21/12/2018, 20:31 GMT+7

TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm

Phát triển thị trường bất động sản phải gắn với định hướng quy hoạch

Reatimes.vn Theo TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm, để quy hoạch đô thị không còn là những bản vẽ vô hồn, cần tìm ra sự đồng bộ giữa việc khai thác sử dụng không gian trên mặt đất với không gian ngầm để tiết kiệm đất đai, tôn trọng tài nguyên của đất nước.

Việc xuất hiện các khu đô thị, các dự án cao cấp đã đem lại một diện mạo mới cho đô thị Việt Nam. Tuy nhiên, giữa quy hoạch và thực tế đầu tư xây dựng còn rời rạc, thiếu tính kết nối, gây ra không ít những bất cập về hạ tầng, quỹ đất đô thị và ảnh hưởng đến đời sống của người dân. Để làm rõ thực trạng này, PV Reatimes đã có cuộc trao đổi với TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam.

TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam.

TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam.

PV: Nhìn lại bức tranh đô thị hiện nay, chuyên gia nhận xét như thế nào về diện mạo mà các đô thị đang sở hữu?

TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Đô thị hóa là động lực để tiến tới công nghiệp hóa - hiện đại hóa và là yếu tố tạo nên diện mạo đô thị. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của thế giới đã đạt 49%, ở Châu Âu hơn 70%, một số nước trong khu vực châu Á như Hàn Quốc đã đạt gần 85%, Trung Quốc khoảng 50%. Ở Việt Nam những năm 1986, tỷ lệ đô thị hóa chỉ khoảng 19% với khoảng 600 đô thị. Đến đầu 2018, Việt Nam có đến trên 870 đô thị với tỷ lệ đô thị hóa 39%. Có thể nói, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam tăng lên khá nhanh, nhưng so với thế giới cần phải phát triển nhiều thêm nữa.

Diện mạo đô thị hiện nay đang phát triển theo xu thế hiện đại, gắn kết với truyền thống. Vừa qua, trong phát triển đô thị nói chung, đô thị phát triển nhanh nhưng chúng ta chưa gắn kết từng khu vực với tổng thể. Phần lớn đô thị Việt Nam là đô thị cũ, tồn tại lớn nhất là bất cập giữa bảo tồn và phát triển đô thị mới và cải tạo đô thị cũ nên chưa tạo ra một diện mạo đồng nhất, có đặc thù. Tồn tại thể hiện ở việc bảo tồn các khu di sản với phát triển mới, giữa các khu mới với hạ tầng kỹ thuật khung. Còn một số tồn tại khác như vấn đề quản lý, phân bổ dân cư, vấn đề bảo vệ môi trường…

PV: Như chuyên gia vừa phân tích, một trong những bất cập hiện nay là giữa phát triển đô thị mới và cải tạo đô thị cũ. Việc phát triển ồ ạt những khu đô thị mới thời gian qua đang gây ra những hậu quả như thế nào, thưa chuyên gia?

TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Để đạt được tốc độ đô thị hóa cao, Việt Nam chúng ta đã và đang có xu hướng phát triển thông qua các khu đô thị mới. Đây là một xu thế tất yếu, không phải bằng các dự án nhỏ lẻ mà bằng các khu đô thị lớn, là xu thế thể hiện rằng Việt Nam đi đúng đường lối và học được bài học kinh nghiệm từ các nước. Tuy nhiên, trong phát triển các khu đô thị mới thì vẫn còn một số tồn tại.

Thứ nhất, phát triển đô thị mới nhiều nhưng còn hiện tượng tràn lan, chưa xác định khu vực trọng tâm và chức năng trọng điểm. Nói cách khác là tồn tại giữa định hướng quy hoạch với kế hoạch đầu tư xây dựng. Sở dĩ kế hoạch đầu tư xây dựng chưa đạt được như quy hoạch mong muốn là vì chưa xác định được nguồn lực, chưa xác định được các lợi thế từ bối cảnh kinh tế xã hội.

Thứ hai, khi phát triển các khu đô thị mới còn chưa lưu ý đến đặc thù của mỗi khu đô thị. Mỗi đô thị, đặc biệt là đô thị lịch sử có các yếu tố riêng, như vậy phải phát triển gắn hiện đại với các yếu tố đặc trưng, các yếu tố truyền thống. Đây là tiêu chí quan trọng để tạo nên sự hấp dẫn và cạnh tranh.

