12/05/2021, 06:00 GMT+7

Phân vùng quy hoạch thế nào để sử dụng đất đai hiệu quả?

Reatimes.vn Mỗi người dân tại các thành phố luôn có nhu cầu chính đáng là một chỗ ở thoải mái, không gian đô thị xanh đáng sống. Bởi vậy, quy hoạch đất đai đô thị cũng cần có những điều chỉnh phù hợp với quá trình phát triển.

Tình trạng thiếu nhà ở tại nhiều quốc gia trên thế giới đã diễn ra trong hơn một thập kỷ qua. Từ sau cuộc khủng hoảng nhà đất, tốc độ tái xây dựng các khu nhà ở đã giảm đáng kể bắt đầu từ giữa những năm 2000. Tình trạng này đã trở thành một vấn đề nhức nhối trong nhiều năm qua. Nhiều chủ nhà đất không thích việc xây dựng phòng ốc rộng rãi nên muốn giảm kích thước phòng, trong khi đó, một trong những nhu cầu chính của người thuê nhà hay mua nhà là cần thêm không gian cho khu văn phòng và khu học tập. Kết quả là rất nhiều ngôi nhà mới được tung ra thị trường nhưng không đáp ứng được nhu cầu của người lao động.

Hiện tại, nhiều quốc gia đang ở trong tình huống cần nhiều nguồn cung nhà ở hơn nữa. Tuy nhiên, việc phân vùng nhà ở vẫn là trở ngại lớn nhất, cản trở quá trình cải tạo nhà ở nhanh chóng và hiệu quả về chi phí. Thực trạng “một người chủ nhà có thể xây một công trình tới bất cứ chiều cao nào, ở bất cứ đâu, với bất cứ kích thước nào, và sử dụng nó cho bất cứ mục đích nào, bất kể là công trình đó có làm hại đến hàng xóm của anh ta ra sao” là có thật.

Các chuyên gia nghiên cứu nhà đất và các nhà hoạch định chính sách trong chính quyền địa phương tại các quốc gia đều biết rõ về lịch sử của các quy định này. Họ biết rằng mỗi một thời đại đều có những chính sách về đất đai khác nhau, giống như chính sách chia đất cho người dân được tạo ra để giải quyết chốn ở cho một nhóm nhân khẩu sống trong một gia đình nhiều thế hệ.

Nhưng trong hiện tại, cuộc sống đã và đang dần thay đổi, nhà ở là dành cho các gia đình hạt nhân sinh sống (gia đình gồm hai thế hệ là cha mẹ và con cái). Chính bởi vậy, những quy định về đất đai liên quan đến phân vùng, quy hoạch vùng, chia đất cho người dân đang làm khó các quy hoạch đô thị hiện đại.

Chẳng hạn tại Riverside (Illinois) kích thước tối thiểu của lô đất là 100 feet x 300 feet (khoảng 30m x 90m). Còn ở Saratoga Spring, bang New York thì zoning quy định diện tích lô đất tối thiểu là khoảng 1000m2. Những quy định này rõ ràng nhằm loại những người có mức thu nhập không đủ cao, không có tiền mua nhiều đất.

Hay như tại bang New York có quy định là chỉ được xây một nhà ở trên một diện tích lớn hơn hoặc bằng 5 mẫu Anh (khoảng 2ha), điều này tưởng như là bảo tồn đất nông nghiệp, nhưng thực chất lại khuyến khích phát triển tràn lan, bởi lẽ các công trình không vì thế mà bị hạn chế, trái lại còn ngốn nhiều đất nông nghiệp hơn. 

những quy định về đất đai liên quan đến phân vùng, quy hoạch vùng, chia đất cho người dân đang làm khó các quy hoạch đô thị hiện đại.
Những quy định về đất đai liên quan đến phân vùng, quy hoạch vùng, chia đất cho người dân đang làm khó các quy hoạch đô thị hiện đại

Về lý thuyết, phân vùng đất đai có thể theo mục đích sử dụng đất đai được chia thành 3 loại: Khu thương mại, khu dân cư và khu sản xuất. Khu thương mại bao gồm các doanh nghiệp, văn phòng, cửa hàng bán lẻ hoặc nhà hàng. Các khu dân cư bao gồm nhà ở và các “cơ sở cộng đồng” có ích cho cư dân. Khu này gồm các trường học, bệnh viện hoặc tiệm giặt ủi. Khu sản xuất dành cho công nghiệp, và bao gồm các xưởng sản xuất ô tô, xưởng may hoặc nhà kho.

