Phía sau tiếng "kêu cứu" của ông lớn bất động sản

“Trăm dâu” lại đổ đầu... doanh nghiệp

Mùng 1 Tết Canh Tý, thời điểm mà người người, nhà nhà đều nói những lời tốt đẹp, kỳ vọng về những điều tươi sáng để mong may mắn cả năm thì Chủ tịch Novaland Bùi Thành Nhơn lại viết bức tâm thư cầu cứu khẩn cấp tới Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà.

Trong lá đơn này, người đứng đầu Novaland đã nhấn mạnh những từ ngữ như “kiệt sức”, “mất tính thanh khoản” và mường tượng đến nhiều hệ lụy khác... Tất cả đều khiến thị trường bất động sản bất an, bởi chỉ trước đó một thời gian ngắn, Novaland đã công bố kết quả kinh doanh khả quan, với lợi nhuận sau thuế năm ngoái đạt 3.382 tỷ đồng.

Không những thế, đây còn là một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn nhất tại Việt Nam đang nắm trong tay gần 40 dự án ở TP.HCM và nhiều khu đô thị, khu nghỉ dưỡng ở các tỉnh thành khác. Khó có thể tưởng tượng được một doanh nghiệp lớn như vậy phải đưa đơn “cầu cứu” và phác thêm một nét vẽ u ám vào bức tranh thị trường bất động sản năm 2020 vốn đã được dự báo nhiều điều không khả quan. 

Theo như trình bày, Novaland khẩn cầu cho công ty con của doanh nghiệp là Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 được tiếp tục phát triển dự án khu dân cư tại khu đất 30,224 ha phường Bình Khánh, quận 2, TP.HCM.

Dự án Khu Dân cư Bình Khánh (Water Bay) đã hoàn thành đầu tư giai đoạn 1 với hơn 506 căn hộ tái định cư và đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng kỹ thuật toàn khu; đang tiếp tục thực hiện đầu tư xây dựng giai đoạn 2. Nằm trong thỏa thuận mua lại các căn hộ tái định cư thuộc dự án giữa Chủ đầu tư và đại diện Thành phố là Ban quản lý Khu quản lý Đầu tư – Xây dựng Khu Đô thị mới Thủ Thiêm (“Ban quản lý Thủ Thiêm”), tuy nhiên, do ngân sách thành phố có khó khăn nên dự án được thống nhất thực hiện phương án hoàn tất giai đoạn 1, không đầu tư xây dựng giai đoạn 2 và dùng quỹ đất giai đoạn 2 để tạo vốn thanh toán cho giai đoạn 1.

Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với toàn bộ diện tích Khu Đất cho Dự án Bình Khánh đã được hoàn tất. UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định chủ trương đầu tư số 3990/QĐ-UBND chấp thuận cho Chủ đầu tư dự án Bình Khánh tiếp tục đầu tư giai đoạn 2 là căn hộ thương mại do không còn nhu cầu sử dụng cho tái định cư.

Tuy nhiên, trong quá trình rà soát chung của Thủ Thiêm, Thanh tra Chính phủ kết luận, chính quyền TP.HCM đã chấp thuận cho chuyển khu đất tái định cư này sang mục đích đầu tư kinh doanh nhà ở mà không thực hiện đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất không đúng thời điểm giao đất.

Kể từ khi có kết luận của Thanh tra Chính phủ, việc triển khai dự án Water Bay bị “đóng băng” kéo dài mà theo đại diện Novaland, việc đình trệ này đã phát sinh nhiều hệ quả, ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh chung của Tập đoàn và lợi ích chung của các nhà đầu tư trong và ngoài nước cũng như môi trường đầu tư chung của Thành phố.

Novaland cùng các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào dự án này khoảng gần 6.000 tỷ đồng. Tuy vậy, đến nay, Novaland và các bên liên quan vẫn chưa thể tiếp tục triển khai phát triển Dự án. Chính việc tạm dừng Dự án có khả năng khiến cổ phiếu của doanh nghiệp mất dần tính thanh khoản, gây nợ xấu 50.000 tỷ đồng, gần 250.000 khách hàng biểu tình đòi trả nhà, đòi lấy lại tiền, gây mất trật tự, an ninh thành phố, và nhiều hệ lụy phức tạp khác. Do đó, Novaland “cực chẳng đã” mới phải gửi lá đơn gây sốc ngay trong ngày đầu năm mới.

Trước những khó khăn, mong muốn của Novaland là Dự án tiếp tục được triển khai trong thời gian sớm nhất và có nguồn thu để ổn định môi trường kinh doanh và giúp hơn 200 nhà đầu tư nước ngoài hiện đang đầu tư vào Novaland yên tâm.

Đây không phải là lần đầu tiên Tập đoàn này bị đẩy vào tình thế “ngồi trên đống lửa” khi dự án đã được cấp phép, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng lại bị dừng. Thời điểm cuối năm 2018, đầu năm 2019, 7 dự án của Novaland tại TP.HCM cũng bị đóng băng giao dịch để rà soát do thiếu sót thủ tục pháp lý bằng một quyết định có phần vội vàng của UBND TP. Mặc dù sau đó một ngày, chính quyền đã kịp thời “sửa sai” bằng việc hủy quyết định ngưng giao dịch của người dân tại 7 dự án nói trên, nhưng những thông tin kém tích cực này đã tác động không nhỏ tới uy tín của doanh nghiệp trên thị trường.

Chính quyền “dừng - ngâm - đùn đẩy”

Rõ ràng trong câu chuyện của Novaland, lỗi nằm ở chính quyền TP.HCM không thực hiện đầy đủ trình tự thủ tục khi chuyển đổi mục đích dự án mà theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, "TP.HCM đã không thực hiện đấu giá theo quy định và tính tiền sử dụng đất không đúng thời điểm giao đất". 

Sai phạm đã được chỉ ra, tuy nhiên việc xử lý sai phạm và “hậu quả” sau khi xử lý vẫn còn là một dấu hỏi. Chính quyền tiếp tục tình trạng “dừng - ngâm - đùn đẩy” còn những hệ lụy nhãn tiền đã đổ lên đầu doanh nghiệp. Vấn đề đặt ra, tại sao lại “đóng băng” dự án một thời gian dài như vậy mà không đưa ra bất cứ một phương án xử lý nào, tiếp tục dừng hay thu hồi.

Liên quan đến vấn đề này, ĐBQH Hoàng Văn Cường cho rằng, những dự án mà doanh nghiệp triển khai đúng quyết định được giao, nếu thành phố giao đất với giá thấp quá, doanh nghiệp có thể đóng thêm số tiền chênh lệch khi mua dự án hoặc làm sao đảm bảo lợi ích kinh tế của Nhà nước thì tiếp tục cho triển khai tiếp. Không dừng dự án nếu không vi phạm về quy hoạch, để tiền vốn của người dân góp vào đó không mất đi.

“Khi phát hiện ra sai phạm nhưng chỉ vì không thực hiện đấu giá, làm giá giao cho doanh nghiệp thấp hơn với giá thị trường, chỉ đơn thuần làm thiệt hại về lợi ích kinh tế của Nhà nước thì có thể cân nhắc việc có nên cho tiếp tục triển khai hay không để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho các dự án phù hợp với quy hoạch hoàn thành đầu tư xây dựng, đảm bảo lợi ích của Nhà nước, người dân và lợi ích chính đáng của doanh nghiệp. Các doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ nộp bổ sung vào ngân sách nếu có. Trường hợp doanh nghiệp có những vi phạm khác thì sẽ xem xét, xử lý sau theo đúng quy định của pháp luật. Còn cán bộ sai phạm thì phải xử lý hình sự”, ông Cường nêu vấn đề.

Trường hợp ngược lại, “nếu như buộc lòng phải thu hồi dự án này bởi vì dự án chuyển giao sai, hay đầu tư sai quy hoạch, vị trí đó, khu vực đó không thể hay không được phép làm dự án đó và không thể điều chỉnh quy hoạch thì phải đền bù xứng đáng cho doanh nghiệp”, đại biểu Hoàng Văn Cường cho biết thêm.