Thứ ba là chưa huy động được nguồn lực. Ngân sách chỉ đầu tư một phần, còn lại là nguồn lực xã hội. Các khu đô thị lớn đã thu hút các nguồn lực xã hội, tuy nhiên, hiện nay khó khăn nhất là gắn nguồn lực xã hội với mục tiêu trọng tâm phát triển của thành phố. Ví dụ như, chúng ta mới chỉ huy động nguồn lực xã hội trong phát triển công trình kiến trúc mà chưa gắn với đầu tư hạ tầng khung, đặc biệt là chưa huy động được các chủ đầu tư để họ quan tâm đến hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Điểm tồn tại thứ tư là vấn đề quản lý dân cư hiện nay. Khi phát triển đô thị mới nghĩa là tăng dân cư xong mỗi đô thị cần được quản lý với số lượng dân cư nhất định để phù hợp với chức năng, vị thế. Hơn nữa, số lượng dân cư này không chỉ xem xét trong từng đô thị nhất định mà phải xem xét trong mối quan hệ vùng. Hiện nay, phát triển khu đô thị mới đã phát triển được dân cư nhưng thiếu giám sát, phân bổ.

Thứ năm là vấn đề quản lý xây dựng theo quy hoạch. Quy hoạch định ra bức tranh toàn cảnh với các phân đợt rõ ràng nhưng trong quá trình thực hiện, vì lợi ích riêng, các khu đô thị có những điều chỉnh quy hoạch. Những điều chỉnh này nếu không thực hiện đúng quy định dễ gây ra bất cập với toàn bộ đô thị. Tiếp theo, thứ tự xây dựng trước sau như thế nào là vấn đề còn tồn tại. Các khu đô thị chủ yếu xây dựng nhà ở để bán hoặc các công trình thương mại, phục vụ mục tiêu của doanh nghiệp nhưng lại chậm xây dựng các hạ tầng phục vụ xã hội như trường học, đặc biệt là không gian xanh, không gian công cộng, bến bãi đỗ xe…

Cuối cùng là tồn tại giữa bảo vệ môi trường và quản lý tài nguyên. Hiện tượng các khu đô thị được giao đất nhưng chậm đưa vào khai thác, sử dụng là một tồn tại. Vừa qua, TP. Hà Nội đã đặt ra vấn đề rà soát, thu hồi hơn chục dự án chiếm đất, đây là minh chứng cho sự bất cập của việc phát triển khu đô thị mới.

PV: Vừa qua, TP. Hà Nội đã yêu cầu kiểm tra, theo dõi, xử lý chấm dứt hoạt động do vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn với 39 dự án. Đáng nói, đây chỉ là con số nhỏ trong tổng số 383 dự án chậm triển khai, có dấu hiệu vi phạm mà Sở TN&MT công bố theo kết quả giám sát của Thường trực HĐND TP. Hà Nội. Chuyên gia đánh giá thế nào về những con số này?

TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Đối với Hà Nội, số lượng dự án sau khi mở rộng là rất lớn, hơn 700 dự án các loại. Nhưng chỉ mới qua kiểm tra hơn 380 dự án đã phát hiện ra rất nhiều dự án chậm, do rất nhiều nguyên nhân: Từ chủ đầu tư, do cơ chế chính sách, giám sát và xử lý vi phạm, giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư…

Cùng với sự vào cuộc của Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể xã hội, vừa qua, chính quyền đô thị đã kiên quyết xử lý, Hà Nội là một ví dụ. Đây là việc cần phải làm mặc dù chúng ta đã có những cơ chế hỗ trợ như khi giao đất, 12 tháng chưa sử dụng là chậm, được gia hạn thêm là 24 tháng, quá 24 tháng không thực hiện được buộc phải tìm hiểu, xác định nguyên nhân để thu hồi, giao cho các chủ đầu tư khác. Có như thế mới tránh được hiện tượng “xôi đỗ” trong các đô thị, tránh được hiện tượng chiếm đất, không khai thác. Năm nào cũng kiểm tra vẫn xảy ra hiện tượng như vậy vì thiếu nguồn lực hoặc chưa thực sự kiên quyết. Vấn đề đặt ra ở đây là cần phải có cơ chế chính sách cụ thể hơn nữa để thu hồi, đảm bảo quyền lợi của người dân nhưng cũng phải đảm bảo cho quyền lợi của doanh nghiệp.

PV: Ngoài nguyên nhân mà một số chủ đầu tư lý giải về việc dự án chậm triển khai là do xin điều chỉnh, thay đổi quy hoạch, thiết kế… thì còn có những nguyên nhân sâu xa nào khác không, thưa chuyên gia?

TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Thứ nhất, ngoài lý giải của chủ đầu tư như về giải phóng mặt bằng, cơ chế chính sách ra thì phải thấy còn một điểm là chưa quản lý được năng lực của các chủ đầu tư, đặc biệt là chưa kiểm soát được nguồn lực mà chủ đầu tư huy động để đưa vào đầu tư dự án. Có nhiều trường hợp chủ đầu tư huy động từ ngân hàng, thậm chí vay ngay từ những người sẽ mua nhà trong dự án. Vây thì cần phải có cơ chế chính sách rõ ràng hơn.

