Phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ: Cần xem lại vấn đề quy hoạch nhà ở tại các mô hình này

Trao đổi với phóng viên Reatimes, nhiều chuyên gia lĩnh vực bất động sản đánh giá, mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ đã và đang tạo ra nhiều hiệu quả, từ việc đồng bộ về hạ tầng, nâng cao hiệu suất hoạt động kinh doanh và chất lượng cuộc sống của cộng đồng dân cư. Mô hình này cũng tạo tiền đề cho sự phát triển của các doanh nghiệp, giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến việc làm, nhà ở… cho người lao động.

Bên cạnh đó, với những chính sách hỗ trợ tối đa của nhà nước và các địa phương, mô hình này đã và đang góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất, hỗ trợ việc giãn dân cư tại các khu trung tâm thành phố đông dân cư, điều kiện nhà ở chật chội. Cùng với đó là thu hút và xúc tiến đầu tư không chỉ với doanh nghiệp trong nước mà còn mở rộng ra nhiều doanh nghiệp nước ngoài.

Trao đổi với phóng viên Reatimes, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS - Tổng Giám đốc SGO Homes - nhận định, mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ sẽ là mô hình dẫn dắt xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp trong thời gian tới ở nước ta.

Theo ông Chung, trước đây, tại các khu công nghiệp được quy hoạch đô thị đều được phân lô bán nền, các tiện ích đi kèm phục vụ cho đời sống cư dân gần như không có, hoặc nếu có các tiện ích như công viên thì sau khi bàn giao xong cũng không có ai quản lý, tu bổ… dẫn tới tình trạng xuống cấp, hoang hóa và không được đảm bảo an toàn. Đến nay, nắm bắt được xu thế chung của sự phát triển, cùng với đó là được thừa hưởng nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước, đồng thời do có sự chuyển dịch các khu công nghiệp ở các nước khác về Việt Nam nên dư địa phát triển của mô hình này được đánh giá là tiềm năng và triển vọng.

"Chúng ta có thể nhận thấy các mô hình này đang được chú trọng phát triển tại nhiều địa phương có thị trường bất động sản công nghiệp lớn như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Nam và các tỉnh phía Nam. Bởi với mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, cơ sở hạ tầng xã hội cũng được chủ đầu tư chú trọng phát triển, hàng loạt tiện ích, dịch vụ đi kèm cũng được đầu tư bài bản, giúp nâng cao đời sống cho chính cán bộ, công nhân công tác tại các khu công nghiệp. Đồng thời thúc đẩy thị trường chung của khu vực đó", ông Chung nhấn mạnh.

Đồng quan điểm với ông Chung, ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - cho rằng, đây có thể được đánh giá là một mô hình vừa thông minh, vừa hội tụ các yếu tố cần và đủ cho sự phát triển. 

Theo ông Điệp, có nhiều nguyên nhân, hạn chế còn tồn tại tại các mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ dẫn đến tình trạng áp dụng mô hình này còn chưa đạt hiệu quả. Đầu tiên, có thể kể đến là mô hình này mặc dù đã được quan tâm phát triển, nhưng tốc độ diễn ra chậm, nên số lượng còn hạn chế, cùng với đó là sự phát triển chưa thật sự bền vững và cân bằng, chủ yếu phát triển theo kiểu tập trung công nghiệp đơn thuần, tập trung cho không gian sản xuất là chính, chưa chú trọng hoàn thiện không gian sống, không gian sinh hoạt cho người lao động. Nguyên nhân của tình trạng này có thể là do quy hoạch không gian và thiết kế công trình, lựa chọn vị trí xây dựng nhà ở cho công nhân không phù hợp, và có rất ít nhà đầu tư bất động sản quan tâm...

Dẫn chứng về vấn đề này, ông Điệp cho biết, tại khu công nghiệp VSIP trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh, mặc dù phát triển rất tốt, rất đẹp, tuy nhiên dự án này không gắn với thực tiễn, dẫn đến hậu quả là xây dựng rất nhiều ra nhưng không có người ở. Các sản phẩm bất động sản chủ yếu là shophouse, biệt thự, có giá cao, nên không phù hợp với nhu cầu thực tế.

Ông Điệp cũng cho rằng, đối với mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ cần phải xem xét ưu tiên xây dựng đối với hạng mục nào trước. Đầu tiên là các khu đất công nghiệp, sau đó đến các khu vực nhà ở xã hội, nhà ở công nhân rồi mới đến các khu vực dịch vụ tiện ích đi kèm. Từ đó sẽ thu hút được nhiều người có nhu cầu sử dụng hơn.

Cùng với đó là việc phát triển mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ theo hướng tạo liên kết, hợp tác, hình thành chuỗi giá trị chưa được chú trọng và đạt hiệu quả cao như mong đợi. Việc chuyển đổi, xây dựng các mô hình này khiến các chủ đầu tư đối mặt với nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, khó khăn chung được các chuyên gia đưa ra là hệ thống pháp luật về bảo vệ môi trường, quản lý đất đai, đầu tư, quy hoạch, về các cơ chế, chính sách khuyến khích, ưu đãi phát triển mô hình trên còn chậm được đổi mới và chưa thích nghi nhanh được với những yêu cầu biến động của thực tiễn.

Cũng theo ông Lê Đình Chung, một vấn đề hết sức bất cập mà tại các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ đang phải đối mặt đó là có những mô hình được đầu tư hết sức bài bản, đối với hạng mục khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối, hệ thống hạ tầng, dịch vụ cũng hết sức được chú trọng. Tuy nhiên, lượng căn hộ được người lao động thuê, mua thì lại không đáng kể. Còn đối với một số khu công nghiệp thì nhu cầu nhà ở cho thuê, mua lại khá cao, tuy nhiên nguồn cung lại không đáp ứng được nhu cầu khiến cho cán bộ, công nhân trong khu công nghiệp vẫn còn khó khăn trong công tác an cư.

Ông Chung cho rằng, nguyên nhân của thực trạng trên một phần do quy hoạch mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ chưa được phù hợp, các mô hình này có thể nằm gần trong các khu dân cư, tỷ lệ di dân cơ học ít, giá thành các sản phẩm đất nền tại địa phương không cao.

Những vấn đề trên dẫn đến việc người lao động ưu tiên chọn các phân khúc bất động sản khác nằm ngoài khu vực quy hoạch khu công nghiệp chứ không tính toán đến việc định cư trong khu đất nhà ở được quy hoạch trong khu công nghiệp.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Thế Điệp cho rằng, công nhân cần những khu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giá phù hợp, chứ không cần biệt thự, nhà liền kề… Chính vì vậy, cần xem lại vấn đề quy hoạch nhà ở tại các mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ.

Các cơ quan chức năng cũng cần sớm hoàn thiện, vận dụng tốt hành lang pháp lý, nhằm tạo sự thông thoáng, thuận lợi cho phát triển các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ phát triển, đặt trọng tâm vào sửa đổi, bổ sung các cơ chế, chính sách để khuyến khích, thu hút mạnh mẽ hơn các nguồn lực, đưa ra những chính sách ưu đãi từ đó thúc đẩy sự hợp tác giữa các doanh nghiệp, tạo thuận lợi cho cộng sinh công nghiệp, nhằm gia tăng tính liên kết và hiệu quả trong chuỗi giá trị hoạt động của các doanh nghiệp trong các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ.

Ông Điệp cũng cho rằng, việc xây dựng quy hoạch chuyển đổi, xây dựng mới các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ cần đặt trong tổng thể quy hoạch các vùng, liên vùng, để phát huy tối đa lợi thế của các vùng và địa phương trong phát triển các mô hình trên, tránh lãng phí và cạnh tranh không lành mạnh giữa các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ ở các địa phương, cũng như giữa các vùng và trong nội vùng.

Đồng thời, tiếp tục tăng cường hợp tác cả về chiều rộng lẫn chiều sâu với các đối tác quốc tế trong hỗ trợ các nguồn lực về tài chính, năng lực quản trị cho các đối tác Việt Nam triển khai đầu tư phát triển các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ và đi xa hơn có thể là khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ gắn liền với sinh thái.

Còn theo GS.TSKH Nguyễn Mại - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE) - Nghị định 35 của Chính phủ năm 2022 đã định hướng xây dưng khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, khu công nghiệp sinh thái, giảm tiêu hao năng lượng, hạn chế khí phát thải nhà kính, chú trọng trách nhiệm xã hội và được quản trị theo mô hình Chính phủ số.

Theo ông Mại, mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ nếu được triển khai đồng bộ có thể đã là lời giải cho bài toán nhà ở xã hội, tiện nghi sinh hoạt và các tiện ích xã hội khác tại các khu công nghiệp.

Đồng thời, Chủ tịch VAFIE cho rằng, từ những mô hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ đã thành công tại nhiều địa phương, cần tổng kết thành hình mẫu của cả nước để từng tỉnh, thành phố áp dụng sáng tạo phù hợp với đặc điểm kinh tế - xã hội của địa phương. Theo đó, cơ quan quản lý Nhà nước có văn bản hướng dẫn chuyển đổi mô hình tăng trưởng:

Thứ nhất, chuyển đổi mô hình khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái, định ra tiến độ thực hiện từ nay đến năm 2025 với sự hỗ trợ của Chính phủ, chính quyền tỉnh, thành phố, khuyến khích các doanh nghiệp tham gia, tự đề ra kế hoạch, đăng ký với Ban Quản lý khu công nghiệp, đối chiếu với 8 tiêu chí để từng năm phấn đấu thực hiện.

Thứ hai, những tỉnh, thành phố đang lập quy hoạch xây dựng thêm khu công nghiệp mới nhất thiết phải theo mô hình khu công nghiệp sinh thái; phải đạt được tất cả tiêu chí khi trình dự án lên Chính phủ.

Thứ ba, khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi để các tỉnh, thành phố từng bước thực hiện chuyển từ khu công nghiệp sang khu công nghiệp - đô thị- dịch vụ ở những vùng có điều kiện thực hiện, hoặc liên kết vài ba khu công nghiệp để đủ điều kiện chuyển đổi mô hình tăng trưởng mới.