Có hai vấn đề cơ bản được nhận diện là điểm nghẽn về vốn và pháp lý.
Nhận thức được điểm nghẽn này, Chính phủ đã có giải pháp tháo gỡ những bất cập về pháp lý liên quan đến BĐS bằng việc cùng một thời điểm tiến hành sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS - 3 đạo luật tác động trực tiếp đến sự vận hành của thị trường BĐS.
Điểm nghẽn về đất đai được tháo gỡ
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 có những bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được lập ở 3 cấp (quốc gia, tỉnh, huyện). Việc này đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững, bảo đảm quốc phòng - an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu...
Theo đó, việc khoanh định, bố trí không gian sử dụng đất theo ba khu vực gồm: khu vực quản lý nghiêm ngặt, khu vực hạn chế và khu vực được chuyển mục đích sử dụng. Trong đó, quy định kết hợp giữa chỉ tiêu với không gian sử dụng; xác định vị trí, ranh giới, diện tích thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đến từng thửa đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi khẳng định nguyên tắc thực hiện việc giao, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định chặt chẽ các trường hợp giao, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu. Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp thuê đất trả tiền một lần phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng, bảo đảm nguồn thu ổn định.
Dự thảo quy định cụ thể hơn việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội và các cơ chế góp quyền sử dụng, điều chỉnh lại đất đai, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn. Đặc biệt quy định về khung giá đất đã được thay bằng xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Đồng thời, tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư. Có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa T.Ư và áp mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng, bỏ đất hoang.
Đáng chú ý, trong quản lý tài chính và giá đất, dự thảo đã bỏ khung giá đất của Chính phủ để đảm bảo giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Đặc biệt, bổ sung trình tự xây dựng bảng giá đất, trách nhiệm của HĐND, UBND tỉnh, mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, còn có đại diện HĐND, Ủy ban MTTQ, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá, chuyên gia về giá để đảm bảo tính độc lập, khách quan trong quá trình định giá đất. Đồng thời, phân cấp thẩm quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi còn bổ sung quy định về điều tiết nguồn thu từ đất của các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư về ngân sách T.Ư để hỗ trợ cho phát triển.
Công nhận điều kiện sở hữu nhà
Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 được nhận định góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, thông qua việc bổ sung quy định về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở; quyền - nghĩa vụ của chủ sở hữu và người sử dụng nhà ở; các loại nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; quyền - nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài... Quy định về sở hữu nhà chung cư gồm căn cứ xác lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện phá dỡ do không đảm bảo điều kiện an toàn sử dụng; quyền - trách nhiệm của chủ sở hữu sau khi chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư... cũng được bổ sung chi tiết.
Đáng chú ý, dự thảo sửa đổi Luật này còn dành cả 1 chương về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, như: nguyên tắc thực hiện; kiểm định, đánh giá chất lượng; các hình thức cải tạo, xây dựng lại; lựa chọn chủ đầu tư dự án; bố trí nhà ở tái định cư và nhà ở tạm thời thời… Chính sách về nhà ở xã hội cũng được bổ sung quy định về hình thức phát triển, xác định giá bán, thời điểm thẩm định giá bán, cho thuê, cho thuê mua, trách nhiệm của Bộ Xây dựng, chính quyền địa phương và bổ sung 2 mục quy định về chính sách phát triển nhà ở lưu trú công nhân và nhà ở lực lượng vũ trang.
Trong khi đó, nhiều quy định mới về tài chính cho phát triển nhà ở cũng được bổ sung, như: các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở; nguyên tắc huy động, sử dụng nguồn vốn; vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội; nguồn vốn của Nhà nước và hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở...
Quy định rõ các sản phẩm BĐS được kinh doanh
Cũng có mục tiêu tích cực như dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, những nội dung được sửa đổi, bổ sung trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi được đánh giá góp phần tích cực thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Trong đó, quy định đáng chú ý nhất là việc làm rõ sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng được đưa vào kinh doanh, gồm: nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng theo quy định của pháp luật thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Như vậy, các loại BĐS đưa vào kinh doanh đã được chỉ rõ gồm những công trình nào, tránh trường hợp chỉ nêu chung chung như trước đây dẫn đến nhiều kẽ hở để “cò đất” lợi dụng để thực hiện hành vi vi phạm pháp luật. Đặc biệt là bổ sung cụ thể thêm các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng là căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú.
Đặc biệt, dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS đã quy định quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới BĐS. Một trong những bất cập của thị trường thời gian qua là tình trạng “sốt” giá gây ảnh hưởng xấu đến đời sống xã hội, mà “thủ phạm” là lực lượng môi giới hiện đang thừa nhân lực nhưng thiếu chất lượng. Tại dự thảo sửa đổi cũng mở ra điều kiện đối với môi giới BĐS khác: “Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế”. Với sự điều chỉnh này, kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS không bắt buộc phải thành lập DN, theo đó không phải chịu áp lực “ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS”.
Để đảm bảo cho thị trường phát triển minh bạch, bền vững, dự thảo cũng quy định chi tiết về việc xây dựng, quản lý thông tin BĐS. DN kinh doanh BĐS có trách nhiệm công khai thông tin về BĐS tại trang thông tin điện tử của DN; tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối BĐS; tại sàn giao dịch BĐS đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS; trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS theo quy định của luật này.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội
