Phát triển bền vững nguồn vốn cho thị trường bất động sản: Vai trò, thực trạng và kiến nghị giải pháp

Vốn đối với các doanh nghiệp được ví như “mạch máu” nuôi sống cơ thể và với thị trường bất động sản, điều này cũng không ngoại lệ bởi đây là ngành cần nguồn vốn lớn để hoạt động. Nếu thiếu dòng vốn, thị trường sẽ “bất động”.

*****

Hơn 10 năm qua, thị trường bất động sản nước ta đã có những bước khởi sắc và phát triển cả về quy mô lẫn phạm vi, có ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác nhau như ngân hàng, tài chính, chứng khoán, xây dựng. Trong giai đoạn 2014 - 2018, thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ; nhưng gần 3 năm qua (2020, 2021 và 10 tháng đầu năm 2022), do tác động của đại dịch Covid-19, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản kinh doanh không có hiệu quả, thiếu hụt vốn nghiêm trọng, tỷ lệ nợ gia tăng, khả năng thanh toán thấp.

Từ đó, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, tình trạng đầu tư dở dang, lãng phí. Trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, các chủ đầu tư “đói” vốn kể từ sau đại dịch Covid-19, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay gần như tắc nghẽn. Trước thực trạng đó, rất cần có các giải pháp bền vững để phát triển nguồn vốn cho bất động sản, qua đó tạo động lực cho nền kinh tế phát triển.

Đối với bất kỳ một loại thị trường thương mại nào, trong đó có thị trường bất động sản, nguồn vốn luôn đóng vai trò thiết yếu. Vốn có vai trò hết sức quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản, là: Điều kiện quyết định sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp, nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp; căn cứ để xác lập địa vị pháp lý của doanh nghiệp, đảm bảo cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo mục tiêu đã định; cơ sở quan trọng đảm bảo sự tồn tại tư cách pháp nhân của một doanh nghiệp trước pháp luật; tiềm lực kinh tế, yếu tố quyết định đến mở rộng phạm vi hoạt động của doanh nghiệp.

Để hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản thực sự có hiệu quả, điều đầu tiên mà các doanh nghiệp quan tâm và nghĩ đến là làm thế nào để có đủ vốn và sử dụng nó như thế nào để đem lại hiệu quả cao nhất. Để có thể tiến hành tái sản xuất mở rộng thì sau một chu kỳ kinh doanh, vốn của doanh nghiệp phải sinh lời, tức là hoạt động kinh doanh phải có lãi đảm bảo cho doanh nghiệp được bảo toàn và phát triển; là cơ sở để doanh nghiệp tiếp tục đầu tư sản xuất, kinh doanh, thâm nhập vào thị trường tiềm năng từ đó mở rộng thị trường tiêu thụ, nâng cao uy tín của doanh nghiệp trên thương trường.

Vốn đối với các doanh nghiệp được ví như “mạch máu” và thị trường bất động sản không ngoại lệ bởi đây là ngành cần nguồn vốn lớn. Thị trường bất động sản sẽ “bất động” nếu thiếu dòng vốn. Để thực hiện các dự án, đảm bảo nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản rất cần đến nguồn vốn lớn và được huy động từ nhiều kênh để đảm bảo có dòng tiền bền vững.

Có thể thấy, đi cùng sự tồn tại và phát triển của một doanh nghiệp bất động sản là sự đồng hành của dòng vốn. Bất cứ giai đoạn nào, để một doanh nghiệp vững mạnh, cần thiết phải đảm bảo được nguồn vốn cơ bản và huy động vốn một cách hiệu quả. Không phải doanh nghiệp nào “sinh ra” cũng có một nguồn vốn lớn và không cần đến việc huy động vốn từ các kênh khác nhau. Chưa kể, để doanh nghiệp bất động sản không ngừng lớn mạnh, tham gia vào nhiều dự án, vai trò của dòng vốn rất quan trọng. "Sự sống" của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào dòng vốn.

Trong ngắn hạn, nguồn vốn là yếu tố mà người có nhu cầu mua hàng hóa bất động sản tính đến đầu tiên, nếu không nắm giữ nguồn vốn khả dĩ trong tay thì có thể nói là người đó chưa trở thành cầu bất động sản. Điều này tương ứng cũng đúng với những người có nhu cầu mua đầu tư bất động sản, tức là họ sẽ chỉ trở thành cầu thật khi có vốn trong tay.

Trong trung hạn, nguồn vốn còn tác động vào cung bất động sản, chỉ khi nhận thấy nguồn vốn trong hiện tại và tương lai là ổn định và chỉ phải trả một chi phí vốn chấp nhận được thì nhà đầu tư mới ra quyết định đầu tư xây dựng bất động sản và làm tăng cung trong tương lai.

Trong dài hạn, nguồn vốn quyết định sự phát triển thịnh vượng hay đóng băng của toàn bộ thị trường bất động sản. Nếu nguồn vốn mới còn được tràn vào hệ thống thì thị trường bất động sản sẽ không đóng băng và dần tự giải quyết được các tồn tại trong nó. Nếu vốn ngừng chảy vào thị trường bất động sản (do kỳ vọng thị trường bất động sản sụt giảm, do nguồn vốn hiện tại cạn kiệt, hoặc do ngành khác được kỳ vọng là có triển vọng hơn) thì thị trường bất động sản sẽ bị tê liệt mặc dù vốn đọng trong các hàng hóa bất động sản là rất lớn.