Luật phân vùng thường không cho phép các loại phát triển dân cư hoặc thương mại xây dựng trên khu sản xuất, nhưng điều này gần đây đã thay đổi ở những nơi có nhiều nhu cầu về nhà ở và có tiềm năng tạo lợi nhuận qua việc phát triển nhà ở cao cấp.

Luật phân vùng còn quy định về kích thước và hình thể của tòa nhà. Phương pháp đo lường để xác định mật độ tòa nhà so với diện tích mặt đất được gọi là Tỷ Lệ Diện Tích Sàn (FAR). FAR được tính bằng cách lấy Tổng Diện Tích Sàn chia cho Diện Tích Lô. Luật phân vùng cũng quy định chiều cao của tòa nhà, khoảng cách giữa các đơn vị, và chúng phải cách mặt đường bao xa. Ngoài mục đích sử dụng đất đai và mật độ, các thành phố thường có “vùng quy hoạch đặc biệt”, nhằm bảo tồn các đặc tính của khu phố hoặc thúc đẩy vài loại hình phát triển đặc thù trong cộng đồng.

Hiểu rõ về cách phân vùng quy hoạch rất quan trọng nếu chính quyền địa phương muốn chỉnh trang đô thị hoặc tạo ra những công trình phát triển trong cộng đồng. Bởi vì rất nhiều công trình phát triển trong khu vực được định hình bởi những luật phân vùng này sẽ cần phải cân nhắc kỹ trước khi xây dựng.

Luật phân vùng tồn tại để bảo đảm sức khỏe và an toàn cho cộng đồng cư dân, ví dụ như để tránh tình trạng đông đúc thái quá, để bảo đảm các tòa nhà được xây dựng đúng theo các tiêu chuẩn an toàn, và để bảo vệ cư dân tránh bị các công trình phát triển quá mức gây hiểm họa không tốt cho sức khỏe của họ.

Tuy nhiên, khi triển khai một thời gian dài về việc phân vùng đất đai, và khi các nhà hoạch định chính sách thức tỉnh về tình trạng thiếu nhà ở, họ đã nhận ra rằng việc thay đổi phân vùng quy hoạch rõ ràng là công cụ hữu hiệu và hiệu quả nhất mà họ có thể làm để giải quyết vấn đề nhà ở và giảm thiểu những xung đột không thể giải quyết được tồn tại trong xã hội ngày nay.

Bên cạnh đó cũng giúp giảm thiểu các cuộc biểu tình phân biệt chủng tộc đang diễn ra trên tại một số quốc gia, cũng như góp phần giúp thu hẹp khoảng cách giàu nghèo trong xã hội. Nhiều Chính phủ và chính quyền địa phương đang tiếp thu ý kiến ​​từ các nhà quy hoạch đô thị nhằm xây dựng hoặc cải tạo nhà ở, đáp ứng nhu cầu người lao động. Đặc biệt, sự chênh lệch nguồn cung nhà ở, trong bối cảnh thiếu quỹ đất làm ở bình dân, nhà thu nhập thấp, nhiều quốc gia đã bắt đầu nghĩ đến việc thay đổi luật phân vùng để có thể gia tăng nguồn cung nhà ở.

Ở Hoa Kỳ, hầu hết các thành phố lớn đều có luật phân vùng quy hoạch quy định những gì có thể được xây dựng trong thành phố. Thành phố Houston là ngoại lệ duy nhất, không có luật phân vùng quy hoạch. Khi làm luật để quản lý sự phát triển của thành phố, thành phố sẽ phân chia các vùng đất thành nhiều khu vực hay “vùng quy hoạch”, và đặt ra các quy tắc cụ thể xoay quanh những gì có thể được xây dựng trong mỗi khu vực. Do đó, việc xây dựng nhà ở dễ dàng hơn nhiều so với hầu hết các khu vực đô thị khác.

Khi nguồn cung nhà đất tăng lên ở Houston, khả năng chi trả cho giá nhà đất cũng tăng ở mức độ phù hợp, thấp hơn nhiều so với các thành phố khác bị hạn chế về nguồn cung nhà đất. Phải chăng đã đến lúc, luật quy hoạch phân vùng đô thị cần phải điều chỉnh cho phù hợp với xu thế và tình hình phát triển của mỗi thành phố, mỗi quốc gia?/.

Bạn đang đọc bài viết Phân vùng quy hoạch thế nào để sử dụng đất đai hiệu quả? tại chuyên mục Chính sách đất đai của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP