Có thể giao cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bản cập nhật mới nhất gồm 263 điều, 16 chương và gồm 212 trang. Dù số lượng chương và điều vẫn giữ nguyên so với dự thảo tháng 6/2023, tuy nhiên các nội dung chỉnh sửa chi tiết hơn, thể hiện sự khoa học trong việc chọn lọc các từ ngữ, thuật ngữ phù hợp, chuẩn xác, tăng tính logic kết nối, logic giữa các chương, các cấu phần và giữa các điều khoản.
Tuy nhiên, để tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật, cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát một cách cẩn trọng, đảm bảo sự phù hợp, tính khả thi của các quy định được sửa đổi.
Tại Hội thảo "Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)", do Viện Nghiên cứu lập pháp, thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội tổ chức mới đây, vấn đề định giá đất được các chuyên gia tiếp tục đưa ra thảo luận.
Góp ý tại Hội thảo, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai chỉ nên quy định các nội dung về nguyên tắc, ý chính, quan trọng, các cách tiếp cận/phương pháp tính giá đất trong Luật. Còn những nội dung cần “cụ thể hóa”, chi tiết hóa, có thể giao cho Chính phủ hướng dẫn chi tiết.
Theo đó, cần chuẩn hóa nội hàm, phạm vi, khả năng áp dụng của các phương pháp định giá đất theo đúng bản chất khoa học, khả thi và phù hợp hơn với chuẩn mực, thông lệ quốc tế cũng như bối cảnh của Việt Nam.
Ngoài ra, nên bỏ quy định cố định việc áp dụng phương pháp định giá đất cho từng trường hợp cụ thể, nhóm đất cụ thể.
Cũng tại Hội thảo, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cho rằng, không nên quy định chi tiết các phương pháp định giá đất vào Luật.
Ông Ngô Gia Cường lý giải, các phương pháp định giá đất có đặc điểm phức tạp, mặc dù Luật Đất đai đã qua hai lần có sửa đổi lớn, trải qua 20 năm áp dụng các phương pháp định giá đất, nhưng đến nay vẫn bộc lộ nhiều vấn đề khó giải quyết.
Trong khi đó, kỹ thuật định giá đất thuộc chuyên môn sâu, có rất nhiều yếu tố, trường hợp xảy ra, phù hợp với hướng dẫn cấp ngành hơn vào Luật. Từ năm 2003, các phương pháp định giá đất được cấp Chính phủ quy định tại các Nghị định và hướng dẫn chuyên sâu ở mức Thông tư; Việc luật hoá kỹ năng này cần được xem xét.
Vì vậy, ông Ngô Gia Cường đề xuất: “Luật chỉ nêu đến tên phương pháp, định nghĩa có tính nguyên lý chung, để khi triển khai thực tế tại các văn bản dưới luật không bị xung đột. Không nên quy định quá chi tiết các phương pháp định giá đất dẫn đến rất khó điều chỉnh nếu có sai sót, vướng mắc trong quá trình triển khai, do quy trình điều chỉnh luật rất phức tạp, mất thời gian, không đảm bảo tính thời sự”.
Liên quan đến thông tin đầu vào để xác định giá đất theo phương pháp định giá đất, TS. Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, nếu quy định cứng là chỉ được sử dụng cơ sở dữ liệu về đất đai hoặc giá trên hợp đồng, giá trúng đấu giá, thì sẽ giảm khả năng linh hoạt của các phương pháp định giá đất cụ thể.
Vì vậy, TS. Đậu Anh Tuấn đề nghị cân nhắc sửa quy định trên theo hướng: Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hoặc người thực hiện định giá đất (định giá viên, thành viên Hội đồng định giá đất) nhận thấy giá trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường thì được quyền thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát.
Một số cân nhắc xung quanh việc phát triển quỹ đất
Vấn đề phát triển quỹ đất cũng được các chuyên gia thảo luận tại Hội thảo. Góp ý về quy định Quỹ phát triển đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, cần xác định rõ nguồn tài chính của quỹ phát triển đất là sử dụng vốn ngân sách Nhà nước hay ngoài ngân sách nhà nước, hiện chưa thống nhất tại điểm 1 và 2/điều 113. Và cơ quan trực tiếp quản lý là UBND tỉnh hay Tổ chức phát triển quỹ đất?
Đồng thời, TS. Cấn Văn Lực đặt ra lưu ý, cơ chế huy động tài chính cho Quỹ phát triển đất sẽ thực hiện như thế nào? Có cơ chế hỗ trợ đặc thù để huy động vốn hiệu quả? Phối hợp với các nguồn từ ngân sách Trung ương, địa phương và các nguồn khác thế nào để đảm bảo đáp ứng nhu cầu vốn cho bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch….?
Bên cạnh đó, cần xem xét tỷ lệ phân bổ tối thiểu 10% nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hằng năm của địa phương cho Quỹ phát triển đất để đảm bảo phù hợp với khả năng cân đối ngân sách địa phương nói chung.
Lý do là tỷ lệ 10% có thể phù hợp các địa phương có tỷ lệ thu từ đất đai cao, nhưng chưa phù hợp với các địa phương có tỷ lệ thu từ đất thấp. Nếu bắt buộc trích 10%, các địa phương này sẽ không đảm bảo cân đối ngân sách, ảnh hưởng đến nguồn chi cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội khác.
Liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định tại Điều 60 Dự thảo, TS. Cấn Văn Lực đề nghị, nên chọn phương án 2 tại Dự thảo Luật: Các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời; quy hoạch sử dụng đất cấp cao hơn phải được phê duyệt, quyết định trước quy hoạch cấp thấp hơn. Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch thời kỳ mới chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì thực hiện như sau:… Vì đây là phương án hợp lý hơn, ưu điểm rõ hơn, còn nhược điểm lo chậm tiến độ thì có khả năng khắc phục được.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội cũng đồng tình, phương án 2 khắc phục được bất cập của phương án 1.
Đồng thời, phương án này cũng đưa ra giải pháp xử lý cụ thể đối với trường hợp: Khi kết thúc thời kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch thời kỳ mới chưa được cấp có thẩm quyền quyết định, phê duyệt thì thực hiện như sau: (1) Trường hợp chưa thực hiện hết các chỉ tiêu thì được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; (2) Trường hợp đã thực hiện hết chỉ tiêu thì quy hoạch sử dụng đất được điều chỉnh nội dung và thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất thời kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”.
Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp Nguyễn Văn Hiển cho biết, những nội dung, ý kiến, đề xuất sẽ được Viện Nghiên cứu lập pháp tổng hợp, tiếp thu tối đa trở thành nguồn thông tin khoa học quý báu phục vụ Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các vị đại biểu Quốc hội trong quá trình xem xét, cho ý kiến trước khi thông qua Dự luật Đất đai.
