Ngày 14/7, Chính phủ đã tổ chức Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững dưới sự chủ trì của Thủ tướng Phạm Minh Chính. Một trong những vấn đề nổi bật được thảo luận tại hội nghị là trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản.
Trái phiếu bất động sản bùng nổ
Theo Bộ Tài chính, trong 2 năm vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã lựa chọn kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn phục vụ hoạt động kinh doanh. Đặc biệt, đối với lĩnh vực bất động sản, phát hành trái phiếu doanh nghiệp dần trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho doanh nghiệp trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực này được giám sát chặt chẽ.
Hiện nay, đã có trên 280 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu để huy động vốn. Riêng năm 2021, có 174 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu, chiếm 33,6% tổng khối lượng phát hành trái phiếu toàn thị trường.
Quy mô huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp ngày càng tăng, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp của nhóm bất động sản từ năm 2019 đến nay khoảng 500 nghìn tỷ đồng.
Trong 6 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp bất động sản cũng đã huy động được gần 90 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp lớn, tình hình hoạt động tốt cũng đã mở rộng phát hành ra thị trường quốc tế với tổng khối lượng phát hành đạt 1.305 triệu USD trong giai đoạn 2019 - 2021.
Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến cuối tháng 5/2022, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp của toàn hệ thống tổ chức tín dụng là 309.506 tỷ đồng, tăng 12,7% so với cuối năm 2021, chiếm 2,74% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong đó, số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản của toàn hệ thống tổ chức tín dụng là 154.050 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 49,8% và tăng 18,7% so với cuối tháng 12/2021.
Đánh giá về vai trò của trái phiếu đối với doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng: "Trái phiếu doanh nghiệp là nguồn vốn chủ lực của thị trường bất động sản bên cạnh vốn tín dụng ngân hàng, là kênh duy động vốn hữu ích, nhất là vốn trung và dài hạn".
TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV (Ảnh: VGP)
Đồng quan điểm, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh cho rằng: "Trong thời gian gần đây, nếu không có trái phiếu doanh nghiệp thì thị trường bất động sản khó khăn hơn rất nhiều. Riêng năm 2021, phát hành trái phiếu doanh nghiệp vượt quá tín dụng mới cho vay trung và dài hạn của hệ thống ngân hàng thương mại. Không có trái phiếu doanh nghiệp thì nguồn vốn trung và dài hạn cho các doanh nghiệp nói chung và bất động sản nói riêng sẽ gặp khó".
TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh (Ảnh: VGP)
Thị trường trái phiếu còn nhiều bất cập
Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển rất mạnh mẽ, song tại Hội nghị, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho rằng, thị trường vẫn còn tồn tại 3 hạn chế.
Một là, các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành trái phiếu có mức vốn chủ sở hữu từ 100 - 10.000 tỷ đồng. Bên cạnh những doanh nghiệp niêm yết đầu ngành có tỷ lệ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu dưới 5%, còn một số doanh nghiệp là công ty chưa đại chúng, quy mô nhỏ nhưng có có hệ số nợ vay cao. Một số doanh nghiệp huy động vốn với lãi suất cao trong khi kỳ hạn trái phiếu phát hành chỉ khoảng 2 - 4 năm đặt ra vấn đề về khả năng cân đối vốn trong thời gian tới nếu tình hình thị trường gặp khó khăn.
Hai là, công bố thông tin liên quan đến các dự án bất động sản còn thiếu, nhất là về pháp lý, do đó các nhà đầu tư rất khó đánh giá về chất lượng của các dự án đầu tư mà doanh nghiệp nêu tại bản công bố thông tin bao gồm cả các dự án đã, đang triển khai và dự án dự kiến sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu.
Ba là, các ngân hàng thương mại là nhóm nhà đầu tư lớn nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cá nhân cũng nắm giữ khối lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản do các đặc điểm về lãi suất cao, kỳ trả lãi linh hoạt. Trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển chưa bền vững sẽ có các rủi ro nhất định kể cả đối với trái phiếu có tài sản đảm bảo.
