm rất mạnh. Từ đầu năm tới nay, nguồn cung và số lượng dự án mới được mở bán trên địa bàn Hà Nội giảm 91% so với cùng kỳ năm ngoái.
Riêng quý II/2023, Hà Nội không ghi nhận dự án nào được cấp phép mới; Trong số 986 dự án trên toàn quốc đang triển khai thì Thủ đô chỉ có 50 dự án. Cả nước có 51 dự án được cấp phép mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, Hà Nội chỉ có 1 dự án trong số đó, TP. HCM là 8 dự án.
Việc thiếu nguồn cung nhà ở đã khiến mặt bằng giá tại Hà Nội leo thang. Phân khúc căn hộ hiện nay ghi nhận giá bán trung bình từ 42 - 55 triệu đồng/m2, tăng từ 3 - 5%/năm.
Mức giá tăng cao nhất thuộc về những dự án tại quận Tây Hồ và các khu vực lân cận. Số lượng chung cư mới mở bán tại đây rất hiếm và có giá khoảng 80 - 100 triệu đồng/m2. Những dự án này trên mặt đường Phạm Văn Đồng, Võ Chí Công, Nguyễn Văn Huyên, Lạc Long Quân… đều tăng giá khoảng 1 - 3% so với quý trước.
Ngoài ra, sản phẩm sơ cấp hầu như tới từ giỏ hàng tồn của các dự án cũ như Vinhomes Ocean Park (Vinhomes). Loại hình căn hộ có ưu thế nhất, đa số đến từ các dự án nhỏ lẻ, dự án hiện hữu từ chủ đầu tư như Rose Town (Xuân Mai), The Matrix One (MIK)...
Thị trường chung cư Hà Nội đã phục hồi nhẹ, một số dự án ghi nhận giao dịch tốt như Moonlight 1, Grand Sun Lake, Capital Elite,... Loại hình thấp tầng chủ yếu đến từ dự án tại Hưng Yên mở bán từ năm 2022 như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3...
Giám đốc Savills Hà Nội - Ông Matthew Powell phân tích: “Thị trường Hà Nội ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung mạnh nhất kể từ năm 2015 tới nay. Trong khi nguồn cung hiện hữu đang có giá cao, không hấp dẫn người mua. Vì vậy Hà Nội cần có thêm nhiều dự án chất lượng có giá phù hợp, nhất là khi nguồn cung nhà ở chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ từ những dự án tỉnh, thành lân cận như Bắc Ninh, Hưng Yên với hạ tầng phát triển.
Tuy nhiên các vướng mắc pháp lý liên quan tới định giá đất phục vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng cho dự án mới lại là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự suy giảm của thị trường Hà Nội”.
Muốn khắc phục thì phải phân quyền
Trước một loạt bất cập liên quan tới xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường, giải quyết mặt bằng phát triển dự án mới, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 3475/QĐ-UBND ngày 4/7/2023 về việc ủy quyền các nội dung thuộc trách nhiệm của UBND TP liên quan đến xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn cho UBND cấp huyện.
Cụ thể, ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Việc TP Hà Nội ban hành quyết định này nhằm thực hiện chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023 về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể.
Nhận định vấn đề này, chuyên gia về quy hoạch đô thị - thạc sĩ, KTS Trần Tuấn Anh cho hay, thời gian qua các cơ quan cấp tỉnh phải đảm đương gần như mọi công việc liên quan tới quy định phạm vi áp dụng giá đất.
“Với việc tập trung vào nhiều công việc như vậy sẽ dẫn tới tình trạng quá tải của cơ quan quản lý Nhà nước cấp tỉnh vì thiếu nhân lực. Bên cạnh đó, quá trình xác minh làm phát sinh nhiều chi phí, đôi khi việc xác minh sẽ chỉ là số liệu, tư liệu tổng hợp từ những địa phương. Dù trước đây chưa có quyết định chính thức nhưng hầu hết các tỉnh, thành phố đều thực hiện phân quyền cho UBND cấp huyện trong việc xác định giá đất.
Vậy việc Chính phủ cho phép các địa phương phân quyền cho UBND cấp huyện là góp phần giúp công tác xác định giá đất chính xác hơn. Đồng thời gia tăng quyền hạn, trách nhiệm của người đứng đầu cấp huyện đối với công tác này” - KTS Trần Tuấn Anh phân tích.
Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho biết, với các địa bàn như Hà Nội, khối lượng công việc mỗi năm đều rất lớn, cơ quan chuyên môn của thành phố không thể giải quyết mọi việc một cách nhanh chóng. Vì thế việc ủy quyền của UBND huyện để xử lý việc liên quan tới xác định giá đất cụ thể là điều cần thiết.
Vị chuyên gia nhìn nhận: “Thực tế, đã có nhiều dự án trên địa bàn Thủ đô trong thời gian qua bị vướng mắc thủ tục pháp lý, bao gồm lượng lớn dự án vướng mắc về việc định giá đất cụ thể để phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng. Dẫn tới việc dù đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng nhiều năm rồi vẫn chưa thể giải phóng mặt bằng, giao đất cho chủ đầu tư triển khai dự án”.
Cũng theo ông Điệp, thị trường BĐS Hà Nội gặp nhiều khó khăn, ách tắc. Việc ủy quyền cho UBND cấp huyện xác định giá đất phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng là một phương án quan trọng, góp phần thúc đẩy tiến độ các dự án trên địa bàn thành phố, gia tăng nguồn cung. Từ đó giúp giá nhà ổn định hơn, tạo nhiều cơ hội cho người dân có thể sở hữu nhà.