Đồng quan điểm, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Basico cho rằng, không thể vì lý do bên này làm sai mà bên kia phải chịu hậu quả, chẳng hạn như Nhà nước “bán” rẻ mà Nhà nước thu về thì nó chỉ tác động đến lợi ích kinh tế của Nhà nước còn thiệt hại thì bên “mua” là doanh nghiệp phải chịu hoàn toàn: “Nếu người ta không sai trái, không vi phạm gì phải tính toán toàn bộ thiệt hại thực tế để có cơ chế bồi thường. Nhưng bồi thường thiệt hại vật chất, thiệt hại tiền bạc thì tính ra được, nếu như là lãi suất, chi phí có thể tính ra ngay. Nhưng thiệt hại ở cơ hội, ví dụ tiền đó người ta để làm việc khác thì đã mang lại nhiều giá trị và lợi ích hơn. Ngoài ra còn thời gian, công sức, đặc biệt là uy tín của doanh nghiệp, đó là những tài sản vô giá và có lẽ là không thể bồi thường”.

Theo vị luật sư này, nếu không xử lý dứt điểm, công bằng, chắc chắn các địa phương để xảy ra sai phạm sẽ đánh mất niềm tin của doanh nghiệp. Đặc biệt, các doanh nghiệp nước ngoài sẽ cảm thấy ái ngại với một môi trường đầu tư đầy rủi ro, thiếu công khai và minh bạch.

Các chuyên gia cho rằng, việc thanh tra và phát hiện ra sai phạm trong công tác quản lý đất đai là điều nên làm và phải làm nhằm đảm bảo tính minh bạch trên thị trường, đồng thời chống tham nhũng đất đai, tránh việc làm thất thoát tài sản nhà nước. Tuy nhiên, việc thanh tra cũng như thu hồi những tài sản đã bán nhưng có sai phạm phải được tiến hành dựa trên cơ sở pháp lý rõ ràng, cân nhắc giữa lợi ích kinh tế của nhà nước và quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp chứ không thể làm theo kiểu “ném đá dò đường”, “túng quá hóa quẩn” khiến cho “trăm dâu đổ đầu doanh nghiệp”. Việc thanh tra phải làm cho mọi thứ tốt lên chứ không phải là gây ra hệ lụy, sau đó mới đi tìm giải pháp.

“Phạt là phạt người không triển khai dự án theo quy định hoặc khi triển khai chậm tiến độ, vi phạm Luật Đất đai. Lỗi ở đâu thì phạt ở đó chứ không phải cứ đè dự án, đè người dân ra để chịu trách nhiệm cho các sai phạm.

Vấn đề đó tôi nghĩ là phải rất cẩn thận, vì bất động sản liên quan rất nhiều đến yếu tố xã hội, nếu không cẩn trọng sẽ tạo ra những phản ứng tiêu cực giữa người dân, doanh nghiệp với chính quyền đô thị.

Cho nên việc thu hồi phải đúng đối tượng, công khai, minh bạch và bình đẳng, tạo được sự đồng thuận giữa các đối tượng, nhóm sở hữu. Tất nhiên để làm được cần phải có thời gian nhưng quan trọng là phải tìm ra hướng đi phù hợp nếu không sẽ tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn”, TS. KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam nhấn mạnh.

Ngoài ra, trong vụ việc của Novaland, theo các chuyên gia, điều cần làm rõ là tại sao TP.HCM không tổ chức đấu giá dự án trước khi cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo Luật Đấu giá thì phải đấu giá đất sạch, nhưng ở đây là đất có dự án thì có đấu giá hay không? Và thời điểm đấu giá, thì dựa vào đâu để tính giá đất.

Tại Luật Đất đai năm 2013 quy định về giá đất, điểm c khoản 1 Điều 112 quy định nguyên tắc xác định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”. Khoản 4 Điều 114 quy định, giá đất cụ thể phải được xác định cho từng trường hợp, trong đó điểm đ là xác định giá đất cụ thể để “Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

Theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, giá đất bồi thường phải được tính theo giá đất phù hợp với giá thị trường, được xác định cụ thể đối với từng thửa đất, từng dự án đầu tư. Nhưng trên thực tế, giá đất để tính bồi thường khi thu hồi đất vẫn thấp hơn giá thị trường do chưa có cơ sở chuẩn xác để tính giá thị trường.