Yếu tố thứ hai dẫn đến việc chậm trễ này là chủ đầu tư hiện nay chưa tìm được mô hình giải pháp cân đối sản phẩm đầu ra với nhu cầu của xã hội. Có những lúc thì chủ trương phát triển nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp trong khi nhà ở xã hội đầu tư khối lượng lớn thì còn rất ít. Cho nên, việc tồn dư nhà ở thương mại là thực trạng dẫn đến hiện tượng nhiều chủ đầu tư chuyển đổi sang nhà ở cho thuê hay NƠXH.

PV: Quỹ đất đô thị đang ngày một khan hiếm nhưng có một nghịch lý là vẫn có không ít những dự án “chiếm chỗ” rồi để đó, sử dụng đất không hiệu quả. Đây dường như là biểu hiện của việc “đầu cơ”. Quan điểm của chuyên gia về vấn đề này?

TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Đây đúng là hiện tượng khai thác tài nguyên chưa hiệu quả và cũng có thể xem là đầu cơ đất. Nhưng việc này có cả nguyên nhân chủ quan và khách quan. Vì vậy, để nhận diện một khu đô thị, một dự án có phải chiếm đất hay không thì cần phải xem xét rất nhiều tiêu chí và phải thông qua các giám sát. Ở các đô thị hiện nay cũng rất chú trọng đến điều này. Ví dụ như ở Hà Nội thì Hội đồng nhân dân tổ chức các đợt giám sát, Mặt trận Tổ quốc tổ chức các đợt rà soát, giao cho các sở, ngành tổ chức giám sát từng nhóm khu đô thị. Phải nói, đây là một bước đi thận trọng. Sau khi giám sát phát hiện sai phạm thì cần phải làm việc với chủ đầu tư để xác định nguyên nhân, để lý giải những tồn tại.

Và có lẽ quan trọng nhất đối với góc độ quản lý và kể cả thị trường bất động sản là phải xác định được trọng điểm đầu tư chứ không dàn trải, “xôi đỗ” như hiện nay. Muốn thế thì phải có kế hoạch đầu tư gắn với định hướng quy hoạch.

PV: Những tồn tại và hạn chế trong việc sử dụng đất tại các đô thị lớn đang diễn biến theo chiều hướng xấu đi. Đã đến lúc chúng ta phải nhìn lại thực trạng quy hoạch một cách nghiêm túc. Vậy xin chuyên gia cho biết, làm sao để quy hoạch đô thị không phải là những bản vẽ vô hồn?

TS. KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Quy hoạch nói chung trong đó có quy hoạch xây dựng luôn luôn là một định hướng và là một công cụ để quản lý phát triển đô thị. Do đó, chúng ta phải xác định được một hệ thống quy hoạch cho hợp lý. Gần đây, Nhà nước đã có điều chỉnh lại hệ thống quy hoạch, tích hợp nhiều yếu tố trong quy hoạch, gắn kết quy hoạch xây dựng với kinh tế xã hội. Khi xây dựng quy hoạch thì cần phải phân từng thời hạn áp dụng của quy hoạch và phải xác định vùng trọng điểm, đặc biệt là phải có sự đồng bộ giữa quy hoạch và các kế hoạch hàng năm, từ đó chúng ta kêu gọi đầu tư thì mới hợp lý.

Thứ hai, cần phải có cơ chế, chính sách quản lý chặt chẽ về sử dụng đất. Hiện nay, nhà nước đang đặt ra vấn đề sửa lại Luật đất đai 2013, Luật xây dựng 2014, trong đó có xác định rõ nguồn lực đất đai. Có thể nói, đất đai là một tài nguyên thiên nhiên có giới hạn nhất định nên chúng ta phải khai thác hiệu quả. Muốn làm tốt điều này thì phải thực hiện song song hai bước; đó là vừa chú trọng đến phát triển, chuyển đổi quỹ đất cho hợp lý, vừa phải thực hiện di rời những khu đất sử dụng không đúng chức năng để cho phù hợp với chức năng theo quy hoạch.

Thứ ba, việc khai thác sử dụng đất không chỉ chú trọng không gian mặt đất mà còn phải chú trọng khai thác không gian ngầm nữa. Các nước trên thế giới đã áp dụng và có kinh nghiệm thì nên chăng chúng ta phải tìm ra sự đồng bộ giữa việc khai thác sử dụng không gian trên mặt đất với không gian ngầm để tiết kiệm đất đai, tôn trọng tài nguyên của đất nước.  

PV: Xin cảm ơn chuyên gia về cuộc trò chuyện!

Bạn đang đọc bài viết Phát triển thị trường bất động sản phải gắn với định hướng quy hoạch tại chuyên mục Kiến trúc - Quy hoạch của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP