Từ cuối năm 2018 tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản bắt đầu giảm, nguồn vốn trung và dài hạn bị cắt giảm từ 60% xuống 40%, dẫn đến sự “chững” lại của thị trường bất động sản. Cuối năm 2021, Ngân hàng Nhà nước có Công văn số 3029/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó cảnh báo một số tổ chức tín dụng có dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro gắn với xu hướng tăng nợ xấu nội bảng và tỷ lệ nợ tín dụng cấp cho kinh doanh bất động sản, hoặc mua trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành.
Để đảm bảo an toàn hoạt động và hạn chế rủi ro, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được giao thực hiện trong năm 2021. Vì vậy, trong năm 2021 và đầu năm 2022, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang chịu áp lực về vốn cả từ phía tín dụng ngân hàng, huy động qua trái phiếu doanh nghiệp và vốn tự có. Theo đó, vốn tín dụng và vốn huy động trên thị trường tài chính bị siết chặt quản lý, còn vốn tự có hẹp dần do cạn nguồn thu... Thời gian chịu tác động của đại dịch Covid-19 là minh chứng rõ nhất cho doanh nghiệp nào có nguồn vốn lớn, dồi dào sẽ có sức đề kháng tốt hơn so với các doanh nghiệp vốn ít, mỏng và khó huy động vốn. Đó cũng là lý do nhiều doanh nghiệp rút khỏi thị trường trong hai năm vừa qua.
Trước thực tế này, tại Hội thảo: “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản” do Reatimes phối hợp với Viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam tổ chức, các chuyên gia đều cho rằng, cần phải có các giải pháp đồng bộ để đảm bảo dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản.
Không nên mạnh tay "siết" phát hành trái phiếu
Theo các chuyên gia, thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một trong những trụ cột quan trọng nhất của thị trường chứng khoán, đồng thời phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một kênh huy động vốn phổ biến và thuận lợi của nhiều doanh nghiệp tại các nước có thị trường tài chính phát triển. Ngay tại Công điện số 304/CĐ-TTg ngày 7/4/2022 của Thủ tướng Chính phủ cũng khẳng định: "Thị trường trái phiếu doanh nghiệp là kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng của doanh nghiệp theo đúng chủ trương của Chính phủ về phát triển cân bằng giữa thị trường vốn và thị trường tiền tệ, tín dụng…”.
"Thị trường trái phiếu doanh nghiệp là kênh giúp các doanh nghiệp dễ dàng huy động vốn trung, dài hạn, qua đó giúp giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng; định hướng nhà đầu tư tập trung vào các khoản đầu tư trung, dài hạn thay vì gửi tiền tiết kiệm ngắn hạn… Do đó, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ khắc phục được nhược điểm của nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp", PGS. TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) đánh giá.
Cũng theo PGS. TS. Ngô Trí Long, thời gian qua, bên cạnh những tác động tích cực đối với các doanh nghiệp, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp theo hình thức riêng lẻ cũng bộc lộ nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và có nguy cơ gây mất an ninh, an toàn nền tài chính quốc gia. Tuy nhiên, không vì những trường hợp cá biệt để đánh đồng tất cả các doanh nghiệp và mạnh tay siết nguồn vốn thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Bởi hành động này sẽ bóp nghẹt thị trường bất động sản trong giai đoạn hồi phục hậu Covid-19.
“Cần khuyến khích phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nếu siết trái phiếu doanh nghiệp thì cũng nên thực hiện có lộ trình, từ từ, từng bước một. Nếu phanh quá gấp thị trường trái phiếu, sẽ gây ra các 'cú sốc' cho thị trường, không mang lại lợi ích cho nền kinh tế. Vì vậy, cần thiết đánh giá hạn mức tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Hạn mức tín nhiệm sẽ cho phép nhà đầu tư có cái nhìn đủ khách quan để đánh giá những rủi ro có thể gặp phải khi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp. Chỉ nên đưa ra các quy định để ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực trên thị trường trái phiếu, chứ không nên đưa ra các quy định siết quá chặt việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Ngược lại, vẫn cần khuyến khích các doanh nghiệp tốt tiếp tục phát hành trái phiếu doanh nghiệp và coi đây là kênh huy động vốn trung, dài hạn quan trọng, làm giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng”, PGS. TS. Ngô Trí Long nhìn nhận.