Nguồn vốn còn là nơi Chính phủ tác động thực hiện chức năng điều tiết thị trường bất động sản: Cung hoặc cắt giảm vốn ra thị trường bằng các nghiệp vụ, kích cầu đầu tư hoặc mua bán qua cứu trợ, tài trợ, kìm hãm phát triển nóng qua thuế phí, lệ phí… Có thể nói rằng thị trường bất động sản nhạy cảm với vốn, một sự thay đổi về nguồn vốn sẽ dẫn tới sự thay đổi tương ứng tới thị trường bất động sản và ngược lại. Phân tích tình hình của dòng vốn, nguồn vốn trong thị trường bất động sản sẽ mang lại những hiểu biết chính xác về tình hình của thị trường bất động sản.

Đối với thị trường bất động sản, kể từ khi thực hiện Đổi mới năm 1986, thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự tăng trưởng đáng kể, đặc biệt là tại các thành phố lớn, đồng thời thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Sự phát triển của thị trường bất động sản có một vai trò quan trọng đối với tăng trưởng kinh tế của Việt Nam thông qua việc thu hút vốn đầu tư toàn xã hội, vốn đầu tư nước ngoài, tạo ra nhu cầu về lao động và thúc đẩy các ngành khác phát triển như xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng và kết nối với thị trường đất đai, các dịch vụ môi giới, pháp lý và định giá.

Đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây ngày càng tăng và chiếm khoảng 11% (trong đó, đóng góp của ngành bất động sản trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác khoảng 4,5%). Bất động sản đóng góp khoảng 7 - 8% GDP cả nước và kết nối, lan tỏa với hơn 35 ngành nghề khác nhau trong nền kinh tế, tạo hàng triệu việc làm cho xã hội và đang đứng trước nhiều cơ hội đầu tư mới trong năm 2022, song thị trường bất động sản đang có dấu hiệu bị “co ngót” do thiếu hụt vốn đầu tư.

Nguồn vốn cho thị trường bất động sản đa dạng, hiện nay bên cạnh vốn vay ngân hàng là chủ yếu, thị trường bất động sản vẫn đang huy động dòng tiền thông qua nhiều kênh khác nhau. Nổi bật là trái phiếu doanh nghiệp, dòng vốn tự thân doanh nghiệp, vốn đầu tư công, vốn FDI, quỹ đầu tư và nguồn vốn từ thị trường chứng khoán. Có thể thấy, sự đa dạng về nguồn vốn giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm nhiều lựa chọn về các kênh huy động vốn để đầu tư phát triển phù hợp với từng giai đoạn thị trường và mang lại lợi nhuận cho các kênh vốn.

Vốn của ngân hàng và các tổ chức tín dụng: Thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mới hình thành và phát triển được khoảng trên 10 năm. Quy mô thị trường bất động sản Việt Nam chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực, nhưng điều đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là bất động sản.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản thì luôn cần lượng vốn lớn, nên vay vốn từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng là có tính khả thi, vay vốn từ ngân hàng là giải pháp tốt nhất và dễ dàng nhất khi mà các kênh vốn khác đều khó tiếp cận. Nếu một doanh nghiệp tham gia vào thị trường mà có một dự án đầu tư nghiêm túc và khả thi thì việc tiếp cận nguồn vốn cần thiết từ ngân hàng là tương đối dễ dàng. Ngoài ra, ngân hàng còn là trung gian tài chính giúp lưu chuyển một lượng vốn lớn, nhàn rỗi từ dân cư đến tay của các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, kênh huy động vốn này phụ thuộc nhiều vào tình hình tài chính của đất nước. Hiện nay các ngân hàng Việt Nam vẫn đang dùng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn làm cho lãi suất của dòng vốn khi đến tay các nhà đầu tư bất động sản thường rất cao. Thêm vào đó, sau một thời kỳ cho vay ồ ạt, các ngân hàng, các tổ chức tín dụng hiện nay đang cẩn trọng hơn với các dự án bất động sản.

Nguồn vốn vay từ các ngân hàng hiện nay phục vụ thị trường bất động sản vẫn là khoản cho vay lãi nhất của các ngân hàng. Các ngân hàng cho vay 6 lĩnh vực ưu tiên với lãi suất không quá 6%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay bất động sản lên đến 11 - 12%/năm, chưa tính đến các khoản phí khác. Do đó, các ngân hàng vẫn ưu tiên mảng vay đem lại lợi nhuận cao nhất. Đây cũng là lý do với các dự án bất động sản phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ... các ngân hàng đều muốn liên kết cho chủ đầu tư vay.

Trong những năm gần đây, các ngân hàng "mở" dần với cho vay bất động sản vì nhiều lý do như dễ thẩm định, dễ cho vay và món vay thường lớn, lãi suất cho vay cũng cao hơn, đồng nghĩa với lợi nhuận thu về lớn hơn. Nhờ đó, thị trường bất động sản khởi sắc trở lại. Ngân hàng từng bước xử lý được cục máu đông nợ xấu...

Theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ tín dụng, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao, dù 3 năm nay có xu hướng giảm dần. Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, cao hơn so với mức 9,35% tăng trưởng chung và chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67%.

Bên cạnh vốn vay ngân hàng, cùng với vai trò của mình, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản đã phát triển không ngừng cả về số lượng và chất lượng ở tất cả các phân khúc, đồng thời tiệm cận các chuẩn mực và thông lệ quốc tế. Song, đại dịch Covid-19 hơn 2 năm vừa qua đã tác động rất lớn tới sự phát triển của thị trường này. Thị trường bất động sản bắt đầu bộc lộ những hạn chế như mất cân đối cung cầu làm cho giá bất động sản tăng nóng, sốt nhà, đất trên diện rộng, nhiều doanh nghiệp phải rút khỏi thị trường… Đại dịch Covid-19 và việc bộc lộ những thực tế nêu trên đang cho thấy dòng vốn có vai trò rất quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung ở những giai đoạn khó khăn.

Nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản: Nguồn vốn FDI từ nước ngoài luôn là một nguồn vốn lớn và dồi dào, là một sự bổ sung cần thiết cho nhu cầu vốn của thị trường bất động sản, đang đứng ở vị trí thứ hai sau công nghiệp chế biến, chế tạo về việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Hiện nay, nguồn vốn đầu tư nước ngoài chủ yếu đến từ các nước như Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Trung Quốc, Hoa Kỳ… Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang khá hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đẩy mạnh hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam thông qua nhiều hình thức như mua lại các tập đoàn hay góp vốn lớn vào các tập đoàn có sẵn ở trong nước.

Đối với nguồn vốn FDI, những năm gần đây, nguồn vốn này chảy vào thị trường bất động sản có xu hướng phục hồi trở lại nhưng chủ yếu là đầu tư vào các dự án “vàng”, dự án có diện tích lớn, vị trí đẹp. Năm 2022 có sự gia tăng đột biến dòng vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản trong bối cảnh du lịch phục hồi và gia tăng xu hướng xây dựng các thành phố trong cả nước, với hơn 3,21 tỷ USD tính đến ngày 20/7.

Tuy nhiên, đối với khung pháp lý đầu tư nước ngoài về bất động sản còn nhiều điều bất cập cần hoàn thiện, như việc giải tỏa mặt bằng ở các dự án chậm chạp và trình độ tay nghề của lực lượng lao động trong nước còn thấp làm cản trở dòng vốn dồi dào từ nước ngoài này.

Về vốn đầu tư công, đây là dòng vốn tạo xung lực tích cực trực tiếp và gián tiếp làm tăng quy mô và định hướng dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản. Năm 2022, Chính phủ và chính quyền địa phương các cấp có thêm nhiều áp lực và quyết tâm chính trị trong triển khai các dạng đề án, dự án xây dựng hạ tầng cơ bản, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ.

Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu: Ở các nước phát triển trên thế giới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một công cụ huy động vốn phổ biến, đặc biệt là của những doanh nghiệp lớn, có uy tín. Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắc phục được nhược điểm của nguồn vốn tín dụng ngân hàng là phù hợp hơn với tính chất trung và dài hạn của nguồn vốn hoạt động cho kinh doanh bất động sản.

Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp là kênh giúp các doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn trung, dài hạn, qua đó giúp giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng; định hướng nhà đầu tư tập trung vào các khoản đầu tư trung, dài hạn thay vì gửi tiền tiết kiệm ngắn hạn…

Thời gian qua, trái phiếu doanh nghiệp đã trở thành một kênh huy động vốn lớn và quan trọng trên thị trường tài chính của không ít doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực đối với các doanh nghiệp, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo hình thức riêng lẻ cũng bộc lộ nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia. Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản với khoảng 45.000 tỷ đồng, giảm 40% so với cùng kỳ năm trước, chiếm khoảng 22% tổng lượng phát hành 7 tháng của năm 2022.

Đặc biệt, trong thời gian gần đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng phát sinh một số vấn đề và thông tin tiêu cực đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, gây hoang mang cho các nhà đầu tư và công tác phát hành trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản chân chính. Vấn đề này cần được kịp thời tháo gỡ, làm sáng tỏ tính chính đáng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp để tạo ra niềm tin cho nhà đầu tư và sự ổn định cho thị trường.

Quỹ đầu tư bất động sản: Ở nhiều nước, quỹ đầu tư bất động sản là hình thức đầu tư phổ biến, giúp huy động vốn trung, dài hạn cho thị trường bất động sản. Quỹ đầu tư bất động sản là hình thức góp vốn cho một dự án bất động sản từ các cá nhân, tổ chức thông qua việc phát hành cổ phiếu để huy động vốn và sử dụng nguồn vốn này để mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản nhằm tạo ra lợi nhuận.

Nguồn vốn từ quỹ đầu tư bất động sản là ổn định và đáp ứng được yêu cầu về quy mô vốn lớn của các dự án bất động sản. Đồng thời, thông qua quỹ đầu tư bất động sản, việc phân phối bất động sản cũng thuận lợi hơn, giúp các doanh nghiệp thu hồi vốn nhanh chóng để đầu từ các dự án khác. Đối với nhà đầu tư, việc mua cổ phiếu của quỹ đầu tư bất động sản giúp họ đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản.

Hơn nữa, do đặc tính chia nhỏ của cổ phiếu, những nhà đầu tư nhỏ lẻ có cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản một cách gián tiếp mà không bị giới hạn bởi đặc điểm giá trị của bất động sản. Việc đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản là tương đối an toàn so với đầu tư vào cổ phiếu bất động sản do nguồn vốn huy động lớn, quỹ đầu tư bất động sản có thể đầu tư đa dạng hơn so với một công ty bất động sản, đầu tư vào nhiều công ty khác nhau, nhiều dự án ở những địa điểm khác nhau và quỹ này chủ yếu đầu tư vào những sản phẩm hữu hình, đầu tư khi dự án đã có căn cứ pháp lý vững chắc.

Về quỹ đầu tư bất động sản ở Việt Nam, ngày 27/12/2012, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc thành lập quỹ đầu tư bất động sản ở Việt Nam. Trong thực tế, các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện nay đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH-ILH2 và ILH3 của Indochina Capital…

Vốn từ phát hành cổ phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán: Cổ phiếu bất động sản là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn xét về số lượng mã cổ phiếu và quy mô vốn hóa trên thị trường, vì thế để tất cả các mã cổ phiếu đều có tín hiệu tích cực và thu hút được nhiều nhà đầu tư vẫn không phải là chuyện đơn giản. Do đó, dự báo khả năng tăng giá trên diện rộng của nhóm cổ phiếu bất động sản là không nhiều. Chính vì thế nên việc huy động vốn thành công từ cổ phiếu bất động sản sẽ vẫn là chuyện riêng của từng doanh nghiệp. Trong khi dòng vốn cho đầu tư bất động sản từ vay ngân hàng thương mại từng bước bị thu hẹp thì dòng vốn huy động trên thị trường chứng khoán cũng gặp nhiều lực cản sau thời kỳ bùng nổ trong năm 2021, khi mà các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành tới 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp 3 lần so với năm 2020.

Dòng vốn đầu tư bất động sản huy động trên thị trường chứng khoán năm 2022 bị sụt giảm rõ rệt không chỉ từ việc hạn chế dòng tiền từ các ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp, mà còn từ sự đổ vỡ niềm tin của các nhà đầu tư và thị trường vào chất lượng và khả năng thanh khoản các trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành, đặc biệt là sau 2 sự kiện “nổ bom tấn” khiến công an vào cuộc khởi tố điều tra bán trái phiếu và cổ phiếu của một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc nhóm lớn hàng đầu… Kể từ sau thời điểm đó, việc huy động vốn cho đầu tư bất động sản trên thị trường chứng khoán bước vào thời kỳ “bất động”.

Tuy vậy, một tín hiệu khả quan khi theo dõi tình hình các cổ phiếu bất động sản có thể thấy thị trường vẫn đang kỳ vọng rất nhiều vào sự đảo chiều về kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Thêm vào đó là trong thời gian tới, hàng loạt các chính sách hỗ trợ thị trường của Chính phủ được ban hành sẽ giúp thu hút thêm nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư vào các mã cổ phiếu bất động sản.

Trong 3 năm qua, doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng, tỷ lệ nợ gia tăng, khả năng thanh toán thấp, hàng tồn kho ứ đọng với lượng lớn, từ đó, nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, tình trạng đầu tư dang dở, lãng phí.

Những khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản gặp phải là rất lớn. Thống kê cho thấy, hiện nay có 72/10.000 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, thị trường chứng khoán không phải là thị trường cung cấp nguồn vốn trung, dài hạn cho các doanh nghiệp bất động sản mà chủ yếu là từ phía ngân hàng thương mại (NHTM), vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và vốn ứng trước của khách hàng. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản thường khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ các NHTM. Hiện nay, mặc dù mức lãi suất có xu hướng tăng, trong khoảng từ 11 - 12%/năm nhưng so với mức lãi suất của một số nước trong khu vực (khoảng 3 - 5%/năm), ở nước ta mức lãi suất này vẫn còn ở mức khá cao.

Sự thiếu hụt dòng vốn do vấn đề an toàn và niềm tin thị trường, đã làm cho thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng với kỳ hạn ngày càng dài, tốc độ triển khai dự án chậm và áp lực lãi vay ngày càng lớn. Việc hầu hết các kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp bất động sản hiện nay bao gồm vay ngân hàng, phát hành trái phiếu… gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đã tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng và bất động sản.

Từ thực trạng thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản có thể thấy rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa thu hút được nguồn vốn đầu tư ổn định. Vốn tự có của các doanh nghiệp bất động sản còn thấp, chủ yếu là nguồn vốn tín dụng mà nguồn vốn này lại có tỷ lệ lãi suất khá cao, thiếu vốn cho vay trung và dài hạn, chịu ảnh hưởng lớn của thị trường tài chính.

Từ cuối năm 2018, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản bắt đầu giảm, nguồn vốn trung và dài hạn bị cắt giảm từ 60% xuống 40%, dẫn đến sự “chững” lại của thị trường bất động sản. Cuối năm 2021, Ngân hàng Nhà nước có Công văn số 3029/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó cảnh báo một số TCTD có dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro gắn với xu hướng tăng nợ xấu nội bảng và tỷ lệ nợ tín dụng cấp cho kinh doanh bất động sản, hoặc mua trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành. Để đảm bảo an toàn hoạt động và hạn chế rủi ro, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các TCTD kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được giao thực hiện trong năm 2021.

Trong năm 2021 và đầu năm 2022, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu áp lực về vốn cả từ phía tín dụng ngân hàng, huy động qua trái phiếu doanh nghiệp và vốn tự có. Theo đó, vốn tín dụng và vốn huy động trên thị trường tài chính bị siết chặt quản lý, còn vốn tự có hẹp dần do cạn nguồn thu... Thị trường bất động sản rơi vào tình trạng khó khăn về vốn. Thời gian chịu tác động của đại dịch Covid-19 là minh chứng rõ nhất cho doanh nghiệp nào có nguồn vốn lớn, dồi dào sẽ có sức đề kháng tốt hơn so với các doanh nghiệp vốn ít, mỏng và khó huy động vốn. Đó cũng là lý do nhiều doanh nghiệp rút khỏi thị trường trong hai năm vừa qua. Sau hơn 2 năm chịu ảnh hưởng từ đại dịch, thị trường sẽ "sàng lọc" những doanh nghiệp có thực lực để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản đúng hướng.

Để phát triển bền vững nguồn vốn cho thị trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát huy được hết vai trò của mình trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, cần triển khai đồng bộ các giải pháp từ đổi mới nhận thức, hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước… Một số giải pháp dưới đây, theo chúng tôi, là cần thiết được quan tâm triển khai sớm.

Thứ nhất là về phía Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại.

Doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn phụ thuộc trước hết và chủ yếu vào vốn tín dụng ngân hàng. Do đó, việc tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn cho thị trường bất động sản là một trong những chính sách cần được quan tâm đúng mức trong giai đoạn tới. Chính sách tiền tệ cần được vận hành linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng của nguồn vốn tín dụng vào khu vực bất động sản. 

