Phạt tiền sai phạm quản lý sử dụng nhà chung cư: Cộng trừ tính đúng và tính khả thi

Khởi đầu là đúng, nhưng khi đi vào thực thi sẽ cần chất xúc tác nào, hiệu quả đến đâu cũng là câu chuyện cần nói sớm để làm sớm. Cafe Cuối tuần có cuộc nói chuyện cởi mở với ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, ông Trần Ngọc Quang - Ủy viên Ban thường vụ Hiệp hội bất động sản Việt Nam và luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP.HN) về vấn đề này với góc nhìn thẳng thắn trên tinh thần xây dựng.

Thiết kế: Thế Công

PV: Thực trạng tranh chấp tại các chung cư hiện nay diễn ra khá phức tạp, có nhiều nguyên nhân, trong đó dư luận cho rằng phần lớn nguyên nhân xuất phát từ phía các chủ đầu tư. Là người trong cuộc, ông cho rằng quan điểm này có xác đáng không, thưa ông Nguyễn Văn Đực? 

Ông Nguyễn Văn Đực: Tôi đồng tình rằng nguyên nhân chính vẫn là từ chủ đầu tư. Thực tế có nhiều chủ đầu tư không muốn giao phí bảo trì lại cho BQT, có nhiều chủ đầu tư tham lam, tìm cách "lách" không gian công cộng làm mục đích kinh doanh riêng để thu lợi, nhiều chủ đầu tư không muốn tổ chức hội nghị nhà chung cư để giao quyền quản lý cho BQT. Những hiện tượng này diễn ra khá phổ biến.

Tuy nhiên, nhìn từ một khía cạnh khác, thành phần BQT đa phần cũng có rắc rối và bất hòa nội bộ. Nhiệm kỳ của các BQT thường từ 3 – 4 năm, không ít trường hợp năm đầu thì “cơm lành canh ngọt”, nhưng năm thứ 2 trở đi thì bất hòa xảy ra liên tục: tranh cãi, thậm chí xô xát, giận hờn, từ chức, tố cáo lẫn nhau.

Khu đô thị Xa La - Hà Đông

PV: Sự giận hờn như ông vừa nói, hay cả việc chủ đầu tư phạm phải những điều như kể trên có lẽ xuất phát từ vấn đề tài chính?  

Ông Nguyễn Văn Đực: Tiền quỹ bảo trì là từ 2% giá bán và không hề nhỏ, đến hàng tỷ hay hàng chục tỷ đồng. Với số tiền lớn như vậy thì sẽ dẫn đến tình trạng mà trước đây như nhiều lần tôi đã từng cảnh báo là có thể xảy ra hiện tượng thành viên BQT giữ phí bảo trì để làm lợi cho mình khi gửi ngân hàng để hưởng lãi suất, hoặc trong một giai đoạn nào đó họ dùng số tiền bảo trì để kinh doanh tài chính. Hoặc chủ đầu tư cũng không muốn giao lại cho BQT, có thể tiêu hết số tiền đó, hoặc trong trường hợp chủ đầu tư không may phá sản, “bỏ trốn” thì cư dân có nguy cơ mất trắng tiền bảo trì.

Ngoài ra, hoạt động bảo trì chung cư, không ít thì nhiều cũng có thâm hụt ví dụ như việc sửa thang máy, hợp đồng giấy trắng mực đen, hóa đơn đỏ hẳn hoi bảo trì hết cả trăm triệu nhưng trên thực tế có thể chỉ dăm ba chục triệu. Hoàn toàn có khả năng họ bắt tay với các đơn vị sửa chữa để nâng giá lên, gây thiệt hại cho quyền lợi người dân.

PV: Ông Trần Ngọc Quang có đồng tình với quan điểm này của ông Nguyễn Văn Đực không thưa ông? 

Ông Trần Ngọc Quang: Một trong những mâu thuẫn nghiêm trọng, phổ biến nhất trong quản lý chung cư hiện nay xuất phát từ khoản phí bảo trì 2% - một số tiền rất lớn, một “con mồi sữa” mà khi nó vào tay ai, họ sẽ tìm cách giữ nó ở bên cạnh thật lâu để “xẻ thịt” gây nên tình trạng chủ đầu tư chây ì thành lập BQT, cố tình không công nhận BQT khiến cư dân bức xúc. Song cũng có nhiều tòa nhà không đủ lượng người đến ở để thành lập BQT, nên chủ đầu tư phải giữ quỹ bảo trì.