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng khẳng định, các giải pháp đưa ra hiện nay không chỉ để khắc phục, sửa chữa những khiếm khuyết của thị trường. Đã đến lúc Việt Nam nên nhìn nhận, thị trường đã và đang phát triển tốt và phải làm cho nó tốt hơn.
Theo ông Hiếu, thị trường cần sự can thiệp và có rủi ro, nhưng nếu can thiệp vào người phát hành thì phải dựa trên nguyên tắc quản trị rủi ro, không dàn hàng ngang, cào bằng.
“Không thể kiềm chế được rủi ro mà cần hấp thụ rủi ro, tạo cơ chế để xử lý hậu quả của rủi ro. Doanh nghiệp cũng là nạn nhân cũng cần được bảo vệ. Phải có cơ chế để giảm thiểu các hậu quả, bảo vệ các doanh nghiệp và nhà đầu tư”, ông Hiếu nói thêm.
Trong khuôn khổ Hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản phát triển, hình thành dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản đa dạng. Cần tháo gỡ các vướng mắc, nhưng cũng phải phù hợp với điều kiện ở Việt Nam để phát triển lâu dài.
Đa dạng hoá dòng vốn, hướng thị trường bất động sản phát triển bền vững
Bên cạnh “nắn” các dòng vốn một cách hợp lý, có chọn lọc, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, các dòng vốn đổ vào đây cũng cần được đa dạng hoá. Bởi theo các chuyên gia, để thực hiện các dự án, đảm bảo nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản cần phải huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau. Nổi bật là trái phiếu doanh nghiệp, dòng vốn tự thân doanh nghiệp, vốn đầu tư công, vốn FDI, quỹ đầu tư và nguồn vốn khác từ thị trường chứng khoán.
Có thể thấy, sự đa dạng về nguồn vốn giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm nhiều lựa chọn về các kênh huy động vốn để đầu tư phát triển phù hợp với từng giai đoạn thị trường và mang lại lợi nhuận cho các kênh vốn. Từ đó cũng giúp các doanh nghiệp bớt phụ thuộc quá nhiều vào một dòng vốn nhất định, hạn chế rủi ro trong trường hợp kênh huy động vốn chính gặp sự cố.
PGS. TS. Ngô Trí Long đánh giá, đi cùng sự tồn tại và phát triển của một doanh nghiệp bất động sản là sự đồng hành của dòng vốn. Bất cứ giai đoạn nào, để một doanh nghiệp vững mạnh, cần thiết phải đảm bảo được nguồn vốn cơ bản và huy động vốn một cách hiệu quả. Không phải doanh nghiệp nào “sinh ra” cũng có một nguồn vốn lớn và không cần đến việc huy động vốn từ các kênh khác nhau. Chưa kể, để doanh nghiệp bất động sản không ngừng lớn mạnh, tham gia vào nhiều dự án, vai trò của dòng vốn rất quan trọng. “Sự sống" của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào dòng vốn.
Vì vậy, kiến nghị khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, PGS. TS. Ngô Trí Long cho rằng, cần triển khai đồng bộ các giải pháp từ đổi mới nhận thức, hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước… để đa dạng hoá dòng vốn được phát triển.
Theo đó, về phía ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng Thương mại, tiếp tục duy trì và cải thiện dòng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản. Chính sách tiền tệ cần được vận hành linh hoạt, nhất quán, có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có chất lượng của nguồn vốn tín dụng vào khu vực bất động sản.
Ngoài ra, thu hút dòng vốn FDI, FII là giải pháp lâu dài. Với dòng vốn FDI, khuyến khích nguồn vốn này phát triển các dự án phức hợp trọng điểm, có quy mô lớn. Đối với các dự án FDI đang triển khai, cần giám sát chặt chẽ đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình, tình hình huy động vốn và thanh toán các khoản nợ cũng như các khoản thuế. Còn với dòng vốn FII, thu hút các nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phiếu của các doanh nghiệp trong nước thông qua minh bạch hóa thông tin.
Song song với đó, Chính phủ cũng nên sớm bổ sung hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: Quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tín thác bất động sản…/.