Bên cạnh đó, quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có bất động sản) không nên cào bằng cho mọi tổ chức tín dụng, cần phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng bất động sản. Quy định này không làm giảm rủi ro tín dụng bất động sản, trên thực tế nếu tình trạng đảo nợ hoặc chuyển nợ bất động sản trong các tổ chức tín dụng xảy ra chỉ làm cho hệ thống tài chính méo mó, thị trường bất động sản bất ổn hơn.

Ngày 29/8/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Chỉ thị số 13/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Thủ tướng Chính phủ yêu cầu cơ quan quản lý: Một mặt, tăng cường kiểm tra, giám sát, chủ động phát hiện, ngăn chặn, xử lý nghiêm những hành vi sai phạm theo đúng quy định của pháp luật, chú ý các hành vi trốn thuế trong kinh doanh bất động sản, kiểm soát huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán, tránh đầu cơ, thao túng. 

Mặt khác, không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, không hình sự hóa các quan hệ kinh tế - dân sự, không để đổ vỡ và phải bảo vệ những người làm đúng, bảo vệ, hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; kết hợp hài hòa, hợp lý, hiệu quả giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, thực hiện chính sách tiền tệ linh hoạt, an toàn, thận trọng, chính sách tài khóa mở rộng hợp lý, tập trung bảo đảm hiệu quả, quản lý chặt chẽ giá cả, thị trường; không điều hành chính sách "giật cục", không chuyển trạng thái đột ngột từ "nới lỏng" sang kiểm soát chặt chẽ, hoặc ngược lại… Các cơ quan chức năng chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện, hoạt động huy động vốn (bao gồm hoạt động phát hành trái phiếu) của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán đúng quy định pháp luật; tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh...) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.

Phát triển chính sách tín dụng liên kết để tháo gỡ bài toán vướng mắc, khó khăn về dòng tiền. Nhiều ngân hàng thương mại đã thực hiện chính sách tín dụng liên kết giữa các khách hàng của mình là nhà đầu tư - nhà thầu - nhà cung cấp vật liệu xây dựng. Điều này giúp ngân hàng chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, thu hồi được nợ, hạn chế nợ xấu, giúp doanh nghiệp có vốn để tiếp tục hoạt động và giảm bớt sự khó khăn của thị trường bất động sản.

Để thuận lợi cho việc kiểm soát dòng tiền, ngân hàng thương mại thường chỉ định đối tác là khách hàng của ngân hàng cho doanh nghiệp. Điều này có thể gây khó khăn tới hoạt động của doanh nghiệp do phải làm quen đối tác mới. Khắc phục vấn đề này, các ngân hàng thương mại phối hợp liên kết với nhau để thực hiện chính sách tín dụng 4 nhà:

Thiết lập cơ chế phối hợp trong việc công bố thông tin về khách hàng. Trong liên kết, các ngân hàng thương mại quy định công bố thông tin chi tiết về các khách hàng vay vốn theo các tiêu chí: Quy mô vốn vay, thời gian vay, mục đích vay vốn, phương thức trả nợ, kết quả phân tích tín dụng (mức xếp hạng tín dụng), phương thức giải ngân của ngân hàng, tình hình trả nợ gốc và lãi cho các ngân hàng trong nhóm.

Các ngân hàng thương mại cần yêu cầu khách hàng của mình công bố thông tin về dự án, bạn hàng, nhà cung cấp và các ngân hàng khác mà doanh nghiệp có mối quan hệ. Từ đó, ngân hàng xây dựng hồ sơ doanh nghiệp, xác định rõ người bán và người mua của doanh nghiệp, loại bỏ các doanh nghiệp thanh toán và chuyển vốn lòng vòng, thiếu minh bạch, lựa chọn các doanh nghiệp có uy tín tham gia.

Các ngân hàng thương mại cần xác định đối tác thích hợp cho doanh nghiệp tham gia chuỗi. Mỗi doanh nghiệp đều có đối tác truyền thống của mình như cùng tập đoàn, cùng công ty mẹ, cùng địa phương… thường hay thiết lập các hoạt động mua bán sản phẩm cho nhau. Doanh nghiệp và ngân hàng cần hợp tác nghiên cứu để tìm ra các đối tác tốt nhất cho doanh nghiệp vay vốn và khuyến nghị họ tham gia chuỗi liên kết mới trong một số dự án.

Các ngân hàng thương mại cần thống nhất về chính sách tín dụng trong việc thu hồi hay thanh toán các khoản nợ. Các ngân hàng thương mại tham gia chuỗi liên kết có thể cam kết trích tiền trong tài khoản tiền gửi của khách hàng trả nợ cho nhau nếu khách hàng phát sinh nợ quá hạn trong chuỗi liên kết. Đối với ngân hàng có chung khách hàng có thể phối hợp trong việc thu hồi nợ bằng thanh toán bù trừ.

Do tác động của đại dịch Covid-19, các doanh nghiệp bị thiếu hụt dòng tiền trong khi lại vướng nợ xấu không thể tiếp tục vay vốn ngân hàng. Có thể triển khai giải pháp cung cấp tín dụng cho những doanh nghiệp bị nợ đọng, quá hạn, không còn khả năng vay mới nhưng có phương án kinh doanh khả thi, có khả năng phục hồi để tạo dòng tiền cho họ có cơ hội hoạt động trở lại. Giải pháp này xuất phát từ chương trình phục hồi kinh tế 2022 - 2023. Các doanh nghiệp nếu xây dựng phương án đầu tư tốt, được thẩm định và được cấp vốn thì có thể làm ra tiền trả nợ cũ, cũng như nợ mới. Đó là cách "nuôi nợ để đòi nợ".

