Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

13/06/2020, 17:00 GMT+7

Pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn: Doanh nghiệp và nhà đầu tư "khó trăm bề"

Reatimes.vn Thủ tướng đã nhiều lần chỉ đạo các bộ, ngành phải rà soát để giải quyết việc chồng chéo giữa các Luật hiện hành, nếu thấy mâu thuẫn, bất hợp lý thì sửa, nếu cần thiết thì một luật có thể sửa đổi, bổ sung nhiều luật.

VCCI cũng đã có những kiến nghị gửi đến các bộ, ngành và Ủy ban Pháp luật của Quốc hội nhưng xem ra câu chuyện này vẫn còn nhiều điều phải bàn.

Tại Kỳ họp Quốc hội thứ 9 lần này, nhiều đạo luật về kinh tế quan trọng được đưa ra bàn thảo, thông qua như: Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công - tư, Luật Xây dựng. Nhiều vấn đề bất cập đã được đem ra thảo luận để đi đến thống nhất và sửa đổi các đạo luật này hoàn thiện hơn.

Mâu thuẫn về thủ tục lựa chọn nhà đầu tư

Một trong những khâu quyết định dự án là lựa chọn nhà đầu tư đang có những quy định gây cách áp dụng pháp luật khác nhau. Luật Đất đai quy định các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. Luật Đấu thầu quy định phạm vi điều chỉnh bao gồm lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Luật Đất đai và Luật Đầu tư đang có điểm chưa thống nhất về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất của dự án đầu tư (Ảnh: Internet)

Tuy nhiên, mối quan hệ giữa đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, cũng như thứ tự ưu tiên giữa các hình thức đấu giá, đấu thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư trong lựa chọn nhà đầu tư chưa được quy định rõ ràng.

Để bảo đảm thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Đấu thầu, dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) cần bổ sung quy định để làm rõ nguyên tắc, điều kiện áp dụng từng hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, gồm: đấu giá quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đấu thầu. Việc áp dụng 2 hình thức này chỉ được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, các luật này vẫn làm chưa rõ các trường hợp dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không trúng thầu hoặc không trúng đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được xử lý thế nào.

Hay như giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư đang có điểm chưa thống nhất về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất của dự án đầu tư. Do vậy, dự thảo Luật Đầu tư cần sửa đổi theo hướng: điều kiện, thủ tục chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư, trình tự, thủ tục thanh lý tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong Luật Đầu tư sẽ được chỉnh lý thống nhất với quy định có liên quan của Luật Đất đai.

Quy trình thẩm định địa điểm đầu tư được cho là trùng lặp khi Luật Đất đai quy định thẩm định điều kiện để được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và Luật đầu tư quy định về thẩm định nhu cầu sử dụng đất đều do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện. Tuy nhiên, Luật đất đai lại chưa được Chính phủ trình để sửa đổi tại Kỳ họp Quốc hội lần này nên các vướng mắc chưa thể giải quyết triệt để.

Vướng mắc của Luật Xây dựng và Luật Đất đai

Tại kỳ họp lần này, Quốc hội cũng xem xét thông qua việc sửa đổi Luật Xây dựng, theo đó cần giải quyết những chồng chéo giữa Luật Xây dựng và các luật khác. Ví dụ như không thống nhất về khái niệm nhà ở riêng lẻ trong Luật Xây dựng và Luật Nhà ở, không thống nhất về quyền của người sử dụng đất trong việc xây dựng mới nhà ở trong Luật Xây dựng và Luật Đất đai.

Tại kỳ họp lần này, Quốc hội cũng xem xét thông qua việc sửa đổi Luật xây dựng, theo đó cần giải quyết những chồng chéo giữa Luật xây dựng và các luật khác

Hiện nay, Luật Đất đai yêu cầu người sử dụng đất có nghĩa vụ “sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”. Quy định này là gây khó cho người dân, vì khi được cấp phép xây dựng là đã bảo đảm đúng quy hoạch, trong khi tính chất của giấy phép xây dựng có thời hạn, như vậy không bảo đảm quyền lợi cho người dân, nhất là ở những khu vực đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng địa phương chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Trong thực tiễn có quy hoạch đã được phê duyệt nhưng chưa được thực hiện. Luật Xây dựng quy định việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đối với khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, cũng theo quy định của Luật Xây dựng những công trình này phải đáp ứng điều kiện phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Quy định này của Luật Xây dựng là không khả thi, vì về bản chất những công trình này không phù hợp với quy hoạch xây dựng nên không thể phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Nhiều dự án phải "đứng hình" vì vướng Luật

Trình tự thẩm định dự án đầu tư cũng khác nhau giữa Luật Đầu tư và Luật Bảo vệ môi trường về thời điểm, nội dung phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường trong thủ tục quyết định chủ trương đầu tư giữa Luật Đầu tư và Luật Bảo vệ môi trường. Dự thảo Luật Đầu tư dự kiến sửa quy định có liên quan của Luật Bảo vệ môi trường để bảo đảm tính thống nhất với Luật bảo vệ môi trường hiện hành. Tuy nhiên, dự án Luật Bảo vệ môi trường (sửa đổi) mà Chính phủ trình, sẽ được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 9, thông qua tại Kỳ họp thứ 10 lại sửa đổi khác so với dự thảo Luật đầu tư, nên cần thống nhất giữa 2 luật này để tránh việc luật sửa đổi liên tục.

Hiện nay, nhiều các dự án bất động sản có nhu cầu chuyển nhượng chủ đầu tư, phản ánh về phiền hà khi làm thủ tục xin phép

Quy định không thống nhất về điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản giữa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư cũng kéo dài từ năm 2014 đến nay. Luật Doanh nghiệp năm 2014 đã bỏ quy định về “vốn pháp định”, do vậy dự thảo Luật Đầu tư lần này sẽ bỏ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản về yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng

Hiện nay, nhiều các dự án bất động sản có nhu cầu chuyển nhượng chủ đầu tư, phản ánh về phiền hà khi làm thủ tục xin phép chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định tại Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản quy định “việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản”, khi nhà đầu tư phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật đầu tư thì phải lấy ý kiến cơ quan quản lý đầu tư lần nữa.

Ngoài ra, khái niệm “nhà đầu tư”, “chủ đầu tư” trong quy định tại Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở cũng quy định khác nhau. Chẳng hạn, Luật Xây dựng quy định “chủ đầu tư” là chủ thể “được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng”. Như vậy, khái niệm “chủ đầu tư” theo Luật Xây dựng có thể sử dụng vốn của mình hoặc vốn của chủ thể khác để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng.

Theo đó Luật Xây dựng quy định về quyền hạn, trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng với tư cách là một pháp nhân độc lập. Luật Đầu tư lại không có khái niệm chủ đầu tư, chỉ có khái niệm nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Khái niệm “nhà đầu tư” theo Luật Đầu tư là bao hàm người bỏ vốn đầu tư, kinh doanh. Do vậy, không chỉ cần làm rõ nội hàm của khái niệm tại 2 Luật này, cần làm rõ quy trình cấp phép dự án cho nhà đầu tư hay chủ đầu tư, mối quan hệ giữa “nhà đầu tư” và “chủ đầu tư”.

Bạn đang đọc bài viết Pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn: Doanh nghiệp và nhà đầu tư "khó trăm bề" tại chuyên mục Chính sách BĐS của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự

Đọc thêm
Mục sở thị sân bay sinh thái xanh nhất Việt Nam

TOP