"Mặc dù hiện nay, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản mới tương đương khoảng 18,6% so với dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nhưng rủi ro có sự liên thông tác động qua lại giữa các thị trường cần phải được theo dõi chặt chẽ", ông Nguyễn Đức Chi cho biết.
Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi (Ảnh: VGP)
Bổ sung góc nhìn khác, TS Võ Trí Thành cho hay, trong thời gian qua, báo chí đã phản ánh nhiều về vấn đề tăng trưởng nóng, thiếu minh bạch, bất đối xứng của trái phiếu doanh nghiệp; thông tin về những vấn đề liên quan đến tài chính, lãi suất của một số dự án quá cao trong khi đòn bẩy tài chính quá lớn.
"Bên cạnh đó còn là tình trạng 'ba không': Không tài sản bảo đảm, không bảo lãnh, rủi ro sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại, dự án bất động sản, doanh nghiệp phát hành và giới kinh doanh đầu cơ bất động sản, năng lực giám sát quản lý không theo kịp với sự bùng nổ của thị trường trái phiếu", ông Thành nói.
Để vừa phát triển thị trường trái phiếu, vừa khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trái phiếu một cách minh bạch, lành mạnh, hiệu quả, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi đã đề xuất một số giải pháp.
Thứ nhất, Bộ Tài chính sẽ triển khai đồng bộ các giải pháp về hoàn thiện chính sách, pháp luật theo hướng tăng cường quản lý giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nâng cao chất lượng hàng hóa, cải thiện chất lượng của các tổ chức cung cấp dịch vụ.
"Trước mắt, Bộ Tài chính đang trình Chính phủ và sẽ tập trung hoàn thiện khung khổ pháp lý tại Nghị định số 153 nhằm quản lý hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp vừa hỗ trợ thúc đẩy phát triển thị trường phát triển minh bạch, hiệu quả, vừa đảm bảo hạn chế và kiểm soát được các rủi ro, bảo vệ quyền lợi các nhà đầu tư", ông Chi nói.
Thứ hai, đối với hoạt động kiểm tra giám sát, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và các đơn vị chức năng tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra có trọng tâm, trọng điểm tại các doanh nghiệp phát hành, các công ty cung cấp dịch vụ trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, củng cố niềm tin nhà đầu tư; sau kiểm tra sẽ có công bố công khai rộng rãi ra thị trường về các sai phạm để tăng tính răn đe.
Bên cạnh đó, Bộ cũng sẽ tiếp tục thường xuyên cung cấp thông tin, cảnh báo, khuyến nghị thông qua các phương tiện thông tin đại chúng về các rủi ro đối với nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân khi tham gia thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.
Riêng đối với lĩnh vực bất động sản, Bộ Tài chính kiến nghị, rà soát, sửa đổi các chính sách pháp luật liên quan bao gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường.
Đặc biệt, Bộ cũng kiến nghị, nghiên cứu bổ sung các quy định để nâng cao điều kiện về tài chính, hệ số an toàn về tài chính, tương tự quy định đối với doanh nghiệp trong một số lĩnh vực đặc thù như tín dụng, chứng khoán… khi cấp phép đối với doanh nghiệp bất động sản, cấp phép dự án đầu tư bất động sản đảm bảo doanh nghiệp phải có đủ năng lực tài chính để triển khai dự án.
Ngoài ra, TS Cấn Văn Lực cũng đề xuất: "Để giảm thiểu rủi ro từ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua, chúng ta nên tạo điều kiện phù hợp để các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ. Có ứng xử phù hợp nhằm giảm thiểu rủi ro 'domino' có thể xảy ra".
Phát biểu tổng kết Hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã giao Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các bộ ngành khẩn trương hoàn thiện dự thảo, trình Chính phủ sửa đổi Nghị định 153. Bên cạnh đó, Thủ tướng yêu cầu các cơ quan chức năng phải thường xuyên kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.
Thủ tướng giao các cơ quan có liên quan hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán đúng quy định pháp luật; tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh… ) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.
Sau hội nghị, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 86/NQ-CP để cụ thể hóa các mục tiêu, định hướng chỉ đạo điều hành trong phát triển thị trường vốn, trong đó có thị trường trái phiếu doanh nghiệp và cấu phần trái phiếu doanh nghiệp bất động sản./.