Với cách này, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM đã phối hợp với các cơ quan liên quan để xử lý từng dự án cụ thể, linh hoạt sáng tạo gỡ khó, cứu nhiều doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp thay vì "chết" thì phục hồi phát triển, trả được nợ cũ, không vướng nợ quá hạn. Từ bài học kinh nghiệm đó, nếu được triển khai sẽ cứu rất nhiều doanh nghiệp, qua đó giúp kinh tế phục hồi tốt hơn. 

Thứ hai, thu hút dòng vốn FDI, FII là giải pháp lâu dài.

Với dòng vốn FDI, khuyến khích nguồn vốn này phát triển các dự án phức hợp trọng điểm, có quy mô lớn. Đối với nguồn vốn FDI đầu tư vào thị trường bất động sản, các cơ quan quản lý cần kiểm tra, thẩm tra doanh nghiệp FDI một cách chặt chẽ, nhằm đảm bảo việc đầu tư được thực hiện đúng, đạt được mục tiêu đề ra. Đối với các dự án FDI đang triển khai, cần giám sát chặt chẽ đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình, tình hình huy động vốn và thanh toán các khoản nợ cũng như các khoản thuế.

Việc các quỹ đầu tư chuyển dịch từ những nhà kinh doanh đơn thuần sang việc kết hợp làm kinh doanh - đầu tư - quản lý - tiếp thị dự án giúp thị trường bất động sản ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược bất động sản.

Với dòng vốn FII, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phiếu của các doanh nghiệp trong nước thông qua minh bạch hóa thông tin (cơ chế quản lý nhà nước, giám sát, chế tài xử phạt); thành lập các hình thức đầu tư có tổ chức (quỹ đầu tư mở..); tăng cường vai trò của các nhà đầu tư có tổ chức; tăng cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công; đẩy nhanh quy trình thẩm định, xét duyệt các dự án đầu tư cũng như quá trình giải ngân.

Thứ ba, Chính phủ sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản…; thì việc phát triển các quỹ tín thác là điều có thể được mong đợi.

Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ hình thành từ vốn góp của người đầu tư thông qua việc mua chứng chỉ quỹ phát hành, sau đó ủy quyền quản lý cho Ban giám đốc quỹ.

Các quỹ đầu tư bất động sản hướng tới nhà đầu tư nội vẫn chưa được hình thành và phát triển. Nguyên nhân là do chưa có quy định rõ ràng về việc thành lập, vận hành, hoạt động, giám sát, công bố thông tin của quỹ cũng như nhiệm vụ, vai trò, chức năng của nhà đầu tư, ngân hàng và tổ chức kiểm toán. Do vậy, việc ban hành hệ thống văn bản quy định rõ những vấn đề này thực sự cấp thiết, đặc biệt trong điều kiện thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi và khởi sắc. Đây là cơ hội tốt cho các quỹ đầu tư bất động sản được hình thành để thu hút vốn từ thị trường.

Quỹ tín thác bất động sản là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Quỹ đầu tư tín thác thực chất đã manh nha từ những năm trước nhưng vẫn chưa được quan tâm phát triển một cách đúng mức.

Nhìn chung, các quỹ này thời gian tới hứa hẹn sẽ phát triển mạnh mẽ hơn giúp giải tỏa cơn khát vốn cho thị trường và tránh cho thị trường những vấn đề không mong muốn như nợ xấu. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn trông chờ vào một khung pháp lý và các quy định chặt chẽ hơn từ Bộ Xây dựng, các cơ quan liên quan để hướng dẫn và phát triển các quỹ này theo đúng hướng, đảm bảo phát huy được vai trò của nó.

Thứ tư, phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Trong giai đoạn hiện nay, doanh nghiệp thiếu vốn trong khi vay ngân hàng cần tài sản đảm bảo, luôn yêu cầu tài sản đảm bảo khá khắt khe, quy trình mất thời gian; vay vốn lưu động không được nhiều do sản xuất - kinh doanh khó khăn nên phải tìm cách huy động vốn mới để đảm bảo hoạt động kinh doanh. Trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn tích cực cho các doanh nghiệp, kênh gọi vốn trái phiếu đóng vai trò quan trọng với doanh nghiệp và san sẻ gánh nặng cho các ngân hàng, định hướng nhà đầu tư tập trung vào các khoản đầu tư trung, dài hạn thay vì gửi tiền tiết kiệm ngắn hạn… vẫn là lĩnh vực luôn được quan tâm.

Nếu như trước kia, doanh nghiệp Việt Nam chủ yếu lệ thuộc vào kênh tín dụng ngân hàng, hoặc huy động thông qua phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, thì nay kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp là sự lựa chọn của rất nhiều doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp bất động sản. Trong 3 năm gần đây, trái phiếu trở thành công cụ gọi vốn hữu hiệu cho rất nhiều doanh nghiệp, khiến quy mô của thị trường này tính trên GDP cũng có sự tăng mạnh.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp là kênh giúp các doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn trung, dài hạn, qua đó giúp giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Đặc biệt từ năm 2018, khi Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản bắt tay nhau phát hành lượng trái phiếu doanh nghiệp lớn ra thị trường, nhắm tới phân khúc nhà đầu tư cá nhân. Kể từ đây, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bắt đầu tăng trưởng và có sự phát triển bùng nổ, trở thành kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp.

Do phát triển quá nóng, hành lang pháp lý còn chưa chặt chẽ, nhiều doanh nghiệp đã lách kẽ hở pháp luật để huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp và sử dụng sai mục đích. Những vụ việc lùm xùm vừa qua liên quan đến trái phiếu bất động sản đã ảnh hưởng tiêu cực không nhỏ đến hoạt động bình thường của các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam; đã làm cho nhà chức trách gần như thay đổi hẳn thái độ khoan dung với vốn ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đổ vào bất động sản. Nhiều điều kiện, rào cản đã được đề xuất, đặt ra làm cho cánh cửa huy động vốn từ ngân hàng và nhất là phát hành trái phiếu khép chặt lại. Việc siết lại quản lý thị trường này là cần thiết.