Tiếp tục “đóng băng” dự án, thị trường bất động sản sẽ “bất động”

Có thể nói Novaland đang gặp khó trong bối cảnh căng thẳng chung về môi trường đầu tư ở các thị trường địa ốc trọng điểm. Quyết tâm chống tham nhũng đất đai và nạn “chảy máu đất công” của Nhà nước có lẽ đã lên đến đỉnh điểm khi vài năm trở lại đây, nhiều dự án bị thanh tra ráo riết và ra quyết định dừng dự án khi phát hiện ra sai phạm. Phía sau đơn cầu cứu của Novaland là thực tế hàng trăm dự án đang bị “đóng băng” về pháp lý vì liên quan đến việc thanh tra khu đô thị mới Thủ Thiêm, liên quan đến những sai phạm của một số cựu lãnh đạo thành phố và liên quan đến đất xen kẹt do Nhà nước quản lý.

Tại TP.HCM, có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, hoặc phải thanh tra, điều tra.

Ghi nhận thực tế cho thấy có hàng chục dự án đang triển khai ở thị trường có tính thanh khoản và mang về dòng tiền lớn gần như bị đóng băng trong 2 năm qua, khi nhiều sai phạm đất đai phát lộ, lãnh đạo cấp cao bị cách chức, kỷ luật, thậm chí vướng vòng lao lý.

Tương tự Novaland với Thế kỷ 21, nhiều nhà đầu tư thứ cấp cũng đang bế tắc tại thị trường TP.HCM, điển hình là nhóm nhà đầu tư liên quan tới Vạn Thịnh Phát Group tại các dự án 2-4-6 Hai Bà Trưng, 152 Trần Phú, 78 Tôn Thất Thuyết…

Theo quy định của Luật Đất đai, dự án cấp phép 2 năm không triển khai sẽ gia hạn thêm 2 năm nữa và sau khoảng thời gian trên, nếu chưa thực hiện sẽ bị thu hồi dự án. Tuy nhiên, đây đều là những dự án mà sau nhiều lần đổi chủ, nhà đầu tư hiện tại là người mua cuối và phải trả cái giá không hề nhỏ, mà phần vốn chính trong đó chắc hẳn đến từ vốn tín dụng. Theo đó, chỉ thêm một ngày đình trệ dự án là áp lực lãi vay càng thêm đè nặng trên vai doanh nghiệp. Trong khi dự án chưa hẹn ngày khởi động, thậm chí không rõ số phận dự án sẽ đi về đâu thì trước hết doanh nghiệp phải gánh chịu, tiếp đó là thị trường thiếu nguồn cung, người dân ít lựa chọn mua nhà và nhà nước cũng thất thoát tài sản.

Hay, Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai cũng từng “kêu cứu” vì hiện doanh nghiệp này có 12 dự án ở TP.HCM đang bị ách tắc, trong đó có dự án vướng do đất nông nghiệp xen cài… Và còn rất nhiều các doanh nghiệp bất động sản gặp vướng mắc vì khâu thẩm định, tính tiền sử dụng đất.

Theo giới phân tích, đúng là quá trình làm sạch bộ máy công quyền tại một số thành phố lớn đang được đẩy mạnh. Song hệ luỵ nguy hiểm kéo theo là hội chứng “con chim bị thương sợ cành cây cong”, một bộ phận cán bộ các cấp không dám quyết, không dám ký, đùn đẩy trách nhiệm, gián tiếp, là một nguyên nhân không nhỏ dẫn tới tình trạng gần như “bất động” của thị trường địa ốc hiện nay. Nếu Chính phủ, các bộ, ngành và các địa phương không có biện pháp xử lý sớm các vướng mắc và điểm nghẽn hiện có, khơi thông các dự án đang bị đóng băng thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường bất động sản sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, làm cho “giấc mơ tạo lập nhà ở ngày càng xa vời” đối với đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp tại đô thị.