PV: Như vậy, phí bảo trì chính là “con sâu” gây ra những mâu thuẫn khủng khiếp này. Vậy thì có lẽ quy định xử phạt của NĐ 139/2017 mà chúng ta bàn hôm nay nên nhắm trúng đích liên quan đến quỹ bảo trì chung cư?

Ông Nguyễn Văn Đực: Theo tôi, cần xem xét lại việc thu phí bảo trì bằng 2% giá bán căn hộ, mà nên đưa theo giá xây dựng. Bởi giá bán và giá xây dựng hoàn toàn khác nhau. Ví dụ, Đất Lành bán căn hộ 15 triệu đồng/m2, trong đó giá xây dựng khoảng 10 triệu đồng, 5 triệu đồng còn lại là giá đất, giá điều hành... nhưng cũng 1 chung cư như vậy mà ở trung tâm thành phố thì giá bán khoảng 100 triệu/m2. Tuy nhiên, giá thành xây dựng tối đa cũng chỉ 20 triệu đồng/m2 chứ không thể là 70, 80 triệu đồng. Như vậy giá thành của tiền đất, tiền lãi vay ngân hàng rất lớn và không thể áp mức phí bảo trì theo giá bán căn hộ, dẫn đến những quỹ bảo trì quá lớn bị đóng băng.

Theo tôi, phí bảo trì nên tính theo giá xây dựng và không thu 2% một lần, không để BQT giữ số tiền quá lớn mà nên chia nhỏ nhiều lần. Trong quá trình bảo trì, sửa chữa tới đâu thì thu tới đó. Như Đất Lành chỉ thu 0,1%/năm để đủ tiền sửa chữa. Phí bảo trì là cội nguồn của sự tranh chấp. Nếu không có quỹ này, có lẽ tranh chấp chung cư không nhiều như hiện nay.

Ông Nguyễn Văn Đực 

PV: Ngoài lý do về quỹ bảo trì chung cư, được biết, tại nhiều chung cư, nguyên nhân sâu xa khác dẫn đến tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư và người dân hiện này còn đến từ cách vận hành “bóc ngắn cắn dài”, quản lý thiếu chuyên nghiệp, thưa ông Trần Ngọc Quang, ông có thể chia sẻ quan điểm về vấn đề này?

Ông Trần Ngọc Quang: Hiện nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục thành lập các ban quản lý theo hình thức tự đào tạo và dẫn đến rất nhiều yếu kém trong quá trình vận hành tòa nhà. Trong khi đó khách hàng cũng chưa được hưởng những giá trị dịch vụ xứng đáng với số tiền họ bỏ ra.

Ngoài ra, tại nhiều chung cư hiện nay, giai đoạn BQT chưa đi vào hoạt động, chủ đầu tư đã thực hiện lựa chọn đơn vị vào quản lý vận hành tòa nhà, quản lý quỹ bảo trì một cách chung chung, cảm tính. Trong khi mỗi gói quản lý vận hành lên đến hàng chục tỷ đồng, sinh ra nhiều tiêu cực và làm thất thoát tiền của người dân. Tuy nhiên, chế tài hiện nay đang rất yếu, quỹ bảo trì là nguồn vốn của cư dân đóng góp vào lại không chịu sự điều chỉnh của Luật Đấu thầu, và hiện cũng chưa có chế tài nào để kiểm soát.

Theo tôi, đối với nguồn vốn này phải có quy định chặt hơn, cụ thể hơn để đảm bảo quyền lợi của cư dân, đảm bảo chủ đầu tư không thể chỉ chọn thầu, chỉ định thầu mà phải thực hiện đấu thầu nghiêm túc theo đúng chỉ thị của Luật Đấu thầu, có như vậy mới đảm bảo tính cạnh tranh.

PV: Đó là tại các khu chung cư riêng, nhưng đối với các khu hỗn hợp thì giải pháp nên là gì cho thật hợp lý, thưa ông? 