Tuy vậy, huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp bị chặn lại đáng kể gây lo ngại cho các doanh nghiệp. Siết thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề nhất là doanh nghiệp bất động sản, do nhiều doanh nghiệp chưa lên sàn, không thể huy động vốn trên sàn chứng khoán, trong khi tiếp cận tín dụng ngân hàng ngày càng khó khăn do chính sách tín dụng vào sản xuất - kinh doanh.

Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản, họ đang gặp khó khăn kép về nguồn vốn, khi ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đồng loạt siết chặt. Nếu chặn dòng vốn vào bất động sản một cách cực đoan và đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ phải ngừng hoạt động, doanh nghiệp không thể trả nợ vay, ngân hàng đối mặt với nợ xấu, hệ lụy với nền kinh tế rất lớn. Việc siết trái phiếu doanh nghiệp nên thực hiện có lộ trình, từ từ, từng bước một. Nếu phanh quá gấp thị trường trái phiếu, sẽ gây ra các cú sốc cho thị trường, không mang lại lợi ích cho nền kinh tế.

Phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp thông qua các giải pháp như: Cần có sự tham gia của các tổ chức đánh giá tín nhiệm uy tín; khuyến khích tổ chức tín dụng tham gia bảo lãnh, chiết khấu cho trái phiếu doanh nghiệp (nhà tạo lập thị trường); đa dạng hóa hình thức trái phiếu doanh nghiệp; khuyến khích sự tham gia của các quỹ đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.

Lành mạnh hóa thị trường trái phiếu là việc cần làm, nhưng giải pháp cần xử lý khắc phục những điểm yếu của thị trường. Vậy làm thế nào để biến trái phiếu từ quả bom nổ chậm thành một vũ khí mạnh của doanh nghiệp, với mục tiêu duy nhất hướng đến một thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở thành trụ cột vững chắc và là kiềng 3 chân trong thị trường vốn Việt Nam?

Để đảm bảo hoàn thành mục tiêu đề ra, thời gian tới theo chúng tôi, Bộ Tài chính cần chủ động phối hợp với các bộ, ngành liên quan tập trung phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp an toàn, minh bạch, hiệu quả, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia thị trường, cần phải tiếp tục: Hoàn thiện tổ chức thị trường; phát triển các sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp; thúc đẩy dịch vụ xếp hạng tín nhiệm và các dịch vụ trên thị trường; phát triển cơ sở nhà đầu tư; tăng cường quản lý, giám sát thị trường và tiếp tục đẩy mạnh tuyên truyền để cải thiện áp lực vốn và hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Ngoài những nỗ lực tự thân của mỗi doanh nghiệp, cũng rất cần sự hỗ trợ hợp lý từ phía Nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để thực hiện dự án. Hy vọng, cùng với sự nỗ lực tự thân của cộng đồng doanh nghiệp, với sự vào cuộc kịp thời và thực chất của nhiều bộ, ngành, địa phương, những khó khăn của thị trường nói chung và áp lực vốn của các doanh nghiệp bất động sản nói riêng sẽ được nhận diện đầy đủ, chính xác và nhanh chóng được tháo gỡ hiệu quả.

Chính phủ vừa qua ban hành Nghị định số 65/2022/NĐ-CP ngày 16/9/2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Điểm mới quan trọng của Nghị định số 65/2022/NĐ-CP là cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp... Doanh nghiệp phải nêu cụ thể mục đích phát hành tại phương án phát hành và công bố thông tin cho nhà đầu tư đăng ký mua trái phiếu. Việc sử dụng vốn huy động từ phát hành trái phiếu của doanh nghiệp phải đảm bảo đúng mục đích theo phương án phát hành và nội dung công bố thông tin cho nhà đầu tư. Mệnh giá trái phiếu doanh nghiệp chào bán tại thị trường trong nước là 100 triệu đồng Việt Nam hoặc bội số của 100 triệu đồng Việt Nam.

Doanh nghiệp chỉ được thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu đã phát hành tại thị trường trong nước khi: Được cấp có thẩm quyền của doanh nghiệp phát hành thông qua; được số người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu cùng loại đang lưu hành trở lên chấp thuận. Những thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu phải được doanh nghiệp phát hành công bố thông tin bất thường.

Đại diện người sở hữu trái phiếu thực hiện chế độ báo cáo cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Sở giao dịch chứng khoán định kỳ hằng quý, hằng năm và báo cáo trong trường hợp phát hiện tổ chức phát hành có hành vi vi phạm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sở hữu trái phiếu. Chậm nhất 5 ngày làm việc kể từ ngày hoàn thành đợt chào bán trái phiếu, doanh nghiệp công bố thông tin về kết quả của đợt chào bán cho các nhà đầu tư sở hữu trái phiếu và gửi nội dung công bố thông tin đến Sở giao dịch chứng khoán.

Trường hợp doanh nghiệp chào bán không thành công hoặc hủy đợt chào bán trái phiếu, chậm nhất 5 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc việc phân phối trái phiếu, doanh nghiệp công bố thông tin và gửi nội dung công bố thông tin đến Sở giao dịch chứng khoán…

Như vậy, điểm mấu chốt là Nghị định mới cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu để cơ cấu nợ. Đây là một hướng đi đúng đắn và phù hợp với thông lệ quốc tế về trái phiếu. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp cất bớt gánh nặng lo âu tìm vốn đảo nợ và đầu tư suốt nhiều tháng qua, mà còn tạo lập cơ sở pháp lý và củng cố niềm tin vào sự phục hồi dòng vốn huy động trên thị trường chứng khoán cho đầu tư bất động sản thời gian tới.

Cũng cần lưu ý rằng, với các yêu cầu khắt khe hơn về hồ sơ phát hành, doanh nghiệp phải thực sự có năng lực và hồ sơ minh bạch thì mới có thể tham gia hoạt động phát hành trái phiếu. Bên cạnh đó, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp chưa thực sự hấp dẫn và cầu trái phiếu doanh nghiệp giảm mạnh từ phía ngân hàng do phải đảm bảo tỷ lệ an toàn vốn theo quy định tại Thông tư số 08/2022/TT-NHNN ngày 30/6/2022 và tuân thủ Thông tư số 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về tín dụng trái phiếu doanh nghiệp.

Bởi vậy, trước mắt khó có sự bùng nổ ồ ạt phát hành trái phiếu trở lại và không ít doanh nghiệp vẫn chịu áp lực trả nợ gốc và lãi trái phiếu đã phát hành, nhất là đối với các doanh nghiệp chưa niêm yết, có sức khỏe tài chính yếu, chưa có lịch sử kinh doanh và dòng tiền ổn định, hồ sơ tín dụng chưa được tốt hoặc chưa đáp ứng tiêu chí vay tín dụng ngân hàng hoặc huy động nguồn vốn khác trong bối cảnh hiện nay.

Cần thiết xếp hạng tín nhiệm để minh bạch thị trường. Xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp - một trong những phương pháp giúp thị trường minh bạch thông tin, góp phần phát triển thị trường vốn. Việc xếp hạng tín nhiệm phục vụ cho đa mục đích, giúp doanh nghiệp tiếp cận đa dạng hóa nguồn vốn, nguồn đầu tư, chủ động trong cân đối nguồn lực. Tuy nhiên, thực trạng về việc xếp hạng tín nhiệm ở Việt Nam trong thời gian qua còn nhiều khó khăn, tồn tại.

Đơn cử, phần lớn các tổ chức phát hành trên thị trường chưa thật sự hiểu rõ và quan tâm đến các lợi ích tổng thể của việc xếp hạng tín nhiệm, đối với chiến lược phát triển doanh nghiệp nói chung cũng như việc chủ động thực hiện chiến lược đa dạng hoá trong việc thu hút các nguồn lực đầu tư trên thị trường thông qua các kênh vốn từ thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu quốc tế và trong nước, hoạt động M&A, hợp tác đầu tư và phát triển kinh doanh… Vì vậy, số lượng các tổ chức phát hành thực hiện xếp hạng còn rất hạn chế.

Mặt khác, phần lớn các tổ chức tài chính, doanh nghiệp Việt Nam đều chỉ đạt được mức xếp hạng từ mức BB+ trở xuống, tức là thuộc danh mục nhóm đầu cơ (rất hiếm khi có tổ chức phát hành nào đạt mức xếp hạng cao hơn bậc xếp hạng quốc gia).

Trong khi đó, tài sản đảm bảo của các trái phiếu phát hành trên thị trường Việt Nam trong thời gian vừa qua cho thấy, hầu hết đều là tài sản của các dự án hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu của các doanh nghiệp nên các tài sản này rất có thể sẽ có nhiều biến động trong điều kiện thị trường tác động tiêu cực và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.

Khi có tổ chức xếp hạng trong nước, nhà đầu tư chỉ cần đọc kết quả là biết độ rủi ro ở mức nào. Nhà đầu tư càng có nhiều thông tin, độ tin cậy càng cao, khuyến khích họ đầu tư, tạo cầu xã hội càng lớn.

Nâng cao chất lượng trái phiếu doanh nghiệp với một số biện pháp sau:

Thứ nhất, thông tin giao dịch thị trường phải được quản lý, giám sát chặt chẽ, tăng tính công khai minh bạch và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các nhà đầu tư.

Thứ hai, các tổ chức phát hành và trái phiếu cần phải được quy định bắt buộc xếp hạng tín nhiệm. Trên cơ sở đó, có thể phân định rõ chất lượng tín nhiệm của từng loại hình tổ chức phát hành và các trái phiếu, theo chuẩn mực và tiêu chí đánh giá ở các mức đầu tư hay là đầu cơ để các nhà đầu tư trên thị trường tham khảo, quyết định đầu tư phù hợp với khẩu vị rủi ro đầu tư.

Thứ ba, từng bước tạo lập và hình thành tập quán văn hoá xếp hạng tín nhiệm của hệ thống doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian tới, phù hợp với các khuyến nghị của các tổ chức định chế tài chính quốc tế có uy tín như Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB); đồng thời phù hợp với thông lệ quản lý và kinh nghiệm phát triển thị trường ở các quốc gia tiên tiến.

Thứ tư, Nhà nước cần có chính sách khuyến khích các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ra công chúng. Đối với các hoạt động giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ cần phải được quản lý thành thị trường giao dịch có tổ chức. Đồng thời, phải phát triển thị trường trái phiếu sơ cấp và thứ cấp nhằm tăng tính thanh khoản cho việc giao dịch chuyển đổi trái phiếu. Bộ Tài chính đang thực hiện các chính sách thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp thứ cấp tập trung.

Thứ năm, Nhà nước cần khuyến khích và tiến tới có các chính sách quy định bắt buộc các doanh nghiệp áp dụng chế độ kế toán, theo chuẩn mực của quốc tế (IFRS). Các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp phải cung cấp các bản cáo bạch hoặc là cam kết sử dụng các nguồn vốn huy động đúng mục đích theo phương án phát hành trái phiếu và tuân thủ tuyệt đối việc công bố thông tin đầy đủ, rõ ràng và kịp thời theo quy định của pháp luật.