Ông Trần Ngọc Quang: Đó cũng là điều tôi muốn nhấn mạnh. Hiện nay, chúng ta đang chăm chăm điều chỉnh vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư. Trong khi các khu đô thị hiện nay là các khu đô thị hỗn hợp gồm cả nhà chung cư và biệt thự, liền kề, loại hình này có hệ thống hạ tầng kỹ thuật khá phức tạp nhưng chưa có quy định nào xác lập bảo vệ quyền lợi cho những người ở khu hỗn hợp đó. Nhiều khu biệt thự, chung cư hiện nay đang phải trông cậy vào "lòng tốt" của chủ đầu tư, gặp chủ đầu tư tốt thì được hưởng giá trị xứng đáng, chủ đầu tư không tốt thì phải chịu. Trong khi người dân phải bỏ ra một khoản tiền lớn để sở hữu những bất động sản đó.

Vấn đề này, Bộ Xây dựng cần phải có một quy định cụ thể, để thành lập ban điều hành đại diện cho cư dân nhằm thực hiện việc quản lý vận hành khu đô thị hỗn hợp, đồng bộ, nếu không vẫn sẽ xảy ra xung đột.

Ông Trần Ngọc Quang

PV: Có thể nhận thấy, vấn đề xung đột tại khu chung cư không phải vấn đề đơn giản khi nguyên nhân  không chỉ có một, đối tượng cũng xuất phát từ nhiều bên, nhiều trường hợp khác nhau. Vậy thì quy định xử phạt hành chính theo NĐ 139 liệu có bị yếu nếu không có thêm chất xúc tác hay không, thưa Luật sư Trương Anh Tú?

Luật sư Trương Anh Tú: Việc thực hiện những quy định xử phạt mới theo NĐ 139/2017 bước đầu sẽ có tính răn đe, tuy nhiên việc thực hiện có tính khả thi chưa cao khi các văn bản pháp luật liên quan đến quản lý, vận hành chung cư quy định chưa rõ, và còn chồng chéo. Ngoài ra NĐ chưa bao quát được toàn bộ các hành vi vi phạm của các chủ thể khác nhau trong quản lý, sử dụng chung cư; chưa cụ thể hóa hành vi vi phạm đối với từng đối tượng cụ thể với từng khung hình phạt, từng hành vi vi phạm hành chính.

Do đó, để đảm bảo thực hiện tốt cần có quy định pháp luật rõ ràng, khi vai trò trách nhiệm của chủ đầu tư chưa rõ (chủ đầu tư vừa là chủ đầu tư vừa là thành phần như cư dân trong chung cư, phải thuộc sự điều hành của BQT) thì phần quy định về sở hữu chung, cũng rơi vào tình trạng mập mờ, khó hiểu, khó xử lý, xử phạt khi có hành vi vi phạm pháp luật xảy ra.

PV: Luật sư có thể phân tích chi tiết hơn?

Luật sư Trương Anh Tú: Cụ thể, như quy định về tầng hầm để xe sẽ do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hay thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Hầm giữ xe là thuộc về sở hữu chung nhưng lại giao quyền cho chủ đầu tư quyết định quyền sở hữu là điều khó hiểu.

Ngoài ra, theo quy định của Luật Nhà ở 2014, BQT nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự quản. BQT nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định. Đối với mô hình BQT nhà chung cư tổ chức theo mô hình tự quản, hoạt động không có mục đích lợi nhuận như chung cư phục vụ công tác tái định cư thì việc áp dụng chế tài xử phạt theo NĐ 139/2017 là chưa hợp lý.

PV: Với những hạn chế của NĐ mà Luật sư Trương Anh Tú vừa nêu, ông Nguyễn Văn Đực có thể cho biết đánh giá của ông về tính khả thi của NĐ 139/2017 thưa ông? 

Ông Nguyễn Văn Đực: Tranh chấp trong chung cư hiện nay đang là vấn đề rất lớn và ngày càng nóng. Do đó, việc đưa ra quy định xử phạt những hành vi vi phạm liên quan đến quản lý sử dụng chung cư là phù hợp, kịp thời, nhưng cần ra thông tư hướng dẫn để quá trình thực hiện đạt hiệu quả.

Việc xử phạt về quản lý sử dụng chung cư khả thi hay không tùy theo mức độ cương quyết của chính quyền. Tuy nhiên tôi cho rằng, câu chuyện xung đột trong chung cư có nguồn gốc sâu xa, không thể chỉ một vài biện pháp nho nhỏ có thể giải quyết triệt để.

PV: Thưa ông Trần Ngọc Quang, có cần bổ sung thêm quy định hay chế tài gì để NĐ 139/2017 phát huy tốt hơn nữa vai trò trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư để tất cả các bên đều thể hiện đúng vai trò của mình và cùng được hưởng những gì tốt nhất không thưa ông? 

Ông Trần Ngọc Quang: Những quy định này về cơ bản đã bao quát được vấn đề chính trong tranh chấp chung cư hiện nay. Những quy định xử phạt đối với hoạt động quản lý sử dụng chung cư mà Bộ Xây dựng đưa ra, hoàn toàn khả thi nhưng sẽ rất yếu, và có thể gây ra bức xúc trong dư luận bởi vì chỉ áp dụng chế tài một phía, trong khi người dân đang cần công cụ của Nhà nước trong việc kiểm tra, giám sát việc thực hiện nhiệm vụ quản lý của chủ đầu tư. Bởi người dân không thể suốt ngày đi theo dõi chủ đầu tư.

Trong luật quy định vai trò của chính quyền địa phương khá rõ ràng, khi chủ đầu tư sau thời gian quy định không tổ chức hội nghị chung cư để thành lập ban quản tri thì sẽ có sự can thiệp để giải quyết. Tuy nhiên, vai trò của chính quyền địa phương trong câu chuyện này hiện rất mờ nhạt, khiến cho mâu thuẫn, bất đồng giữa chủ đầu tư và người dân ngày càng được thổi bùng một cách mạnh mẽ.

Do đó, theo tôi, không chỉ quy định xử phạt đối với người chủ đầu tư, BQT chung cư mà ngay cả với cơ quan quản lý nhà nước, những người giữ vai trò thực thi pháp luật, giám sát hoạt động của các đơn vị nói trên cũng phải chịu chế tài, có như vậy luật mới đi vào thực tế. Nhà nước chi trả tiền cho bộ máy công quyền để giám sát việc thực thi quy định pháp luật song trong quy định xử phạt lại không đề cập đến là thiếu sót.

Nếu quy định xử phạt chỉ áp dụng cho một phía thì vẫn có hiệu quả nhưng hiệu quả không cao, tranh chấp vẫn sẽ xảy ra, bởi người dân không thực hiện việc giám sát chủ đầu tư thay cơ quan quản lý nhà nước trong khi người dân nộp thuế để bộ máy nhà nước thực thi việc giám sát cho người dân.

PV: Vậy xin hỏi ông Trần Ngọc Quang và Luật sư Trương Anh Tú, trong trường hợp chủ đầu tư chấp nhận chịu phạt, xử phạt rồi nhưng vẫn tái phạm thì nên có biện pháp xử lý như thế nào?

Ông Trần Ngọc Quang: Hiện nay không có câu chuyện phạt xong giữ nguyên hiện trạng. Nếu chủ đầu tư tiếp tục vi phạm thì phải có chế tài như cấm kinh doanh, không cho hoạt động...

Luật sư Trương Anh Tú: Tranh chấp nhà chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân là chuyện không mới. Hàng loạt quy định ra đời, những tưởng có thể giải quyết bài toán này. Thế nhưng gần đây, các tranh chấp càng ngày càng bùng phát một cách mạnh mẽ, thậm chí mức độ và quy mô lớn hơn rất nhiều so với trước. Điều đáng buồn là sự tăng lên về số lượng, lại không theo kèm chất lượng khi nhiều trường hợp chủ đầu tư vì mục tiêu chạy theo lợi nhuận đã không quan tâm tới quyền lợi của người mua nhà, dẫn đến việc chất lượng công trình không đảm bảo; Chủ đầu tư vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy; thu chi không rõ ràng;…

LS Trương Anh Tú

Đối với các chủ đầu tư có vi phạm, chế tài hiện nay là xử phạt hành chính tối đa 300 triệu đồng, lớn hơn so với mức 80 triệu đồng trước đây, tuy nhiên việc áp dụng mức tiền này đối với tổ chức là quá nhẹ. Bởi lẽ việc tiếp tục xử phạt chủ đầu tư có thể áp dụng cho lần sau nhưng cũng không thể áp dụng mức phạt cao nhất này nữa mà phải tìm lỗi nhỏ hơn để phạt.

Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư một dự án hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng thì việc nộp phạt từ 80 triệu đến 300 triệu đồng là quá nhỏ, từ đó mới dẫn đến hiện tượng chủ đầu tư tái phạm và “nhờn” luật. Vấn đề quan trọng là phải có cơ chế giám sát và xử lý quyết liệt ngay từ khi dự án bắt đầu đầu tư xây dựng. Sai phạm ở đâu sẽ xử lý nghiêm ngay từ đó. Trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Trường hợp chủ đầu tư cố ý không chuyển tiền bảo trì cho BQT có thể vi phạm tội “Sử dụng trái phép tài sản” theo Điều 142 Bộ luật Hình sự 1999, Điều 177 Bộ luật Hình sự 2015. Theo đó, người phạm tội ngoài việc bị phạt tiền có thể bị phạt từ 3 năm đến 7 năm tù.

PV: Vậy theo luật sư, giải pháp đồng bộ để giải quyết triệt để liệu có hạn chế được vấn đề tranh chấp ngày càng diễn biến căng thẳng giữa chủ đầu tư, ban quản lý chung cư và cư dân hiện nay?

Luật sư Trương Anh Tú: Nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý vận hành nhà chung cư, cần thực hiện nghiêm túc, triệt để các quy định của pháp luật liên quan đến công tác quản lý sử dụng nhà chung cư. Đặc biệt cần tăng cường hơn nữa trách nhiệm quản lý nhà nước chuyên ngành đối với quá trình đầu tư, quản lý sử dụng nhà chung cư, nhất là vai trò của chính quyền địa phương trong việc tuyên truyền, tập huấn, kiểm tra, xử lý, xây dựng các mô hình tự quản, chủ động hòa giải tranh chấp, khiếu nại.

Bên cạnh đó UBND cấp huyện, phường, xã, thị trấn cần tăng cường công tác kiểm tra và cương quyết xử lý ngay các trường hợp vi phạm khi chủ đầu tư, chủ sở hữu căn hộ sử dụng phần diện tích chung không đúng mục đích, công năng được thiết kế phê duyệt và trong công tác quản lý, vận hành bảo trì, an toàn điện, an toàn PCCC tại các chung cư.

Đối với những dự án nếu có sai phạm của chủ đầu tư (rao bán dự án khi chưa có giấy phép, chất lượng công trình không được đảm bảo…) thì quyền lợi của người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Ví dụ như: việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có thể bị chậm do các cơ quan chức năng phải xử lý các sai phạm của chủ đầu tư theo những quy định pháp luật hay cư dân cũng chưa được hưởng những giá trị dịch vụ xứng đáng với số tiền họ bỏ ra và hàng loạt rủi ro có thể xảy ra.

Một cách làm cũng cần thiết phải áp dụng nữa là công khai các công trình vi phạm, nêu tên những dự án có vi phạm pháp luật trong quản lý sử dụng chung cư để người dân được biết trên các phương tiện truyền thông đại chúng. Từ đó, cư dân mua nhà tại các dự án chung cư có sự lựa chọn đúng đắn cho mình. Ngoài ra, cơ quan quản lý nhà nước phải công khai các thông tin của dự án, nhất là liên quan tới các dự án có thế chấp hay sai phép hay không. Đồng thời, các tổ chức tín dụng cần phải quản lý chặt chẽ cách thức cho vay tín dụng của mình. Thực hiện tốt các giải pháp nêu trên sẽ góp phần hạn chế được các vấn đề tranh chấp “nóng bỏng” giữa chủ đầu tư, BQT và cư dân hiện nay.

Xin cảm ơn các vị khách mời đã chia sẻ!